Разделение объекта недвижимости на самостоятельные объекты

Разделение объекта недвижимости на два самостоятельных объекта

Разделение объекта недвижимости на самостоятельные объекты
Как правильно произвести разделение объекта недвижимости на два самостоятельных объекта. Нужно ли вместе с разделом здания производить разделение и межевание земельного участка.

Вопрос: 1.

Как правильно произвести разделение объекта недвижимости на два самостоятельных объекта, если в целом объект расположен на земельном участке разрешенный вид использования которого «Под иными объектами специального назначения». Объект недвижимости представляет собой единое здание, в котором расположены: магазин (занимает меньшую площадь от всей площади нежилого здания) и мастерская по ремонту и обслуживанию автомобилей.

Данное имущество находится в собственности физического лица и используется в предпринимательской деятельности.2. Нужно ли вместе с разделом здания производить разделение и межевание земельного участка?

Ответ: Законодательством порядок разделения одного основного средства на два не установлен.

В налоговом учете отразите данную операцию как выбытие объекта недвижимости и создание двух новых объектов. При этом остаточную стоимость выбывшего объекта включите во внереализационные расходы, и эту же сумму учтите как внереализационные доходы от поступления имущества в результате ликвидации основного средства.

Согласно законодательству предприниматели освобождены от ведения бухгалтерского учета. Если же вы все-таки ведете бухучет, то по правилам ведения бухучета разделение одного объекта на несколько не приводит ни к уменьшению, ни к увеличению экономических выгод.

Поэтому в такой ситуации нет оснований для отражения в учете прочего расхода в размере остаточной стоимости выбывающего имущества и прочего дохода в виде стоимости принимаемых к учету объектов. В вашей ситуации вы должны выбрать вариант учета данной операции самостоятельно и утвердить его в учетной политике. Например, отразить эту операцию можно внутренними записями по счету 01 «Основные средства».

Либо отразите разделение как выбытие здания и поступление двух новых объектов, но без применения счета 91. Бухгалтерские проводки для обоих этих вариантов приведены в статье ниже.

По вопросу перечня документов, необходимых для разделения объекта недвижимости, и порядка их предоставления, а также по поводу необходимости разделения земельного участка и его межевания рекомендуем вам обратиться в Росреестр.

Обоснование

Как оформить и учесть поступление основных средств, требующих госрегистрации

Ситуация: как отразить в бухгалтерском и налоговом учете объединение двух зданий в одно

Бухучет

Выберите вариант учета самостоятельно и утвердите его в учетной политике. Правил, как в бухучете отражать объединение двух зданий, в законодательстве нет. Принимая решение, руководствуйтесь принципом приоритета содержания над формой (п. 1 ПБУ 1/2008).

Когда организация объединяет два здания в одно, ни одно из основных средств фактически не выбывает. В результате такого объединения экономические выгоды организации не уменьшаются и не увеличиваются. Поэтому нет оснований отражать в бухучете прочие доходы или расходы.

Изменение инвентарного объекта основных средств, которое не влияет на финансовый результат, не отражайте на синтетических счетах бухучета. Такие разъяснения есть в Рекомендациях, которые приведены в письме Минфина России от 28 декабря 2016 № 07-04-09/78875.

Объединение двух объектов можно отразить в бухучете как реконструкцию основного средства. Какого именно из двух, решите сами. Решение о реконструкции оформите приказом руководителя. Новые характеристики объединенного здания зарегистрируйте в государственном реестре.

Затраты на реконструкцию одного из основных средств учтите на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» (п. 42Методических указаний, утвержденных приказом Минфина России от 13 октября 2003 № 91н). Откройте к нему субсчет «Расходы на реконструкцию»:

Дебет 08 субсчет «Расходы на реконструкцию» Кредит (60, 10, 16, 23, 68, 69, 70…)
– учтены расходы на проведение реконструкции;

Дебет 08 субсчет «Расходы на реконструкцию» Кредит 68 субсчет «Государственная пошлина»
– учтены расходы на госрегистрацию изменений в реестре прав собственности.

Организация присоединила к реконструируемому объекту второе основное средство. Его остаточную стоимость тоже перенесите на счет 08 субсчет «Расходы на реконструкцию». Для этого к счету 01 целесообразно открыть специальный субсчет «Объединение основных средств»:

Читайте также  Как узнать право собственности на объект недвижимости?

Дебет 01 субсчет «Объединение основных средств» Кредит 01
– отражена первоначальная (восстановительная) стоимость присоединяемого основного средства;

Дебет 02 Кредит 01 субсчет «Объединение основных средств»
– отражена амортизация, начисленная за период эксплуатации объекта;

Дебет 08 субсчет «Расходы на реконструкцию» Кредит 01 субсчет «Объединение основных средств»
– остаточная стоимость присоединенного объекта включена в расходы на реконструкцию другого основного средства.

