Условия открытия аккредитива по сделкам с недвижимостью

Содержание

Последовательность расчета по банковскому аккредитиву при покупке недвижимости + советы, как легче провести сделку

Условия открытия аккредитива по сделкам с недвижимостью

Аккредитив при покупке недвижимости — надёжный и выгодный банковский продукт для совершения крупных сделок. В последнее время покупка недвижимости все чаще совершается с использованием аккредитива.

В проведении крупных сделок между физлицами через банки заинтересовано и государство, стремящееся вести контроль за крупными денежными потоками. Оно стремится вытеснить теневой рынок из финансовой сферы. Безналичная форма взаиморасчетов между юридическими лицами проводится уже давно. Инициатива государства — привлечение внимания физических лиц к использованию безналичной формы расчетов при совершении крупных сделок.

Согласно законодательству, при использовании банковского аккредитива соблюдение договора купли-продажи возлагается на банки. Большинство крупных банков оказывает многочисленным клиентам услуги расчетов с документарными аккредитивами.

Аккредитив – обязательство банковского учреждения исполнить поручение покупателя по оплате любого контракта, в частности объекта недвижимости. Проводится безналичная форма расчетов, которая делает крупную сделку купли — продажи боле безопасной. На специально открытый в банке счёте аккредитива откладываются деньги для проведения оплаты сделки, в том числе, и по покупке недвижимости.

Заключается договор, в котором оговариваются условия сделки, затем кредитное учреждение проводит расчеты по договору. Аккредитивная форма взаиморасчетов при покупке недвижимости выгодна продавцу и покупателю.

В этом случае продавец абсолютно уверен, что продаваемая недвижимость будет полностью оплачена согласно договору. Покупатель может быть спокоен, что банк оплатит стоимость покупаемой недвижимости вовремя и без каких-либо рисков.

При соблюдении обеими заинтересованными сторонами условий договора, банк переводит на счёт продавца (бенефициара) необходимую сумму денежных средств с открытого специального счета.

При проведении сделки с недвижимостью с неизвестным продавцом, о репутации которого покупателю ничего не известно, рекомендуется обязательно использовать аккредитив для обеспечения полной безопасности сделки и успешного ее проведения. Банк является надежным партнером при проведении сделки.

Виды аккредитивов

Вариантов открытия аккредитива много. Основные из них: отзывной, безотзывный, покрытый, непокрытый и подтверждённый.

Рассмотрим виды подробнее:

  • безотзывной — это наиболее популярный вид аккредитива и особенно часто используется в документарных расчётах. Отозвать, изменить его условия без разрешения продавца нельзя. Если в процессе проведения сделки участники придут к взаимному соглашению, то его условия могут быть изменены;
  • отзывной — он практически не применяется и может быть отозван или изменен по распоряжению покупателя, открывшего аккредитив; 
  • покрытый — банк, который открыл аккредитив, перечисляет необходимую сумму продавцу до тех пор, пока действует аккредитив;
  • непокрытый — банк, который открыл аккредитив, деньги в банк со счетом бенефициара, не перечисляет. При этом он разрешает банку-получателю списать сумму аккредитива со своего корсчета. Условия списания средств оговариваются между банками предварительно;
  • подтверждённый аккредитив — банк обязан продавцу недвижимости выплатить сумму денег, указанную в аккредитиве, независимо от поступления денег от эмитента.

Порядок расчетов оговаривается банками отдельно.

Имеются и другие виды открытия аккредитива:

  • с оговоркой — требуется от банка покупателя некоторая сумма аванса продавцу без предоставления документов;
  • депонированный (покрытый) — сумма по договору аккумулируется заранее на счете продавца;
  • непокрытое аккредитование — банк при выполнении продавцом договора позволяет банку — исполнителю снять со своего корсчета необходимые денежные средства;
  • кумулятивный — покупатель внес сумму денег, а продавец забрал только ее часть. Оставшиеся деньги хранятся на счету аккредитива;
  • некумулятивный — не использованные денежные средства возвращаются в банк, открывший аккредитив. 

Форма расчета

Последовательность расчета: заключение договора, открытие аккредитива, внесение требуемой суммы денежных средств, подготовка документов и получение денег продавцом недвижимости.

Рассмотрим подробнее последовательность проведения сделки:

  • заключение договора между продавцом и покупателем, в нем оговариваются условия проведения расчёта;
  • покупатель в банк, где у него уже имеется ранее открытый любой счет, подает заявку на аккредитивное обслуживание;
  • на открытый аккредитивный счет покупатель бронирует деньги для оплаты совершаемой сделки;
  • банк-эмитент извещает авизующий банк продавца об открытии аккредитива;
  • банк посылает уведомление (авизо) своему продавцу недвижимости о том, что покупатель уже открыл счет аккредитива. Одновременно сообщает условия закрытия аккредитива. Также информирует продавца о зачислении требуемой для покупки суммы денег на счет.
  • подаются документы в Росреестр на государственную регистрацию проведенной сделки;
  • продавец предоставляет договор о продаже недвижимости со штампом регистратора из Росреестра в банк — эмитент, подтверждая регистрацию проведенной сделки. Могут предоставляться и другие документы, указанные в договоре для закрытия аккредитива;
  • после проверки специалистами предоставленной документации деньги перечисляются на счёт продавца. 

Если текущие счета продавца и покупателя находятся в одном банковском учреждении, то прохождение процедур с аккредитивами значительно проще и быстрее.

