Опасности при сдаче квартиры в аренду

Риски арендодателя при сдаче квартиры в наём

Опасности при сдаче квартиры в аренду

Испортили имущество и сбежали, жили в квартире целым табором и так далее. Безусловно, риски, связанные со сдачей жилья в аренду есть. Но их можно минимизировать, если подойти к вопросу с умом. В этом статье расскажем о самых распространённых опасностях, подстерегающих собственников жилья и способах их избежать.

«В ноябре прошлого года я сдал квартиру одинокой женщине. Она казалась той, которой можно доверять, поэтому своими визитами я её не напрягал. Так продолжалось 6 месяцев, пока мне не позвонили соседи. Они сказали, что в моей квартире постоянный шум и пьянки. Оказалось, та милейшая дамочка сдавала мою квартиру другим людям». Алексей, 35 лет.

Ситуация, с которой столкнулся наш читатель и собственник квартиры Алексей — настоящая классика жанра. Этот способ обвести владельца недвижимости вокруг пальца распространен в случаях, когда хозяин квартиры не может или не хочет постоянно контролировать квартирантов и состояние своего имущества. Например, он живет в другом городе, постоянно занят в командировках или попросту ленится ездить в другой конец города с ревизиями.

Если вы собственник и описанная модель поведения про вас, то будьте готовы. Предприимчивый квартирант может легко сдать вашу квартиру в аренду другим людям, которые, с вероятностью 99,9 % будут уверены, что живут в ней на законных основаниях. Представьте ситуацию: вы возвращаетесь из очередной рабочей поездки и обнаруживаете, что в вашей квартире живет семья из 4 человек, которая понятия не имеет, кто вы такой. В это время товарищ, которому вы лично сдавали квартиру несколько месяцев назад, уже растворился в воздухе, вместе с деньгами, взятыми за аренду вашей недвижимости.

Как обезопасить себя?

Во-первых, заключать договор найма, прописав возможности сдачи жилья в субаренду. Если в договоре об этом нет ни слова, собственник жилья без лишних  сантиментов может «попросить» новых жильцов освободить квартиру и разбираться с тем, кому было заплачено за проживание. Во-вторых, помочь может договор доверительного управления с агентством недвижимости, где отмечены все условия аренды квартиры. Этот документ застрахует собственника не только от внезапной субаренды, но и от пожаров, потопов, взрывов и так далее. В случае ЧП, ущерб возмещать будет агентство.

Риск арендодателя №2: продажа арендованной квартиры

Для аферистов этот способ обмана собственника сложнее в исполнении, но прибыльнее. Думаете, таких диких историй, когда арендованную квартиру продают уже нет? Ошибаетесь. Мошенники штампуют поддельные документы, находят покупателя и исчезают с миллионами на руках. Разумеется, потом сделку признают недействительной — но сколько будет потрачено времени, сил и нервных клеток, прежде чем истинному владельцу жилья удастся доказать своё право собственности «новым хозяевам» и выселить их из своего законного жилья.

Как застраховать себя?

Никогда не оставлять документы на право собственности в квартире под сдачу. Внимательно следует относиться и к своему паспорту. Не давайте его квартирантам на долгое время. Кроме того, не ленитесь проверять, как арендаторы живут в вашей квартире. Действительно ли они там живут или просто временно появляются? Об этом можно поговорить с соседями и вычислить: кто и когда приходит к вашим нанимателям.

Риск арендодателя №3: муниципальная квартира

Арендаторы могут приватизировать квартиру, которую снимают. Как? Через поддельные документы.

Выход: прежде чем сдавать квартиру внаём приватизируйте её и сделайте своей собственностью.

Риск арендодателя №4: испорченное имущество

Если квартиранты разгромили квартиру, испортили мебель и технику, а потом отказались возместить ущерб и съехали — это вина собственника. Ведь именно он безответственно отнёсся к своему имуществу на этапе подписания договора аренды. И это распространённая история.

https://www.youtube.com/watch?v=0WqiqN1kwag

Что делать, чтобы не пополнить армию хозяев, оставшихся у разбитого корыта?

