Существенные условия договора аренды квартиры

Содержание

Дополнительные условия при заключении договора аренды

Существенные условия договора аренды квартиры

Сдача квартиры в аренду – достаточно распространенное явление на рынке недвижимости. Поскольку многие граждане не располагают собственным жильем, его приходится снимать. Подобные правоотношения оформляются договором найма жилого помещения. Гражданский кодекс использует именно такую формулировку для толкования сути и условий подобных сделок. В обиходе граждане называют данные правоотношения арендой.

По договору, фиксирующему сделку, одна сторона (наймодатель или арендодатель) передает другой стороне (нанимателю или арендатору) право пользования жилым помещением за определенную плату на срок, устанавливаемый договоренностью. Обязательства, возникающие в результате заключения такого договора, регулируются главой 35 ГК РФ. Законодательство предписывает фиксировать сделку письменным документом. Составление договора при соблюдении требований закона помогает обезопасить стороны от недобросовестных действий.

Юридическое и практическое значение условий договора аренды

Законодатель разделяет условия, включаемые в любой договор, на существенные и дополнительные. Первая категория наиболее значима. Если в договоре отсутствует одно из существенных условий, он считается незаключенным. Включение их в текст документа – обязательное требование. Оно вытекает из установленного законодательством правила о том, что сделка считается заключенной, когда стороны пришли к соглашению по всем существенным условиям. Отсутствие в договоре одного из них приведет к:

  • признанию сделки недействительной и применению последствий такой процедуры;
  • отказу в государственной регистрации. Сотрудник Росреестра не примет договор, если в нем отсутствуют обязательные условия. Это применимо к документам, фиксирующим долгосрочную аренду;
  • возможному уклонению одной из сторон от исполнения сделки. При отсутствии в документе существенных условий, есть риск, что один из участников правоотношений намеренно оформил договор подобным образом. Процесс доказывания такого умысла в суде крайне сложен, поэтому привлечь к ответственности недобросовестного арендатора или арендодателя не получится;
  • невозможности использования договора найма в качестве доказательства в судебном процессе. Если в будущем между сторонами возникнут разногласия, решить которые мирным путем не получается, им придется обращаться в суд. Если в договоре отсутствует хотя бы одно из существенных условий, он будет признан недействительным и его нельзя будет использовать для аргументации своей позиции.

Дополнительные условия аренды носят, скорее, практический характер. Они помогают предотвратить возникновение разногласий по тем или иным вопросам в будущем. Дополнительные условия также могут быть использованы для защиты интересов сторон, давать возможности арендатору осуществлять план расторжения сделки в одностороннем порядке.

Существенные условия сделки и требования к ним

Законодательство в статьях, регулирующих наем жилого помещения и аренду нежилых, не устанавливает перечня существенных условий. Однако судебная практика и обычаи, сложившиеся в сфере данных правоотношений, позволяют выделить следующие:

  • предмет договора (это помещение, которое передается в аренду);
  • цену сделки (это арендная плата, которую наймодатель получает за передачу права пользования помещением);
  • срок аренды (от этого условия напрямую зависит необходимость регистрации договора).

Существенные условия прописываются в тексте договора прямо. Их формулировка должна исключать возможность двоякого толкования.

Предмет договора описывается максимально подробно. Данные, которые указали стороны в документе, должны конкретизировать объект недвижимости, позволять выделить его из массы других помещений. Как правило, отражают следующие параметры:

  • адресные данные квартиры, этаж и этажность здания;
  • название предмета и его назначение – жилое помещение;
  • общую площадь (этот параметр должен совпадать с данными в документах на жилье);
  • кадастровый номер объекта;
  • количество комнат.

Арендная плата также является обязательным условием, которое необходимо включить в текст договора. Сумма, порядок передачи денежных средств и способ устанавливаются по соглашению сторон и указываются в документе. Если в арендную плату входят расходы на коммунальные услуги, это необходимо отразить. Если стороны пришли к соглашению о том, что погашать квитанции арендатор будет самостоятельно, следует указать это в документе.

Участникам сделки следует предусмотреть возможность и порядок увеличения размера арендной платы. Нужно также указать, будут ли проведенные работы по ремонту помещения уменьшать размер платежа.