Заключение договора

Свои намерения воспользоваться аккредитивной формой расчётов при совершении сделки купли-продажи недвижимости покупатель и продавец должны отразить в совместном договоре. При подготовке договоре о купле-продаже оговаривается и затем фиксируется вся информация, которая может быть использована при совершении или оплате сделки. Перед составлением и подписанием договора, покупателю необходимо следующее:

  • выбрать банк для открытия аккредитива;
  • уточнить в банке условия, оплату банковской услуги;
  • определить перечень документов, предоставляемых продавцом для подтверждения завершения сделки и перехода к нему права собственности на объект недвижимости.

После этого приступить к составлению и подписанию договора. В договоре должны содержаться:

  • личные данные продавца и покупателя;
  • данные об объекте недвижимости;
  • вид используемой аккредитивной формы (отзывная/безотзывная, непокрытая/покрытая);
  • бронируемая сумма на счету покупателя для оплаты сделки;
  • сроки действия обязательств по сделке;
  • права и обязанности всех заинтересованных сторон;
  • порядок действий при не погашении задолженности по аккредитиву;
  • порядок оплаты;
  • размер комиссии за услуги банков.

Открытие аккредитива

Для открытия аккредитива покупателю достаточно обратиться в банк с заявлением. Потребуются также деньги для открытия аккредитива, внесения требуемой для расчетов суммы и уплаты комиссии за услуги банка.

Аккредитивный счёт покупатель недвижимости, открывает за счет собственных денег или кредита.

В заявлении необходимо указать:

  • номер договора, согласно которому проводится открытие аккредитива;
  • личные данные;
  • данные об аккредитиве — вид, сумму, сроки действия, наименование банка-исполнителя;
  • сведения по недвижимости;
  • перечень документов — основания для выплаты средств продавцу.

Внести необходимую сумму при отсутствии на счете, можно через кассу кредитного учреждения, либо безналично, перечислив её на счёт в этом банке из другого. Банк открывает аккредитив и затем после сделки он передается его продавцу недвижимости. Бенефициар может забрать деньги лично в банке покупателя.

Стоимость аккредитива

Цена аккредитации в разных банках отличается. У некоторых банков сумма может быть фиксированной. Имеется определенный потолок и сумма стоимости открытия аккредитования не может ее превышать. 

Другие банки определяют цену оказанных услуг, как некоторый процент от указанной цены на недвижимость. Высокая стоимость услуги объясняется большой ответственностью банка перед законом за правильность оформления соглашения по сделке с недвижимым имуществом.

Для физ.лиц в стоимость за услуги по аккредитиву включается:

  • обслуживание;
  • стоимость открытия и закрытия аккредитива;
  • продление аккредитива;
  • за внесение дополнительных изменений.

Взимается процент от договорной суммы стоимости объекта недвижимости. На сайте банка можно подробно ознакомиться со стоимостью оказанных услуг по аккредитированию.

Необходимые документы

Для получения денег за проданный объект недвижимости, продавцу необходимо предъявить всю документацию, которая подтверждает и гарантирует завершение сделки. Перечень указывается в договоре (в пункте об условиях расчётов).

Документы для оплаты по аккредитиву:

  • при приобретении жилья — «вторички». Договор купли-продажи и Выписка из Росреестра;
  • при незаконченном строительстве. Договор долевого участия и Выписка из Росреестра.

Документация передается при сопроводительном письме.

Получение денег по аккредитиву

Все документы по аккредитиву тщательно проверяются, анализируются опытными сотрудниками банка. При расчетах по аккредитиву перечисление денег продавцу производится только в случае соблюдения всех пунктов договора. Деньги переводят продавцу на счет после предоставления покупателю объекта недвижимости и в банк документов, подтверждающих право собственности покупателя на недвижимость.

При нарушении условий договора по аккредитиву, покупатель может вернуть недвижимость продавцу, отказавшись от оплаты. При подтверждении законности, достоверности, правдивости документов, деньги смело отправляются бенефициару (продавцу). Продавец может снять деньги в кассе своего банка или перечислить на любой другой свой счет.

Читайте также  Оплатить налог на недвижимость по индексу документа

Имейте ввиду, что при выдаче денег в кассе, банки нередко берут комиссионные.

Преимущества расчетов по аккредитиву

Основные бесспорные преимущества: удобство безналичного расчета, гарантия совершения сделки и постоянный контроль банком за ходом сделки.

 Рассмотрим преимущества более подробно:

  • удобная форма безналичного расчета. Отсутствие на руках большой суммы наличности во время сделки. Не нужно их пересчитывать, хранить, доставлять, беспокоиться об их подлинности. Также аккредитив удобен в междугородних расчётах, когда покупатель и продавец из разных городов, в этом случае деньги продавцу поступят точно в срок по договору в оговоренном размере; 
  • гарантия сделки. Банк гарантирует законность и чистоту 
  • сделки. Деньги для оплаты зарезервированы на спецсчёте.