Когда закончите реконструкцию, включите затраты, которые учли на счете 08, в первоначальную стоимость основного средства либо учтите их обособленно на счете 01 «Основные средства». Если выбрали первый вариант учета, то сделайте проводку:

Дебет 01 Кредит 08 субсчет «Расходы на реконструкцию»
– увеличена первоначальная стоимость основного средства на сумму затрат по реконструкции.

Результаты реконструкции в виде присоединения одного основного средства к другому отразите в инвентарных карточках учета основных средств (например, по форме № ОС-6 или ОС-6а) или в инвентарной книге (например, по форме № ОС-6б, которую применяют малые предприятия).

Начислять ли амортизацию по основному средству на реконструкции, зависит от ее срока. Если он не превышает 12 месяцев, амортизацию начисляйте. Если срок реконструкции – более 12 месяцев, амортизацию приостановите. Возобновите амортизацию, когда реконструкция закончится.

Для объединенного объекта установите срок полезного использования исходя из ожидаемого периода эксплуатации. С месяца, следующего за месяцем принятия здания к учету, начните начислять амортизацию. Такой порядок установлен пунктами 20 и 21 ПБУ 6/01.

Из рекомендации «Как оформить и учесть поступление основных средств, требующих госрегистрации»

Как оформить ликвидацию основных средств и отразить в учете

При расчете налога на прибыль расходы на ликвидацию основных средств учитывайте в составе внереализационных расходов. К ним относят:

  • остаточную стоимость ликвидируемого основного средства;
  • расходы, связанные с выполнением работ по ликвидации основного средства.

Об этом сказано в подпункте 8 пункта 1 статьи 265 Налогового кодекса РФ.

Порядок признания этих сумм в расходах зависит от того, какой метод определения доходов и расходов вы применяете.

При методе начисления расходы учтите в том периоде, в котором был подписан акт о выполнении работ по ликвидации основного средства. Если работы по ликвидации объекта не выполнялись, остаточную стоимость признают на дату оформления акта о списании основного средства. Это следует из положений подпункта 3 пункта 7 статьи 272 Налогового кодекса РФ, а также из разъяснений Минфина России в письмах от 9 июля 2009 № 03-03-06/1/454, от 17 января 2006 № 03-03-04/1/27.

Если после полной ликвидации основных средств будут оприходованы оставшиеся после демонтажа детали или материалы, то их стоимость отразите в составе внереализационных доходов (п. 13 ст. 250 НК РФ).

Сделать это нужно независимо от того, будет полученное имущество в дальнейшем использовано в деятельности, направленной на получение доходов, или нет. Такие разъяснения содержатся в письме Минфина России от 19 мая 2008 № 03-03-06/2/58.

При методе начисления датой получения дохода будет считаться дата подписания акта о ликвидации основного средства (подп. 8 п. 4 ст. 271 НК РФ).

Если применяете кассовый метод, отражайте доходы в виде стоимости сырья или материалов, полученных после ликвидации основного средства, на дату их оприходования в бухучете (п. 2 ст. 273 НК РФ).

Стоимость, по которой сырье, материалы и т. п. отражают в налоговом учете, определяйте с учетом рыночных цен. В налоговом учете это будет внереализационный доход.

«Как оформить ликвидацию основных средств и отразить в учете»

Инструкция на случай, когда надо разделить здание на несколько частей

Разработка методики распределения

Следующий этап – нужно разработать методику распределения первоначальной стоимости и начисленной амортизации между объектами.

Проще всего определять стоимость каждого вновь образованного объекта пропорционально доле его площади в общей площади здания.

Выбор способа учета объектов

Затем выбираем способ отражения выделенных объектов в учете.

Если здание еще не включено в состав основных средств и числится на счете 08 (такое возможно, если строение еще не готово к эксплуатации и требует дополнительных вложений, например для проведения отделочных работ), то лучше сразу распределить стоимость его частей по субсчетам счета 08:

  • «Создание (приобретение) объектов основных средств» – для части здания, используемой в производственных целях или для управленческих нужд;
  • «Создание (приобретение) объектов недвижимости для продажи» – для частей здания, которые будут продаваться.

Часть здания, не предназначенная для продажи, останется на соответствующем субсчете до момента ее готовности к эксплуатации и включения в состав основных средств.