Законодательство устанавливает обязательную регистрацию договоров найма, заключенных на год и более. Это связано с тем, что долгосрочная аренда считается обременением объекта недвижимости. Граждане, чтобы избежать регистрации, поскольку она связана с временными и денежными затратами, в большинстве случаев заключают договора на одиннадцать месяцев и продляют при необходимости. Если оформить сделку на более длительный период и не внести сведения об этом в государственный реестр, она будет признана недействительной.

Конкретизация обязательных условий договора поможет минимизировать риск возникновения конфликтов в будущем и отстоять свои права и интересы в суде при необходимости. Эти положения при желании заключить сделку необходимо обсудить сторонами в первую очередь.

Дополнительные условия, включаемые в документ по договоренности сторон

К дополнительным условиям, которые участники сделки вправе внести в договор по своему усмотрению, относят:

  • права и обязанности сторон. Наниматель приобретает право проживать и использовать жилое помещение по назначению. Однако у него появляется обязанность уплачивать арендные платежи в размере и порядке, установленном при заключении сделки;
  • порядок решения разногласий на случай форс-мажорных обстоятельств, порчи недвижимости в результате стихийного бедствия и иных подобных ситуаций;
  • возможность разрешения конфликтов в досудебном порядке. Это положение регулирует поведение сторон при возникновении разногласий, будут ли они пытаться договориться или сразу обратятся в суд;
  • условие о возможности передачи предмета договора в поднаем (субаренду). Необходимость извещения или получения разрешения от собственника квартиры для этого;
  • перечень имущества, которое передается по сделке вместе с помещением. В большинстве случаев этот пункт оформляется отдельным документом – актом приема-передачи. Если такая бумага не составляется, следует указать имущество в договоре найма. В противном случае собственнику будет сложно доказать факт порчи или утраты каких-либо предметов;
  • ответственность сторон. Здесь также отражаются условия, которые позволят расторгнуть договор в одностороннем порядке. Санкции, которые будут применены к участникам обязательства при совершении каких-либо недопустимых действий;
  • отсутствие обременений на объекте недвижимости. Если они есть, это отражается в документе;
  • иные условия, которые не выходят за рамки действующего законодательства.
Читайте также  ИЖС в аренде что значит?

Стороны имеют право предусмотреть другие ситуации, порядок их разрешения. Главное, чтобы указание этих условий не было запрещено законодателем.

Зачастую арендатор требует включения в документ условий о депозите или залоге. Это позволяет обезопасить собственника от причинения вреда его имуществу. Страховой депозит – это сумма, которая остается у арендодателя в течение всего срока аренды. Если его имуществу будут причинен какой-либо вред, он компенсируется из депозита.

Если недвижимость возвращена без ущерба, депозит отдается арендатору. Эта сумма не используется в качестве оплаты за последний месяц, поскольку должна компенсировать вред имуществу собственника. Она устанавливается в большинстве случаев в размере одного ежемесячного платежа.

Стороны по соглашению вправе самостоятельно выбрать размер депозита.

Залог ранее использовался в качестве подтверждения намерения заключить договор аренды. Сегодня эта сумма часто выполняет роль страхового депозита или используется в качестве оплаты за последний месяц аренды.

Если договор заключается с участием юридического лица, к нему применяются положения ГК РФ об аренде, а не о найме. Законодательство регламентирует использование жилого помещения только в целях проживания. Если собственник желает сдавать квартиру под офис, ему необходимо изменить целевое назначение помещения.

Если эта страница была вам полезна, посоветуйте её своим знакомым:

Источник: http://dgkh.ru/art/arenda/dopolnitelnie-uslovia-dogovora.html

Договор аренды условия

любого договора составляет совокупность согласованных сторонами условий. Помимо условий в текст договора входят преамбула, адреса, реквизиты и подписи сторон. По степени важности условия договора можно разделить на три группы: существенные, обычные и случайные.

Существенные условия договора найма

Существенные условия договора (абз.2 п.1 ст.432 ГК РФ) — это условия о предмете договора, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Применительно к договору найма жилого помещения существенным условием является условие о предмете договора. В договоре найма жилого помещения должны быть в обязательном порядке приведены все данные, позволяющие определенно (однозначно) установить имущество, которое должно быть передано нанимателю в качестве предмета найма.