Продавец сможет их получить только после соблюдения всех условий договора и после перехода объекта сделки в собственность покупателя. Отказаться от сделки, изменить условия можно при обоюдном согласии. В случае незавершения сделки по истечении срока аккредитива, деньги вернут покупателю автоматически:

  • банковский контроль. Снижение рисков при проведении сделки для обеих сторон. Законодательство РФ возлагает на банк всю ответственность по выполнению обязательств по аккредитивным расчетам;
  • после открытия аккредитивного счета в банке и внесения денежных средств, покупатель недвижимости не имеет к ним доступа;
  • открытие аккредитива на любой срок, возможность продления;
  • предоставление возможности продавцу и покупателю самостоятельно определять условия расчетов по аккредитиву для подтверждения выполнения продавцом взятых обязательств при сделке;
  • предоставлена возможность изменения условий сделки, отказа от сделки с согласия покупателя и продавца;
  • своевременная оплата сделки при выполнении всех условий совместного договора (средства зарезервированы в банке);
  • деньги продавец получит только после оформления покупателем недвижимости в собственность;
  • деньги вернут покупателю на счет автоматически, когда аккредитив закончится (если сделка сорвалась);
  • контроль соблюдения договора осуществляется банками.

Для использования многочисленных преимуществ аккредитива важно выбрать надежный банк и выгодные условия его предоставления. Открыть аккредитив можно в крупных банках на выгодных условиях: «Сбербанке», «ВТБ 24», «Уральском банке» и многих других.

Как максимально безопасно купить недвижимость

Основные полезные советы:

  • при совершении сделок с недвижимостью, особенно с не знакомым продавцом, совершать только с аккредитивом. Аккредитив повышает надёжность договорных расчетов, гарантирует чистоту и выполнение сделки; 
  • выбирать только выгодный отзывной аккредитив, наиболее часто используемый при разных сделках, связанных с продажей — покупкой;
  • открывать аккредитив в банке с открытым ранее счётом продавца;
  • по возможности открытые счета продавца и покупателя должны быть в кредитном учреждении;
  • чаще консультироваться с юристами при совершении сделок, связанных с недвижимостью.

Заключение

В стране все больше сделок по купле-продаже недвижимости осуществляется с банковским аккредитивом. Это объясняется увеличением спроса на недвижимость и более частым появлением недобросовестных сделок. 

В этом случае покупатель может перечислить деньги, а продавец не предоставить в его собственность недвижимое имущество. Иногда оно может быть в залоге у банка при взятии ипотечного или потребительского кредита или иметь иное обременение. Об этом покупатель не был проинформирован. Чтобы защитить покупателей недвижимого имущества, на помощь приходит аккредитование в банке. Важно выбрать выгодный аккредитив.

Сделка с его использованием проводится открыто, без всяких возможных рисков. Специалисты банка перед открытием сделки тщательно проверяют объект недвижимости, отсутствие его обременения. Открываемый счет аккредитования напоминает банковскую ячейку, в которую покупатель также на определенных условиях закладывает деньги при сделке. При участии банка все условия договора будут соблюдены, участники выполнят свои обязательства согласно договору. Продавец получит деньги только после регистрации в Ростреестре проведенной сделки и получения покупателем в свою собственность недвижимого имущества.

Покупка любой недвижимости всегда приятна и доставляет радость. Чтобы сделка по покупке была успешной, а радость не омрачилась, рекомендуется воспользоваться безналичной, удобной аккредитивной формой расчета.

Источник: https://www.finanbi.ru/akkreditiv-pri-pokupke-nedvijimosti-857

Покупка квартиры через аккредитив

При приобретении жилой недвижимости используются разные способы расчетов. Они предполагают наличную и безналичную оплату, внесение суммы частями и др. И одним из вариантов расчетов при покупке квартиры является аккредитив – безналичная форма расчета. В этом случае финансовая организация выступает гарантом завершения сделки между продавцом и покупателем.

Как и в случае с банковской ячейкой, оплата за объект будет осуществлена только после регистрации перехода права в Росреестре. При аккредитиве покупатель открывает текущий счет, на который кладутся средства за покупаемую недвижимость. После перерегистрации права собственности сумма переводится на счет продавца. По сути, это та же ячейка, только расчеты производятся в безналичной форме.

Аккредитив как аналог ячейки делает сделку более безопасной. Кроме того, это выгодно государству, поскольку появляется возможность контролировать большие денежные потоки. По мнению чиновников, такие шаги должны помочь в борьбе с теневым рынком. Прежде всего, это относится к физическим лицам, поскольку юридические и так все расчеты осуществляют безналичным способом.

Общие сведения

Аккредитив, как уже известно, это своего рода банковская ячейка. Покупатель так же кладет средства, необходимые для оплаты квартиры, которая производится только после перехода всех прав, заверенных в Росреестре. При этом деньги, положенные на счет на условиях аккредитива, нельзя снять по собственной инициативе (исключение составляют только те случаи, когда сделка не состоялась). При таком способе оплаты продавец может быть уверен в том, что с течением времени финансовое положение покупателя не ухудшится.

Чтобы открыть аккредитив, между банком и клиентом заключается договор. Но перед этим покупатель должен написать заявление на имя финансовой организации. Оно содержит:

  • данные о продавце и покупателе;
  • описание объекта, являющегося предметом сделки;
  • планируемую сумму аккредитива.

Сам договор должен включать перечень документов, которые необходимы для реализации платежа, тариф за обслуживание банковской услуги и другие важные пункты. Так, в нем прописываются:

  • обязательства сторон;
  • ответственность участников друг перед другом;
  • порядок прекращения взаимоотношений.

Помимо этого, следует установить срок аккредитива. Он может быть любым. Если сделка по продаже не завершится до его истечения, сотрудничество с банком можно продлить.

