Паевые земли что это такое?

Цена обетованная. Что ждет владельцев паев после запуска рынка земли

Паевые земли что это такое?

Один из главных аргументов чиновников и экспертов, выступающих за открытие рынка земли в Украине, – ожидаемый рост цен на землю и увеличение арендной платы. Эта цель в экономической программе правительства так и названа: «Украинцы не теряют от запрета распоряжаться своим имуществом». Официально во главу угла поставлено увеличение арендной платы. С 1,7 тыс. грн за 1 га в 2018 году до 4 тыс. грн за 1 га в 2024 году, что примерно соответствует росту от 15% до 30% в год без учета инфляции. Почему примерно? Просто потому, что рынок откроется не раньше осени 2020 года, а точка отсчета расположилась в 2018-м.

Дополнительные трудности с оценкой создает большой разброс между арендной стоимостью земли в разных регионах страны – от 900 до 3,5 тыс. грн за 1 га. Если допустить, что динамика цен в разных регионах не будет отличаться, получается, что к 2024 году арендная плата должна вырасти в 2–3 раза, до 2100–8200 грн за 1 га.

Если отбросить вопросы инфляции и курса гривни через 4–5 лет, звучит достаточно неплохо. Должны вырасти и цены на землю, которые сегодня можно оценить по информации о стоимости долгосрочных – на 49 лет – договоров эмфитевзиса (в этом случае право аренды можно передавать по наследству или отчуждать в пользу третьих лиц).

Некоторые эксперты, выступающие за отмену моратория на продажу сельхозземли, идут дальше и называют цифры от нескольких тысяч до нескольких десятков тысяч долларов за гектар, сравнивая цену земли в Украине и соседних странах Евросоюза. Называется еще один аргумент в пользу максимально открытого рынка: якобы большая часть земли уже перераспределена между крупными корпорациями по теневым схемам, легализация которых будет выгодна как собственникам паев, так и государству.

Насколько оправданы эти прогнозы и ожидания?

Страна из черного списка

«Все прогнозы космического роста цен на украинский чернозем, равно как и такие же прожекты по стоимости аренды, к сожалению, упираются в сухие математические расчеты»

В экспертной среде часто любят называть короткий список стран, где нет рынка земли: КНДР, Куба, Венесуэла, Таджикистан. Не совсем радужная компания, если оценивать с точки зрения благосостояния обычных крестьян. Но и не совсем корректная, если учесть разнообразные «серые» схемы, позволяющие компаниям наращивать земельный банк.

В то же время у нас так никто и не попробовал спросить апологетов «рынка любой ценой», сколько развитых стран применяют открытые модели либерализации земельных отношений, которые планируют адаптировать в Украине. Одна из немногих стран, обладающих таким форматом рынка, — Ирландия, где более 90% земельных наделов находится в частных руках и пашню может купить даже компания-нерезидент, уплатив пошлину в размере до 8% от рыночной стоимости, которая может достигать и €40 тыс. за 1 га.

Таким образом, покупатель земли в Ирландии лишь в виде налогов в государственный бюджет уплачивает сумму, превосходящую прогнозные ценовые параметры нашего рынка земли. И это, наверное, та ключевая диспозиция, с которой нужно начинать любую дискуссию о «модели»: капитализация рынка земли суть производная от капитализации экономики.

Если мультипликатор частных активов по тем или иным причинам не работает, рынок земли не станет драйвером роста – точно так же, как не стал им и сектор операций с недвижимостью, учитывая то второстепенное положение в структуре ВВП, которое он у нас занимает. Простыми словами, если в Лондоне операции с недвижимостью – один из ключевых направлений инвестирования и существенный источник дохода городского бюджета, то это вовсе не значит, что подобный бум может произойти и в Киеве.

Читайте также  Как взять землю в аренду у муниципалитета?

Земли сельскохозяйственного назначения в Украине – это такой же сегмент активов в общей токсичной предпринимательской и регулятивной среде, отягощенный плитой монополизма, как и все остальные структурные элементы национальной экономической системы.

На сегодня общая площадь распаеванных земель сельскохозяйственного назначения в Украине составляет примерно 27 млн га, из которых 17 млн, или 62%, передано в аренду, 4,7 млн га присоединено к личным хозяйствам (17%), 5,6 млн га, или 21%,  не используются или не оформлены.

Крупные аграрные компании контролируют порядка 6 млн га (22% от общего размера распаеванных земель и 35% – от переданных в аренду).