Как уже указывалось ранее, предметом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством (п.1 ст.

673 ГК РФ).

В случае отсутствия в договоре найма жилого помещения данных о жилом помещении, подлежащем передаче нанимателю, такой договор считается незаключенным.

Дополнительные условия договора найма жилого помещения

Дополнительные условия договора — это условия договора, предусмотренные в соответствующих нормативных актах, автоматически вступающие в действие в момент заключения договора и не требующие согласования сторон.

К дополнительным условиям договора найма жилого помещения относятся:

  • Обязанность нанимателя своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи (ст.678 ГК РФ).
  • Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет (ст.683 ГК РФ).
  • В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами ст.679 ГК РФ (п.2 ст.677 ГК РФ).
  • Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения (п.1 ст.681 ГК РФ).
  • Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения (п.2 ст.681 ГК РФ).
  • Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер (п.1 ст.682 ГК РФ).
  • Наниматель с согласия наймодателя может передать на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель (п.1 ст.685 ГК РФ).

Случайные условия договора найма

Случайные условия — условия, которые включаются в содержание договора только по усмотрению сторон. Эти случайные условия либо дополняют обычные условия, либо изменяют эти обычные условия, которые зафиксированы в законе. Если случайное условие отсутствует в тексте договора, то это не влияет на действительность договора. Таким образом, договор найма может содержать любые случайные условия по усмотрению сторон.

С этим шаблоном часто используют:

  • Договор социального найма
  • Форма договора найма
  • Стороны договора найма жилого помещения
  • Предмет договора найма жилого помещения
  • Образец договора найма жилого помещения
Популярные документы и процедуры:

  • Стороны договора поставки
  • Журнал регистрации заявлений
  • Доверенность на продажу дома с земельным участком
  • Журнал регистрации актов
  • Акт приема-передачи мусора и отходов
Читайте также  Предварительный договор переуступки права аренды земельного участка

Договора аренды квартиры, комнаты, дома, составленные юристами Правильной Аренды

В соответствии со ст. 1 ГК РФ, свобода договора является одной из основ гражданского законодательства. Но, несмотря на гарантию свободы, к договорам аренды и найма, также как и к другим гражданско-правовым договорам, предъявляются определенные требования, как законодательные, так и продиктованные обычаями делового оборота.

Обычай делового оборота – это сложившееся и широко применяемое в какой-либо области предпринимательской деятельности правило поведения, не предусмотренное законодательством, независимо от того, зафиксировано ли оно в каком-либо документе (ст. 5 ГК РФ).

На нашем портале вы можете найти информацию об особенностях различных форм договоров, об условиях, при которых необходима государственная регистрация договора, о взаимоотношениях сторон в рамках различных договоров и другие полезные сведения. А в этой статье нам хотелось бы рассказать о структуре договора и существенных условиях, которые должны быть включены во все договоры.

Существенные условия договоров аренды. Предмет договора – этого достаточно?

Какие условия в договоре являются основными, без чего договор не может считаться заключенным – это предмет для спора цивилистов и хорошая тема для серьезных научных работ. У человека, который хочет заработать, сдавая квартиру, задача несколько иная – оформить отношения с нанимателем так, чтобы соблюсти требования законодательства, снизить свои риски и избежать конфликтных ситуаций.

Из этих целей мы и предлагаем вам исходить при составлении договора. В соответствии со ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

То есть, выделен в качестве существенного условия только предмет договора, остальное же остается на усмотрение сторон.

Конечно, в теории возможно в тексте договора указать только то, по поводу чего он заключается, скрепить получившийся документ подписями сторон. Но на практике никто так не поступает, потому что намного удобнее предусмотреть в договоре все, чтобы сразу упорядочить свои взаимоотношения с нанимателем. А иначе может получиться так, что придется просить суд определять условия ваших же правоотношений на основании экспертиз, судебной практики и т.д.

Состав условий договора аренды жилья – что является обязательными условиями?

Как мы поняли, лучше не проверять чужие теории, а прописывать в тексте договора все реальные договоренности с нанимателем. Приносим извинения за тавтологию.