Грамотно составлять договор. Не просто обговаривать детали обращения с вашим любимым диваном и ковром в гостиной, а прописывать в договоре требования к проживанию жильцов в квартире. Например, если вы против животных, маленьких детей или курения на кухне — отобразите это на бумаге. Что касается имущества, составьте опись и акт приема-передачи. Когда срок договора подойдет к концу,жильцы будут вынуждены сдавать вам квартиру, следуя этому документу.

Риск арендодателя №5: наниматель один, а жильцов несколько

Часто бывает так, что договор заключается с одним человеком, а по факту в квартире живет несколько семей. Действительно, по закону в арендованной квартире вместе с основным квартиросъемщиком могут жить его члены семьи, то есть супруг или супруга, а так же дети. На подселение остальных нужно разрешение хозяина. Наверняка, он не обрадуется, если узнает, что его квадратные метры оккупировала многочисленная компания из людей, которых он видит впервые.

Что делать?

Прописывать условия подселения, а точнее, его невозможности в договоре аренды. Если таковой пункт в соглашении есть, то собственник имеет право выселить всех лишних жильцов. Иногда к процессу приходится привлекать правоохранителей.

Риск арендодателя №6: не заплатили за аренду и сбежали

«Свою однушку я сдавала паре — парню и девушке, они были знакомые моих знакомых, поэтому все отношения у нас были на уровне доверия. Первые 4 месяца все было отлично, они исправно платили за проживание. А потом попросили отсрочку на пару месяцев, сослались на «тяжелые времена». В общем, за это время они просто сбежали, оставив меня без денег». Альбина, 38 лет.

Читайте также  Существующие ограничения обременения права аренда что это?

А бывает, что вместе с нанимателями из квартиры исчезает бытовая техника, посуда и всё, что не прикручено к полу.

Как обезопасить себя от рисков?

Достаточно оформить договор с указанием всех паспортных данных квартиросъемщиков, размера арендной платы и срока ее выплаты. Кроме того, нужно заручиться контактами нанимателей, всеми телефонами — мобильными и даже рабочими. В случае форс-мажора, вам будет с чем обратиться в полицию.

В конечном итоге, все советы для собственников сводятся к одному — к договору аренды. Если он составлен грамотно, по всем нормам закона, то вы, как собственник, защищены от многих рисков, связанных со сдачей своей недвижимости в аренду. Поэтому, если вы не уверены в своих юридических познаниях, на время составления договора лучше обратиться к помощи профессиональных риэлторов.

Источник: https://www.rentalhome.ru/rent-out/riski-arendodatelya-pri-sdache-kvartiry-v-arendu/

Чем опасна сдача квартиры на длительный срок?

Ключевые риски при сдаче квартиры в аренду на длительный срок возникают перед владельцем квартиры наравне с арендатором объекта недвижимости. По нормам Жилищного кодекса, арендой является передача временных прав на использование имущества по прямому назначению. Сторонам важно понимать, что в этот период может произойти что угодно, поэтому необходимо продумать все риски.

Государственная регистрация договора

По нормам статьи 683 ГК РФ, договор аренды не может заключаться больше, чем на пятилетний срок. В связи с этим отсутствие в контракте периода действия означает, что его срок составляет пять лет.

В настоящее время действуют правила, по которым договоры аренды от года и больше подлежат государственной регистрации. После завершения этой процедуры стороны приобретают права и обязанности, закрепленные договором.

Процесс регистрации должен быть начат в течение одного месяца с момента заключения соглашения об аренде. Если все необходимые действия сторонами не будут выполнены, споры, возникающие между сторонами, могут привести к передаче дела в суд.

По итогу рассмотрения спора суд может вынести одно из следующих решений:

  • признать договор недействительным;
  • обязать совершить действия, закрепленные договором;
  • применить к арендатору санкции административного типа по нормам статьи 19.21 КоАП или статьи 19.15.1 (если арендодатель не произвел обязательную регистрацию граждан в сданной в найм квартире).

