Почему нельзя продавать квартиру ниже кадастровой стоимости?

Содержание

Можно ли продать квартиру ниже кадастровой стоимости?

Почему нельзя продавать квартиру ниже кадастровой стоимости?

Процедура купли-продажи недвижимости относится к категории наиболее сложных сделок, ввиду постоянно поступающих законодательных изменений. При продаже квартиры владельцы получают доход, который подвергается обязательной процедуре налогообложения. Пытаясь уменьшить сумму налога, многие идут на обман, намеренно занижая стоимость  недвижимого объекта. Ввиду этого, в 2016 в Налоговый Кодекс поступили изменения, в соответствии с которыми, размер налога от продажи недвижимости будет зависеть не от рыночной, а от кадастровой стоимости.

В данной статье мы ответим на следующие поставленные вопросы: всегда ли при продаже квартиры учитывается кадастровая стоимость? можно ли снизить кадастровую стоимость? каковы особенности процедуры купли-продажи? Ответы на эти и другие вопросы ищите в данной статье.

Законодательные изменения

В 2017 году отечественным законодательством были внесены следующие изменения, касающиеся процедуры купли-продажи недвижимости:

  • Владелец квартиры, недвижимый объект которого находится в собственности более пяти лет, освобождается от необходимости уплачивать налог при продаже;

Однако, это не касается случаев, когда жилье является объектом наследования, дарения от прямого родственника, ренты или приватизации. В перечисленных случаях освобождение от уплаты налога происходит по истечении трехлетнего срока.

  • При определении размера налога (НДФЛ), который придется платить от продажи жилья, его стоимость не должна быть меньше семидесяти процентов от кадастровой стоимости, так как в этом случае, налоговый орган всё равно будет руководствоваться той величиной, которая была установлена государственным органом (ГКН);
  • Органы местного самоуправления каждого из регионов Российской Федерации вправе самостоятельно снижать срок владения недвижимости, по истечении которого граждане будут освобождены от уплаты налога за него при продаже, а также регулировать величину кадастровой стоимости при расчете НДФЛ.

Всегда ли учитывается КС при продаже?

Оценка недвижимости по кадастровой стоимости производится по общим показателям, не учитывая индивидуальные характеристики конкретного жилья (хотя по закону это учитывать нужно).

Продажа объекта недвижимости по кадастровой стоимости невозможна по следующему ряду причин:

  • Экономический кризис, который сильно сказался на покупательском потенциале в сфере недвижимости, тогда как стоимость на жилье, отраженная в Государственном кадастре недвижимости, не изменилась вовсе;
  • Состояние квартиры (в следствии плохого ремонта, затопления, неудачной перепланировки и других причин) не соответствует его стоимости по кадастру и потому может квалифицироваться, как завышенная;

Нюансы при продаже

При продаже недвижимости в 2017 году следует учитывать следующие законодательные особенности:

  • Если недвижимый объект был приобретен до первого января 2016 года, при расчете налога учитывается стоимость ранее заключенного договора купли-продажи. Моментом покупки жилья будет считаться день получения свидетельства о переходе права собственности на жилье или дата, когда наследник вступит в право наследования;
  • Если объект недвижимости продается по стоимости, превышающей кадастровую более, чем на 70%, то при расчете налога от продажи она не учитывается вовсе. За основу будет взята сумму, прописанная в договоре купли-продажи;
  • Если КС подвергалась изменениям, то при расчете налога, учитывается последняя утвержденная стоимость;
  • Если кадастровая стоимость вообще не установлена. Тогда за основу берется только рыночная стоимость, указанная в договоре купли-продажи.

Возможна ли продажа ниже КС?

Из предыдущих разделов можно сделать вывод, что попытка занизить кадастровую стоимость жилья (не имея веских оснований)в итоге оберется лишь убытками, как для продавца, так и покупателя, а также вызовет подозрение и повод для проведения проверки налоговым органом.

Связано это с тем, что именно эта сумма (1 млн. рублей) соответствует размеру налогового вычета, которое государство предоставляет собственнику, продающему свою квартиру.

Так, если при продаже квартиры за неё дали три миллиона рублей, налог, равный 13%, придется уплатить только с двух миллионов (чтобы в последствии его вернуть).

Однако, если собственника не устраивает стоимость жилья, установленная территориальным кадастром, он вправе снизить её одним из следующих способов:

  • Подача искового заявления в судебную инстанцию;

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости недвижимости ССЫЛКА

  • Обращение в Росреестр с просьбой о пересмотре кадастровой стоимости и её снижении до рыночной;

Дела о пересмотре кадастровой стоимости недвижимости не занимают много времени. Потому следует воспользоваться одним из законных  методов снижения кадастровой стоимости, дабы в итоге избежать проблем с налоговой службой.