Типы аккредитивов

  1. Безотзывной. После открытия его невозможно отозвать в одностороннем порядке. Условия таковы, что часть суммы перечисляется продавцу в виде аванса до оформления прав на имущество покупателем. Этот способ платежа получил название «аккредитив с красной оговоркой».
  2. Отзывной. Покупатель может в любой момент отозвать внесенные средства и аннулировать счет. Однако продавцы крайне редко соглашаются на такой вариант.
  3. Безакцептный.

    После перерегистрации жилья продавец может обратиться за получением суммы без присутствия покупателя.

  4. Покрытый. Его суть заключается в том, что вся сумма сразу перечисляется на счет банка-исполнителя, однако воспользоваться средствами продавец сможет только после полного завершения сделки.
  5. Непокрытый.

    Банк, в котором покупатель открыл счет, не переводит деньги, а дает право финансовой организации, с которой сотрудничает продавец, списать необходимую сумму.

Основные преимущества

В первую очередь, аккредитив служит гарантией совершения сделки купли-продажи как жилой, так и коммерческой недвижимости. По данной схеме продавец обычно получает деньги после перерегистрации права собственности. Так оба участника сделки защищены от основных рисков:

  • покупатель защищен от того, что продавец, получив деньги, передумает отчуждать жилье, откажется выселяться или не станет заниматься перерегистрацией;
  • продавец получает уверенность в том, что средства поступят в полном объеме в срок, установленный договором;
  • продавцу не надо проверять сумму;
  • нет жестких сроков доступа к деньгам, как в случае с ячейкой.

Если сделка не состоялась, средства возвращаются покупателю. То же самое происходит и в том случае, когда право собственности на недвижимость еще не зарегистрировано, а срок действия аккредитива уже истек. Прежде чем открыть аккредитив, банк проверяет, зарегистрирован ли договор купли-продажи. Кроме того, осуществляя расчет через аккредитив при покупке квартиры, отпадает необходимость в пересчитывании денег на месте.

Основные недостатки

Раньше данная услуга имела высокую стоимость. Теперь цена снижается, и уже стала адекватна аренде ячейки. Также к сложностям относится не всем понятный документооборот. К примеру, финансовая организация может потребовать все документы на недвижимость, а также подтверждение принадлежности денег покупателю недвижимости. При этом нужно найти надежный банк, поскольку не каждый из них согласится открыть для покупателя аккредитивный счет.

Схема расчетов по аккредитиву

  1. Сторонами подписывается договор купли-продажи квартиры, в котором указывается порядок расчета через аккредитив.
  2. Покупатель идет с договором в банк, где составляет заявление на открытие аккредитива. В нем прописываются условия его закрытия, а также перечисляются документы, необходимые для получения средств. Эти же условия стоит прописать в договоре купли-продажи.
  3. После подписания соглашения на обслуживание покупатель кладет на счет определенную сумму.

  4. Продавец получает уведомление от банка об открытии счета покупателем, условиях его закрытия и о зачислении средств.
  5. Стороны посещают Росреестр для перерегистрации права собственности на покупателя.
  6. Когда документы готовы, продавец предоставляет банку договор купли-продажи (или другие документы, прописанные в условиях закрытия аккредитива) с печатью регистратора. После этого он может получить положенные ему деньги.

Стоит отметить, что при продаже квартиры наиболее актуален безотзывной аккредитив.

Это значит, что покупатель не сможет забрать деньги со счета в течение срока, достаточного для перерегистрации права собственности.

Безналичная форма расчета – современный и удобный способ взаимодействия участников сделок с недвижимостью. Кроме того, покупка квартиры при помощи аккредитива защищает от многочисленных попыток мошенничества. А гарантом чистоты и безопасности в данном случае выступают банки. Несмотря на то, что их услуги могут стоить недешево, нередко такие расходы идут во благо как покупателю, так и продавцу.

Если затрудняетесь с выбором банка, сомневаетесь в юридической чистоте предстоящей сделки или не знаете, как правильно составить договор купли-продажи, обращайтесь в агентство «Твоя квартира». Квалифицированные специалисты возьмут на себя решение всех важных вопросов и помогут вам приобрести квартиру мечты.

Источник: http://www.ankvartira.ru/page38.html

Расчеты при покупке недвижимости с использованием аккредитива

Расчеты с использованием аккредитива приобретают особую актуальность при сделках с незнакомыми покупателю продавцами, о репутации которых ничего не известно.

Аккредитив представляет собой безналичную форму расчетов в виде условного обязательства Банка. Банк обязуется произвести платеж в пользу продавца по предъявлению последним документов, соответствующих условиям аккредитива. Порядок расчета по аккредитиву, условия оплаты и извещения сторон, а также реквизиты всех участников сделки отражаются в аккредитиве.

