Покупка коммерческой недвижимости нюансы

Содержание

Зачем частному инвестору коммерческая недвижимость — Недвижимость для бизнеса

Покупка коммерческой недвижимости нюансы

26.03.2019 | 08:00 2430

Какие нежилые помещения сейчас выгодно приобретать частному инвестору? Как правильно выбрать встройку и на какого арендатора рассчитывать? И почему у застройщиков неликвидные встройки стали стоить дороже, чем квартиры в том же жилом комплексе?

Эти и другие вопросы эксперты обсудили на круглом столе «Инвестиции в коммерческую недвижимость», организованном «Бюллетенем недвижимости».

Доходнее жилья

На фоне падения доходности вложений в строящееся жилье частный инвестор все чаще обращает внимание на иные форматы недвижимости. Один из популярных – покупка нежилых помещений в составе строящихся или сданных жилых комплексов. Такие встройки используются под формат стрит-ритейла – продуктовые магазины, кондитерские, булочные, алкомаркеты, магазины стройтоваров, а также под предприятия общепита и сферы услуг – кабинеты стоматологии, салоны красоты, связи и пр.

Собственно, вариантов у инвесторов немного: приобрести встройку для последующей перепродажи, получения прибыли от сдачи в аренду или для организации там собственного бизнеса. По словам руководителя отдела коммерческой недвижимости NAI Becar Инны Кошельковой, около 60-70% таких инвесторов – это физлица. А доля ипотеки при сделках со встройками может доходить до 50%.

Использование заемных средств обусловлено довольно высоким входным билетом по сравнению с рынком жилья. Большинство экспертов называют минимальный порог инвестиций в 10 млн руб., то есть сумму, сравнимую со стоимостью двух квартир. Но чаще всего без 20-30 млн руб. на этом рынке не обойтись. В основном инвесторы охотятся за помещениями небольшого формата, самые востребованные объекты – площадью 100-150 кв. м. Сами застройщики не всегда мельчат и часто предлагают под покупку крупные секции – 1-2 тыс. квадратов.

В любом случае доходность от вложений во встройки эксперты обещают вдвое большую, чем от инвестиций в жилье, – 9-10% годовых. Некоторые эксперты называют цифры 12-14% годовых. Чем крупнее объект, тем больше с него можно получить прибыли, посадив туда больше арендаторов. «Окупаемость инвестиций во встройку в идеале составляет восемь-девять лет. Это со всеми затратами на амортизацию, индексации с учетом инфляции и пр. Но это касается только высоколиквидных объектов, которых на рынке встречается очень мало», – предупреждает руководитель отдела коммерческой недвижимости компании «Этажи» Анна Жилина.

Инвестор на панике

По словам экспертов, сегмент встроек сейчас переживает повышенное внимание инвесторов. По сравнению с рынком строящегося жилья, будущее которого пока в тумане из-за законодательных реформ, вложения в коммерческие помещения более понятны для частников. Самые ликвидные нежилые объекты приобретаются еще на нулевой стадии, в популярных локациях невыкупленных встроек не остается в течение этапа строительства жилого комплекса. 

Повышение цен в новостройках обернулось и подорожанием нежилых объектов. Практически все застройщики анонсировали повышение прайсов на коммерческие помещения. «В одном из крупных жилых комплексов еще в прошлом году встройки можно было купить по 120 тыс. руб. за кв. м. Сейчас там объекты предлагаются уже по 200 тыс. руб. за кв. м – инвесторам стало неинтересно», – отмечает директор компании «Аренда Плюс» Александр Родионов.

«Застройщики очень медленно реагируют на тренды рынка коммерческой недвижимости. Они смотрят на жилье, которое дорожает, и экстраполируют тот же тренд на встроенные коммерческие помещения. В итоге даже самые неликвидные объекты уже стоят выше, чем квартиры в том же доме», – говорит руководитель отдела рынков капитала и инвестиций в недвижимость УК «Марис» Алексей Федоров.

По словам Инны Кошельковой, цены на встроенные коммерческие помещения сейчас растут без привязки к арендным ставкам, по которым эти помещения реально могут быть сданы. «В результате инвесторам приходится искусственно наращивать ставки, чего бизнес выдержать не может. Отсюда и большая ротация арендаторов», – объясняет эксперт. По ее словам, разрыв между ожиданиями инвестора и реальным уровнем ставок сейчас может доходить до 50%. Проще говоря, рассчитывали сдать по 2 тыс. руб. за кв. м, а на выходе удается лишь по 1,0-1,2 тыс. руб. за кв. м.