А продаваемую часть можно перевести в состав товаров проводкой:

ДЕБЕТ 41
КРЕДИТ 08 субсчет «Приобретение объектов недвижимости для продажи»
– часть здания переведена в состав товаров.

Читайте также  Требуется ли согласие супруга при продаже недвижимости?

Такая проводка Планом счетов… не предусмотрена. Однако ее рекомендует Минфин России для отражения в бухучете помещений, приобретенных (созданных) с целью дальнейшей продажи (письмо от 28 июля 1999 г. № 04-03-10).

В данном случае риски доначисления налога на имущество на объекты, отраженные по дебету счета 41 «Товары», будут зависеть от наличия документов, подтверждающих намерение продать указанные помещения.

Источник: https://www.glavbukh.ru/hl/231017-razdelenie-obekta-nedvijimosti-na-dva-samostoyatelnyh-obekta

Разделение нежилого помещения на два объекта

Оплата производится за каждый объект недвижимости;

  • удостоверение личности собственника строения;
  • доверенность, в случае если документы предоставляются представителем собственника имущества.

Нужно ли делить землю для обслуживания разделенных объектов? Согласно подпункта 2 пункта 2 статьи 49 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» регистрация разделения объектов недвижимости не допускается, если не было произведено разделение земельного участка путем составления идентификационных документов на вновь образованные объекты. Таки образом, при разделении объектов недвижимости для обслуживания каждого отдельного строения необходимо разделить земельный участок, выделив причитающуюся часть земли. В результате раздела, выделенные части недвижимости включаются в гражданский оборот в качестве самостоятельных объектов.

Можно ли и как разделить нежилое помещение на два помещения

После завершения строительных работ по разделению недвижимости (закладка/демонтаж дверных проемов, устройство перегородок и прочих конструкций) изготавливаются и оформляются следующие документы:

  • технические паспорта на разделенные объекты недвижимости;
  • акты ввода в эксплуатацию на вновь образованные объекты.

Для регистрации соответствующих прав на разделенные объекты помимо вышеуказанных документов, в центр обслуживания населения необходимо предоставить:

  • оригиналы правоустанавливающих (договоры купли-продажи, мены, дарения, акты ввода и т.д) документов на недвижимость;
  • оригиналы идентификационных документов (технический паспорт, государственные акты на земельные участки);
  • квитанция об оплате сбора за регистрацию объектов недвижимости (от 8 до 10 МРП, в зависимости от целевого назначения строения).

Разделение объектов недвижимости

Заказчиком кадастровых работ на раздел помещения может выступать как сам собственник или собственники помещения, так и доверенное лицо, которое получило от собственника/собственников надлежащим образом оформленную нотариальную доверенность.

Важно, чтобы в этой доверенности были правильно и максимально точно прописаны необходимые полномочия для раздела помещения, внесению изменений в ЕГРН, получение выписок ЕГРН после регистрации.

Наши опытные сотрудники знают все необходимые требования для подготовки технического плана на раздел помещения и смогут ответить на ваши вопросы по телефону 8 (495) 233 26 87.

Важно, что количество создаваемых технических планов при разделе помещения будет равно количеству образуемых частей. То есть , если в результате раздела получается 2 части – нужно два техплана, если 3 части соответственно три технических плана.

Разделение объекта недвижим на 2 самостоятельных

Важно Я имею успешный опыт по разделу объектов недвижимости и помогу Вам спланировать, оформить и осуществить процедуру раздела здания на несколько самостоятельных зданий с присвоением каждому образованному зданию самостоятельного адреса.

При разделе здания на несколько зданий произойдет раздел технической документации (БТИ) в отношении такого здания на несколько комплектов (по одному для каждого вновь образуемого здания).

Каждое из возникших в результате раздела объекта недвижимости новых зданий будет описано в документах БТИ и Росреестра (ЕГРН) как «все здание» и будет иметь уникальный почтовый адрес (одно из вновь образованных зданий обычно сохранит за собой прежний адрес разделенного объекта недвижимости).

Обычно объекты недвижимости разделяют по стене между отдельными подъездами или по границе коридора-перехода между отдельными частями объекта.

Особенности раздела помещения

Иногда при разделе здания на два здания в зависимости от его физических характеристик может не потребоваться осуществление строительно-монтажных работ (разрушение стен или создание новых, закладка входов или проходов).

В этом случае раздел здания на несколько зданий будет представлять собой лишь разделение технической документации на несколько комплектов, а также ряд прочих действий с документацией в отношении вновь создаваемых зданий.

Раздел зданий на несколько зданий может быть выгоден собственникам отдельных частей разделяемого здания, если такие части обладают признаками, присущими самостоятельным зданиям, и могут эксплуатироваться самостоятельно.