Правомочия собственника

Арендный договор содержит ряд ключевых разделов. Один из них – определение правомочий собственника жилья. Владелец квартиры имеет право осуществлять следующие действия:

  1. Свободно посещать объект недвижимости.
  2. Требовать использования квартиры по прямому назначению.
  3. Ограничивать права на проживания посторонних лиц в жилом помещении.
  4. Запрещать заключать договоры субаренды с другими лицами, если это не предусмотрено условиями соглашения.

Статьей 679 ГК РФ предусмотрено, что при наличии согласия всех сторон договора наниматель вправе заселить в квартиру детей арендодателя совершеннолетнего возраста, иных лиц (если они временно находятся в городе).

Если дети квартиранта младше восемнадцати лет, вселять и прописывать их арендатор вправе без разрешения собственника.

Согласно статье 680 Гражданского кодекса, все проживающие в квартире граждане могут вселять в помещение иных лиц на безвозмездной основе при предварительном уведомлении собственника объекта недвижимости.

Владелец квартиры вправе отказать нанимателю в подселении, если число квартирантов нарушает установленные законодательством нормы площади жилого помещения на одного человека.

Досрочное расторжение договора

Если одна из сторон соглашения желает в досрочном порядке расторгнуть договор, может возникнуть ряд сложностей. В частности, российское законодательство определяет ограниченный перечень оснований для досрочного расторжения договора.

 Основными причинами являются следующие:

  • ненадлежащее использование жилого помещения, в связи с чем его состояние значительно ухудшилось;
  • уклонение от внесения арендных платежей в течение полугода.

Прочие причины досрочного расторжения арендного соглашения рассматриваются в судебном порядке. К ним относятся следующие:

  1. Нахождение объекта недвижимости в аварийном состоянии.
  2. Использование объекта недвижимости не по целевому назначению.
  3. Нарушение условий соглашения.

Основная проблема в расторжении арендного договора состоит в том, что арендатор при соблюдении всех условий соглашения вправе продлить срок действия сделки на тех же условиях.

Собственник жилого помещения не имеет права отказать в продлении договора, если для отказа нет веских оснований. Отказать в продлении договора владелец объекта недвижимости вправе только в том случае, если он не планирует в течение последующих одиннадцати месяцев сдавать квартиру.

Если собственник жилья неправомерно отказал в продлении договора, арендатор может добиться в судебном порядке принудительного заключения соглашения найма жилого помещения.

Основные проблемы с длительной сдачей квартиры в найм

За период действия соглашения у собственника могут появиться причины, чтобы передать права владения квартирой другому лицу. Это может быть вызвано необходимостью передать объект недвижимостью по наследству, продать, подарить и т.д.

Если собственник решит заключить договор купли-продажи, он должен уведомить покупателя о том, что объект недвижимости сдается. Новый владелец квартиры вправе не продлевать с арендатором договор найма. Об этом квартиросъемщика уведомляют заранее.

Следующая проблема – соблюдение правил проживания и чистоты в квартире. Чтобы максимально снизить риски, арендодателю необходимо оценить уровень чистоплотности потенциальности нанимателя. Проблема заключается в том, что определить этот факт с первого взгляда проблематично.

Следующий пункт – большая вероятность причинения вреда материального типа. Зачастую это касается смесителей на кухне и в ванной, канализации, испорченных обоев. В некоторых случаях поломки носят более серьезный характер, поэтому в договоре необходимо указывать порядок расчета и выплаты компенсации за причинение материального ущерба.

Следующая проблема – возникновение конфликтных ситуаций с соседями. Избежать проблем можно путем определения условия проживания по договоренности с арендатором.

Читайте также  Аренда и субаренда объектов недвижимости

Источник: https://pravoved365.ru/nedvizhimost/arenda-i-najm/riski-pri-sdache-kvartiry-v-arendu-na-dlitelnyj-srok

Советы, как сдать квартиру

Владельцев невостребованной для собственного проживания недвижимости интересует, как сдать квартиру выгодно и без рисков. Существует целый ряд нюансов, которые стоит учитывать, решая финансовые вопросы, в частности, если это может стать своеобразным личным бизнесом, приносящим неплохой доход.

