Последствия расторжения договора купли продажи недвижимости

Расторжение договора купли-продажи недвижимости: все не так просто

Последствия расторжения договора купли продажи недвижимости

Покупка квартиры — ответственная сделка, ведь здесь присутствует масса всевозможных рисков. Процесс покупки недвижимости в нашей стране порой можно сравнить с игрой в русскую рулетку. Недостаточно тщательная проверка добросовестности контрагента может привести к тому, что продавец или покупатель останется и без жилья, и без денег. Поэтому мы постоянно рассказываем о том, как избежать подобных ситуаций и подстраховать себя. Сегодня с участием адвоката Андрея Комиссарова поговорим о тонкостях расторжения сделок с недвижимостью.

По соглашению сторон и в суде

Действующее законодательство, говорит эксперт, предусматривает два основных способа расторжения договора: по соглашению сторон и в судебном порядке (статья 450 ГК).

Механизм расторжения договора купли-продажи недвижимости по соглашению сторон основан на обоюдном волеизъявлении сторон об отмене сделки и, как правило, не вызывает сложностей. Единственное, на что следует обратить внимание — это задаток, если он предусмотрен договором.

Практически все сделки сопровождаются передачей задатка от покупателя к продавцу еще до заключения сделки. Если инициатива расторжения договора поступила от продавца, то он обязан вернуть задаток в двойном размере, если от покупателя, то сумма задатка остается у продавца.

В случае расторжения договора по обоюдной воле сторон задаток обычно возвращается передавшей стороне, при этом штрафная санкция в виде двойного размера не уплачивается.

Если сторонам сделки прийти к соглашению о ее расторжении не удается, то единственным способом защиты прав остается обращение в суд.

Суд может расторгнуть договор купли-продажи недвижимости по требованию одной из сторон, если вторая сторона нарушила условия исполнения договора и это повлекло существенные неблагоприятные последствия для первой стороны. Например, договор не был оплачен или квартира не была передана покупателю.

Не вернули квартиру

Следует обязательно предусматривать расторжение договора как меру ответственности при отсутствии оплаты, в противном случае продавец квартиры может рассчитывать не на возврат имущества, а лишь на взыскание денежных средств. А ведь добиться решения суда о взыскании денег в вашу пользу – не значит их действительно когда-нибудь получить.

Именно такой случай произошел в Выборгском районе Санкт-Петербурга. В 2014 году граждане А. и К. заключили договор купли-продажи, по которому А. продал К. трехкомнатную квартиру. Переход права был зарегистрирован, однако К. денег не заплатил. Пытаясь вернуть свое имущество, гражданин А. обратился районный суд с иском о расторжении договора купли-продажи и признании права собственности на квартиру.

Суд, руководствуясь положениями ст. 450 ГК РФ, полагал, что имеются основания для расторжения договора, поскольку сторона продавца не получила того, на что вправе была рассчитывать. Ссылаясь на положения ст. 1103 ГК РФ, суд пришел к выводу о том, что полученное, но не оплаченное ответчиком имущество являются неосновательным обогащением, поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102 и 1104 ГК РФ. В январе 2015 суд посчитал доводы истца обоснованными и удовлетворил исковые требования в полном объеме.

Однако законность указанного судебного акта была проверена в суде апелляционной инстанции, который счел выводы районного суда ошибочными.

Поскольку оспариваемый договор купли-продажи не предусматривал условия о его расторжении в судебном порядке с возвратом полученного в случае неуплаты покупателем денег. Суд отметил, что в ГК РФ также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой.

Читайте также  Как узнать какая недвижимость зарегистрирована на человека?

Таким образом, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что гражданин А. неверно избрал способ защиты своих прав, поскольку в  ст. 486 ГК РФ содержится специальная норма, определяющая последствия несвоевременной оплаты по договору купли-продажи. Оказывается, продавец вправе требовать лишь оплаты товара и, а также в качестве санкции — уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст.

 395 ГК РФ. Решение Выборгского районного суда было отменено полностью.

Суд кассационной инстанции проверил законность апелляционного определения и пришел к выводу, что оно является законным и обоснованным.