Итак, к договорам аренды и найма применяются определенные нормы права. Некоторые из них определены однозначно, другие же предоставляют сторонам выбор. Все эти условия можно включить в договор. Пусть это и будет “переписыванием” Гражданского кодекса, зато, во-первых, вы еще раз обратите внимание нанимателя на его права и обязанности, а во-вторых, всю информацию удобно иметь в одном документе.

Также есть достигнутые вами и нанимателем договоренности о конкретном размере арендной платы, о сроках её внесения, описана процедура периодической проверки имущества, оговорены штрафные санкции и т.д.

Но как правильно изложить все это на бумаге? С чего начать и чем закончить?

Структура договора. Существенные условия договора аренды жилья

К сожалению, строгих правил по структуре договора, нет. В этом вопросе мы возвращаемся к обычаям делового оборота. То есть не нужно изобретать велосипед, делать нужно так, как делают остальные.

Источник: https://france-jus.ru/1756-dogovor-arendy-usloviya/

Условия договора найма жилого помещения

Все договоры найма жилого помещения (которые в обиходе принято называть договорами аренды квартиры) юридической литературе принято разделять на договоры социального найма и коммерческого найма. При этом употребление термина «коммерческий» для договора найма, на мой взгляд, не совсем удачно, т.к. в гражданском законодательстве это понятие ассоциируется с понятием предпринимательской деятельности. Но относится деятельность по сдаче внаем жилого помещения к предпринимательской или нет – вопрос спорный.

В этой статье будет идти речь о договоре коммерческого найма. Поскольку договор найма квартиры и другого жилого помещения имеет незначительные различия, а абсолютное большинство договоров в этой сфере в России заключается при сдаче квартир, то далее я буду вести речь о сдаче кваритры в найм.

Общее определение договора найма жилого помещения дано в пункте 1 статьи 671 ГК, согласно которому договор найма жилого помещения — договор, по которому одна сторона — собственник жилого помещения (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Понятие договора коммерческого найма жилого помещения в законодательстве отсутствует, но если исходить из сопоставления с понятием социального найма, то получается, что договор коммерческого найма жилого помещения — это договор, по которому наймодатель обязуется передать нанимателю в владение и (или) пользование жилыми помещениями жилое помещение  для проживания в нем на определенный в договоре срок. срочное возмездное.

Форма  договора найма жилого помещения

Итак, каким образом наниматель может обезопасить себя от хозяйского произвола или нелепых случайностей? Ответ на этот вопрос один: договором. И не просто договором, а продуманным, взвешенным и учитывающим максимум возможных нюансов.

По правилам статьи 674 Гражданского кодекса РФ (ГК) договор найма должен быть заключен в письменной форме. Договор не требует нотариального удостоверения, поэтому не стоит опасаться, что договор не будет действителен без участия нотариуса или риелторской фирмы. Письменное соглашение об аренде квартиры, заключенное между двумя физическими лицами, – официальная бумага, имеющая юридическую силу. Только не забудьте проставить в ней реквизиты сторон: паспортные данные договаривающихся и запись об их регистрации по месту жительства.

Несоблюдение простой письменной формы договора найма квартиры не влечет ее недействительности, поскольку согласно статье 162 ГК такие последствия наступают в случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон.

Читайте также  Как переоформить участок из аренды в собственность?

Для удобства документ составляется в двух экземплярах, один из которых хранится у наймодателя, другой – у нанимателя. А после этого и тот и другой могут спать спокойно.

Предмет договора найма квартиры

Что должно быть в каждом договоре найма и что стоит особо обговорить, чтобы впоследствии не попасть в неприятную ситуацию?

По правилам статьи 432 ГК договор считается заключенным, если стороны договорились о всех его существенных условиях.

В договоре найма жилого помещения существенным условием является условие о предмете договора.

В договоре найма квартиры должны быть в обязательном порядке приведены все данные, позволяющие определенно (однозначно) установить имущество, которое должно быть передано нанимателю в качестве предмета найма (адрес, кадастровый номер, количество комнат и имя владельца недвижимости (причем не со слов арендодателя, а со ссылкой на документы, подтверждающие право собственности)). Последний пункт необходим, чтобы застраховаться от мошенников.

Случаи, когда внушающие доверие люди предлагают прекрасную жилплощадь для временного проживания, заключают договор на длительный срок и берут значительную предоплату, не предупредив, что у этого жилья есть совершенно другой, законный хозяин, ни сном ни духом не предполагающий найти в своей квартире каких-то посторонних людей, не так уж редки.