Что нужно для сдачи квартиры в аренду

Арендодатель обязан четко понимать состояние рынка недвижимости в городе, востребованность района и контингент лиц, потенциальных арендаторов, которые будут приемлемым вариантом в конкретном случае.

Перед сдачей и для увеличения ее себестоимости на рынке, квартиру следует подготовить:

  1. Ремонт и уборка. Чем лучше внешний вид имеют апартаменты, тем они дороже и быстрее сдаются. По меньшей мере, стоит поклеить новые обои и провести влажную уборку.
  2. Мебель и техника. Существует определенный минимум для обеих этих категорий материальных ценностей, наличие которых обязательно для сдачи жилья. В квартире должны быть условия для приготовления пищи (плита, стол и стулья, посуда, раковина для мойки, холодильник), для отдыха (кровать или диван – можно б.у., но с новым матрасом), для комфорта (ванная и унитаз, бойлер, микроволновка, шкаф). Дополнительно можно сдать квартиру в аренду, укомплектованной для повышения ее стоимости кондиционером, напольными покрытиями. Некоторые арендаторы уже имеют свою технику и мебель, поэтому обычно предлагается жилье с минимальным набором, но с возможностью дополнительно предоставить определенные материальные ценности в пользование по просьбе въезжающих.

Следующий этап подготовки заключается в определении:

  1. Стоимости. Обычно ежемесячная цена аренды 1-к. квартиры в больших городах равна средней з.п. Для понимания, лучше ознакомиться с релевантными предложениями по конкретному р-ну города, с учетом этажности, состояния ремонта, количества комнат, периода аренды. Повысить стоимость может и тот факт, что арендодателем выступает непосредственно собственник, сдавая недвижимость самостоятельно. Потенциальным клиентам не придётся платить 50 и более % от ежемесячной стоимости посредникам.
  2. Сроков сдачи. Длительный срок обычно снижает стоимость аренды. По сравнению с посуточным, цена уменьшается в три раза. Однако именно этот способ пассивного заработка преимущественно используется ввиду его надежности. Спланировать полную заполняемость квартиры нереально на весь год, простой неизбежен, а вместе с ним и прямой убыток.
  3. Контингента. Помимо студентов, на временную (посуточную) аренду падки бригады рабочих, иностранные туристы. А к долгосрочной – стремятся семейные пары и компаньоны из нескольких человек или одинокие люди;
  4. Способа поиска клиентов. Единственным преимуществом работы с риэлтором для владельцев жилья является отсутствие необходимости тратить время на поиск клиентов. Но и это полностью нивелируется существованием иных способов беспроблемной сдачи квартиры.

И последний шаг – владелец должен понимать, хочет ли он вести бизнес или работать нелегально. Сдача в аренду квартиры приносит неплохой доход. Гражданин вправе оформить себя как частного предпринимателя или выступать физическим лицом, уплачивая 18% от дохода и 1.5% военного сбора. Но доказать факт незаконной сдачи проблематично, даже при наличии заявления от соседей или самих жильцов.

Подтвердить передачу денег именно за аренду в любом варианте сложно. Поэтому около 70% рынка – нелегально. Решать владельцу. Однако суммы налога не такие уж и большие, чтобы привлекать внимание правоохранительных органов или ругаться с завистливыми соседями. И все, что нужно для законной деятельности, – обратиться в налоговую для выписки реквизитов на оплату и заключить договор с арендаторами.

В последнем пункте тоже есть вариации. Допускаются:

  • устное соглашение при наличии 2 свидетелей;
  • письменный договор на срок до 3-х лет аренды;
  • письменный и заверенный нотариально договор на срок более 3-х лет аренды.

Хотя, по сути, договор более важен для арендаторов, а владельцу достаточно взять копии паспортов жильцов и деньги для гарантии.

Порядок сдачи квартиры в аренду

Как сдать квартиру в аренду, минуя мошеннические схемы риелторов и неблагонадежных потенциальных жильцов, знают далеко не все заинтересованные владельцы. И набираться опыта самостоятельно, набивая шишки, не стоит. Ведь так можно потерять и материальные ценности внутри квартиры, и даже само жилье.

