Покупка пая земли сельхозназначения

Содержание

Закон о продаже земли. Полезно знать

Покупка пая земли сельхозназначения

Мораторий на продажу земли отменен. В ночь на 31 марта 2020 года Верховная Рада приняла закон «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно оборота земель сельскохозяйственного назначения».

SQ изучил, как и когда изменится жизнь украинцев после принятия закона.

Что было?

Новый закон имеет отношение к землям сельскохозяйственного назначения. Земли, имеющие именно этот статус, составляют 70,8% территории украинского государства. По данным Государственной службы по вопросам геодезии, картографии и кадастра, в стране — 42,7 миллиона гектаров сельскохозяйственных земель (это площадь Германии, Бельгии и Нидерландов вместе взятых).

В собственности государства – 12,4 млн га.

В собственности 6,9 млн пайщиков – 30,3 млн га.

Величина одного пая составляет от 2 до 7 га.

Пайщики имели право:

  • использовать землю (обрабатывать ее самостоятельно, выращивать различные культуры);
  • сдавать в аренду (чем и занималась основная часть землевладельцев);
  • передавать землю по наследству.

Что будет?

Частные землевладельцы (пайщики) получают право продажи земли.

Бывший колхозник или лицо, которому земля досталась по наследству, сможет свой земельный пай продать частично или полностью любому физическому или юридическому лицу (например, соседу или агропредприятию).

Соответственно, любое физическое или юридическое лицо сможет приобрести земельный участок сельскохозяйственного назначения.

Когда закон вступит в действие?

Закон о рынке земли вступает в силу с 1 июля 2021 года. Часть положений вступит в действие с 1 января 2024 года.

Сколько земли можно купить?

До 2024 года землю смогут покупать только физические лица и не более 100 гектар в одни руки.

С 2024 года землю смогут покупать и юридические лица. Максимальная площадь в одни руки будет увеличена до 10 000 гектар.

«Красные линии»

Законом предусматривается ряд ограничений.

Запрещено приобретение сельхозземель иностранцами. Оговаривается, что допуск иностранцев к покупке земли на территории Украины будет возможен только после принятия соответствующего решения на общенациональном референдуме.

Юридическим лицам, участниками которых являются граждане государства-агрессора, а также физическим лицам, в отношении которых применены санкции, запрещается покупать землю даже при условии проведения референдума.

Иностранным гражданам запрещается покупка земельных участков в 50-километровой зоне от государственной границы Украины независимо от решения референдума.

Также запрещена приватизация государственной земли и земли коммунальной собственности.

Условие МВФ

Принятие решения о рынке земли названо в качестве одного из условий Международного валютного фонда для получения очередного кредита. После выполнения требований МВФ Украина сможет получить первый быстрый транш в течение 2-х недель в размере около 2 млрд долларов.

Кто ал «за»

Всего на историческом заседании было зарегистрировано 315 депутатов. За закон о рынке земли проали 259 из них.

Решение поддержали три фракции и одна депутатская группа:

  • «Слуга народа» (общее количество депутатов 248): за – 206; против — 2; воздержались — 2, не али — 3; отсутствовали – 35;
  • «Европейская солидарность» (количество депутатов — 27): за — 23; против -1; воздержались — 0; не али — 0; отсутствовали – 3;
  • «Голос» (количество депутатов — 20): за — 13; против — 0; воздержались — 0; не али — 0; отсутствовали – 7;
  • депутатская группа «Доверие» (количество депутатов — 17): за — 12; против — 1; воздержались — 0; не али — 0; отсутстввовали – 4;
  • внефракционные (количество депутатов — 21): за – 5.

Кто ал «против»

Против принятия закона об открытии рынка земли проали 24 парламентария, воздержались — 3, не али — 29.

Не поддержали открытие рынка земли две фракции и одна депутатская группа:

  • «Батькивщина» (количество депутатов — 24): против — 12; воздержались – 0; не али – 0; отсутствовали – 12;
  • «Оппозиционная платформа – За жизнь» (количество депутатов — 44): против — 2; воздержались – 0; не али — 23; отсутствовали – 19;
  • депутатская группа «За будущее» (количество депутатов — 22): против — 2; воздержались — 1; не али — 1; отсутстввовали — 18.
  • внефракционные: против — 4; воздержалось — 0; не али — 2; отсутствовали — 10.