Загрузка…

Источник: https://vsenaslednikam.ru/mozhno-li-prodat-kvartiru-nizhe-kadastrovoj-stoimosti.html

Можно ли продать квартиру ниже кадастровой стоимости в 2020 году

Поправки российского законодательства могут ввести в заблуждение даже опытного юриста. С 2015 года идет постепенный переход на исчисление налогов за жилплощадь от инвентаризационной цены к кадастровой. Возникает логичный вопрос о том, является ли этот показатель официальным ориентиром. Сегодня рассмотрим подробнее, можно ли продать квартиру ниже кадастровой стоимости и как избежать негативных последствий.

Законодательство по вопросу

Ключевые изменения полностью сосредоточены в Налоговом кодексе. С 2014 года до последних лет произошли следующие важные нововведения:

  • с 2015 года налог на недвижимость в ряде регионов исчисляется от кадастровой стоимости (КС);
  • с 2016 года кадастровая стоимость жилья напрямую влияет на договорную цену продажи квартиры. Если продать слишком дешево, налоговая доначислит НДФЛ, опираясь именно на КС.

Причины изменений связаны с приведением в порядок учетной базы. Ранее это был ГКН, теперь – объединенный ЕГРН. Кадастровая стоимость постепенно становится одним из ключевых параметров, характеризующих недвижимость. После ее массового определения по всей стране законодатель начал решать вопрос по пополнению бюджета налогами с продажи квартир.

В России действует полностью свободный рынок недвижимости. В таких условиях государству трудно контролировать ценообразование напрямую – установить определенный обязательный тариф за 1 квадратный метр теперь нельзя. А новые правила о продаже квартиры по кадастровой стоимости как раз косвенно решают эту задачу.

Выводы из перечисленных изменений закона следующие:

  • продать квартиру по цене ниже КС возможно – прямого запрета на это не существует, за это никто не оштрафует и не выпишет протокол;
  • продавец может продать жилье по любой цене, которую сочтет приемлемой – это может быть кадастровая, инвентаризационная или рыночная стоимость;
  • с учетом изменений налогового закона продавать жилье по цене ниже КС может быть попросту невыгодно за счет доначисления налога.

Важно! По новым требованиям цена договора сравнивается с КС, умноженной на 0,7. Если договорная сумма ниже, за основу расчета налога берется кадастровая. Граждане, зарегистрировавшие свое право до 31 декабря 2015 года включительно могут продавать жилье и не опасаться никаких доначислений. Для них НДФЛ исчисляется строго из договорной цены – какой бы низкой она не была.

Виды стоимостей в России

Оценка квартиры может быть определена разными способами – соответственно и показатель по итогу расчета будет разным. Сегодня используются три основных вида стоимости недвижимости:

  • кадастровая;
  • инвентаризационная;
  • рыночная.

Каждая отвечает определенным целям. Какую из них положить в основу договора – решает продавец самостоятельно. Никакой государственный орган не может обязать собственника продать квартиру за строго определенную цену.

Кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость – это рыночная оценка квартиры государством. Иными словами, это мнение государственных органов о том, сколько составляет продажная сумма квартиры. Однако это не возможность сразу же продать свою квартиру государству по кадастровой стоимости – это скорее операционная информация.

Порядок определения следующий:

  1. Местная администрация принимает решение о том, что нужно установить кадастровую стоимость определенной недвижимости.
  2. Росреестр нанимает специалистов по оценке, которые выявляют показатели по установленной формуле с учетом рыночной обстановки на территории. Используют метод массовой оценки, когда ключевым является сравнение цен с аналогичной недвижимостью. Составляют подробный письменный отчет.
  3. Далее стоимость окончательно утверждается администрацией. После утверждения она заносится в ЕГРН.

Стоимость обязательно пересматривается не реже, чем раз в 5 лет. Для определения цены сделки нужно брать последнее значение, установленное на 1 января года, в котором подписывается договор. Узнайте подробнее о том, где посмотреть КС, из этой статьи.

Читайте также  В чем отличие кадастровой стоимости от рыночной?

Инвентаризационная оценка

Инвентаризационная оценка квартиры – самая низкая из всех вариантов. Ее определяют сотрудники БТИ исходя из года постройки дома, количества коммунальных услуг и метража жилья. Здесь не учитывается стоимость аналогичного жилья в городе – этот недостаток и заставил законодателя начать постепенный переход к кадастровой оценке.