По договорам эмфитевзиса передано от 600 тыс. до 1 млн га, что составляет от 4% до 6% земель в аренде. Таким образом, оценки «серого» рынка земли в Украине с учетом иных схем отчуждения не превышают 7–8%, что явно не соответствует тезису о том, что все земли уже «раздеребанены» по серым схемам.

Ценовая утопия

А что касательно цены?

«Экономика с низкой капитализацией и слабым мультипликатором внутренних активов не способна качественно капитализировать рынок земли, как не смогла это же сделать с рынком ценных бумаг и рынком недвижимости»

По итогам прошлого года средняя стоимость аренды земли сельскохозяйственного назначения превысила 1600 грн, или эквивалент $60. Самая дорогая пашня в Черкасской области – более 3,5 тыс. грн, или эквивалент $131, самая дешевая – в Запорожской области — 878 грн, или $33.

Дальнейший рост аренды сдерживается вовсе не «закрытостью рынка», а уровнем добавленной стоимости, которую аграрии снимают с одного гектара – на данный момент в среднем до $300.

И после открытия рынка земли эта цифра лишь сократится, так как из структуры аграрного производства будут вытеснены фермеры и семейные хозяйства, и производство сконцентрируется в руках крупных аграрных компаний, специализирующихся на монокультурном экспорте.

В Польше данная проблема решается за счет государственных дотаций, в том числе и со стороны ЕС, но есть ли в Украине подобные возможности субсидирования агропроизводства? И здесь ответ более чем очевиден: необходимо создавать условия для развития нетрадиционных направлений сельскохозяйственного экспорта (кроме традиционных «зерна» и «семечки»), развивать фермерские хозяйства, которые за счет микроуровневой товарной диверсификации способны увеличивать капиталоотдачу своих наделов. В случае устранения базовых конкурентных преимуществ в виде дешевой аренды и одновременно без создания альтернативных направлений развития с аграрным бизнесом произойдет примерно то же самое, что произошло с отечественной химической промышленностью, которая лишилась конкурентного фактора в виде дешевого газа.

Все прогнозы космического роста цен на украинский чернозем, равно как и такие же прожекты по стоимости аренды, к сожалению, упираются в сухие математические расчеты. Если взять модель альтернативной ренты (банковский процент), то средняя стоимость земли должна будет составить $400–1700 за 1 га.

Читайте также  Налог на землю при дарении земельного участка

Объяснение достаточно простое: если банки обеспечивают 15% по депозитам, НБУ – 16% по депосертификам, а Минфин – 20% по ОВГЗ, никто из инвесторов (внутренних и внешних) не будет вкладывать свои инвестиции в «дорогой» чернозем, приносящий добавленную стоимость в размере 400 дол. и арендный доход 100-200 дол. с гектара в  год.

То есть для начала неплохо было бы понизить внутренние ставки (естественным путем) и минимизировать присутствие государства на внутреннем рынке капитала, а потом уже искать инвесторов, готовых вкладывать в отечественный рынок земли свои инвестиции под 5% годовых.

Двадцатилетняя капитализация годовой ренты в виде аренды дает цену в среднем на уровне $1 тыс за 1 га пашни, но мультипликатор 1:20 применяется в стабильных развитых странах, а в Украине с учетом высокого уровня суверенного риска, угрозы рейдерских атак, низкой защищенности титулов собственности и неэффективной судебной системы, мультипликатор составит в лучшем случае 1:10, то есть цена на землю в зависимости от региона будет колебаться от 500 до $2 тыс. за 1 га.

Это еще раз подтверждает теорию о том, что экономика с низкой капитализацией и слабым мультипликатором внутренних активов не способна качественно капитализировать рынок земли, как не смогла это же сделать с рынком ценных бумаг и рынком недвижимости. Вот только нужно ли это проверять на практике, может, для начала стоит выполнить домашнее задание – усилить защищенность инвесторов, сохранность их титулов собственности и повысить общий уровень нашей капитализации на мировом рынке капитала?

Источник: https://focus.ua/opinion/opinions/445770-tsena_obetovannaia_chto_zhdet_vladeltsev_paev_posle_zapuska_rynka_zemli

Земельный пай — особенности частного сельскохозяйственного землевладения

Земельный пай – это отдельный участок земли, который выделяется гражданину в общем земельном массиве. Начиная с 1991 года такие участки выделялись весьма активно, благодаря Указу Президента «О реорганизации колхозов и совхозов». Целью выделения таких участков было увеличение в обществе процента частных землевладельцев.