Мнения

Давид Арахамия, руководитель фракции «Слуга народа»

Конец крепостного права в Украине. Отныне украинцы будут иметь возможность свободно владеть своей землей. Рынок для физических лиц — граждан Украины вступает в силу 1.07.2021 года.

Никита Потураев, член фракции «Слуга народа»

Сегодня в парламенте независимой Украины мой голос среди других патриотов помог украинским селянам стать полноправными хозяевами их земли. Нет памятника, на котором я мог бы что-то написать. Поэтому пусть наш закон будет монументом всем борцам против большевистского крепостничества. Вы погибли не напрасно. Земля вернулась людям.

Нестор Шуфрич, член фракции ОПЗЖ

Мы настаиваем, чтобы этот законопроект в принципе было возможно рассматривать, ать и принимать по нему решение после того, как выскажет свою исключительную позицию народ Украины, который, согласно Конституции Украины, является главным носителем власти. А сегодня, в условиях пандемии коронавируса, в условиях обнищания людей и дальнейшего их обнищания без перспективы на обратное, побудить их продать свою землю — это издевательство и преступление против украинского народа.

Юлия Тимошенко, глава фракции «Батькивщина»

Это преступление против Украины. Мы немедленно начинаем подготовку представления в Конституционный суд и добьемся признания этого закона неконституционным. Мы обратимся в НАПК, потому что за этот закон али люди, которые имеют конфликт интересов.

Источник: https://www.sq.com.ua/rus/news/polezno_znat/31.03.2020/zakon_o_prodazhe_zemli_polezno_znat/

Юрлица без права покупки и 100 га в одни руки: Как в Украине будут продавать землю по новым правилам

Если требования закона относительно концентрации земель будут нарушать, то землю могут конфисковать по решению суда

Ua.news

Верховная Рада сегодня 259 голосами открыла рынок земель сельхозназначения.

Мораторий на продажу земли появился еще в 2001 году. Верховная Рада 18 января приняла закон № 2242-III, которым установила, что временно, до принятия Земельного кодекса, собственники паев не могут продавать, дарить или иным образом отчуждать земельные участки. Но они могут передавать их в наследство и продавать для государственных и общественных нужд.

Земельный кодекс № 2768-III парламент принял 25 октября того же года. Согласно кодексу, до 1 января 2005 года нельзя было продавать или отчуждать земли для ведения сельского хозяйства и паи (разрешались обмен, передача в наследство и изъятие для общественных нужд).

Действие данного временного запрета продлевали 10 раз (в 2004, 2006, 2008, 2010, 2011, 2012, 2015, 2016, 2017 и 2018 годах).

В сентябре 2019 года президент Украины Владимир Зеленский поручил Верховной Раде до декабря 2019 года отменить мораторий на продажу земли и принять законопроект, позволяющий открыть земельный рынок.

Открытие рынка земли было скандальным. Идея команды Зеленского встретила сопротивление среди ряда политических сил, выступающих против продажи земли, а аграрии устраивали митинги под зданием Верховной Рады и перекрывали государственные автомагистрали в знак протеста.

Читайте также  Как арендную землю перевести в собственность?

Одним из наиболее дискуссионных вопросов стал вопрос возможной продажи земли иностранцам. По этому поводу Владимир Зеленский заявил, что решение о возможной продаже земли иностранцам примет украинский народ на референдуме. 

Рассказываем о том, как и кому теперь будут продавать земли в Украине.

Согласно закону, участниками рынка до 2024 года могут быть обычные украинцы. Юридическим лицам, которые основаны гражданами Украины напрямую, государству и территориальным общинам разрешается покупка земли с 2024 года. 

Если вы взяли кредит под залог земли, то кредитные учреждения и банки смогут получить на нее право собственности. Такие земельные участки должны быть отчуждены вышеупомянутыми учреждениями на торгах в течение двух лет со дня приобретения права собственности.

Могут ли иностранцы покупать землю в Украине?

Иностранцы и юридические лица, учредителями или конечными бенефициарами которых являются иностранцы, смогут покупать земельные участки только при условии одобрения на референдуме. Во всех других случаях приобрести права собственности невозможно. 

Но даже при условии проведения референдума Украине будет запрещено совершать сделки, стороной которых являются иностранцы или юридические лица, основанные иностранными гражданами, с землями сельскохозяйственного назначения в зоне 50 км от государственной границы.

