Соглашение о расторжении договора купли продажи недвижимости

Иск о расторжении договора купли-продажи недвижимости

Соглашение о расторжении договора купли продажи недвижимости

Договоры купли-продажи недвижимости почти всегда связаны с передачей значительных активов. При этом одна из сторон в любое время может по ряду причин прийти к выводу о необходимости расторжения договора — в связи с нарушениями второй стороны, изменением обстоятельств или по любым иным причинам.

В настоящем материале мы обобщили свой опыт разрешения дел о расторжении договора купли-продажи недвижимости в случаях, когда переговоры с контрагентом зашли в тупик — в судебном порядке.

В каких случаях расторжение договора купли-продажи недвижимости может быть интересовать одну из сторон?

При расторжении договора — как по соглашению, так и на основании судебного акта — взаимные обязательства сторон прекращаются, а все полученное по сделке может быть возвращено с соблюдением принципа взаимности и соразмерности встречного исполнения. При этом возврат уже полученного по сделке сторонами допускается в случаях, предусмотренных законом или договором — например, если встречное предоставление было неравноценным для одной из сторон.

Помимо этого наряду с требованием о расторжении договора в связи с его нарушением одной из сторон вторая вправе потребовать возмещения причиненных этим нарушением убытков.

Наиболее часто на практике стороны требуют расторжения договора купли-продажи недвижимости в следующих случаях: покупатель в течение длительного времени уклоняется от оплаты покупки; покупатель не подписывает передаточный акт и другими способами уклоняется от принятия недвижимости; купленная недвижимость обременена правами третьих лиц, о которых покупатель знал или должен был знать (п.2 ст. 460, ст. 454 ГК РФ); продавец передал недвижимость, которая не свободна от известных ему на момент передачи притязаний третьих лиц, которые были признаны в установленном законом порядке правомерными; переданная недвижимость имеет значительные недостатки, которые были выявлены только после ее приема.

Способы расторжения договора купли продажи недвижимости

Закон предусматривает два основных способа расторжения договора.

Если обе стороны не против расторжения договора и достигли согласия по поводу основных условий, они вправе сделать это, заключив соответствующее соглашение. Оно должно быть заключено в той же форме, что и основной договор.

Соглашение должно содержать следующее:

  • наименования и идентифицирующие данные сторон договора;
  • дата составления соглашения;
  • реквизиты расторгаемого договора купли-продажи;
  • указание на его расторжение;
  • последствия расторжения договора, наступление которых обязаны обеспечить стороны (например, возврат недвижимости покупателем, возврат уплаченных денежных средств продавцом);
  • сведения о необходимости и порядке регистрации перехода права в ЕГРН.

После подписания соглашения порядок действий зависит от того, были ли переданы недвижимость и (или) денежные средства по договору. Если исполнение уже было произведено, сторона, получившая большее предоставление от своего контрагента обязана возместить ему разницу в качестве неосновательного обогащения.

Также стороны могут согласовать и иные последствия — например, возврат обеими сторонами всего полученного по сделке.

Если соглашение о расторжении договора заключено и если в соответствии с ним недвижимость подлежит возврату, переход права необходимо зарегистрировать в ЕГРН. Для этого заключенное соглашение покупатель и продавец (либо надлежащим образом уполномоченный представитель) должны предоставить в Росреестр. Сторонам необходимо написать заявление о регистрации перехода права, на основании которого в реестр будет внесена запись о переходе права собственности на недвижимость.

Второй способ — это расторжение договора в одностороннем порядке. Чаще всего к нему относят и внесудебный отказ стороны от исполнения договора — в силу схожести правовых последствий отказа и расторжения договора.

https://www.youtube.com/watch?v=uQ2qvyE_wGw

В этом случае сторона необязательно должна прибегать к судебному расторжению договора. В договоре или в законе может быть закреплено право стороны договора отказаться от его исполнения в одностороннем порядке, известив об этом своего контрагента.

По общему правилу при отказе от договора сторона возмещает своему контрагенту фактически понесенные им расходы. Также в договоре может быть предусмотрена плата за отказ от договора — денежная компенсация для второй стороны, призванная компенсировать ее ожидания от прекращенного контракта.

Совет юриста:

хотя в ряде случаев несправедливо высокую плату за отказ от договора можно снизить в судебном порядке, проще всего не допускать включения такого условия в договор изначально.

Читайте также  Где посмотреть арест на недвижимость?

Немаловажен и тот факт, что условие о плате за отказ потребителя от договора не допускается в силу прямого запрета в соответствии со статьей 16 Закона “О защите прав потребителей”. Такое условие изначально является ничтожным и потому не порождает каких-либо правовых последствий.

