Прекращение и досрочное расторжение договора аренды

Прекращение договора аренды при ликвидации арендатора

Прекращение и досрочное расторжение договора аренды

Расторжение договора аренды по инициативе арендатора допускается законом на основании решения суда. Согласно п.2 ст.450, ст.451 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда:

  1. при существенном нарушении договора другой стороной;
  2. в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором;
  3. при существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Досрочное расторжение договора аренды арендатором

Досрочное расторжение договора аренды арендатором через суд возможно в двух случаях:

1) При нарушении договора арендодателем (п.2 ст.450 ГК РФ, ст.620 ГК РФ, а именно, если удастся доказать суду, что:

  • арендодатель создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
  • переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
  • арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
  • имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования;
  • арендодатель допустил другое существенное нарушение договора аренды. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п.2 ст.450 ГК РФ).

2) При существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора (ст.451 ГК РФ).

Согласно ст.451 ГК РФ изменение обстоятельств считается существенным, если они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Этот факт надо доказать суду.

Кроме самого факта существенного изменения обстоятельств сторона, требующая расторгнуть договор, должна доказать одновременное наличие следующих четырех условий (п. 2 ст. 451 ГК РФ):

  • в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
  • изменение обстоятельств вызвано причинами, которые истец не мог преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру договора и условиям оборота;
  • при исполнении договора без изменения его истец в значительной степени лишился бы того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора;
  • из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что истец несет риск изменения обстоятельств.

Как показывает практика, существенным изменением обстоятельств суды не признают ни кризис, ни резкое изменение курса валют. В частности, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ еще в 2001 году указал, что увеличение курса доллара, в связи с которым обязательство должника в рублевом эквиваленте увеличилось больше чем в четыре раза, само по себе не говорит о существенном изменении обстоятельств (Постановление ВАС РФ от 07.08.01 № 4876/01).

Если в вашем договоре аренды не предусмотрено, что вы как арендатор вправе расторгнуть договор аренды досрочно, то есть до истечения срока действия аренды в одностороннем порядке, уведомив об этом другую сторону за определенный срок, то расторжение договора по любым другим основаниям невозможно.

Таким образом, единственным основанием расторжения договора аренды без согласия арендодателя будет нарушение договора арендодателем.

При этом надо учитывать, что досрочное освобождение арендатором помещения,  без передачи его по акту арендодателю, не будет основанием для освобождения его от обязательств по внесению арендной платы, несмотря на то, что фактически пользование помещением не осуществлялось (п. 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. № 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”).

Читайте также  Безвозмездная аренда жилого помещения у физического лица

Расторжение договора аренды арендатором или прекращение договора?

Варианты прекращения договора аренды:

  1. Прекращение юридически – через ликвидацию арендатора.
  2. Прекращение фактически – через реорганизацию арендатора.

Прекращение договора юридически

Согласно п.1 ст.61 и п.8 ст.63 ГК РФ факт ликвидации влечет прекращение существования юридического лица без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам.

Согласно ст.419 ГК РФ обязательство прекращается ликвидацией юридического лица (должника), кроме случаев, когда законом или иными правовыми актами исполнение обязательства ликвидированного юридического лица возлагается на другое лицо.

Согласно п.8 ст.63 ГК РФ ликвидация юридического лица считается завершенной, а юридическое лицо — прекратившим существование после внесения об этом записи в единый государственный реестр юридических лиц. Моментом прекращения договора аренды в этом случае будет момент прекращения деятельности юридического лица.

Как указано в разъяснениях, данных в п.52 Постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”, при ликвидации арендатора запись о регистрации договора аренды должна быть аннулирована.

Таким образом, при ликвидации арендатора обязательства по договору аренды прекращаются на основании ст.419 ГК РФ.

Прекращение договора аренды фактически

В соответствии с ч.1 ст.58 ГК РФ при слиянии юридических лиц права и обязанности каждого из них переходят к вновь возникшему юридическому лицу. Таким образом, осуществив реорганизацию, можно передать обязанности по договору аренды новому юридическому лицу, сняв их с себя.

Таким образом, и при юридическом (ликвидация) и при фактическом (реорганизация) прекращении арендатора договор аренды прекращается.

Расторжение договора аренды арендатором: форс-мажор

Согласно ч.3 ст.401 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. Основываясь на этой норме можно предположить, что нарушивший договор арендатор может быть освобожден от ответственности судом, если это нарушение суд признает следствием форс-мажора.