Для целей отчуждения помещений инвентаризационную стоимость используют крайне редко. Она может пригодиться при составлении договора дарения, чтобы установить в тексте соглашения примерный ориентир. Подробнее об инвентаризационной стоимости мы писали по этой ссылке.

Рыночная стоимость

Это наиболее адекватная оценка недвижимости. Определяется только по соглашению сторон. Это та сумма, за которую продавец готов продать, а покупатель – купить жилье. Они могут определить стоимость квартиры самостоятельно или обратиться за помощью к независимому оценщику.

Рыночная величина прописывается в ДКП. Если продавец получил жилье до 31 декабря 2015 года включительно, выкупная сумма и будет для него ориентиром для расчета налога с продажи. Если же запись о собственности в ЕГРН появилась 1 января 2016 года и позже – договорную придется сравнивать с кадастровой.

Налоговые последствия для продавца

Информация ниже предназначается для тех продавцов, которые в свое время зарегистрировали право собственности после 1.01.2016. Посмотреть дату регистрации можно в свидетельстве о праве собственности или выписке из ЕГРН. Нужная фраза звучит так: «о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №___». Ориентироваться следует именно на эту дату.

Порядок действий следующий:

  1. Взять КС по состоянию на 1 января года, в котором совершается сделка. Умножить значение на 0,7. Полученный результат будет минимально возможной суммой, по которой можно продать квартиру, чтобы избежать налоговых последствий.
  2. Сравнить сумму продажи по договору с полученным результатом. Та цифра, что окажется выше, и будет считаться доходом с продажи квартиры. От нее нужно будет рассчитывать НДФЛ.

Рассмотрим подробнее на примерах.

Пример 1. Иванов С.А. продал квартиру в 2017 году за 1 500 000 рублей. КС жилья на 1 января 2017 года по справке составила 2 000 000 рублей. Умножив 2 миллиона на коэффициент 0,7, получаем 1 400 000 рублей. Поскольку Иванов продал квартиру дороже, налог он будет рассчитывать с фактической договорной суммы.

Пример 2. Петров В.Г. продал в 2017 году квартиру за 900 000 рублей. КС на начало года составляла 1 700 000 рублей. Минимальная продажная сумма квартиры – 1 190 000 рублей (1 700 000 * 0,7). Из-за того, что договорная цена квартиры ниже кадастровой стоимости с учетом коэффициента, Петрову придется взять за основу именно кадастровую стоимость, а не договорную. Налог получится выше, даже несмотря на то, что фактически он получил меньше. Нужно либо снизить КС, либо продать дороже.

Продавцы самостоятельно заполняют налоговую декларацию по итогам года. Если проигнорировать требования закона и отразить в 3 НДФЛ договорную сумму, налоговая при проверке доначислит налог – и платить все равно придется больше.

Как не платить НДФЛ

Продавец может либо полностью избежать, либо значительно снизить налог с продажи жилья следующим образом:

  • следует проверить срок владения недвижимостью – если он превышает минимальный, то не нужно ни платить налог, ни подавать декларацию;
  • если квартира продается до истечения 3 (5) лет, можно применить налоговый вычет – фиксированный или расходный;
  • следует заранее сравнить кадастровую стоимость с планируемой ценой продажи. Если кадастровая значительно завышена, ее нужно предварительно оспорить.

Внимание! Если квартира находится в аварийном состоянии, обветшала или требует значительных вложений – налоговая все равно будет ориентироваться на кадастровую стоимость. Никаких заявлений об обоснованности договорной цены в данном случае не предусмотрено. Единственный выход – сначала оспорить КС, а только затем продать жилье.

Подробнее о расчете налога при продаже квартиры смотрите наш предыдущий материал.

Последствия для покупателя

Лицо, которое покупает квартиру ниже КС, может не опасаться налоговых последствий. Однако если сумма сделки занижена по сравнению с реальной, здесь следует насторожиться.

Причин несколько:

  • покупатель может получить налоговый вычет на покупку только в сумме, обозначенной в договоре;
  • если в будущем продать жилье, расходный вычет будет ниже за счет сниженной официальной суммы;
  • если сделка будет аннулирована, вернуть удастся только сумму, обозначенную в договоре.

Если стороны все же решили отразить заниженную стоимость в тексте ДКП, то покупателю недостаточно получить у продавца две расписки на разные суммы – одну «формальную», а другую «реальную». Безопаснее оформить на оставшуюся сумму договор займа.