Итак, легкомысленно составленный договор купли-продажи квартиры в совокупности с недобросовестностью покупателя привели к тому, что продавец остался и без квартиры, и без денег. Даже если гражданин А. взыщет с К. сумму оплаты по договору и получит исполнительный лист на указанные денежные средства, шанс того, что они реально будут ему выплачены, стремится к нулю.

Вместе с тем, нельзя не отметить, что законность судебных актов апелляционной и кассационной инстанции вызывает большие сомнения,

поскольку по всей России суды регулярно признают факт неуплаты договора существенным нарушением, чего в данном случае по каким-то субъективным суждениям судей не произошло, несмотря существующую сформировавшуюся судебную практику.

Не отдали денег

Другой интересный случай, связанный с расторжением договора купли-продажи, произошел несколько лет назад в Москве. Гражданка М. продала принадлежащую ей однокомнатную квартиру гражданам В. и Д. Договор купли-продажи квартиры был зарегистрирован. При этом, по условиям договора, покупатели должны были по истечении одного календарного дня со дня регистрации перехода права собственности произвести оплату наличными, а продавец, в свою очередь, передать квартиру по акту. Вместе с тем, указанный договор содержал положения о том, что, несмотря на отчуждение имущества, продавец сохраняет пожизненное право пользования этим жильем.

Покупатели злоупотребили доверием М.: убедили внести в акт приема-передачи квартиры запись о том, что она не имеет претензий по оплате договора, показали деньги, но так и не отдали их после подписания акта. Впоследствии покупатели также пренебрегли и правом пользования М., выселив ее и сдав спорную квартиру в аренду. Данные обстоятельства послужили причиной обращения в суд.

В процессе рассмотрения дела суд посчитал необоснованными доводы М. о том, что договор не оплачен,

поскольку данные утверждения были опровергнуты ответчиками путем предоставления передаточного акта с пометкой М. об отсутствии претензий по оплате договора. Довод истца об отсутствии у ответчиков расписки суд посчитал юридически безосновательным.

М. серьезно рисковала проиграть дело, поскольку основания иска были заявлены неправильно. Но она обратилась за квалифицированной юридической помощью, и ее положение удалось спасти, изменив основания исковых требований. Так, в обоснование иска было заявлено, что факт сдачи спорной квартиры в аренду нарушает право пользования истца на спорную квартиру, которая является для М. единственным местом жительства. Суд посчитал данные доводы обоснованными, признал нарушение условий договора существенным и удовлетворил требования истца о расторжении договора купли-продажи.

Читайте также  Проверка недвижимости перед покупкой

Таким образом, удалось хотя бы вернуть квартиру в собственность продавца. К сожалению, доказать факт того, что деньги за нее не были переданы, не удалось, поэтому вместе с квартирой к М. перешла обязанность по возврату покупателям стоимости квартиры.

Этот пример показывает, как важно включать в договор дополнительные условия помимо его оплаты и передачи имущества.

Также хотелось бы отметить, что избранный М. вариант оплаты договора опасен для продавца в случае недобросовестности контрагента. Расчеты по договору рекомендуется производить с использованием банковской ячейки, а деньги в нее закладывать до подписания договора. Только так будет гарантировано соблюдение баланса интересов сторон.

Около 80% случаев расторжения договоров купли-продажи недвижимого имущества происходит в судебном порядке, поэтому не нужно для сделок использовать шаблонные договоры из интернета. Каждый текст должен быть разработан с учетом конкретных обстоятельств и пожеланий сторон.

Источник: https://www.mirkvartir.ru/journal/analytics/2016/05/24/rastorjenie-dogovora-kypliprodaji-nedvijimosti-vse-ne-tak-prosto/

Основания расторжения договора купли-продажи недвижимости

Купили желанную квартиру, с размахом отпраздновали новоселье и уже приступили к проведению ремонтных работ – казалось бы, все трудности позади, но на горизонте появились более серьёзные проблемы. Повестка в суд и дальнейшее разбирательство по вопросу расторжения договора купли-продажи способны кому угодно испортить настроение и изрядно потрепать нервы. Какие основания могут быть у суда для прекращения действия договора? Проанализируем основные причины расторжения сделок с недвижимостью и выясним, как защитить себя в таких ситуациях.

Ошибки оплаты

Серьёзным основанием для признания сделки недействительной и, как следствие, для расторжения договора купли-продажи в судебном порядке является нарушение условий, связанных с оплатой. Одной из самых частых ошибок, допускаемых сторонами сделки с недвижимостью, которая способна привести к печальным последствиям, является отсутствие подтверждённой оплаты или ошибочное оформление платёжных документов.