Однако применение форс-мажора в большинстве случаев перспективы не имеет. Потому что, во-первых, согласно п.3 ст.401 ГК РФ к форс-мажорным обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие в магазинах нужных товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

Источник: https://advokat-zhukova.ru/rastorzhenie-dogovora-arendy-arendatorom/

Расторжение договора аренды по инициативе арендатора допускается законом на основании решения суда. Согласно п.2 ст.450, ст.451 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда:

  1. при существенном нарушении договора другой стороной;
  2. в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором;
  3. при существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Расторжение договора аренды

23.06.2014

К сожалению, на практике арендодателям приходится сталкиваться с ситуациями, когда с арендаторами приходится расставаться. Самой распространенной причиной такого решения является неоднократное нарушение арендатором обязанности по внесению арендной платы.

Встречаются случаи, когда арендатор без согласования с арендодателем и без расторжения договора аренды фактически покидает арендованные помещения, после чего связь с ним обрывается.

В настоящей статье мы дадим несколько рекомендаций о том, как в таких случаях арендодателю следует поступать.

Источник: https://transmskru.com/prekraschenie-dogovora-arendy-pri-likvidatsii-arendatora/

Досрочное расторжение договора аренды

/ Квартира / Расторжение договора аренды

Договор аренды недвижимых объектов является весьма распространенным правовым документом как у частных лиц, так и организаций. Многие граждане и организации не могут позволить себе купить жилое или нежилое помещение, и поэтому вынуждены заключать договор аренды с собственником соответствующей недвижимости.

Источник: https://3dlipz.com/prekraschenie-dogovora-arendy-pri-likvidatsii-arendatora/

Является ли прекращение деятельности фирмы, арендующей помещение, основанием для расторжения договора аренды по ее инициативе?

27 сентября 2010 года общество «М» (арендодатель) и общество «Б» (арендатор) заключили договор аренды, согласно которому последнему была предоставлена в аренду часть нежилого помещения площадью 68 кв. м. Срок действия заключенного между сторонами договора составлял пять лет с момента его государственной регистрации, которая состоялась 21 марта 2011 года.

Читайте также  Причины для расторжения договора аренды помещения

Однако еще до истечения указанного срока, 9 января 2014 года, общество «Б» направило арендодателю письмо о прекращении своей деятельности и попросило досрочно расторгнуть договор аренды с 1 апреля 2014 года. И хотя данное письмо было получено менеджером общества «М», ответа не последовало. 10 апреля 2014 года общество письменно уведомило арендодателя о зачете части гарантийного взноса в счет последнего месяца аренды, а 18 апреля 2014 года направило подписанное со своей стороны соглашение о расторжении договора аренды с 30 апреля 2014 года. Оба эти письма также были получены арендодателем, но оставлены без ответа.

28 апреля 2014 года арендатор отдельным письмом сообщил обществу «М» о возврате помещения 30 апреля 2014 года с просьбой направить своего представителя для приемки. Но в назначенный день представитель арендодателя на приемку так и не явился. В связи с этим обществом «Б» был составлен односторонний акт об освобождении помещения и заполнен обходной лист, а ключи от помещения сданы охране. 28 мая 2014 года подписанный с его стороны передаточный акт, датированный 30 апреля 2014 годом, арендатор направил обществу «М».

Несмотря на это, 11 июня 2014 года общество «М» направило арендатору претензию с требованием погасить задолженность по арендной плате за апрель и июнь 2014 года и уплатить пени за просрочку исполнения денежного обязательства (задолженность за май 2014 года арендодатель засчитал в счет суммы уплаченного обществом «Б» гарантийного взноса). А 16 июня 2014 года оно отправило обществу «Б» уведомление о досрочном расторжении договора с 1 июля 2014 года по причине нарушения арендатором его обязанностей по договору. 28 июля 2014 года обществу «Б» была направлена очередная претензия. Но поскольку задолженность так и не была погашена, арендодатель обратился с иском в суд.

Общество «М» требовало взыскать с ответчика €7686,72 и 9472, 31 руб. – из них €2472,54 в качестве пени за просрочку внесения арендной платы, остальное – в счет задолженности по арендной плате.

Позиция нижестоящих судов

В своем исковом заявлении истец ссылался на то, что договором аренды не было предусмотрено право ответчика на односторонний отказ от исполнения договора. Следовательно, тот факт, что общество «Б» прекратило использование арендованного помещения, не является основанием для освобождения его от обязанности внести арендную плату.

Рассмотрев исковое заявление, суд первой инстанции этот довод отклонил и в удовлетворении заявленных требований обществу «М» отказал (решение Арбитражного суда Самарской области от 23 июня 2015 г. по делу № А55-28556/2014).

По мнению суда, ответчик, действуя разумно и добросовестно, уведомил арендодателя о прекращении арендных отношений и готовности возвратить нежилое помещение 30 апреля 2014 года. Арендодатель, в свою очередь, мер по принятию помещения не предпринял, в связи с чем образование задолженности зависело уже исключительно от действий общества «М».