Как оспорить кадастровую стоимость

Снизить кадастровую стоимость реально в следующих случаях:

  • если при проведении кадастровой оценки были допущены ошибки;
  • если кадастровая не соответствует рыночной.

Первое основание встречается редко, для него нужно анализировать отчет государственных оценщиков. Гораздо проще получить заключение независимого оценщика о рыночной стоимости квартиры. На основании этого заключения кадастровую стоимость снизят. Затем можно продать квартиру.

Документы для оспаривания подаются в комиссию при Росреестре или в суд. Граждане могут выбрать любой порядок, но административный – быстрее и пошлину платить не нужно.

На нашем портале вы можете скачать заявление о пересмотре для граждан, юридических лиц, а также исковое заявление в суд. Подробнее о процедуре оспаривания читайте специальную статью.

Продавец на рынке недвижимости вправе продать квартиру по любой цене, которую он сочтет приемлемой, в том числе и ниже кадастровой. Штрафов за занижение не существует. С другой стороны, возможно другое неприятное последствие – доначисление НДФЛ. Избежать этого можно, обозначив в договоре более высокую цену или снизив саму кадастровую стоимость.

Если у вас возникли вопросы, обратитесь за помощью к нашему дежурному юристу через окно чата.

Мы будем благодарны вам за лайк и репост!

Источник: https://ipotekaved.ru/prodat/kvartiru-nizhe-kadastrovoj-stoimosti.html

Налог от продажи квартиры с 2016 года

Порядок начисления налогового платежа при продаже квартиры, которая стала собственностью продавца не ранее 1 января 2016 года.

Доход, полученный в результате продажи недвижимости, облагается налогом. Но существуют и такие варианты продажи, при которых налог не выплачивается. Это зависит от вырученной суммы, и от длительности периода, на протяжении которого продавец был собственником квартиры.

Период владения квартирой

До 1 января 2016 необходимость выплачивать налог определялась довольно просто. Если человек владел продаваемой квартирой более трехлетнего периода, то доход, вырученный им по факту сделки с недвижимостью налогом не облагался. А с наступлением 2016 года осуществляется другой принцип налогового начисления, основанный на некоторых преобразованиях в налоговом кодексе.

Правило, позволяющее продавать без налогового отчисления квартиру, которая состояла в собственности дольше трехлетнегосрока, осталось. Однако теперь оно актуально лишь для тех продавцов, чья недвижимость оказалась в собственности следующим образом:

· получена в наследство;

· по договору ренты с пожизненным содержанием иждивенца;

· в результате оформления приватизации;

· получена в дар от близкого родственника.

Но и в том случае, если вы свою квартиру купили, то продать ее, сохранив всю сумму, тоже можно, только после 5, а не 3 лет владения. Теоретически указанный срок может быть сокращен решением местных властей. Но произойдет ли это когда-либо на практике, пока не известно.

ПРИМЕР Ситуация 1 Допустим, вам нужно продать квартиру, купленную более пяти лет назад. Ваша сделка не влечет за собой выплату налога. И совершено неважно, сколько денег вы выручили.Ситуация 2 Ваша квартира досталась вам в наследство как минимум 3 года назад, и вы собрались ее выставить на продажу. И в этом случае вы тоже не обязаны будете оплачивать налог, независимо от стоимости объекта.Ситуация 3 Если вы продаете объект недвижимости, приобретенный по договору долевого участия, и он был официально вашим более 5 лет, налог платить, также не придется.

Начало периода владения квартирой определяется очень легко. Отсчет начинается с даты, вписанной в Свидетельство собственности. Увидеть нужную дату можно, так же, в выписке из госреестра. Проще всего начинать отсчет с дня выдачи свидетельства, но этот документ с 2016 года больше на руки не выдается, поэтому новым собственникам остается только выписка из реестра.

Стоит отметить, что приведенными выше способами период владения отсчитывается часто, но не всегда. Так, если квартира перешла в вашу собственность по наследству, то ваши права собственника вступают в силу в день смерти наследодателя, хотя в документации могут быть указаны другие даты. Если жилье получено в кооперативе, то, опять же, независимо от дат, проставленных в документах, собственником вы считаетесь с момента окончательного оформления передачи квартиры, а значит, после того, как все условия договора будут соблюдены.

Читайте также  Кадастровая стоимость 1 га земли сельхозназначения

Размер продажной стоимости квартиры

За продажу объекта, которым вы официально владеете совсем недавно, налог, возможно, придется заплатить, а может быть, и нет. Здесь уже все зависит от его стоимости.