Право собственности в любых случаях (даже при условии одобрения на референдуме) запрещается:

  • юрлицам, участниками или бенефициарами которых являются иностранцы, — на земли государственной и коммунальной собственности, а также земли, выделенные собственникам паев и расположенные ближе 50 км от госграницы Украины (кроме госграницы, который проходит по морю);
  • юрлицам, участниками или конечными бенефициарами которых являются граждане РФ;
  • лицам, которые принадлежали или принадлежат к террористическим организациям;
  • юрлицам, участниками или бенефициарами которых являются иностранные государства;
  • юрлицам, где невозможно установить конечного бенефициара;
  • юрлицам, бенефициары которых зарегистрированы в офшорных зонах;
  • физическим и юридическим лицам, в отношении которых применены санкции;
  • юрлицам, зарегистрированным в государствах, внесенных в список тех, которые не сотрудничают в сфере противодействия отмыванию доходов, полученных преступным путем.

В первые два года (до 1 января 2024 года) землю могут купить только физлица, которые являются гражданами Украины.

Сколько можно купить земли?

В первые два года будет действовать ограничение на покупку земли – не более 100 га в одни руки (только для физлиц, юрлицам запрещается покупать землю сельскохозяйственного назначения). Это ограничение не распространяется на граждан, которые получили землю до вступления в силу этого закона.

С 2024 года землю уже могут купить юрлица. Также с 2024 года разрешается покупать до 10 тыс га в одни руки.

Также в первые два года будет действовать запрет на продажу государственной земли.

Если требования закона относительно концентрации земель будут нарушать, то землю могут конфисковать по решению суда.

Как купить-продать землю?

Законопроект предусматривает, что до 1 января 2030 года цена продажи земельных участков, выделенных в натуре (на местности), не может быть меньше их нормативной оценки.

В случае продажи земельного участка преимущественное право на ее приобретение имеют намерение предоставить арендатору, если он готов заплатить соответствующую цену, а в случае проведения аукциона — если арендатор готов заплатить наивысшую предложенную в ходе торгов цену. Арендатор также получил возможность передать преимущественное право на приобретение участка другому лицу, но об этом должен быть проинформирован владелец в письменном виде. 

Граждане, которые имеют право постоянного пользования, пожизненного наследуемого владения земельными участками, а также арендаторы, которые переоформили право постоянного пользования в отношении земельных участков, имеют право на выкуп земель в собственность с рассрочкой до 5 лет по цене, равной нормативной денежной оценке участков, без земельных торгов.

Расчеты, связанные с уплатой цены земельных участков, проводятся только в безналичной форме.

Также не будет допускаться приобретения права собственности по возмездным договорам в случае отсутствия документов, подтверждающих источники происхождения денежных средств или других активов, за счет которых приобретается такое право.

Сколько будет стоить земля в Украине?

По прогнозам Министерства развития экономики, торговли и сельского хозяйства, один гектар земли в Украине будет стоить более 2 тысяч долларов.

Закон вступит в силу с 1 июля 2021 года, кроме пункта 2, который начинает действовать со дня опубликования этого закона.

Источник: https://112.ua/politika/zemlya-531107.html

Покупка пая земли сельхозназначения

Реорганизация бывших колхозов стала причиной возникновения весьма специфического правового объекта – земельного пая. Расскажем в статье, что это такое и как осуществляется продажа земельного пая сельхозназначения.

Что такоПросмотреть записье земельный пай?

В 1991 году после ликвидации колхозов и совхозов законодательно было принято решение, что граждане, проживающие в сельской местности, имеют право на часть государственной земли, закрепленной за их хозяйством. Люди получили свидетельства, в которых содержались сведения на то, какая часть общественной территории им принадлежит.

Говоря простым языком, пай – это не участок земли, а право на него. Эта часть общей земли не имеет конкретных границ. В некоторых случаях, если территория бывшего колхоза внушительная, невозможно определить даже приблизительное расположение надела.

Несмотря на такие особенности, земельный пай может быть объектом гражданско-правовых сделок. Однако для их заключения потребуется учитывать определенные особенности.

из них касается целевого назначения земли, в которой выделяется пай. Как правило, эта территория относится к сельскохозяйственной категории, а, значит, ее использование подразумевает ряд ограничений. К примеру, на таком участке нельзя построить жилой дом. Для этого придется осуществить перевод земли в другую категорию, что не всегда допускается.

Использовать такие участки можно только для сельскохозяйственных нужд:

  • земледелие;
  • ведение фермерского хозяйства;
  • животноводство;
  • овощеводство;
  • пастбища.