Чтобы исключить возникновение серьёзных проблем, связанных с оплатой сделки, следует правильно проводить платёжные операции. Так, приобретая квартиру у юридического лица, зачислять денежные средства в счёт оплаты покупки рекомендовано только на расчётный счёт организации. А покупая жильё у физического лица, производить взаиморасчёт следует наличными средствами. При этом документальным подтверждением выполнения обязательств покупателя по части оплаты приобретаемой недвижимости будет расписка продавца, подробно описывающая все обстоятельства передачи денежных средств.

Показательным примером печальных последствий, когда неправильно оформленная оплата является для суда веским поводом признать договор купли-продажи несостоятельным, стал процесс в столичном городском суде.

Многодетная семья получила отказ в праве собственности на приобретённую квартиру, поскольку, покупая недвижимость у юридического лица, глава семейства не произвёл оплату по безналичному расчёту на реквизиты организации, а передал денежные средства напрямую генеральному директору.

Суд посчитал, что документов, имеющихся на руках у покупателя (акт о взаиморасчётах и квитанция об оплате) недостаточно, чтобы предъявлять требования к организации, на счёт которой денежные средства за квартиру не поступали.

Читайте также  Должен ли военнослужащий платить налог на недвижимость?

Отсутствие регистрации права собственности на недвижимость

Чтобы договор купли-продажи о покупке квартиры вступил в законную силу недостаточно только заверить его в нотариальной палате. Сделку можно оформить и просто в письменной форме, но при этом и в любом случае необходимо зарегистрировать её в Росреестре – государственном органе регистрации, кадастра и картографии.

Вместе с договором купли-продажи, который лично или по доверенности подаётся в Росреестр, необходимо предоставить также квитанцию об оплате госпошлины (2000 руб), выписку из домовой книги и заверенное у нотариуса заявление супруги (-а) продавца о согласии на проведение сделки. При отсутствии супруга (-и) необходимо к пакету документов приложить соответствующее заявление с нотариальной печатью.

На 11-й день при простой письменной форме и на 3-й при нотариальном удостоверении после подачи всех необходимых документов в Росреестр государственная служба регистрации фиксирует переход права собственности на недвижимое имущество от одного владельца к другому, и только после этого договор признаётся состоявшимся.

Известен случай, когда по судебному решению без купленной квартиры остался гражданин, имеющий на руках договор купли-продажи, должным образом оформленный у нотариуса, но в течении долгого времени так и не переданный в Росреестр для регистрации права собственности на недвижимое имущество.

Это произошло в те годы, когда в соответствии со старой редакцией ГК РФ, закрепить за собой право собственности было не так-то просто. Однако, уже сегодня Гражданский кодекс упростил эту процедуру, чтобы помочь гражданам избежать подобных неприятных прецедентов.

Существенно изменившиеся обстоятельства

Зачастую продавцы квартир уверены в своём полном праве отменить или расторгнуть заключённый договор в течение полугода после его подписания. На самом деле ошибочно полагать, что это действительно возможно, поскольку закон предусматривает прекращение действия договора купли-продажи лишь в определённых случаях. Помимо тех условий, которые уже были названы (неподтверждение оплаты, отсутствие госрегистрации), серьёзным основанием для суда признать сделку недействительной могут стать и иные исключительные обстоятельства, которые не имели места быть на момент совершения сделки, но появились по истечении некоторого времени.

Так, известен случай, когда в суд с исковым заявлением о расторжении договора обратилась пенсионерка, которая 11 лет назад продала свою квартиру, а теперь просила вернуть её по причине серьёзно изменившихся обстоятельств в её жизни с момента продажи жилья.

Суд признал требования женщины обоснованными и вернул ей право собственности на квартиру, оставив без жилья новых владельцев. В своём решении суд руководствовался статьёй 451 ГК РФ, которая гласит, что непредвиденные обстоятельства могут стать основанием для расторжения договора (ст.451 ГК РФ).

В данном случае таким форс-мажором стало резкое ухудшение здоровья пенсионерки, поэтому суд и встал на её сторону.

Источник: https://greatr.ru/partpress1588.htm