ВАЖНО! Если вы продаете недвижимость, которой владеете менее 3 (5) лет, и выходит так, что от налога вы освобождены, декларация все равно должна быть вами составлена и подана по всем правилами. Иначе вам грозит штраф, минимум 1 000 рублей.

При сделках по продаже жилья, заключенных до 2016 года, размер налога высчитывался от конкретной суммы, прописанной в договоре. Соответственно, чем меньше стоимость продаваемой квартиры, тем меньше налог. С целью уйти от налога многие продавцы специально занижали договорную стоимость, указанную в документах. Делалось это так. Допустим, квартира стоит 6 миллионов руб. От этой суммы налог получается немаленький, и декларировать ее не выгодно.

Поэтому сделок заключалось две. Сначала оформлялась сделка продажи непосредственно самой квартиры, и указывалась минимальная сумма, например 1 миллион руб. Вот этот договор и направлялся в госреестр. Он же становился основанием для налоговой декларации. Сразу после этого заключался договор продажи неких улучшений, которые неотделимы от квартиры. Здесь уже указывалась остальная сумма.

Этот второй договор оставался незадекларированной сделкой между участниками сделки.

Сейчас ситуация изменилась. С 1 января 2016 года налоговая выплата отчисляется от договорной стоимости объекта только в том случае, когда она больше, чем 70% кадастровой стоимости этого же объекта. Если договорная цена ниже, то налог рассчитывается от кадастровой стоимости. То есть, за основу может быть взята либо реальная цена, либо кадастровая стоимость, умноженная на 0,7. Берут ту сумму, которая оказывается выше.

ПРИМЕР Нужно продать квартиру, которая стала собственностью после наступления 2016 года, и которой продавец владел 3 года или меньше. Такая квартира подлежит налоговому обложению по новому алгоритму.Ситуация 1 Продажная цена объекта – 5 млн руб., а кадастровая – 6 млн руб. При умножении кадастровой цены на понижающий коэффициент получаем сумму в 4,2 млн руб. (6 000 000 × 0,7 = 4 200 000). В этом варианте продажная цена получается выше, и именно ее берут для расчета налогового отчисления.Ситуация 2 Продажная цена 5 млн. При этом кадастровая, допустим, 8 млн. Умножаем кадастровую стоимость на понижающий коэффициент и получаем сумму в 5,6 млн. Это явно больше, чем продажная цена. При таком соотношении налог высчитывается от уменьшенной кадастровой стоимости.

Здесь необходимо упомянуть, что в некоторых регионах цены на недвижимость Реестром не определены, и использовать кадастровую стоимость невозможно. В этих регионах приведенное выше правило не работает, а налоговые отчисления рассчитываются, как и раньше – только на основании продажной цены.

Еще один немаловажный момент. За местными властями остается право корректировать понижающий коэффициент, изменяя его в меньшую сторону. Измененный коэффициент может применяться как для всех граждан региона, так и для отдельных категорий (многодетных семей, инвалидов, ветеранов).

Как уменьшить сумму дохода при расчете налога

Налоговая ставка при операциях с недвижимостью составляет 13% ее стоимости. Чтобы сократить расходы на выплату налога, можно прибегнуть к одному из двух законных способов.

Способ 1. Налоговый вычет. Налоговым кодексом предусмотрена сумма, на которую можно снизить доход от продажи жилья при расчете налога. Она составляет 1 млн рублей (в год). Если использовать данный способ при продаже квартиры, недорогой квартиры, которая стоит 1 млн или меньше, налог выплачивать не нужно.

ПРИМЕР Ситуация 1 Продается квартира за 900 тысяч рублей. Эта цена выше кадастровой, и должна быть основанием налогового расчета. Но если мы применяем принцип имущественного вычета, то сначала нужно из суммы дохода вычесть 1 млн. Поскольку вычет полностью перекрыл доход, налог не выплачивается.Ситуация 2 Продажная цена объекта 3,5 млн. Она выше кадастровой. Мы от 3,5 млн вычитаем миллион и получаем 2,5 млн. Налог нужно заплатить от полученной суммы в 2,5 млн. Рассчитываем его так: 2 500 000 × 13% = 325 000. Отказаться в пользу налога нужно от 325 тыс. руб.Ситуация 3 Договорная цена квартиры 1 млн, а кадастровая – 3 млн. В расчеты берем, естественно, кадастровую, так как она выше договорной (3 000 000 × 0,7 = 2 100 000 > 1 000 000). Итак, расчет основывается на цифре, составляющей 7/10 от кадастровой стоимости. Эта цифра у нас 2,1 млн. Отнимаем имущественный вычет, получаем 1,1 млн. от этой суммы нужно выплатить налог в размере 13%. Считаем: 1 100 000 × 13% = 143 000 (рублей).Ситуация 4 70% от стоимости кадастровой составляет 800 тыс рублей, а договорная – 700. Берем в расчет кадастровую цену. Она меньше, чем сумма вычета, и значит, налог не выплачивается.