Другая особенность характеризуется наличием преимущественного права покупки земельного пая у конкретного круга лиц. К ним относятся:

  • государство или местная администрация, из собственности которых произошло выделение земельного пая;
  • фермер или аграрная компания, которые занимаются обработкой земли;
  • собственники других земельных паев на том же участке.

Выделение земельного пая подразумевает наличие между субъектами аграрных правоотношений. Они подразумевают наличие общих интересов по производству и реализации сельскохозяйственной продукции. Субъектами таких правоотношений могут выступать граждане, организации, муниципалитет или даже государство.

Как продать земельный пай?

Собственник земельного пая может совершить с ним любое правовое действие:

  • продать;
  • обменять;
  • подарить;
  • сдать в аренду;
  • оформить в залог;
  • привлечь в качестве уставного капитала;
  • передать по наследству.

Зачастую, эти объекты не используются рационально. Поэтому продажа земельного пая -отличный выход, как для владельца, так и для покупателя, который намерен использовать территорию в соответствии с целевым назначением.

Земли сельскохозяйственного назначения находятся под строгим контролем государства. К примеру, если выделенный участок земли не будет использоваться в течение трех лет, он будет изъят и перейдет в собственность местной администрации или государства. Кроме того, для продажи земельного пая следует учесть следующие важные особенности:

  • реализация сельскохозяйственной земли возможна только гражданам РФ;
  • использование участка возможно только для ведения сельскохозяйственной деятельности;
  • остальные владельцы земельных паев должны дать свое согласие на заключение сделки, так как они обладают преимущественным правом покупки.

Для продажи земельного пая необходимо выделить участок из общей территории. Для этого необходимо обратиться в МФЦ или напрямую в геодезическую компанию, чтобы провести межевание и установить точные границы надела. В дальнейшем потребуется зарегистрировать право собственности на участок путем обращения в Росреестр или МФЦ.

Перед продажей пая необходимо уведомить о предстоящей сделке лиц, имеющих преимущественное право покупки, а также муниципалитет. Администрация даст ответ в течение 30 дней. Сообщить о продаже другим владельца паев можно путем размещения объявления в местной газете.

По истечению месяца потребуется провести общее собрание дольщиков. По его итогам составляется протокол, в котором указывается, что участники собрания не имеют претензий и не претендуют на земельный пай собственника, решившего его продать.

Продавец должен проинформировать покупателя о допустимом использовании земельного пая. Последний обязан соблюдать санитарно-экологические нормы и учитывать законные интересы других собственников.

После заключения договора купли-продажи выкупить пай обратно будет невозможно. Однако, если какие-либо правила использования земли будут нарушены, сделку признают недействительной.

Читайте также  Кто распоряжается землями сельхозназначения?

Если участок находится в аренде, то это никак не повлияет на заключение договора купли-продажи. Процесс будет аналогичным. Тем не менее, арендные отношения останутся неизменными для арендатора. Договор аренды будет действовать до окончания срока, прописанного в его условиях.

Оформление сделки купли-продажи земельного пая

Пошаговый алгоритм действий при оформлении купли-продажи будет следующим:

  1. Осмотр участка.
  2. Информирование покупателя о целевом назначении надела.
  3. Получение выписки из ЕГРН об отсутствии обременений, а также подготовка протокола собрания дольщиков.
  4. Подготовка договора купли-продажи.
  5. Подписание договора с покупателем.
  6. Получение указанной суммы продажи.
  7. Обращение в Росреестр или МФЦ для перерегистрации права собственности.

Рассмотрим некоторые нюансы алгоритма подробнее.

Договор купли-продажи земельного пая

Этот документ оформляется с учетом требований гражданского законодательства к заключению сделок с недвижимым имуществом. Договор составляется в письменной форме и заверяется подписями сторон. Именно этот документ служит основанием для регистрации права собственности и получения выписки из ЕГРН.

Договор имеет существенные условия, без указания которых он признается недействительным. Одним из них является описание предмета сделки. В соглашении следует указать конкретную долю в праве общей собственности на земельную территорию, а также данные самого надела, по которым его можно идентифицировать.

Еще одно существенное условие – стоимость сделки. Продавец может установить ее самостоятельно или воспользоваться услугами профессионального оценщика.