Расторжение договора в судебном порядке — когда соглашение заключить не удалось, а отказ от исполнения договора невозможен или невыгоден.

Если оснований для отказа от исполнения договора нет, а соглашение не удалось заключить, стороне стоит прибегнуть к расторжению договора в судебном порядке. согласию и заключить соглашение о расторжении.

Основания для этого установлены договором и (или) законом. Так, расторгнуть договор в соответствии с прямым указанием закона можно при наличии одного из следующих оснований: существенное изменение условий и серьезное нарушение условий одной из сторон.

Существенным признается такое изменение обстоятельств, разумно предвидя которое стороны не заключили бы договор или заключили бы его на значительно отличающихся условиях (п. 1 ст. 451 ГК РФ). Чтобы расторгнуть договор по этому основанию, необходимо доказать, что одновременно соблюдены четыре условия, предусмотренные п. 2 ст. 451 ГК РФ:

1) при заключении договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при должной той степени заботливости и осмотрительности;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Существенность изменения обстоятельств оценивает суд (п. 2 ст. 451 ГК РФ).

Существенным нарушением условий договора признается лишь то нарушение, при котором одна из сторон в значительной степени лишается того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора. Например, к существенному нарушению можно отнести продажу квартиры, в отношении которой, несмотря на заверения продавца, заведомо для него было вынесено вступившее в законную силу решение суда о признании права собственности третьего лица на нее.

Примерами существенного нарушения условий договора покупателем являются: полная неоплата приобретенного по договору купли-продажи имущества (п. 8 Обзора, утвержденного Президиумом ВС РФ 27.12.2017); неоплата большей части стоимости имущества, приобретенного в рамках договора купли-продажи, если просрочка составила длительный период времени; покупатель не вносит вовремя очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему объект недвижимости. Однако продавец не может отказаться от договора, если это запрещено договором или покупатель выплатил более половины цены (п. 2 ст.

489, п. 5 ст. 454 ГК РФ); в нарушение договора покупатель отказывается принять и оплатить недвижимость (п. 4 ст. 486, п. 5 ст. 454 ГК РФ).

Существенными нарушениями условий договора со стороны продавца считаются в числе прочего: уклонение продавца от регистрации перехода прав на недвижимость в течении длительного периода времени; продавец отказывается передать проданную недвижимость (п. 1 ст. 463, п. 5 ст. 454 ГК РФ); продавец существенно нарушил требования к качеству товара. Например, передал недвижимость с существенными недостатками (ст. 557, п. 2 ст. 475 ГК РФ). Для оценки качества суд, скорее всего, назначит экспертизу; утрата продавцом права собственности на недвижимость после продажи.

Дела о расторжении договоров рассматриваются в порядке искового производства.

О том, как правильно определить суд, компетентный рассматривать конкретное дело, сформировать пакет документов и подать его в суд, можно прочитать в нашей статье “Составление искового заявления”

При подаче искового заявления о расторжении договора важно правильно обосновать свои требования, сославшись на конкретное основание для расторжения договора и приведя его правовое обоснование.

Совет юриста:

чаще всего в случае расторжения договора в связи с его существенным нарушением истец имеет право сослаться сразу на несколько фактических оснований для удовлетворения своих требований. Закон допускает это при заявлении требования о расторжении договора.

Такие случаи наиболее предпочтительны для истца, поскольку снижают риск того, что суд, не согласившись с одним из оснований, откажет в удовлетворении иска.

Вместе с тем для данной категории дел решающее значение имеет вопрос осведомленности требующей расторжения договора стороны о нарушении договора и ее последующее поведение. Так, суд может отказать в удовлетворении требований стороны, если в ходе рассмотрения дела будет установлено, что после того, как обстоятельства существенным образом изменились или ответчик нарушил условия договора, истец выразил намерение сохранить договорные отношения (например, принимая встречное исполнения или продолжая исполнение своих обязанностей по договору).

Именно поэтому важно проанализировать дело не только с точки зрения формального наличия оснований для расторжения договора, но также и с точки зрения противоречивости поведения обеих сторон, знали ли они о возникновении в будущем оснований для расторжения договора, как вели себя после возникновения таких оснований и др.

Читайте также  Какой процент от сделки берет агентство недвижимости?

Совет юриста:

хотя добросовестность — оценочная категория, и ее стандарты могут различаться для конкретных участников процесса в зависимости от различных факторов (например, к потребителю в этом отношении суды применяют менее жесткие стандарты добросовестности, чем к банку или иному профессиональному участнику оборота), противоречивое поведение является одной из наиболее частых причин отказа в удовлетворении исковых требований о расторжении договора.