«Спрос на рынке сейчас большой, частные инвесторы бегают на панике и ищут, куда им вложиться. Собственники коммерческих помещений также реагируют на ажиотаж: держат цены на высоком уровне и с большим трудом торгуются. Лишь после вступления в силу норм 214-ФЗ этим летом, когда с рынком жилья будет бóльшая определенность, все вернется в нормальное русло», – полагает Анна Жилина. Пока же маржинальность вложений в нежилые объекты снижается, а срок окупаемости инвестиций взял курс на увеличение до 12-13 лет.

Интернет съел арендаторов

Рынок встроенных помещений в последние годы характеризует повышенная ротация арендаторов. В том числе это происходит из-за резких изменений потребительского поведения. К примеру, все больше покупок совершается через интернет – там сейчас можно приобрести любой товар, в том числе продукты и одежду. В результате некоторые форматы специализированных магазинов навсегда уходят из встроек.

«Первыми исчезли магазины по продаже бытовой техники и электроники, сейчас та же участь ждет магазины с детскими товарами. Продуктовые магазины еще держатся, но потребитель стал больше обращать внимание на цены и предпочитает потратить время и доехать до крупных продуктовых сетей, а не покупать в магазине на углу», – считает Алексей Федоров. Та же ситуация со сферой услуг – покупателя интересует качество: из трех салонов красоты в новом ЖК останется лишь один.

По словам Алексея Федорова, это приводит к тому, что арендаторы все чаще безвозвратно покидают встройки, а инвестиции в них теряют свою популярность.

Другие эксперты с такими категорическими выводами не согласны. «Безусловно, происходит определенное усечение рынка. Но коммерческая недвижимость всегда будет востребована в жилых кварталах-муравейниках. За молоком, хлебом и сигаретами житель все равно пойдет вниз на первый этаж, а не отправится в сетевой маркет», – говорит Анна Жилина. По ее словам, небольшие магазины уходят с рынка чаще всего из-за неэффективного внутреннего управления – неграмотной работы с поставщиками, кассовых разрывов и пр. Это больше относится к бизнес-процессам, нежели к формированию иного спроса на рынке коммерческой недвижимости.

Читайте также  Рента что это такое в недвижимости?

Бизнес на хайпе

Тем не менее эксперты отмечают, что у многих частных инвесторов при покупке встроек отсутствует стратегия дальнейшего развития объекта. Самый распространенный тип инвестиций на рынке стрит-ритейла – это вложить средства про запас, по принципу «купил и забыл».

«Таких объектов в последнее время на рынке всплывает очень много. Люди на хайпе приобретали помещение и выбирали неправильную стратегию его развития. В итоге там удается посадить арендатора, который всего лишь отбивает затраты собственника на это помещение», – говорит Анна Жилина.

По ее оценке, доля таких объектов на рынке коммерческой недвижимости может составлять до 40%.

Впрочем, и самих арендаторов нередко отличает спонтанный подход к ведению бизнеса. «Мы видим постоянную ротацию арендаторов в том числе из-за того, что на каком-то очередном хайпе они арендовали помещения за бешеные деньги, но не просчитали своих рисков. В результате через полгода-год уходят», – отмечает Инна Кошелькова.

В качестве примера эксперты приводят тренд на открытие мини-кофеен формата to go. «Мы пачками отгружали помещения площадью 10-12 метров, причем за какие-то нереальные ставки в 11-12 тыс. руб. за кв. м. На хайпах цены растут, на спаде ситуация стабилизируется и показывает реальную экономику рынка. Хотите знать, какой хайп на рынке встроек будет следующим, – смотрите, чему сейчас учат на популярных мастер-классах», – советует Анна Жилина. 

Такие мнения были высказаны на круглом столе «Инвестиции в коммерческую недвижимость», организованном «Бюллетенем недвижимости». О других нюансах и рисках инвестиций в такую недвижимость читайте в следующем материале с круглого стола. Следите за публикациями!