Как правило, для успешного разрешения вопроса о разделе здания на два здания требуется соответствующее заключение о возможности такого раздела, выданное проектной организацией, создавшей проект разделяемого здания.

Читайте также  Возврат налога для пенсионеров с покупки недвижимости

Об учете при разделении объекта основных средств

Полагаем, что первоначальную стоимость новых помещений следует определить исходя из остаточной стоимости выбывающего объекта пропорционально приходящейся на каждый из них площади (см.

вставку «К сведению»).

Соответственно, и срок полезного использования, определяемый организацией самостоятельно, может быть определен с учетом срока нахождения в эксплуатации разделенного объекта.

\ Статьи \ Особенности раздела помещения Разные операции с жилой и нежилой недвижимостью предусматривают также и различные способы их проведения.

В некоторых ситуациях, прежде чем совершить ту или иную сделку, требуется выполнение дополнительных юридических операций.

Так, при наличии большого нежилого помещения свободно по своему усмотрению распорядиться его частью не всегда возможно.

Внимание Раздел помещения на части, проведенный предварительно, решает эту проблему. Что предусматривает данная процедура? В этом случае исходное помещение делится на части, для каждой из которых получается отдельная выписка из ЕГРН. Раздел помещения требуется не для всех сделок, проводимых с отдельными частями помещения.
В отдельных случаях необходимости в проведении данной дополнительной процедуры нет. Но для сделок, связанных с арендой, субарендой, покупкой или продажей части помещения, раздел требуется.

Вы можете получить экономическую выгоду от раздела здания, выражающуюся в сокращении Ваших расходов, связанных с эксплуатацией Вашей части здания, в возможности получения Вами дополнительного дохода от использования оборудования, размещенного в Вашей части здания, но необходимого для нормальной эксплуатации других частей разделяемого здания.

Вы можете получить юридическую выгоду от раздела здания, выражающуюся в отделении той части разделяемого здания, которая связана с какими-либо проблемами (проблемы могут быть в ней самой или в части земельного участка под зданием). Такая отделяемая «проблемная» часть может быть даже снесена в дальнейшем ради сохранения остальной части здания.

Если в отношении земельного участка, образуемого из земель или земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена, подано заявление о государственном кадастровом учете без заявления о государственной регистрации права собственности Российской Федерации, права собственности субъекта Российской Федерации, права муниципальной собственности, права частной собственности, органом регистрации прав одновременно с государственным кадастровым учетом осуществляется внесение сведений в Единый государственный реестр недвижимости о том, что земельный участок образован из земель или земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена, а также сведений об органе, уполномоченном в соответствии с Федеральным законом от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» на распоряжение таким земельным участком. 15.

Разделение объекта недвижимости на самостоятельные объекты в 1с

Источник: http://civilist-audit.ru/razdelenie-obekta-nedvizhimosti-na-samostoyatelnye-obekty/

Выделение помещения из нежилого здания — Недвижимость, работа, имущество

Операции с недвижимостью отличаются индивидуальностью, и потому для каждой из них характерна своя схема проведения. Иногда проблему может решить раздел помещения на несколько частей. О том, как разделить нежилую недвижимость на две части рассмотрим в этой статье.

Различные операции с жилой и нежилой недвижимостью нуждаются в разнообразных юридических сопровождениях. Иногда очень сложно распорядится долями в больших помещениях. И в этом случае, ситуация может быть урегулирована исключительно посредством официального раздела недвижимости на две части.

Раздел нежилого помещения предусматривает законодательное разделение объекта на несколько частей, каждая из которых получает отдельный кадастровый номер и отдельное свидетельство на право собственности.

Раздел помещений необходим далеко не для каждой сделки, которые проводятся с частями помещений. Но в случае аренды, покупки, продажи или субаренды объекта раздел необходим в обязательном порядке. Это поможет урегулировать условия сделки и оптимизировать их подготовку

Если часть помещения планируется к продаже, то в этом случае происходит раздел и регистрация каждой отдельной части в соответствии с законодательными требованиями. Стоит отметить, что количество частей при разделе не имеет значения. Опытные и квалифицированные специалисты с легкостью помогут в осуществлении этой задачи.

Кроме того, процедуру раздела рекомендуют провести перед проведением ипотечных сделок. Это связывают с тем, что при ипотечных соглашениях часть нежилого объекта не может участвовать в сделке. При таких условиях возможно передать в аренду только отдельные части помещения, как самостоятельные единицы недвижимости.

Источник: https://advokat144.com/razdelenie-nezhilogo-pomescheniya-na-dva-obekta/