Преимущества аккредитивной формы расчетов

  • безналичная форма расчетов, позволяющая покупателю и продавцу определить условия расчетов по аккредитиву в соответствии со своими пожеланиями, т. е. составить свой перечень документов, подтверждающих выполнение обязательств продавцом.
  • существенное снижение рисков для обеих сторон по сделке.
  • соблюдение условий договора контролируется третьими лицами — банками.
  • при расчетах с использованием аккредитивов банк переводит денежные средства в пользу продавца только по представлении документов, правильно оформленных и полностью отвечающих требованиям аккредитива (согласно законодательству, банки несут ответственность за соблюдение всех условий договора купли-продажи, указанных в условиях аккредитива).
  • возможность изменения условий сделки, при этом изменение условий или отказ от сделки может быть только обоюдный, с согласия и покупателя и продавца.
  • надежность расчетов по сделке вне зависимости от финансового состояния покупателя на дату расчетов: денежные средства заемщика (покупателя) депонируются на специальном счете банка для последующего перевода продавцу только при соблюдении всех условий аккредитива. После открытия аккредитива покупатель не имеет доступа к этим деньгам.
  • продавец получает деньги только после перехода прав собственности на недвижимость в собственность покупателя.
  • отсутствие необходимости иметь на руках большие суммы наличных денег и беспокоиться за их транспортировку и сохранность на время сделки.
  • если сделка по каким-то причинам не состоялась, денежные средства будут в полном объеме возвращены покупателю.
  • аккредитив может быть открыт на любой срок, который может быть пролонгирован/продлен.
  • если срок действия аккредитива истек, а право собственности на объект недвижимости не перешло к заемщику, то денежные средства возвращаются на счет покупателя автоматически.

Применительно к сделке купли-продажи квартиры схема расчетов выглядит следующим образом:

  1. Покупатель и продавец заключают между собой договор о том, что рассчитываться по сделке они будут посредством аккредитива (необходимо предварительно согласовать с банком, открывающим аккредитив, условия расчетов указанные в договоре купли продажи).
  2. Покупатель обращается в кредитную организацию с заявлением на оформление аккредитива (наличие текущего счета в банке, открывающим аккредитив, обязательно).
  3. Банк открывает аккредитив и передает оригинал аккредитива продавцу напрямую или через банк-продавца.

  4. При получении зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии договора купли-продажи Продавец передает его в банк вместе с другими необходимыми по договору и аккредитиву документами. Если в их достоверности, правильности и законности оформления не возникает сомнений, то банк оплачивает документы, путем перевода денежных средств на счет продавца.

Внимание: схема расчета значительно упрощается, если текущие счета покупателя и продавца открыты в одном банке и расчеты по аккредитиву проводит один банк.

Подобная схема расчетов уместна не только при сделках с недвижимостью. Она возможна при любых операциях, связанных с приобретением товаров или оказанием различных услуг, при условии, что они не связаны с предпринимательской деятельностью частного лица. Подобным образом можно расплатиться за автомобиль, получить дорогостоящие медицинские услуги и т.д. Главное здесь — согласие обеих сторон на проведение расчетов подобным образом.

Преимущество открытия документарных аккредитивов в Банке МФК:

  • Индивидуальный подход к каждому клиенту, ориентированность на его потребности, возможность учёта особенностей сделки и пожеланий бенефициара;
  • Финансирование сделок за счет собственных средств;
  • Помощь в оформлении документов по аккредитиву;
  • Рекомендации по минимизации рисков клиентов с целью защиты их интересов;
  • Консультации и разъяснения по оформлению платежных условий договора купли-продажи и особенностей внутрироссийского права при расчетах аккредитивами.

Высокая квалификация и длительный опыт работы сотрудников Банка МФК в сфере документарных операций и торгового финансирования гарантируют качественное и оперативное обслуживание клиентов Банка в сфере документарных операций.

Источник: https://www.mfk-bank.ru/private/letters/

Что такое аккредитив простыми словами, как открыть

Алина получила права и решила купить первую в своей жизни машину. Она нашла хороший автомобиль с небольшим пробегом, но теперь думает, как лучше расплатиться с продавцом. Есть ли надежный способ не остаться и без денег, и без машины? Чтобы провести сделку безопасно, в банке Алине предложили открыть аккредитив. Что это такое и чем аккредитив лучше других способов провести сделку?

Аккредитив — это специальная форма расчетов между покупателем и продавцом, которая защищает их обоих. Простыми словами: это гарантия от банка, что продавец получит платеж, если выполнит определенные условия.

Если вкратце: покупатель открывает счет, кладет на него деньги и просит банк оформить на него аккредитив. Банк выпускает аккредитив, где указано, при каких условиях продавец получит деньги. С этого момента деньги на счете покупателя заблокированы банком до окончания срока действия аккредитива. Покупатель передает аккредитив продавцу. Продавец выполняет условия договора, приносит аккредитив в свой банк или банк, который открыл аккредитив, и получает деньги.

Аккредитив нередко называют виртуальной банковской ячейкой. А еще у него много общего со счетом эскроу. Во всех этих случаях банк выступает независимым посредником: он следит за тем, чтобы продавец получил свои деньги, а покупатель — товар. Рассмотрим подробнее, что такое аккредитив и чем он отличается от ячейки и счета эскроу.

Когда может пригодиться аккредитив?

Аккредитив подойдет вам практически всегда, когда вы покупаете или продаете что-то дорогое, что невозможно сразу передать из рук в руки:

  • недвижимость, в том числе в ипотеку, особенно если это не просто покупка, а сложный обмен;
  • автомобиль, оборудование, ценные бумаги и другие вещи, на которые нужно оформлять собственность;
  • дорогие услуги — например, ремонт.

Шаг 1

Продавец и покупатель заключают договор. Это может быть договор купли-продажи или оказания услуг. В договор нужно включить пункт о том, что расчет будет проведен через безотзывный аккредитив.

Стоит также заранее согласовать, какие документы продавец должен будет представить в банк, чтобы получить деньги по аккредитиву.

Шаг 2

Покупатель открывает счет в банке и вносит на него сумму, которую должен выплатить продавцу, а также комиссию банку за оформление аккредитива.

Шаг 3

Банк открывает аккредитив. В нем указываются условия, при которых продавец сможет получить деньги, и список документов, которые он должен представить в банк.