Александр Смирнов    Алексей Александронок   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/251683/

Покупка нежилого помещения физическим лицом

Покупка недвижимости обычно связана с большими расходами. Если приобретением занимается компания без достаточного опыта, возможны крупные неприятности. Как проверить собственность перед покупкой, какие документы должны прилагаться и другие нюансы операций с недвижимостью.

Покупка коммерческой недвижимости

Торговый павильон, склад, площадка для техники – на каком-то этапе развития бизнеса появляется возможность выкупить недвижимость у арендодателя и самому стать полноправным собственником.

Покупка недвижимости обычно сопряжена с большими расходами, даже если это небольшое помещение под магазин или квартира под офис.

Положение осложняется тем, что у многих компаний нет опыта в проведении таких операций – предприниматели не знают, как обойти опасные места. Вот три главных юридических момента, которые стоит прояснить при заключении договора купли-продажи, чтобы подстраховаться.

Проверка собственности

Право собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимость и сделок с ним (ЕГРП). Самый простой способ проверки – заказать выписку из ЕГРП.

Так можно узнать, зарегистрировано ли у продавца право собственности и не обременен ли покупаемый объект арендой или, например, ипотекой в обеспечение кредита.

Для получения выписки нужно подать заявление в территориальный орган Росреестра. Бланки заявления можно скачать на сайте www.rosreestr.ru, иногда они также выдаются в самом отделении. Выписку оформляют, как правило, в течение пяти рабочих дней.

Государственная пошлина на данный момент составляет 200 рублей (для физических лиц) и 600 рублей (для юридических лиц). Недавно появилась возможность получить выписку в электронном виде прямо на сайте. Существует также множество посредников, оказывающих услуги по заказу выписок. Стоимость заказа через посредника варьируется от 1000 до 2000 рублей.

При этом надо помнить, что договоры аренды сроком меньше года в ЕГРП не отражаются. Если собственник продает недвижимость, обремененную таким краткосрочным договором, покупатель станет новым арендодателем автоматически (!), без подписания каких-либо документов.

При этом договор аренды может не предусматривать права собственника на одностороннее расторжение, а значит, после покупки недвижимости будет крайне сложно избавиться от находящегося там арендатора.

Чтобы избежать такого риска, запросите у продавца договоры аренды, которые заключены в отношении покупаемой недвижимости. Если их сложно расторгнуть, можно предложить продавцу самому расторгнуть договор аренды в качестве условия покупки. Такие предварительные условия распространены в коммерческой практике.

Помимо выписки из ЕГРП следует запросить у продавца договор купли-продажи недвижимости, по которому он приобрел этот объект, а также подтверждение оплаты покупки. Тонкость в том, что Росреестр обычно не проверяет сделку на предмет оплаты или тем более «рыночности» условий сделки.

Поэтому внешне в ЕГРП все может выглядеть красиво: собственность зарегистрирована на основании договора купли-продажи. Однако если по какой-то причине продавец не оплатил имущество прежнему продавцу, старый собственник сможет предъявить претензии напрямую «крайнему» покупателю, минуя продавца.

Более того, практика знает примеры, когда имущество продавалось и даже было оплачено, но цена была слишком низкой.

Суд признавал это «безвозмездной передачей», и первоначальный собственник забирал недвижимость у добросовестного покупателя.

Конечно, такие ситуации редкость, но все же риск остается, особенно если с момента последней продажи прошло меньше трех лет.

Проверка кадастровых документов

Перед покупкой недвижимости стоит запросить у собственника кадастровые документы: прежде всего кадастровый (технический) паспорт, экспликацию помещений и поэтажные планы.

В них содержатся важные сведения о покупаемой недвижимости: назначение объекта (жилой или нежилой), точный адрес, графическое изображение. Само наличие кадастрового паспорта означает, что здание (помещение) – завершенный объект строительства, а не «недострой».

По кадастровым документам также четко видны несогласованные перепланировки недвижимого объекта – распространенная проблема для собственников жилой недвижимости. Но и владельцу нежилой недвижимости такие перепланировки могут принести неприятности.

Дело в том, что, если понадобится сдать недвижимость с несогласованной перепланировкой в долгосрочную аренду, договор аренды могут отказаться регистрировать.

Чиновники ссылаются на то, что предмет договора в этом случае отличается от того, что указан в ЕГРП и в кадастровых документах.