Обжалование вердикта не дало никаких результатов – суды апелляционной и кассационной инстанций оставили вынесенное решение без изменения (постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 октября 2015 г. № 11АП-10491/15, постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 27 января 2016 г. № Ф06-3780/15). 

Позиция ВС РФ

Истец счел эти судебные акты незаконными и обратился с жалобой в ВС РФ, который с позицией нижестоящих судов не согласился и счел исковые требования истца обоснованными (Определение ВС РФ от 1 сентября 2016 г. № 306-ЭС16-3858).

О том, какую сумму не могут превышать платежи наличными при расчетах по договору аренды между юридическими лицами и можно ли при этом уплачивать арендную плату за счет наличной выручки, поступившей в кассу организации, узнайте из материала «Арендная плата по договору аренды здания, сооружения, нежилого помещения» в «Энциклопедии решений» интернет-версии системы ГАРАНТ. Получите бесплатный
доступ на 3 дня!

Получить доступ

Суд напомнил, что законом предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендатора, если:

  • арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом;
  • переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены им во время осмотра при заключении договора;
  • арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные сроки;
  • имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (ст. 620 ГК РФ).
Читайте также  Аренда квартиры под офис у физического лица

При этом договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора, причем как в судебном порядке (п. 2 ст. 450 ГК РФ), так и в порядке одностороннего отказа от договора (ст. 450.1 ГК РФ).

Однако заявленный истцом при рассмотрении дела в судах всех трех инстанций довод об отсутствии у ответчика права на односторонний отказ от договора, по мнению ВС РФ, не был проверен надлежащим образом. Договор аренды был заключен сторонами на определенный срок, следовательно, для признания права общества «Б» на односторонний отказ от него по основанию, которое не предусмотрено ГК РФ, необходимо было, отметил Суд, установить наличие соответствующего условия в договоре аренды. Однако наличие в нем такого условия не подтверждено ни одним из нижестоящих судов.

По этой причине ВС РФ признал несостоятельными последующие выводы судов о том, что ответчик действовал разумно и добросовестно, осуществив возврат помещения 30 апреля 2014 года, а истец уклонялся от приемки помещения.

Более того, при прекращении арендных отношений закон предусматривает обязанность арендатора возвратить имущество арендодателю (ст. 622 ГК РФ), а в отношении недвижимого имущества – с составлением передаточного акта (ст. 655 ГК РФ). Поэтому Суд не признал односторонний акт арендатора об освобождении помещения с передачей ключей охране надлежащим возвратом помещения, подтверждающим прекращение арендных отношений.

К тому же досрочное освобождение арендуемого помещения не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы (п. 13 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утв. информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66; далее – Обзор)).). Есть только одно условие, при котором арендодатель лишается права требовать арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора – если он сам уклонялся от приемки арендованного имущества при наличии основания для прекращения договора аренды (п. 37 Обзора). В данном же случае такого основания не было.

В результате ВС РФ пришел к выводу, что ответчиком было допущено существенное нарушение договора аренды в виде невнесения арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа (п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ). В связи с этим судам необходимо было, во-первых, оценить довод истца об отсутствии предусмотренного договором права ответчика отказаться от его исполнения, а во-вторых, установить, мог ли сам истец при допущенном ответчиком нарушении отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке или расторжение договора по такому основанию было возможно только в судебном порядке (ст. 619 ГК РФ). 

Для решения этих вопросов дело было направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области. 

***

Таким образом, ВС РФ сделал вывод о том, что прекращение деятельности компании-арендатора не является основанием для расторжения по ее инициативе договора аренды, заключенного на определенный срок. Исключением является только ситуация, при которой такое право отдельно предусмотрено в самом договоре. При этом досрочное освобождение помещения, в свою очередь, не является основанием для прекращения обязательства по внесению арендной платы. Лишь уклонение арендодателя от приемки помещения при наличии оснований для прекращения договора аренды может являться основанием для лишения его права требовать плату за период просрочки.

Обеспечить себе возможность отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке, как арендатору, так и арендодателю желательно заранее, определив в договоре перечень оснований, дающих каждому из них такое право.

Если обстоятельства изменились уже после заключения договора, главное, помнить, что какой бы уважительной ни казалась причина, не позволяющая выполнить условия договора, отказаться от его исполнения в одностороннем порядке при отсутствии соответствующего основания в законе или договоре нельзя.

Любые изменения в договор в этом случае можно внести только по соглашению сторон, а значит, желательно организовать встречу с контрагентом и договориться о компромиссном решении.  

Источник: http://www.garant.ru/article/905456/