Существуют негласные правила сдачи квартиры в аренду, которые помогут даже начинающему арендодателю:

  • четко понимать свои цели (срок, потенциальных квартиросъемщиков, желаемый доход), возможности по комплектации квартиры, трата времени на поиск жильцов, сбору ежемесячной арендной платы и оплаты коммунальных услуг;
  • размещение объявления (с фото, подробным описанием условий и требований);

Источник: https://flatiko.com/ru/blog/sovety-kak-sdat-kvartiru

Как не лишиться своей квартиры, сдавая ее в аренду

Жительница Москвы едва не лишилась квартиры, сдав ее в аренду на длительный срок, — через два месяца после сделки она увидела в интернете объявление о продаже своего жилья. Продавцом оказался недавний квартирант, который предлагал купить недвижимость по доверенности от собственника. Документ был поддельным, а фотографии и описание квартиры в объявлении о продаже просто скопировали из объявления об аренде. Как не оказаться в такой ситуации и какие еще опасности поджидают тех, кто решил заработать на своей недвижимости?

Об этом самом свежем случае мошенничества недавно рассказали в столичном управлении Росреестра — там предупредили, что это лишь одна из возможных схем обмана собственников на арендном рынке. «Заключая договоры аренды, необходимо максимально тщательно подойти к проверке арендатора, так как не исключены варианты подделки представленных документов, в том числе удостоверяющих личность, — подчеркнул глава ведомства Игорь Майданов. — Если речь идет о длительной аренде — больше года, то в этом случае надежнее будет зарегистрировать договор у нас».

КС освободил бизнесменов от незаконных платежей

В качестве профилактики Майданов также рекомендует периодически просматривать популярные порталы недвижимости в поисках собственной квартиры — сделать это легко, задав адрес поиска. Такой метод уже не раз позволял обманутым владельцам жилья вовремя остановить мошенников.

Причем аферисты зачастую предпочитают иметь дело с дорогими апартаментами. Недавний случай, к примеру, произошел с трехкомнатной квартирой на Фрунзенской набережной — продать ее хотели ни много ни мало за 34,8 миллиона рублей! Впрочем, если вы сдаете однушку в Выхине, то это отнюдь не значит, что встречи с липовыми квартирантами вы гарантированно избежите. Да и не факт, что они поспешат продать вашу квартиру — заработать на ней можно и другими способами, говорят риелторы.

«Один из распространенных видов мошенничества со стороны арендатора — сдача жилья в субаренду, например посуточную, — объясняет замдиректора департамента аренды квартир агентства «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова. — Хотя законно это только в том случае, если на пересдачу квартиры дано письменное разрешение собственника — оно должно быть прописано в договоре найма. Причем отсутствие письменного запрета на такую операцию не знак согласия на нее».

В интернете можно найти массу историй о том, как люди сдавали квартиру условному Пете, а через месяц обнаруживали в ней Машу, уверяющую, что она это жилье арендовала, а то и купила. Причем Маша вполне может оказаться добросовестным приобретателем, точно так же попавшим в руки мошенников, как и вы.

Читайте также  Пошлина за регистрацию договора аренды нежилого помещения

Только подлинники

Полякова подтверждает: и в случае передачи съемной квартиры в субаренду, и в случае попытки ее продажи мошенники действуют по поддельным документам.

— Они могут поставить в паспорт фальшивую печать с регистрацией по нужному адресу или подделать копии свидетельств о праве собственности, — перечисляет она. — Арендодатель должен быть бдительным, чтобы документы ни в коем случае не попали в чужие руки. Нанимателям тоже необходимо внимательно проверять бумаги у сдающего квартиру: только подлинники, никаких копий.

Названы города России с самыми доходными квартирами

Собственнику к тому же следует контролировать, действительно ли в квартире проживают арендаторы, с которыми подписан договор. Советуют это и в Росреестре — там рекомендуют проведывать квартиру по крайней мере в первые месяц-два после сдачи внаем. «Не лишним будет поговорить с соседями о новых жильцах: как часто те появляются в квартире, кто к ним приходит», — рекомендуют в ведомстве.