Отдельно следует рассмотреть вариант, при котором продается жилье, состоящее в долевой собственности. Допустим, ее продают как цельный объект, то есть по одному договору купли-продажи, то сумма вычета распределяется по долям пропорционально.

Но если собственники оформляют отдельные договора на свои доли, то право на вычет в размеремиллиона получает каждый из них в полной мере.

Если, например, есть 4 собственника и квартира продается четырьмя частями по 4 договорам, то вычет буде равен 4 млн, по одному миллиону на каждую отдельную долю. Перераспределить вычет между собой собственники не могут.

ПРИМЕР Ситуация 1 У квартиры 2 собственника. Ее продажная стоимость превышает кадастровую и составляет 2,6 млн руб. Собственники владеют равными долями. Доля каждого – 1,3 млн. Каждый имеет возможность сделать вычет в 500 тыс. И для каждого налог высчитывается так: (1 300 000 – 500) × 13% = 104 000.Ситуация 2 Та же квартира продается по 2 независимым договорам. Доля каждого владельца 1,3 млн. Высчитываем сумму налога: (1 300 000 – 1 000 000) × 13% = 39 000.

Способ 2. Доход минус расходы на приобретение.В налоговом кодексе зафиксировано право налогоплательщиков снизить размер облагаемой налогом прибыли от продажи квартиры на сумму расходов, связанных с приобретением этой же квартиры. Для того чтобы воспользоваться этим способом, необходимо иметь документальное подтверждение факта приобретения квартиры. Если есть документальное подтверждение расходов на производимый в квартире ремонт, то эти расходы тоже можно вычесть из дохода. Кроме того, если объект приобретался в ипотеку, сюда же можно добавить и расходы на ипотечные проценты.

ПРИМЕР Ситуация 1 Человек продает квартиру, договорная цена которой выше кадастровой и составила 5 млн руб. Куплена эта квартира была после наступления 2016 года, и состояла в собственности продавца менее 5 лет. Допустим, продавец может документально подтвердить, что на приобретение квартиры он потратил 3,5 млн. Высчитываем сумму, подлежащую налогообложению: 5 000 000 – 3 500 000 = 1 500 000. Сам налог равен: 1 500 000 × 13% = 195 000 рублей. Ситуация 2 Квартира продана за 2 млн, а покупалась за 3 млн. Здесь расходы на покупку перекрывают доход от продажи. Соответственно, данная сделка налогом не облагается.Ситуация 3 Кадастровая стоимость 6 млн, а продажная 4 млн. 70% от кадастровой стоимости – 4,2 млн. Эта сумма больше, и поэтому именно она будет взята для расчета налога. Покупалась квартира менее 5 лет назад, после 1 января 2016 года за 3 млн. Используя право на вычет расходов, получаем размер дохода: 4 200 000 – 3 000 000 = 1 200 000. Рассчитываем сумму налога: 1 200 000 × 13% = 156 000.Ситуация 4 Кадастровая стоимость квартиры 6 млн, продажная – 4. За основу берем 4,2 млн, как 70% часть от кадастровой стоимости. При этом владелец имеет документальное подтверждение того, что на покупку он потратил 5 млн. Расходы перекрыли доход. Налог платить не нужно.

Чтобы снизить сумму дохода таким способом, необходимо составить декларацию на полученный от продажи недвижимости доход, и приложить к нему копии документов, подтверждающих расходы на приобретении, ремонт и т. д. Предоставленные данные будут сначала проверены, и внесены в расчеты. Подтверждать расходы можно чеками, распиской продавца о получении той или иной денежной суммы, платежным поручением. Можно обойтись и просто копией договора купли-продажи, если в нем указано, что «все расчеты произведены полностью».

Существует еще и дополнительный имущественный вычет, которым можно воспользоваться только единожды за всю жизнь. Если вы еще не использовали это право, изучите соответствующие положения в налоговом кодексе. Для людей, ставших собственниками до 1 января 2014 года, и после расчеты осуществляются по различным схемам.

Расходы или вычет – что лучше

Использовать сразу оба способа запрещено. Но можно выбрать наиболее подходящий для себя. Первый способ, при котором осуществляется фиксированный вычет, идеален для продавцов, получивших доход в пределах 1 млн. рублей. Он же подходит тем, кто не может документально подтвердить сумму расходов.