Аналогичная ситуация время от времени возникает и при регистрации ипотеки такой недвижимости.

Проверка других документов по недвижимости

Удостоверившись, что с правами на объект все в порядке, а сам объект не имеет юридических дефектов, хорошо бы запросить договоры на обеспечение недвижимости коммунальными услугами: электричество, водоснабжение и водоотведение, газоснабжение.

Как правило, такие договоры типовые и строго подчиняются ведомственным нормам и правилам. Покупателю важно обратить на них внимание в двух аспектах: обеспечена ли недвижимость необходимым объемом коммунальных услуг и нет ли у прежнего собственника задолженности перед коммунальными организациями.

Недостаточный объем, скажем, электричества, сильно ограничит планируемое использование имущества. Из-за задолженности объект могут отключить от коммунальных услуг (в зависимости от условий договоров).

Напоследок напомним, что при покупке недвижимости, равно как и при заключении любого другого договора, нужно проверять контрагента и его полномочия.

© Арсен Хачикян, Деловая среда

Источник: https://BBF.ru/magazine/16/4037/

Покупка нежилого помещения физическим лицом — Недвижимость, работа, имущество

(105,00 из 5)

8 800 350-29-83

Продажа нежилого помещения приравнивается к получению физическим лицом дополнительного вида дохода. Это приводит к необходимости подачи в налоговую службу декларации 3-НДФЛ и уплаты налога на доходы, ставка которого равняется 13%.

Читайте также  Расширенная выписка из росреестра на недвижимое имущество

Налог с продажи нежилого помещения физическим лицом должен быть уплачен до 15 июля года, следующего за отчетным.

В чем заключаются тонкости его начисления, особенности применения и выплаты, предлагаем рассмотреть подробней.

Источник: https://advokat144.com/pokupka-nezhilogo-pomescheniya-fizicheskim-litsom/

Покупка коммерческой недвижимости в новостройке: о чем молчат риелторы

Наверное, после совета «Храните деньги в банке» (что уже даже не смешно), вторым по популярности будет рекомендация вкладывать деньги в недвижимость. Если человек, решивший вложить деньги в недвижимость, трезво смотрит на вещи, ему очевидно, что сказки продавцов о чудесном увеличении цены в светлом будущем — грубо сляпанная уловка. Хоть бы успеть за инфляцией со всеми этими «увеличениями».

Основное же, что привлекает опытных инвесторов, — это ежемесячный доход с аренды и небольшой срок окупаемости инвестиции. С этой точки зрения коммерческая недвижимость в разы эффективнее жилой. Одной из разновидностей инвестирования в нежилые помещения является покупка коммерческой недвижимости в новостройке.

В интернете много написано об этом способе инвестирования. Но большая часть информации исходит от застройщиков и связанных с ними агентств недвижимости. Главный аргумент: «дешево, доступно, значит – выгодно». Но когда дело касается своих, трудом заработанных денег, возникает желание подробно разобраться в вопросе, вдруг все не так «выгодно», как рекламируют?

Давайте рассмотрим основные нюансы, связанные с покупкой коммерческой недвижимости в новостройке.

Большинство представленных на продажу помещений не заслуживает внимания

Чаще всего, новостройки – это целые районы, которые вырастают на месте бывших пустырей или ведомственных территорий. Это удаленные от центра участки, не имеющие ничего общего с торговой или деловой частями города. Нормы проектирования обязывают закладывать в проекты жилых домов помещения общественного назначения для предприятий бытового обслуживания.

Вот именно эти помещения, расположенные в «спальном районе», и предлагаются застройщиками в качестве «выгодных инвестиций». Стоят подобные помещения действительно недорого. Но будущие арендаторы смогут обслуживать только жителей ближайших домов.

Для подавляющего большинства бизнесов это слишком малое количество клиентов, и как следствие, арендная плата за подобные помещения мала до слез.