Нотариального заверения договор не требует. Однако услуги нотариуса все-таки могут потребоваться. К примеру, если земельный пай является совместно нажитым имуществом супругов, необходимо оформить согласие супруга/супруги для совершения сделки и удостоверить его нотариально.

Документы для оформления

Владелец земельного пая должен подтвердить свои права на продажу надела. Удостоверяющим документом является свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН (с 2017 года).

Кроме того, потребуется письменное согласие муниципалитета на заключение сделки. Срок действия этого документа составляет один год.

Не менее важным является согласие на сделку, полученное от других владельцев земельных паев. Если таких лиц не более пяти, то можно оформить нотариальный отказ от права преимущественной покупки. Если дольщиков больше – потребуется предъявить протокол общего собрания или документы, которые подтвердят, что предложение воспользоваться преимущественным правом было направлено им по почте.

Как уже говорилось выше, если земельный пай – совместное имущество супругов, потребуется нотариальное согласие мужа/жены на совершение сделки.

Определение стоимости земельного пая

Земельный пай имеет множество ограничений, поэтому его стоимость ниже средней по рынку. К сожалению, в России нет единой формулы для расчета. Это приводит к тому, что в одном и том же регионе цена на участки может существенно различаться.

Для определения цены следует ориентироваться как на рыночную, так и на кадастровую стоимость. Разница между ними составляет около 30 %.

Данные о кадастровой стоимости можно получить в выписке из Росреестра. Рыночная цена устанавливается в соответствии с ФЗ № 135 «Об оценочной деятельности». Собственник вправе установить свою цену, но она должна быть адекватной характеристикам земли.

Определение стоимости зависит от нескольких критериев – площадь земельного участка, наличие рядом водоемов, крупных населенных пунктов, транспортных развязок, состояние земли, качество почв и другие параметры. Продавец и покупатель вправе договориться на сумму, которая устроит их обоих.

Нюансы купли-продажи земельного пая

Покупателю следует тщательно изучить документы продавца и историю использования земельного пая. Если выявится нецелевое использование, умышленное вредительство, захламление и т.д., то у нового собственника могут возникнуть неприятности вплоть до принудительного изъятия участка.

При возникновении вопросов и сложностей, связанных с куплей-продажей земельного пая, обращайтесь за консультацией к юристу. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте.

Рекомендуем воспользоваться услугами юриста. Это поможет избежать ошибок при оформлении сделки.

Источник: https://estatelegal.ru/zemelnoe-pravo/kuplya-prodazha/prodazha-zemelnogo-paya-selxoznaznacheniya/

Как купить пай земли сельхозназначения — покупка, у собственника, в 2018 году

Итак, вы твердо решили, что именно год 2018 навсегда изменит вашу жизнь: суету городского жителя вы готовы променять на размеренные и степенные будни селянина, а труд в офисе – на достойную уважения стезю землепашца?

Первым шагом на этом пути, вероятнее всего, станет покупка земельного пая, а говоря языком официальным – участка с категорией земель сельхозназначения.

К слову, именно так будет поименована покупка земельного пая в свидетельстве на право собственности.

Расскажем, как купить пай земли сельхозназначения у собственника, а также о некоторых особенностях приобретения этого очень непростого товара.

Что это такое?

Прежде чем вникать в процедуру совершения сделки, давайте разберемся, в чем же будет состоять предмет договора. Иными словами – что называется землями сельхозназначения.

Источник: https://3dlipz.com/pokupka-paya-zemli-selhoznaznacheniya/

Недвижимость Одессы: квартиры, земельные участки, офисные центры — «Первая риэлторская компания»

По действующему законодательству Украины, ни один ее гражданин не имеет права напрямую продавать пай земли сельскохозяйственного назначения. Также запрещается применять в отношении земельных долей любые способы отчуждения для ведения на них сельскохозяйственной деятельности. Стороны, которые заключили подобную сделку, должны быть готовы к судебным разбирательствам. В итоге сделка будет аннулирована, а обе стороны понесут финансовые потери. Сегодня своей собственностью не могут свободно распоряжаться около 7 миллионов украинцев.

Почему действует мораторий

Мораторий действует в отношении земель трех видов целевых назначений, а именно:

  • для ведения сельскохозяйственного товарного производства;
  • для ведения собственного крестьянского хозяйства;
  • для использования бывшими участниками коллективных сельхозов.

Информацию о целевом назначении паев можно посмотреть в содержании государственных актов. Мораторий был введен в 2001 году. В конституции страны говорится о том, что земля является достоянием народа и должна охраняться государством. Логика депутатов проста: они считают, что в случае снятия запрета, земля будет распродана иностранным агрохолдингам.