Наличие собственной земли помогало людям выделиться из сельхозпредприятия и начать частную деятельность. И потому право на собственную землю для ведения частного самостоятельного хозяйства получали в первую очередь работники сельхозпредприятий России.

Получали землю и служащие социальных объектов, которые располагались на территории хозяйства. Благодаря наличию такой земли люди могли впоследствии организовываться в новые формы сельхозпредприятий. За это время 108 миллионов гектаров земли оказалось закреплено за 11,9 миллионами сельских жителей, и эта земля получила название земельных паев.

Общий размер паев составил порядка 49 процентов общей площади сельскохозяйственных угодий страны. Также выдача свидетельств на право собственности на данные паи проводилась в массовом порядке в 1996-1997 годы. В нынешнее время около 95% собственников имеют именно такие свидетельства на право владения землей.

Аренда земельных паев

На 1 января 2000 года более 5,4 миллионов, а следовательно, основная частьземельных паев была сдана их владельцами в аренду. Основная часть арендодателей получают арендную плату в натуральном виде, то есть, сеном, зерном, комбикормами, и другой сельскохозяйственной продукцией, либо услугами, к примеру, вспашкой приусадебной земли, или транспортировкой грузов за счет техники арендаторов.

Читайте также  Земли ЛПХ и ИЖС в чем разница?

Как правило, участки передаются в аренду в сопровождении специального договора. Он может быть как устным, так и письменным, и его условия могут и не соблюдаться, ведь далеко не все собственники знают свои обязанности и права, как, впрочем, и арендаторы.

Проблемы выделения земельных паев

Однако наделение сельских жителей собственными земельными паями имело также и массу недостатков. Среди основных из них можно отметить тот факт, что далеко не все жители села собирались эффективно использовать выданную им землю. Некоторые из них просто не имели возможности это делать. В то же время, согласно праву наследования земли, она могла достаться городским жителям, которым она не нужна вовсе.

И потому по сей день имеет место проблема сосредоточения земельных участков в руках совсем не тех людей, кто действительно желает использовать ее рационально, не меняя ее сельскохозяйственного назначения, и пользуясь ей именно для сельскохозяйственной деятельности.

Для того, чтобы сделать паи земли именно сельскохозяйственной землей, необходимо как минимум, ограничить правомочия ее собственников, и осуществлять серьезный контроль за куплей-продажей земельных участков такого типа в нынешнее время. На это направлены определенные ограничения по использованию земельных паев (так, на данной земле нельзя проводить строительство).

Особенности земельных паев

Но даже в нынешнее время, когда все больше людей проявляют высокий уровень юридической грамотности, вопросы касательно паев земли остаются актуальными. Стоит попробовать ответить на наиболее часто задаваемые из таковых.

Итак, земельный пай – это бесплатно и однократно предоставляемое гражданам в собственность право обладание долей земли сельхозназначения. Предоставлять их начали в 1991 году, а в некоторых регионах страны — значительно позже. К примеру, в Башкортостане такие земли начали получать только в 1996 году.

Получать такие земли имеют право работники совхозов и колхозов и других реорганизованных сельхозпредприятий, сообразно решению трудового коллектива, а также уволенные незадолго до реорганизации предприятий такого типа работники.

Получали земельные паи и люди, проживающие в сельских поселениях, на территории которого располагалось сельхозпредприятие, пенсионеры, чьим последним местом работы было сельхозпредприятие, работники здравоохранения, образования, или культуры, которые работали на территории села.

Земельный пай предоставляется бесплатно, но граждане должны оплачивать кадастровые работы, и платить налог на землю. Если человек не воспользовался своевременно своим правом на приватизацию данной земли, его не включают в число пайщиков. У него не будет пая земли, и он не сможет распоряжаться им в дальнейшем.

До 1 января 2010 года у некоторых собственников была возможность бесплатной приватизации земельных участков, выданных в качестве пая, однако в настоящее время эта процедура может проводиться только на общих основаниях.

Многих интересует вопрос, можно ли строить на такой земле. Как уже упоминалось, строить на ней нельзя, так как эта земля имеет сугубо сельскохозяйственное назначение. А для того, чтобы перевести эту землю из категории сельхозземель в категорию земель поселений или любую другую категорию, потребуется серьезные обоснования.

Источник: http://www.realtypress.ru/article/article_1839.html