Но как всегда, бывают исключения. Один из крупнейших застройщиков Москвы и ближнего Подмосковья строит гигантское количество жилых домов, предлагая нежилую недвижимость на первых этажах. Некоторые из этих объектов действительно интересны. Однажды, найдя неплохие варианты, я был неприятно удивлен тем, что именно эти помещения застройщик не продает. Лучшие квадратные метры компания оставляет за собой, и в дальнейшем самостоятельно сдает в аренду. Ну а продает, сами понимаете, – что…

Рентабельность сильно зависит от срока сдачи дома в эксплуатацию

Предположим, вам удалось найти коммерческое помещение, расположенное в удачном месте. На что теперь следует обратить внимание? Прежде всего, на планируемую рентабельность вашей инвестиции. Упрощенно, для расчета рентабельности, годовой доход нужно разделить на общую стоимость недвижимости.

Например, в строящемся жилом комплексе цена квадратного метра нежилого помещения составляет 70 тыс. руб. Цена аренды торговых площадей в ближайшей округе составляет 1,5 тыс. руб. за квадратный метр в месяц. При условии, что на ремонт помещения придется потратить приблизительно 10 тыс. руб. на каждый квадратный метр, общая стоимость помещения получится: 70 тыс. + 10 тыс. = 80 тыс. руб. за квадратный метр.

Потенциальный доход с каждого квадратного метра такого помещения будет 1500 х 12 = 18 тыс. руб. в год. Предполагаемая рентабельность денежных вложений составит: 18 тыс. / 80 тыс. х 100% = 22,5% в год. Неплохо. На первый взгляд. Если предположить, что доход вы начнете получать в том же году, в котором инвестировали деньги. В реальности момента сдачи дома в эксплуатацию придется ждать от одного до нескольких лет. И только после этого можно будет отремонтировать помещение и сдать его в аренду.

К слову, я не знаю ни одной новостройки, которая была бы сдана в эксплуатацию точно в срок. Всегда существуют задержки. При этом с каждым годом ожидания рентабельность вашей инвестиции будет падать на несколько процентов. В таблице показана зависимость рентабельности помещения от срока сдачи его в эксплуатацию. Для наглядности подсчитана среднегодовая доходность за пятилетний период.

Из таблицы хорошо видно, что каждый год ожидания сдачи дома в эксплуатацию, вы не получаете 22,5% в год, а недополучаете их. Как пишут в рекламе: «Самые выгодные инвестиции на этапе котлована». Лишний раз подумайте, готовы ли вы закопать в этот котлован свои деньги на долгий период. Если нет, ищите проверенного застройщика или дожидайтесь крайней степени готовности дома.

Проведите тщательное исследование

Неизменным спутником инвестиций в недвижимость являются сильные эмоции, особенно, когда помещение вам нравится. Это одно из самых коварных состояний, которым с удовольствием пользуются опытные продавцы и риелторы, склоняя к невыгодной покупке.

К сожалению, полностью исключить эмоциональные помехи не получится, но можно попробовать сместить фокус внимания с эмоций на анализ. Проведите тщательное исследование выбранной недвижимости. Не старайтесь идти по пути наименьшего сопротивления, не позволяйте менеджеру из офиса продаж или риелтору убедить вас в правильности выбора.

Проведите собственные полевые исследования: отправьтесь на место и тщательно все изучите.

Для начала, убедитесь, что дом не находится в глухом месте. Для этого самостоятельно посчитайте существующий пешеходный трафик мимо дверей понравившегося вам помещения. Если дом находится в стадии строительства, то считать придется пешеходный трафик, проходящий мимо ограждения стройплощадки.

Не стоит обращать внимания на интенсивность автомобильного потока. Если строящийся жилой дом не примыкает к большому торговому центру, найдется мало автовладельцев, желающих свернуть с дороги ради посещения небольшого магазина. А так как арендаторы – неглупые люди, они не будут платить хорошие деньги за аренду помещения, находящемся на слабом пешеходном потоке.

Если после подсчета пешеходного трафика у вас получилась цифра более 200 человек в час (для крупных городов), следующим шагом нужно выяснить удаленность объекта от пешеходного потока. Для этого, предварительно изучив план благоустройства территории, мысленно наложите его на то, что видите на месте строительства. В идеале, расстояние от линии трафика до входа в помещение должно быть не более пяти, максимум 10 метров. Все, что дальше, резко теряет привлекательность для будущих арендаторов, и доходность для будущего собственника.

Следующий важный параметр нежилого помещения – это высота цоколя или число ступеней крыльца. В идеале, должно быть от одной до трех ступеней. Каждая новая ступень неотвратимо уменьшает количество желающих зайти внутрь, и если у вас 10 ступеней, большая часть пешеходов пройдет мимо. Высокое крыльцо негативно отражается на цене аренды недвижимости.