Ежегодно обсуждается введение поправок в земельную реформу, но кардинальные решения не принимаются уже более 15 лет. Проект закона об отмене моратория подготовлен, но когда он будет серьезно рассматриваться в Раде неизвестно. Некоторые эксперты считают, что закрытие доступа к свободному рынку земли выгодно украинскому бизнесу.

В текущей ситуации местные предприятия не имеют конкуренции со стороны европейских агрокомпаний и могут арендовать сельскохозяйственные территории по ценам гораздо ниже среднерыночных.

Как продать земельный участок сельхозназначения законно

Юристы и риэлторы из агентств недвижимости Одесской области дают несколько развернутых ответов на вопрос, как продать земельный участок сельхозназначения в условиях моратория. Есть несколько эффективных способов.

Изменение целевого назначения

Предприниматель выбирает сельскохозяйственный пай, разрабатывает план застройки территории, например, коттеджным поселком. Сформированный план утверждается РГА. Затем застройщик договаривается с собственником о смене целевого назначения территории. Участок из сельскохозяйственного превращается в рекреационный. С этого момента его можно продавать.

Обмен участками

Мена — это легальная форма перехода прав на паи даже при действующем моратории. Целевое назначения, нормативная стоимость и площадь участков, участвующих в сделке, не играют никакой роли. Сельскохозяйственный пай с площадью под сотню гектар легко можно обменять землю с другим целевым назначением в рамках закона. По правилам мены, государство потребует зарегистрировать и заверить сделку у нотариуса. Требований к местонахождению участков в официальном законодательстве не существует. Земля, расположенная в Одессе, может участвовать в сделке по обмену с паем из любого другого населенного пункта страны.

Приватизация и капитализация

Если фермер арендует государственную землю, он всегда может получить ее в собственность. Как только земля будет официально передана частному лицу, ее целевое назначение изменится. Теперь формулировка будет звучать так: «для ведения фермерского хозяйства». Земельный пай можно спокойно отчуждать. Украинские граждане имеют право вводить полученную землю в состав фермерского хозяйства после приватизации и затем распорядиться им на свое усмотрение.

Кому продать землю сельхозназначения в Украине

Многие владельцы паев до сих пор не знают кому продать землю сельхозназначения. Правом на приобретение земельного пая обладает местная администрация, работающие на нем фермеры или агрокомпании. Также приобрести сельскохозяйственную территорию могут предприниматели для постройки коммерческой или жилой недвижимости. Но в этом случае владельцу придется добиваться в контролирующих органах изменения целевого назначения земли.

Границы участка часто не имеют строгих очертаний, процесс их определения может спровоцировать спорную ситуацию, которая вырастет до судебного разбирательства с дольщиками. Чтобы исключить эти проблемы, нужно предварительно обращаться в комитет по межеванию, заключить договор с проверенной риэлторской конторой. Профессиональная геодезическая служба определит границы участка и составит официальный отчет. После проведения геодезических работ можно начинать процедуру продажи участка, но желательно сообщить о своем решении дольщикам.

Читайте также  Как узаконить гараж на земле администрации?

Заключение

Большинство экспертов считает, что необходимость отмены моратория назрела уже давно. Это ограничение запрещает гражданину распоряжаться собственным имуществом, тем самым нарушая положения Европейской конвенции. Рынок должен заработать, но запускать его следует разумно. Правила продажи обязаны быть прозрачными и справедливыми для всех.

Источник: http://1realty.ua/index.php/articles/169-2018-01-03-13-25-47

Почем в Украине продают землю

Несмотря на законодательный запрет, в Украине бойко торгуют аграрной землей. Автор проанализировал более пять тысяч онлайн-объявлений о продаже паев и обнаружил ряд факторов, влияющих на стоимость земли.

В Украине запрещено торговать землей сельхозназначения — действует мораторий на осуществление операций покупки и продажи. Земли под мораторием немало: 96% сельскохозяйственных земель Украины или 41 млн га. Три четверти из них — это земельные доли (паи), принадлежащие людям.

Украинские политики часто говорят о том, что продолевая мораторий на торговлю сельскохозяйственной землей они отвечают на запрос общества. Похоже, это правда: согласно опросу группы «», 72% населения выступают против продажи земли. Но не исключено, что именно политики и сформировали этот запрос.