Шаг 4

Покупатель передает аккредитив продавцу как гарантию оплаты.

Шаг 5

Продавец выполняет условия договора и вместе с аккредитивом представляет в свой банк документы, которые это подтверждают. Например, для сделок с недвижимостью это договор с отметкой о регистрации в Росреестре. Для продажи автомобиля — договор купли-продажи или выписка из Систем электронных паспортов. Список необходимых документов надо прописать в договоре и внести в аккредитив.

Шаг 6

Банк, в котором у продавца открыт счет, проверяет документы и, если все в порядке, переводит ему деньги.

Аккредитив открывают на определенный срок. Если в течение этого срока продавец не представит необходимые документы, банк закрывает аккредитив. А покупатель может снова свободно распоряжаться деньгами своего счета, на который был открыт аккредитив.

Пока безотзывный аккредитив действует, изменить его условия или отказаться от сделки можно, только если и продавец, и покупатель на это согласны. Покупатель не может по своему желанию забрать деньги со счета. А продавец не может получить доступ к этим деньгам, пока не предоставит все необходимые документы, прописанные в аккредитиве.

Насколько это долго и сложно?

Сам аккредитив в банке можно оформить за 10 минут. Но предварительно стоит проконсультироваться со специалистом банка, как лучше прописать в договоре с продавцом условие об оплате аккредитивом.

Чтобы открыть аккредитив, покупателю понадобится только паспорт и договор с продавцом — например, о купле-продаже или оказании услуг.

Покупатель должен будет заполнить заявление на открытие аккредитива. В заявлении нужно указать:

  • реквизиты продавца;
  • параметры договора с продавцом: вид, дату и номер, если он у договора есть. Здесь же должно быть описание товара или услуги, за которую платят аккредитивом: адрес объекта недвижимости, марка и идентификационный номер автомобиля или другие данные;
  • список документов, которые должен представить в банк продавец для подтверждения сделки, — например, договор купли-продажи квартиры с отметкой о регистрации в Росреестре.

Продавцу, чтобы получить деньги, нужно будет представить в банк паспорт и документы, которые предусмотрены аккредитивом.

Например, продавец может заключить сделку о продаже машины в Твери, а затем поехать в Сочи и получить деньги там. Он может принести документы, которые подтверждают сделку, в свой банк, а не в банк покупателя. Тогда ему понадобится сопроводительное письмо, где он укажет номер и другие параметры аккредитива.

Сколько это стоит?

Сумма зависит от нескольких параметров:

  • вида сделки: купля-продажа, оказание услуг или другая сделка;
  • вида имущества: движимое или недвижимое;
  • суммы сделки;
  • того, кто заключает договор: частные лица или компании.

Например, при продаже автомобиля от одного человека другому за аккредитив обычно нужно заплатить от 1500 до 5000 рублей в зависимости от цены авто.

Аккредитив лучше или хуже банковской ячейки и счета эскроу?

Все эти способы помогают продавцу и покупателю проводить сделки безопасно. Во всех случаях покупатель передает деньги на хранение банку — и продавец уверен, что его не обманут и он сможет их получить за свою услугу или товар. А покупатель уверен, что точно получит товар или услугу — либо банк вернет ему деньги.

Но у аккредитива есть свои особенности.

Плюсы:

  • Можно проводить сделки, даже если продавец и покупатель находятся в разных городах. В этом случае покупатель оформляет аккредитив в своем банке, а проверку документов проводит банк продавца. Чтобы передать деньги через ячейку или счет эскроу, оба участника сделки должны вместе прийти в один банк.
  • Не нужно пересчитывать наличные и проверять подлинность денег, как в случае с ячейкой.
  • Форма аккредитива и порядок расчетов через него детально прописаны в законах и указаниях Банка России. Благодаря этому вероятность ошибок или нарушений сведена к минимуму.
  • Деньги на счетах частных клиентов застрахованы государством. Правда, только на сумму до 1,4 млн рублей. На содержимое ячеек страхование не распространяется. Если вдруг ячейку ограбят (это очень редко, но случается), при простом договоре аренды можно рассчитывать только на полицию.
  • Аккредитив можно оформить практически в каждом отделении любого банка. Ячейки есть не во всех отделениях, а счета эскроу открывают считаные банки.

Минусы:

  • Сложный, строго регламентированный оборот документов. Благодаря этому контроль выше, но сделки могут проходить дольше.
  • При раскрытии аккредитива банк не проверяет подлинность документов, которые приносит продавец. Если он предоставит умелую подделку, специалист банка может не распознать подлога.
  • Аккредитив очень формализован. Нестандартные сделки проще проводить через счета эскроу или банковские ячейки.
  • Деньги может получить только один покупатель. Если у недвижимости, например, несколько владельцев, аккредитив использовать не так удобно, как ячейку.
  • При совершении сделок по аккредитиву банк всегда передает данные в налоговую службу. Это устраивает не всех клиентов. По сделкам через ячейку и счет эскроу у банков такой обязанности нет.
  • При проведении сделки необходимо уложиться в жесткие сроки действия аккредитива. Поэтому стоит закладывать время на непредвиденные сложности. Например, для регистрации в Росреестре могут понадобиться дополнительные документы, и стоит учитывать время на их сбор. Если продавец планирует получить деньги в своем банке (не в том, где изначально был открыт аккредитив), необходимо также заложить несколько дней на перевод денег из банка покупателя.