Далее, планировка помещения. Без всяких компромиссов это должна быть форма прямоугольного зала (допустимо, с опорными колоннами). Любые подсобные помещения (за исключением санузла) уменьшат будущую сумму аренды недвижимости.

Читайте также  Как разделить недвижимость после развода?

Особенно грешат многокомнатностью территории в панельных домах. Не слушайте доводов менеджера из офиса продаж о необходимости наличия вспомогательных помещений под склад, комнату приема пищи и прочую ерунду. Откуда ему знать? Он работает всего лишь менеджером по продажам, а не инвестором. Его цель – получить премиальные за счет ваших крупных финансовых потерь от неудачной покупки. Подчеркну еще раз: помещение не должно быть разделено на отдельные комнаты.

Если проведя тщательное исследование, вы обнаружили, что выбранный вами вариант соответствует всем перечисленным требованиям, возможно, это крохотное меньшинство неплохих объектов недвижимости.

Посмотрите свежим взглядом

Иногда в новостройках предлагаются необычные помещения, привлекательность которых тяжело разглядеть с первого взгляда. Но именно они оказываются хорошими инвестициями. Некоторое время назад, в известном мне районе, точечной застройкой, в окружении «сталинских» пятиэтажек, возвели восемнадцатиэтажный жилой дом.

Два первых и один последний этажи этого здания были нежилыми. С некоторой натяжкой можно было сказать, что дом находится в центре города. Но в силу своего расположения (во дворах), казалось, что это бесперспективный вариант.

Разве что для размещения магазинчиков «шаговой доступности» и каких-нибудь офисов с бесконечными поисками арендаторов.

Действительно, после сдачи дома, все так и было. Но только для первых этажей. Последний этаж был весь сдан в аренду под офисы в кратчайшие сроки. Цена продажи помещений последнего этажа была гораздо ниже цены первого, но за счет одного очень мощного преимущества, владелец смог держать цену аренды на хорошем уровне «центровых» помещений, обеспечивая достойную рентабельность.

А удалось это благодаря тому, что из окон последних этажей этого здания открывается потрясающий панорамный вид на историческую часть города. Конечно же, легко нашлось несколько организаций, с удовольствием арендовавших такие офисы. Я бы и сам арендовал.

Это пример хороших инвестиций, не укладывающихся в рамки общепринятых стандартов. Возможно и вы, благодаря свежему взгляду, сможете разглядеть хороший потенциал в недвижимости, мимо которой пройдет большинство других инвесторов.

Выводы

В статье удалось коснуться лишь некоторых деталей покупки нежилых помещений в новостройке. Подводя итоги, можно выделить ряд основных моментов.

Для успешных инвестиций в недвижимость важно принять аксиому: большинство предложений на рынке недвижимости не заслуживают внимания. Не менее важно понимание зависимости рентабельности инвестиции от срока сдачи дома в эксплуатацию. И только самостоятельно проведенное тщательное исследование позволит избежать многочисленных ловушек продавцов. А свежий творческий взгляд поможет увидеть возможности, незамеченные другими инвесторами.

Этот текст опубликован в рамках конкурса «Большая игра-2014» ― литературного состязания авторов, работающих в жанре Non fiction. Номинация «Финансы». В конкурсе могут принять участие авторы, зарегистрированные в Сообществе менеджеров E-xecutive.

ru (независимо от срока регистрации), приславшие свои публикации на content@e-xecutive.ru с пометкой «конкурс Большая игра-2014» и указанием номинации в поле «Тема письма» или выложившие их на портал самостоятельно с пометкой «конкурс Большая игра-2014, номинация такая-то» в период с 10 февраля по 1 декабря 2014 года включительно.

Подробнее об условиях и призовом фонде узнайте из описания конкурса «Большая игра-2014»

pixabay.com

Источник: https://www.e-xecutive.ru/finance/private/1914014-pokupka-kommercheskoi-nedvizhimosti-v-novostroike-o-chem-molchat-rieltory

DOM.RIA – Как купить коммерческую недвижимость: основные нюансы

Другие новости Марина Сергиенко
2016-08-10T19:02:00+03:00 Приобретение коммерческой недвижимости – серьезный шаг в ведении бизнеса. О чем стоит позаботиться, планируя подобную сделку, рассмотрим внимательно.