Многие партии критикуют снятие моратория, чтобы получить поддержку на выборах. Но значит ли это, что земля под мораторием не продается?

Понять, сколько земли продают граждане, в каких регионах и по какой цене, непросто: прозрачного рынка в Украине нет. Получить ответы на эти вопросы автору помогла платформа онлайн-объявлений OLX.

Поскольку по закону покупка и продажа паев невозможна, в этой статье под продажей земли имеются в виду полулегальные способы изменения права собственности на земельные участки.

Объявления — только выборка из общего предложения теневого рынка земли. Оценить его размеры невозможно, поэтому изложенные данные не являются репрезентативными. Единственный способ увидеть полную картину — легализовать рынок.

Сколько и где паевой земли продают украинцы

Согласно расчетам VoxUkraine на сайте OLX выставлено на продажу 52,4 тыс га паевой земли. Это менее 1% паев, которые учитывает Госгеокадастр (27,7 млн. га).

В каких областях больше предложения земли, га

Больше всего паевой земли продают в Днепропетровской области — 7252 га. На втором и третьем местах — Запорожская и Харьковская области — 5479 га и 4525 га соответственно. Меньше паевой земли продают в Черновицкой (172 га), Львовской (246 га) и Волынской (344 га) областях. На все эти паи, выставленные на продажу на OLX, приходится менее 1% аграрных земель в каждой из этих областей.

Больше всего земли продают на востоке и юге Украины, меньше всего — на западе и севере. В западных регионах больше горной и лесистой местности, на севере — болотистой и лесистой. Такая земля не пригодна для сельского хозяйства. На востоке и юге страны расположены степи, благоприятные для растениеводства.

Стоимость аграрной земли

За последние четыре года средняя цена на землю упала на 25%. То есть земля сельскохозяйственного назначения из года в год существенно дешевеет.

Как менялась цена за гектар земли с 2016 до 2019, грн за га, в ценах 2016

Цены на землю на OLX находятся у нижней границы экспертных оценок ее стоимости в случае открытия рынка, а в 2019 году они упали чуть ниже этого предела. Так, по оценкам экспертов, при условии снятия моратория цена за гектар земли может составлять 1480-6030 долл.

То, что сейчас цена на OLX лишь немного ниже предполагаемой, означает, что в случае снятия моратория скачка цены на землю не произойдет. Скорее всего, расценки будут постепенно расти и со временем войдут в пределы экспертных оценок.

Впрочем, цена на землю на OLX все еще превышает нормативную оценку. По расчетам автора, в 2017 году она в среднем составляла 30 927 грн против 42 487 грн за га рыночной цены. Нормативная оценка — это стоимость земли, которую устанавливает государство для расчета земельного налога и ставки аренды.

Больше всего за гектар просят на Львовщине — 53824 грн, в Киевской области — 52 261 грн и Винницкой — 51 377 грн. Меньше всего — в Донецкой области — 22 539 грн, Черниговской — 26 079 грн и Луганской — 26 126 грн. Низкая стоимость земельных паев на востоке может объясняться близостью к зоне ООС.

Если средняя рыночная цена в Украине отличается от нормативной на 40-50%, то в некоторых областях она может отличаться в два раза.

В некоторых регионах, например, в Сумской и Одесской областях, нормативная оценка постепенно приближается к рыночной. Между тем в Донецкой области в 2016 году нормативная оценка была на 40% ниже рыночной, а в 2019 году она выше на 34%. Очевидно, лучшую землю продали в первые годы войны.

От чего зависит цена на землю

Что влияет на стоимость земли? Есть несколько гипотез.

Первая — чем больше земли продается в области, тем меньше там цена за сотку. Вторая — чем больше собирают аграрной продукции, тем выше стоимость земли. Третья — чем лучше инфраструктура рядом с землей, тем дороже земля. Четвертая — чем быстрее хотят продать земельный пай, тем он дешевле.

В Луганской и Донецкой областях на цену может влиять война. Для проверки этой гипотезы не хватает данных, поэтому она не была включена в перечень факторов.

Первая гипотеза. Экономическая теория гласит: большая предложение — ниже цена при прочих равных условиях. Итак, для больших участков цена должна бы быть ниже.

Регрессионный анализ показывает, что это действительно так, но снижение совсем незначительное. При увеличении площади участка на одну сотку цена за сотку в среднем снижается на 14 коп. При средней цене 260-538 грн за сотку такое снижение незаметно. Итак, цена за сотку почти не зависит от размера участка.