Поэтому непосредственно после возникновения ситуации, которая по мнению стороны может являться основанием для расторжения договора, не стоит торопиться и продолжать исполнять его и принимать исполнение от второй стороны. Иногда бывает необходимо взять паузу и оценить перспективы потенциального судебного спора, обеспечить сбор и сохранность письменных доказательств и экономическую целесообразность расторжения договора.

Юристы “Крайнев и партнеры” осуществляют комплексное сопровождение дел о расторжении договоров — от переговоров и разработки проектов соглашений о расторжении до подготовки исковых заявлений и представительства Ваших интересов в суде.

Вам также может быть интересно:

Правовая экспертиза договоров

Расторжение договора аренды

Расторжение договора аренды нежилого помещения

Заявление о расторжении договора аренды

Претензия о расторжении договора и возврате денежных средств

Юрист по недвижимости

Правовые услуги в области недвижимости

Юрист по земельным вопросам

Адвокат по гражданским делам цены

Адвокат по арбитражным делам

Подача искового заявления в арбитражный суд

Составление искового заявления в суд

Отзывы наших доверителей:

Вячеслав

В моем деле была долгая предыстория — все не опишешь. Если вкратце, я заключил договор, где было указано, что контрагент заплатит мне лишь после того, как ему заплатит третье лицо. Когда юрист другой стороны объяснял, зачем это условие было нужно — звучало безобидно, я согласился, но оказалось — настоящий смысл не понял и это сработало против меня.

Обнаружив свою ошибку и столкнувшись с отказом покупателя от выплаты мне стоимости права требования, я обратился в “Крайнев и партнеры”.

После двух раундов жёстких переговоров с участием Дмитрия Анатольевича Крайнева соглашение о расторжении договора и о возвращении мне права требования было заключено.

Потом был суд, апелляция, кассация и ещё один суд — и спасибо Дмитрию Анатольевичу и Анастасии Дмитриевне Миловской — всё довели до решений в мою пользу. Спасибо!

Марианна

Пока должник готовился к банкротству, его долг у меня выкупила крупная компания по привлекательной цене. Но рано я обрадовалась — пока мы вели переговоры, в отношении должника было возбуждено дело о банкротстве, а новый кредитор успел подать заявление о включении своих (полученных от меня) требований в реестр требований кредиторов — естественно, не заплатив мне ни копейки.

Суд, отказывая во включении требований в реестр, указал на наличие взаимосвязи между “покупателем” и должником. С помощью этого определения и благодаря слаженной работе команды “Крайнев и партнеры” мы убедили покупателя расторгнуть договор уступки права требования и признать его заключение под воздействием обмана.

Это соглашение о расторжении позволило включить мои требования в реестр требований кредиторов должника (в процессе мои интересы представлял Дмитрий Крайнев). Спасибо!

Источник: https://kraynev.ru/press-centr/publikacii/isk-o-rastorzhenii-dogovora-kupli-prodazhi-nedvizhimosti/

Как проходит расторжение договора купли-продажи?

Любой договор купли-продажи служит инструментом фиксации договоренностей между заключившими его сторонами. Часто бывает так, что один из участников по какой-либо причине не желает более придерживаться условий соглашения. Это значит, что ранее заключенный договор купли-продажи подлежит расторжению.

К сожалению, когда речь идет о расторжении сделок, связанных с продажей и приобретением недвижимости, требуется учитывать различные юридические тонкости. Если вы не получили образование юриста, заручитесь сторонней помощью от специалистов в этой области.

Получи первичную консультацию от нескольких компаний бесплатно:
оформи заявку и система подберет подходящие компании!

По этой услуге подключено 114 компаний

Начать подбор в несколько кликов >

Как расторгнуть договор купли-продажи недвижимости

Расторжение договора купли-продажи подразумевает прекращение действия правовых отношений между сторонами контракта. То, как эти отношения завершатся, будет зависеть от того, пришли ли участники договоренностей к согласию относительно него.

Так, прекращение действия договора купли-продажи может происходить:

  • по соглашению сторон в традиционном порядке;
  • через суд, если одна сторона против окончания сделки.

Далее рассмотрим порядок действий, которые нужно будет осуществить для расторжения договоренностей в каждом случае.

Расторжение договора по обоюдному согласию сторон

Если обе стороны сделки согласны пойти на отмену действия договора — это идеальное решение ситуации. В этом случае ни один участник контракта не понесет ущерба. Для того чтобы каждый остался при своем, нужно будет составить и подписать особое соглашение. В нем будет сказано, что лица добровольно осуществляют расторжение договора купли-продажи. Также в этом документе указывается, что продавец вернул деньги покупателю, а тот, в свою очередь, покинул ранее занятую квартиру.

Читайте также  Как рассчитать стоимость коммерческой недвижимости?