Рынок аренды так манит мошенников, потому что сделки на нем совершаются за несколько часов. Однако даже в таких условиях можно себя обезопасить.

К примеру, проверить документы можно не только «на глазок». Вбейте серию и номер паспорта арендатора на сайте services.fms.gov.ru, и система покажет вам, не значится ли документ среди утраченных или похищенных. Кроме того, важно грамотно составить договор аренды — нужно внести туда все данные нанимателя и собственника, сведения о квартире, включая адрес владельца, площадь и т.д., прописать условия и сроки оплаты, правила расторжения и прочие нюансы.

Не лишним будет проверить и соцсети арендаторов — это поможет понять, тот ли перед вами человек, за которого он себя выдает. В Росреестре добавляют, что при поиске квартирантов лучше воспользоваться услугами агентства недвижимости с хорошей репутацией. Его сотрудники помогут не только оценить объект и правильно его прорекламировать, но и составить и подписать договор. Кстати, при подписании лучше использовать усложненный вариант подписи с расшифровкой ФИО.

«Это максимально затруднит возможным мошенникам процедуру подделки почерка и самой подписи», — отмечают в Росреестре.

Телевизор до востребования

Дмитрий Медведев призвал развивать рынок арендного жилья

Помимо мошенников на пути желающих сдать свою квартиру попадаются также мелкие жулики и просто непорядочные арендаторы. Многие квартиранты считают, что могут съехать из съемной квартиры без предупреждения, да еще захватив с собой хозяйский телевизор или тумбочку. Рассчитывают, что связываться с полицией из-за такой мелочи хозяева не станут, к тому же доказательств часто нет — если к договору не прилагалась опись имущества, передаваемого в аренду вместе с жильем, то доказать принадлежность телевизора будет непросто.

Так что не пренебрегайте описью. А еще — берите с жильцов залог. Обычно это сумма, равная одному месяцу проживания. Если все будет в порядке, то при прощании вы вернете ее арендатору, а если произойдет форс-мажор, то деньги покроют убыток. Впрочем, опытные риелторы также советуют страховать квартиру. Если квартиранты устроят пожар или затопят соседей с дорогим ремонтом, то залога точно не хватит, а вот страховка может выручить.

Наконец, будьте внимательны, выбирая риелтора. Если это агент-одиночка и у вас нет о нем хороших рекомендаций от друзей и знакомых, то лучше не связывайтесь и обратитесь в крупное агентство, предварительно изучив отзывы о его работе. А если решите сдавать квартиру самостоятельно, то будьте готовы, что на вас обрушится град звонков не от потенциальных арендаторов, а от все тех же риелторов. И некоторые из них могут не помочь, а обмануть.

Аферисты часто представляются агентами по недвижимости и говорят, что найдут вам отличного клиента, готового заплатить даже больше, чем вы хотите. Для этого нужна сущая мелочь — внести предоплату на указанный счет. «Лжериелторы уверяют, что из общего чека за услуги эта сумма будет вычтена. Конечно, после внесения предоплаты клиент не получает ни услуг, ни объяснений, ни компенсаций», — делится своим опытом Оксана Полякова.

Кстати

В Петербурге бизнесменов с долгами по аренде не выпустят за рубеж

Надежно защитить свою квартиру от продажи квартирантами-мошенниками можно просто подав в Росреестр заявление, которое запретит любые сделки с вашей недвижимостью. В таком случае даже если мошенники подделают доверенность и попытаются продать квартиру, у них ничего не получится без вашего личного участия. Кроме того, простая регистрация договора аренды в Росреестре тоже может уберечь от проблем, но в таком случае договор нужно заключать на год и более, а также платить налоги. Впрочем, последнее — не право арендодателя, а его обязанность.

Источник: https://rg.ru/2019/07/23/kak-ne-lishitsia-svoej-kvartiry-sdavaia-ee-v-arendu.html