Если человек одновременно продает более одной квартиры, то, в принципе, по одной сделке он может воспользоваться правом вычета на 1 млн. рублей, а в остальных – правом снижения дохода за счет подтвержденных расходов на покупку. Это разрешено Минфином. Однако налоговая инспекция может оспорить такой вариант, ссылаясь на то, что в Налоговом кодексе разрешается замена вычета расходами, но не предусматривается использование и того и другого одновременно. Подобные спорные ситуации решаются через суд, который может принять как сторону налогоплательщика, так и сторону налоговиков.

Читайте также  Как получить справку о кадастровой стоимости недвижимости?

Источник: https://www.zjs.ru/nalogi/nalogi/

Налог по кадастровой стоимости: новый порядок расчета дохода (#11504)

Налог по кадастровой стоимости рассчитывают при продаже квартир, комнат и жилых домов. Но это правило действует не всегда. Во-многих случаях налог нужно считать по продажной цене недвижимости >>>

В Налоговом кодексе есть понятие минимальной суммы дохода, которую нужно учесть при расчете налога. Основная задача закона ограничиться возможность оформления сделок по продаже недвижимости, которые заключаются по заведомо заниженной цене. Вы можете продать свою квартиру по любой стоимости. Но считать налог с продажи нужно исходя из максимальной цифры: или ее продажной цены или кадастровой стоимости умноженной на 0,7 (понижающий коэффициент).

СОДЕРЖАНИЕ

♦ Налог по кадастровой стоимости: расчет дохода
♦ Налог по кадастровой стоимости: по какой недвижимости применяют новые правила
   → Недвижимость приобретена до 2016 года: применяем договорную цену
   → Недвижимость приобретена в 2016 году и позже: применяем кадастровую стоимость
♦ Расчет налога по договорной цене
♦ Расчет налога по кадастровой стоимости

Налог по кадастровой стоимости: расчет дохода

Как известно множество сделок с недвижимостью заключается по заниженной цене. Например, квартира рыночной стоимостью 15 000 000 руб. продается по документам за 999 000 руб. Причина понятна. Продавец не хочет платить налоги государству. И заниженная стоимость это позволяет. По факту продавец получает больше. Но в документах этот факт никак не отражается.

Чтобы прекратить это безобразие в Налоговый кодекс внесли изменения. Суть в следующем. Для расчета налога с дохода от продажи недвижимости (например, квартиры или дома) учитывают одну, но наибольшую величину:

  • либо цену недвижимости, отраженную в договоре купли-продажи;
  • либо кадастровую стоимость недвижимости, уменьшенную на коэффициент 0,7 (то есть в расчет берут 70% от кадастровой стоимости недвижимости).

Эту сумму и считают доходом от продажи недвижимости (квартиры, дома, земли, комнаты) при расчете налога, который нужно отразить в декларации 3-НДФЛ. Его можно уменьшить на все вычеты, которые вам полагаются.

Цитата из статьи 214.10 (пункт 2) Налогового кодекса:

2.

В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода — кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества.

Узнать кадастровую стоимость вашей недвижимости (комнаты, квартиры, дома, участка) вы можете бесплатно и в режиме он-лайн через наш сервис Узнать кадастровую стоимость .

Налог по кадастровой стоимости: по какой недвижимости применяют новые правила

Новые правила применяют в отношении той недвижимости, которая получена в собственность после 1 января 2016 года. Дело в том, что все изменения, про которые мы рассказали выше, внесены в Налоговый кодекс Федеральным законом от 29.11.2014 № 382-ФЗ. А пункт 3 статьи 4 этого закона предусматривает, что все нововведения применяют в отношении недвижимости, полученной в собственность после 1 января 2016 года.

Цитата из этой статьи:

Положения пункта 6 статьи 210, пункта 17.1 статьи 217, статьи 217.1 (прим. — здесь как раз и идет речь о расчете дохода с кадастровой стоимости) и подпункта 1 пункта 2 статьи 220 части второй Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года .

По какому основанию получена в собственность недвижимость значения не имеет. Вы можете ее купить, получить в наследство, получить в дар, построить самостоятельно (например, жилой дом), приватизировать, получить в порядке обмена. Дата получения недвижимости в собственность — это дата внесения необходимой записи в государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Она называется запись регистрации . Эта дата есть в Свидетельстве о государственной регистрации ваших прав на недвижимость (смотрите последнюю запись в Свидетельстве).