Ведение коммерческой деятельности – дело хлопотное.

Для этих целей требуются немалые знания, материальные средства, квалифицированные работники и прочее. Не последнюю роль играет и наличие помещений для открытия филиалов или представительств. И популярным решением данной проблемы в последнее время стало приобретение нежилого фонда.

Какие нюансы необходимо учитывать при покупке коммерческой недвижимости такого типа?

Спорный момент при покупке недвижимости под бизнес

Приобретают нежилой фонда как для размещения там собственных торговых или прочих площадей, так и для последующей сдачи помещения в аренду.

Нежилой фонд — это нежилые помещения, здания, сооружения (офис, склад, магазин, коммерческая недвижимость, нежилое помещение).

Во многих городах Украины квартиры первого, цокольного, подвальных и полуподвальных этажей все чаще переводятся в категорию коммерческой недвижимости.

Аренда или ипотека: что выбрать?

Хоть на современном рынке недвижимости и достаточно предложений от различных арендодателей, далеко не все бизнесмены предпочитают снимать помещения. Причины этого бывают самые разные – недоверие к владельцам нежилого фонда, наличие лишних финансов, желание сделать из недвижимости дополнительный актив и прочее. Но при покупке коммерческой недвижимости требуется учитывать некоторые нюансы, так как на этом направлении пытаются нажиться мошенники разных мастей.

Основные нюансы покупки помещения под офис

При выборе помещения под офис необходимо учитывать следующие моменты:

  • индивидуальные характеристики недвижимости;
  • законность заключения сделки;
  • расходы на покупку;
  • составление и подписание договора.

Пренебрежение к какому-либо из этих пунктов приведет в печальным последствиям в дальнейшем – убытки, потеря капитала, отчуждение приобретенных помещений и прочее.

Индивидуальные характеристики недвижимости

Сюда относится:

  • соответствие условиям ведения бизнеса (отсутствие ненужных перегородок, наличие помещения для кухни, санузла и прочее);
  • состояние коммуникаций и инженерных сетей;
  • этаж;
  • расположение в черте города;
  • близость остановок общественного транспорта;
  • наличие парковочных мест и многое другое.

Для оценки помещения прибегните к услугам риэлторов

Законность заключения сделки

При покупке нежилого фонда не забудьте про такие нюансы:

  • правоспособность и полномочия продавца. Если продавец – физическое лицо, удостоверьтесь в его совершеннолетии, дееспособности и осознанности своих действий (в том числе и на момент сделки). В случае со сделкой с юридическим лицом, ознакомьтесь с уставом и иными документами (доверенность, разрешение вышестоящего органа и прочее), подтверждающими его право совершать продажу недвижимости;
  • правовой статус недвижимости. Изучите оригиналы официальных бумаг, подтверждающих право собственности, убедитесь в наличии регистрационной записи БТИ и прочих документах;
  • отсутствие обременительных условий. Убедитесь, что нежилое помещение не находится в залоге, под арестом (справка государственной нотариальной конторы с актуальной датой) и не связано имущественными правами с третьими лицами (аренда, как имущество, приобретенное на протяжении брака, и прочее).

Расходы на покупку

При заключении сделки помимо самой стоимости нежилого помещения, покупателю придется заплатить некоторые обязательные сборы:

  • услуги нотариуса (делится пополам с продавцом);
  • сбор в пенсионный фонд в размере 1% от указанной в договоре суммы имущества;
  • оплата услуга за независимую экспертизу недвижимости;
  • комиссия за банковские услуги;
  • расходы на сбор и подготовку необходимых документов.

Составление и подписание договора

Все нюансы оформления сделки лучше доверить нотариусам – всегда есть возможность внести правки в текст до момента подписания.

Если застройщик банкрот – что делать инвестору

Покупка нежилого фонда – это дело хлопотное и долгое. Поэтому, если вы хотите быстрее начать хозяйственную деятельность, а время и средств ограничены, оптимальный выбор – аренда помещения.

Получайте первыми новости в удобном формате

Источник: https://dom.ria.com/articles/kak-kupit-kommercheskuyu-nedvizhimost-osnovnye-nyuansy-174652.html