Если покупатель еще не зарегистрировал право собственности на жилье в Росреестре, продавец и покупатель должны подать туда общее заявление. Этот документ будет иметь близкое к соглашению между сторонами содержание. В нем нужно указать желание сторон прекратить регистрацию.

С точки зрения закона, если регистрация факта смены владельца квартиры не состоялась, договор купли-продажи фактически не считается действительным. Поэтому остановить процесс и вернуть все на свои места можно буквально за пару часов.

Впрочем, если регистрация состоялась и покупатель уже стал собственником, расторжение договора купли-продажи все еще возможно. Для этого бывшим покупателю и продавцу нужно явиться в регистрирующий орган с ранее оформленным соглашением. Специалисты органов зафиксируют факт расторжения сделки, и право собственности вернется к продавцу, а покупатель получит обратно деньги.

Соглашение о расторжении договора требуется оформить в виде, аналогичном договору. Получается, что оно, как минимум, должно составляться на бумажном носителе. Если производилось нотариальное заверение договора купли-продажи, с соглашением придется также идти к нотариусу. Если переход прав собственности уже зарегистрирован в Росреестре, необходимо будет сделать регистрацию соглашения о расторжении.

Возможно ли расторжение договора, вступившего в силу?

Обратите внимание на важный нюанс: расторгнуть можно только тот договор, который еще не начал действовать. Получается, сделка, производимая сторонами, на момент принятия решения о расторжении не должна быть закрыта.

К примеру, если регистрация в Росреестре уже проведена, договор заключен, но покупатель еще не выплатил средства продавцу. Если же все это произошло и другие обязательства так же исполнены — значит, действие договора истекло. И теперь его расторжение не может быть произведено исключительно по желанию сторон. В данном вопросе самое простое, что могут сделать участники — провести сделку обратной купли-продажи, заключив новый договор.

Расторжение договора по инициативе только одной из сторон

Если одна сторона договора противоречит другой и они не могут разрешить спор, им придется отправляться в суд. Гражданский Кодекс нашей страны определяет, в каких случаях одна сторона сможет добиться расторжения сделки в суде.

  1. Если другая сторона совершила существенные нарушения договоренностей.
  2. В прочих случаях, которые предусмотрены законом и пунктами заключенного договора купли-продажи.

К примеру, продавец квартиры не может пойти в суд и потребовать расторгнуть сделку только потому, что он передумал. Это можно сделать лишь при условии, что покупатель нарушил ранее определенные условия, причинив продавцу значительный ущерб.

Это правило действует и в обратную сторону. Например, если в квартире, приобретенной покупателем, обнаружится треснувшая ванна, расторжение сделки судом одобрено не будет.

Также закон нашей страны гласит, что стороны сделки не имеют право требовать при расторжении возврата того, что ранее было уже передано сторонами друг другу. Это возможно лишь в том случае, если данное условие зафиксировано непосредственно самим договором купли-продажи. Таким образом, расторгая сделку, стороны идут на дополнительные риски.

Соблюдение досудебного и судебного порядка

Законодатель требует, чтобы россияне при разрыве договора купли-продажи попытались урегулировать проблему миром, не обращаясь в суд. Притом эта обязанность возлагается на ту сторону, у которой возникли претензии.

Получается, если вы чем-то недовольны, необходимо составить письменное предложение второй стороне и в нем настаивать на расторжении сделки. Если через 30 дней (или иной срок, зафиксированный в договоре) ответ так и не будет получен, смело идите в суд.

Обратите внимание: при обращении в суд также нужно учитывать важные нюансы. Так, прося судью в иске разорвать сделку, граждане часто не указывают, что хотели бы также вернуть потраченные средства или отданную недвижимость. Соответственно, получают они только прекращение действия договора купли-продажи. К сожалению, это означает лишь то, что вы пойдете в суд во второй раз, но теперь уже чтобы вернуть то, что вам причитается.

Не забудьте, что в суде придется доказывать существенность оснований, использованных для обращения. Если у вас есть свидетельства полученных убытков, лучше их как-то зафиксировать.

Заключение

Договор о продаже, заключаемый при приобретении недвижимости, может быть расторгнут по соглашению сторон или через суд. В первом случае чем быстрее вы поймете, что не хотите жить в этой квартире, тем лучше. Ведь без потерь разорвать договоренности удастся, только если сделка еще не закрыта.

Если же один из участников контракта против его разрыва, придется обращаться в суд и доказывать, что вы имеете достаточные основания для прекращения действия соглашения.

Источники:

Основания изменения и расторжения договора

Последствия изменения и расторжения договора

Порядок изменения и расторжения договора

Ответственность за неисполнение денежного обязательства

Источник: https://rtiger.com/ru/journal/kak-prohodit-rastorjenie-dogovora-kupli-prodaji/