Предметом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания

В случае отсутствия в договоре найма жилого помещения данных о жилом помещении, подлежащем передаче нанимателю, такой договор считается незаключенным.

Статья 673 ГК предъявляет к жилому помещению как объекту договора найма лишь два требования:

а) помещение должно быть изолированным;

б) пригодным для постоянного проживания.

Изолированным считается помещение, имеющее самостоятельный выход в места общего пользования, т.е. выход на улицу, лестничную площадку, в коридор и т.п. Напротив, часть комнаты или смежная комната самостоятельным объектом жилищного права быть не могут и потому не могут сдаваться в коммерческий наем.

Под пригодностью жилого помещения для постоянного проживания понимается соответствие помещения установленным санитарным и техническим правилам и нормам.

Хотя при заключении договора целевое назначение квартиры вроде бы не должно вызывать никаких разнотолков (то, что квартира будет использоваться для проживания), не лишним будет оговорить детали, дабы ваша квартира не превратилась в офис, швейную фабрику или публичный дом.

Стороны договора найма жилья

Сторонами по договору найма квартиры выступают собственник жилого помещения (наймодатель) и  лицо, снимающее жилое помещение во временное владение или пользование (наниматель).

Наймодатель должен обладать на жилое помещение, сдаваемое внаем, правом собственности, либо иным правом, позволяющим ему распоряжаться данным помещением. Нанимателем может быть любое лицо независимо от гражданства.

К условию договора о том, кто является каждой стороной договора, надо отнестись со всей серьезностью обеим сторонам договора, так как:

  • наймодателю хочется не только получать деньги, но и иметь возможность удостовериться, что его квартира и имущество в порядке, а на территории не поселился неучтенный табор, мешающий соседям и вызывающий нарекания. Ему важно, чтобы квартира не превратилась в общежитие или питомник для животных, а сохраняла свои потребительские свойства как можно дольше;

  • наниматель важно обезопасить себя от временного вселения хозяина, его понаехавшей родни или мебели (в том случае, если, к примеру, он вознамерится сделать ремонт у себя и не смущаясь привезет к вам на хранение пару тумбочек, трехстворчатый шкаф и супружеское ложе два на два метра). А также оговорить размер компенсации в случае несвоевременного выселения из нанятой квартиры.

Как сформулировать этот пункт – дело вашей фантазии и предусмотрительности. Главное – помнить, что любой пункт договора обязателен к исполнению обеими его сторонами, а сама бумага – не простая формальность, а верная палочка-выручалочка на пути разрешения возможных конфликтов.

Срок действия договора

Согласно статьи 683 ГК договор коммерческого найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет (ст. 683 ГК РФ).

По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Оплата по договору найма квартиры

Самое главное, ради чего вы все это затеяли – как будет проходить оплата за жилье. Размер, порядок и сроки оплаты надо отразить в договоре.

Если договор заключается на длительный срок, лучше предусмотреть возможность повышения платы. Для этого лучше указать в договоре сроки предупреждения о повышении платы.

В договоре обязательно надо указать — оплату коммунальных платежей и телефонных переговоров. Пропишите в договоре, кто, в какие сроки и по каким платежным документам оплачивает эти платежи.

Акт приемки — передачи квартиры

Для пресечения имущественных претензий необходимо составить в пару к договору найма акт сдачи-приемки квартиры и опись находящихся в ней предметов быта (с примерной ценой каждого). В случае если хозяин «недосчитается» мифического антикварного бра или другой мелочи, акт поможет освежить его память и предупредить недоразумения. Не лишним будет при осмотре квартиры произвести видеозапись, которая в случае спора поможет установить состояние самой квартиры и находящегося в ней имущества.

Ремонт квартиры

Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.

Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

Статья написана и размещена в 2010 году. Дополнена — 17.04.2013

ВНИМАНИЕ!

Копирование статьи без указания прямой ссылки запрещено. Внесение изменений в статью возможно только с разрешения автора.

Полезные ссылки по теме «Условия договора найма жилого помещения»

Источник: https://yuridicheskaya-konsultaciya.ru/dogovor/uslovia_dogovora_arendi_gilya.html