Что дешевле — оформить аккредитив, открыть счет эскроу или арендовать ячейку?

Однозначно ответить на этот вопрос нельзя. Стоимость аккредитива, ячейки и счета эскроу зависит от условий сделки и тарифов конкретного банка.

Обычно аккредитив стоит дороже, поскольку предусматривает сложное оформление и тщательный контроль документов. Это требует от специалистов банка больше времени.

Но при сравнении надо оценивать все дополнительные расходы на проведение сделки. Например, если при закладке денег в ячейку вы решите заказать в банке пересчет и проверку денег, то вам придется заплатить за это отдельно.

Также учитывайте дополнительные траты, если захотите оформить не просто аренду ячейки, а договор ответственного хранения в сейфе банка, когда вам гарантируют возврат стоимости всех ваших ценностей в случае фарс-мажора. Сумма за такую услугу может выйти немаленькая. И в итоге ячейка обойдется вам дороже, чем плата за аккредитив.

Если сравнивать аккредитив со счетом эскроу, то за открытие и ведение счета эскроу банк нередко берет процент от суммы, которую на него кладут. И чем выше стоимость объекта, тем дороже в таком случае обойдется счет эскроу. А комиссия за оформление аккредитива может быть стандартной и не зависеть от суммы сделки.

Источник: https://fincult.info/article/bankovskiy-akkreditiv-chto-eto-i-kak-ego-ispolzovat-pri-krupnykh-pokupkakh/

Открытие аккредитива при покупке квартиры

Банковский аккредитив при покупке квартиры: основные сведения

Продажа квартиры через аккредитив: особенности аккредитивного договора

Открытие аккредитива при покупке квартиры

Что такое безотзывный аккредитив при продаже квартиры

Аккредитив при продаже квартиры: исполнение

Банковский аккредитив при покупке квартиры: основные сведения 

Аккредитив при покупке квартиры — это одностороннее денежное обязательство, согласно которому банк-эмитент, руководствуясь поручением клиента (покупателя квартиры) об открытии аккредитива и его распоряжением, принимает на себя обязательство по перечислению денежных средств продавцу квартиры при условии, что в банк продавцом квартиры будут представлены документы, определенные аккредитивом и служащие подтверждением выполнения его условий.

Иной вариант: банк-эмитент в случае получения необходимых документов предоставляет полномочия по исполнению банковского аккредитива при покупке квартиры иному банку — исполняющему (ст. 867 Гражданского кодекса РФ, п. 6.1 положения «О правилах…», утв. Банком России от 19.06.2012 № 383-П, далее — правила № 383-П). 

ВАЖНО! Таким образом, расчеты по аккредитиву при покупке недвижимости сводятся к тому, что банк по поручению клиента (в рассматриваемом нами случае — покупателя недвижимости) открывает специальный аккредитивный счет, перечисление средств с которого в пользу получателя (т. е. продавца квартиры) производится после представления в банк установленной документации, отвечающей условиям аккредитива. 

Плательщиком по аккредитиву может быть как физическое, так и юридическое лицо. Аккредитив надлежит отличать от счета эскроу (ст. 860.7 ГК РФ), который предназначается для сходных целей. Однако перечисление средств во втором случае производится только после наступления определенных обстоятельств, а не просто по факту представления надлежащего комплекта документов в банк. Более подробно о данном спецсчете читайте в нашей статье Что такое эксроу счет — порядок открытия и изменения. 

Продажа квартиры через аккредитив: особенности аккредитивного договора 

Правоотношения между плательщиком и банком-эмитентом в части исполнения аккредитива при покупке недвижимости регулируются аккредитивным договором. Несмотря на тот факт, что деньги в дальнейшем должны быть перечислены третьему лицу (т. е. продавцу недвижимости), последнее не участвует в подписании аккредитивного договора, такой договор является 2-сторонним.

Аккредитивный договор обособлен от основного договора (в рассматриваемом случае — от договора купли-продажи квартиры) между плательщиком и получателем средств (п. 6.3 правил № 383-П) и исполняется на основании представленных в банк документов (при купле-продаже недвижимости обычно требуют документы, подтверждающие переход права собственности к плательщику, например выписку из ЕГРН).

В связи с этим банк не проводит анализ условий аккредитива на предмет их соответствия условиям договора купли-продажи недвижимости (например, не сопоставляет суммы, наименования сторон в этих договорах и т. д.).

Унифицированного образца аккредитивного договора не утверждено, однако в его содержании так или иначе надлежит отразить следующую информацию (п. 6.7 правил № 383-П):

  • номер и дату аккредитива;
  • сумму аккредитива;
  • реквизиты плательщика;
  • реквизиты банка-эмитента;
  • реквизиты получателя средств;
  • реквизиты исполняющего банка;
  • вид аккредитива;
  • срок действия аккредитива;
  • способ исполнения аккредитива;
  • список документов, представляемых получателем средств, и требования к ним;
  • назначение платежа;
  • необходимость подтверждения (при наличии);
  • порядок оплаты комиссий банку-эмитенту и исполняющему банку.

Банк-эмитент оформляет аккредитив (аккредитивный договор) на основании соответствующего распоряжения плательщика. Параметры, согласно которым определяются условия аккредитива, отражаются в специальном заявлении на его открытие.