Нужная дата в Свидетельстве старого образца выглядит так:

Нужная дата в Свидетельстве нового образца выглядит так:

Недвижимость приобретена до 2016 года: применяем договорную цену

Итак, если недвижимость получена вами в собственность до 1 января 2016 года, то по ней применяют старый порядок расчета дохода от продажи. Доход учитывают исходя из договорной цены недвижимости, которая указана в договоре купли-продажи. Ее кадастровая стоимость никакого значения не имеет.

Пример
Продается жилая квартира, которая получена в собственность в 2015 году (или раньше). Ее кадастровая стоимость определена и составляет 5 400 000 руб. Кадастровая стоимость умноженная на понижающий коэффициент составляет 3 780 000 руб. (5 400 000 руб. х 0,7). Цена квартиры, отраженная в договоре купли-продажи, составляет 999 000 руб. Налог с продажи этой квартиры платят по старым правилам. В расчет берут договорную цену. То есть доходом продавца считают 999 000 руб. Кадастровая стоимость квартиры никакого значения не имеет.

Недвижимость приобретена в 2016 году и позже: применяем кадастровую стоимость

Если недвижимость получена вами в собственность после 1 января 2016 года (например, в 2016, 2017, 2018 и т. д.), то по ней применяют новый порядок расчета дохода. Доходом считают наибольшую величину: или договорную цену или кадастровую стоимость уменьшенную на коэффициент 0,7.

Пример
Продается жилая квартира, которая получена в собственность в 2016 году или позже. Ее кадастровая стоимость определена и составляет 5 400 000 руб. Кадастровая стоимость умноженная на понижающий коэффициент составляет 3 780 000 руб. (5 400 000 руб. х 0,7).

Цена квартиры, отраженная в договоре купли-продажи, составляет 999 000 руб. В отношении этой квартиры применяют новые правила расчета налога. В данной ситуации договорная цена ниже кадастровой стоимости уменьшенной на коэффициент (3 780 000 руб.). Поэтому доходом считают уменьшенную кадастровую стоимость — 3 780 000 руб.

Исходя из нее и будет рассчитан налог.

Расчет налога по договорной цене

Расчет дохода и налога от продажи недвижимости ведут из договорной стоимости (то есть цены, отраженной в договоре купли-продажи), если: — недвижимость получена в собственность до 1 января 2016 года по любому основанию (купля-продажа, наследство, дарение, приватизация, строительство).

В этой ситуации продажная стоимость недвижимости никакого значения не имеет. При расчете налога в любом случае используют продажную цену; — продажная стоимость квартиры, комнаты, дома, дачи, земельного участка и т. д., отраженная в договоре, чем кадастровая стоимость умноженная на 0,7.

Дата приобретения недвижимости не важна;

— у проданного объекта недвижимости кадастровой стоимости (то есть местными властями она НЕ определена).

Расчет налога по кадастровой стоимости

Расчет дохода и, соответственно, налога от продажи ведут по кадастровой стоимости, умноженной на понижающий коэффициент 0,7, если:
— недвижимость приобретена после 1 января 2016 года и ее продажная цена, указанная в договоре купли-продажи ниже, чем кадастровая стоимость, умноженная на 0,7;
— у проданного объекта недвижимости есть кадастровая стоимость (то есть она определена местными властями).

Кадастровую стоимость берут по состоянию на 1 января того года, в котором продана недвижимость.

Пример
Продается жилая квартира. Она получена в собственность в 2017 году. Ее кадастровая стоимость определена и составляет 4 500 000 руб. Кадастровая стоимость умноженная на понижающий коэффициент составляет 3 150 000 руб. (4 500 000 руб. х 0,7).

Ситуация 1
Стоимость квартиры, отраженная в договоре купли-продажи, составляет 4 900 000 руб. В данном случае договорная стоимость выше кадастровой уменьшенной на коэффициент (3 150 000 руб.). Поэтому доходом считают договорную стоимость — 4 900 000 руб. Исходя из этой суммы и нужно рассчитывать налог.

Ситуация 2
Стоимость квартиры, отраженная в договоре купли-продажи, составляет 999 000 руб. Здесь договорная стоимость ниже кадастровой уменьшенной на коэффициент (3 150 000 руб.). Поэтому доходом считают уменьшенную кадастровую стоимость — 3 150 000 руб. Исходя из нее и будет рассчитан налог.

Подробнее, о том как считать налог с продажи квартиры и уменьшить его на вычеты смотрите по ссылкам:

Портал «Ваши налоги»
2020

Источник: https://vashnal.ru/clarification/nalog-na-dohody-fizicheskih-lic/nalog-po-kadastrovoy-stoimosti-novyy-poryadok-rascheta