Вторая гипотеза. В областях, где с гектара собирают больше продукции, цена за сотку должна бы быть выше, так как, вероятно, земля там плодородные. Правда, здесь не учитывается фактор технологического уровня — эти данные отсутствуют.

Автор воспользовался данным Госстата за 2017-2018 годы по урожайности. Чтобы нивелировать фактор различной скорости созревания культур, он подсчитал коэффициент корреляции урожайности со средними рыночными ценами за гектар.

Обнаружилась сильная связь между урожайностью с гектара зерновых культур и ценой гектара земли. Почти отсутствует эта связь в случае картофеля и вообще отсутствует для овощных культур. Повышение связи между урожайностью зерновых и ценой за гектар, очевидно, связано с факторами, которые не учитывались в анализе.

Третья гипотеза. Автор предположил, что при наличии инфраструктуры или природных объектов рядом с паями цена на землю должна быть выше.

Для этого автор поискал разные вариации слов, связанные с инфраструктурой на украинском и русском языках. В список вошли такие слова: город, дорога, трасса, скважина, канал, река, озеро, вода, электричка, море, железная дорога.

После этого автор посчитал среднюю цену для объявлений с этими словами (596) и объявлений без них (5024). Как оказалось, средняя цена объявлений с указанными словами составляет 60 046 грн за га, остальных — 47898 грн за гектар. Разница — 12 148 грн. Действительно лучшее расположение участка повышает его стоимость.

Четвертая гипотеза. Влияет ли желание автора объявления быстро продать землю на цену? О намерении продать быстрее свидетельствует слово «срочно» в тексте заголовка. Таких объявлений оказалось 756, без этого слова — 4864.

В первой группе гектар стоил на 12% меньше: 43900 грн за га против 50000 грн за гектар. Таким образом, желание продать землю быстрее снижает ее цену.

Методика подсчета

Компания OLX предоставила 229202 объявления о продаже земли с января 2016 по май 2019 года. Базу пришлось чистить: эксперты отобрали только те объявления, где говорится о продаже паев. Дело в том, что по объявлению «Продается земля сельскохозяйственного назначения» невозможно определить, находится ли она под мораторием. Если же в объявлении есть слово «пай», то это продажа земли под мораторием. Поэтому алгоритм искал все формы слова «пай» на двух языках в заголовках и текстах объявлений.

Эксперты убрали целый ряд объявлений: если в объявлении не были указаны площадь или цена земли, если собственник предлагал только аренду, если вместе с паем продавались дома и если участки приватизированы. Также эксперты изъяли идентичные объявления, объявления о покупке пая и объявления с аномальным соотношением количества земли на продажу и цены.

Окончательный набор данных содержал 5620 объявлений.

Эксперты считали среднюю цену, а не среднее арифметическое, поскольку это предупреждает сдвиги в данных. Также важная деталь: все цены в этом исследовании были приведены к ценам 2016 года. Цены за 2019 приводились к ценам 2016 с использованием прогнозируемой инфляции на 2019 год.

Главные выводы

Больше всего паевой земли за 3,5 года продавали на востоке и юге Украины, меньше всего — на западе.

Например, в Днепропетровской области — 7252 га, в Запорожской области — 5479 га, в Харьковской области — 4525 га. В то же время в Черновицкой — 172 га, Львовской — 246 га, Волынской — 344 га.

Средняя цена на землю в Украине за 3,5 года составляет 37 393 грн за гектар.

С 2016 года цена снижается: в 2016 году — 54 545 грн за га, в 2017 году — 42 487 грн за га, в 2018 году — 40 050 грн за га, в 2019 году — 36 228 грн за гектар.

Самая дешевая земля — на востоке и севере, самая дорогая — в центре и на западе. Во Львовской области гектар стоит 53 824 грн, в Киевской — 52 261 грн, в Винницкой — 51 377 грн. Самую низкую цену выставляли в Донецкой области — 22 539 грн за га, Черниговской — 26 079 грн за га и Луганской — 26 126 грн за гектар.

На стоимость сельскохозяйственной земли в Украине влияют урожайность, наличие инфраструктуры и желание владельца быстро продать пай. С ростом площади участка цена за сотку почти не снижается.

Источник

Источник: https://www.capital.ua/ru/publication/130347-pochem-v-ukraine-prodayut-zemlyu