Форма заявления не является типовой и утверждается банками самостоятельно (п. 6.6 правил № 383-П). При этом на банк-эмитент не возложена обязанность производить контроль соответствия условий заявления на аккредитив договору плательщика с получателем средств (п. 7 инф. письма Президиума ВАС РФ от 15.01.1999 № 39, далее — ИП № 39).

В эти документы (т. е. и в заявление, и в сам аккредитив) могут быть включены только те условия, исполнение которых, исходя из правовой природы сделки, в дальнейшем может быть документально подтверждено со стороны плательщика.

Собственно открытием аккредитива является выдача банком-эмитентом одностороннего денежного обязательства в пользу получателя в форме аккредитива.

После подписания аккредитивного договора плательщик размещает на аккредитивном счете соответствующую сумму и уплачивает необходимые комиссии согласно условиям аккредитива. 

ВАЖНО! Обязательства банка-эмитента по аккредитиву являются независимыми от обязательств сторон по основному договору между ними. Вместе с тем за ненадлежащее исполнение данного обязательства банк может быть привлечен к соответствующему виду ответственности (например, за просрочку выплаты денежных средств по ст. 395 ГК РФ (см. п. 11 ИП № 39) и т. д.). 

Что такое безотзывный аккредитив при продаже квартиры 

По признаку возможности/невозможности изменения или отмены аккредитива без согласия на то получателя аккредитивы можно дифференцировать:

  • На отзывные — аккредитивы, которые можно изменить или отменить со стороны банка-эмитента без предварительного извещения получателя. При этом отзыв аккредитива не порождает каких-либо обязательств банка-эмитента перед получателем. Операции по аккредитивам такого вида производятся при условии, что к моменту их совершения в банк-эмитент не поступала информация об отмене аккредитива или изменении его условий (п. 6.22 правил № 383-П).
  • Безотзывные — аккредитивы, которые нельзя изменить или отозвать в отсутствие согласия на то получателя. Подавляющее большинство аккредитивов при расчетах в сделках с недвижимостью являются именно безотзывными. Для того чтобы такого вида аккредитив считался отмененным или его условия могли быть скорректированными, в банк-эмитент должно быть представлено соответствующее заявление от получателя денежных средств (п. 6.13 правил № 383-П).

Аккредитив при продаже квартиры: исполнение 

Как мы уже упоминали выше, исполнение аккредитива производится на основании представления в банк документации, отвечающей регламентированным условиями аккредитива требованиям.

При этом такая документация:

  • Должна быть представлена до истечения срока действия аккредитива и в течение периода, отведенного по условиям аккредитива на подачу такой документации (п. 6.15 правил № 383-П). Например, в отношении сделки по купле-продаже недвижимости может быть установлен срок, равный максимальному сроку проведения госрегистрации перехода права собственности на объект недвижимости плюс 2 месяца, и т. д.
  • Должны соответствовать по внешним характеристикам условиям аккредитива и не противоречить друг другу (п. 6.17 правил № 383-П). Например, должны соответствовать вид документа (выписка из ЕГРП, договор купли-продажи и др.), комплектность, наличие необходимых отметок регистрирующих органов, наименование нового собственника, формат представления документов (на бумажных или электронных носителях) и т. д.

При установлении соответствия представленной документации условиям аккредитива при продаже квартиры исполняющий банк реализует его исполнение (п. 6.18 правил № 383-П) путем перечисления денежных сумм на банковский счет продавца недвижимости (п. 6.20 правил № 383-П). 

*** 

Итак, аккредитив при покупке недвижимости представляет собой удобную форму расчетов между продавцом и покупателем недвижимости, хотя и влекущую дополнительные расходы в виде банковских комиссий за предоставление такой услуги.

При этом банк принимает на себя обязательство перечислить денежную сумму в соответствии с условиями аккредитива на счет продавца недвижимости после представления им в банк надлежащего комплекта документов. Аккредитивный договор является 2-сторонним соглашением между банком-эмитентом и покупателем объекта недвижимого имущества.

Источник: https://rusjurist.ru/nedvizhimost/dogovory_o_nedvizhimosti/raschet_cherez_akkreditiv_pri_pokupke_nedvizhimosti/

Расчеты при покупке квартиры или дома через аккредитив — плюс и минусы, схема расчетов и стоимость в банке

Многие люди, когда им предлагают банковский аккредитив при покупке квартиры, пугаются, подозревая, что им пытаются навязать невыгодное кредитование. Однако аккредитив при покупке недвижимости – средство расчетов, одинаково выгодное для покупателя и для продавца недвижимости. Его используют, чтобы правильность расчетов контролировала третья сторона, то есть банк.

Аккредитив для физических лиц – это гарантия банка, что все условия сделки по приобретению имущества пройдут как положено, согласно действующему законодательству, и все участники выполнят свои обязательства. Такой тип расчетов можно использовать не только для покупки жилья, но и во всех иных случаях, когда покупатель и продавец не знают друг друга, а купля-продажа должна пройти без неприятных сюрпризов вроде отказа одного из партнеров от своих обязательств.

Аккредитационный счет выступает в роли банковской ячейки, куда покупатель закладывает деньги на определенных условиях, только в данном случае банковской организацией открывается особый безналичный счет вместо ячейки. Продавец может получить денежные средства только после того, как подтвердит выполнение своих обязательств перед покупателем. Контроль над всеми действиями партнеров, участников программы, возлагается на банк, которому принадлежит аккредитивный счет. Обман партнера в таких условиях становится невозможным.

Источник: https://spravkamoskva.com/otkrytie-akkreditiva-pri-pokupke-kvartiry/