Обязательно ли регистрировать договор аренды квартиры?

Трехсторонний договор аренды квартиры

Обязательно ли регистрировать договор аренды квартиры?

Согласно ст. 606 ГК РФ (далее – Кодекс), согласно соглашению об аренде, одна из сторон, именуемая арендодателем, передает во временное пользование контрагенту недвижимое имущество, при этом взимая периодические арендные платежи.

Нормы Главы 34 Кодекса предусматривают, что существует всего лишь две стороны сделки. А что же тогда подразумевают под трехсторонним арендным контрактом? Давайте разбираться.

Несмотря на то, что традиционная модель арендных правоотношений предполагает наличие лишь двух сторон, на практике могут возникать ситуации, когда в сделке присутствует еще одно лицо.

Главной особенностью передачи недвижимого имущества при трехстороннем договоре является то, что акт передачи также составляется с учетом наличия нескольких контрагентов. Подписать такой акт обязаны все стороны отношений.

В случае, если хотя бы один из контрагентов отказывается подписать документ, остальные участники будут нести определенные риски.

Наибольшую популярность завоевали трехсторонние контракты при аренде муниципальных помещений. Кроме наймодателя и нанимателя, присутствует еще один контрагент – балансодержатель.

Если речь идет о найме жилья из специализированного жилищного фонда (предприятие заключает договор найма с муниципалитетом), то третьей стороной выступает уже сам работник (сторона, имеющая собственные требования).

Еще одна разновидность трехсторонних соглашений – это множественность одного из стандартных контрагентов.

К примеру, может быть два арендатора или два арендодателя. В таком случае, форма договора особо не отличается от обычной, поскольку дублирующиеся стороны, по сути, имеют аналогичный перечень прав и обязательств.

В остальном, основные условия трехстороннего контракта остаются теми же, что и при традиционной аренде. Отличия можно заметить лишь в перечне обязанностей сторон и их количестве.

Условия трехстороннего договора аренды нежилого помещения

Рассмотрим условия трехстороннего арендного контракта нежилого помещения на примере многостороннего договора аренды муниципальных помещений.

Традиционно такие соглашения заключаются в отношении недвижимости, предназначенной для коммерческого использования.

Однако в разрезе трехсторонних соглашений наиболее интересным выглядит включение нового контрагента, именуемого балансодержателем.

Балансодержатель – это орган муниципальной власти, который управляет объектом аренды. Обычно таким органом является департамент по выработке жилищной политики и стратегии при органе местного самоуправления.

Касаемо того, может ли балансодержатель выступать совместно в правоотношениях между арендодателем и арендатором, продолжаются многочисленные споры между юристами.

Некоторые правоведы считают, что включение третьей стороны в договор прямо противоречит действующему законодательству. Несмотря на это, такие договоры имеют место быть.

Права и обязанности сторон при такой сделке, по сути, остаются прежними, несмотря на то, что участвует дополнительный контрагент.

Балансодержатель не обладает каким-либо специальными правами или полномочиями и выступает лишь как прямой представитель арендодателя.

Таким образом, в трехстороннем договоре должны присутствовать все те же условия, что и в двухстороннем:

Следует как можно подробнее описать нежилой объект – его площадь, технические характеристики, место расположения.

Здесь указывается арендатор и арендодатель – ФИО, адрес жительства, паспортные данные (для юридических лиц – реквизиты), а также третья сторона – балансодержатель (с указанием организационно-правовой формы, полного наименования и адреса нахождения).

  1. Срок арендных правоотношений.
Читайте также  Досрочное расторжение договора аренды по инициативе нанимателя

В силу ст. 610 Кодекса, аренда может быть бессрочной, либо же на определенный срок. Срок указывается в договоре, если не указан, считается, что соглашение действует неопределенное время.

  1. Условие о размере и порядке внесения арендных платежей.

Стороны самостоятельно определяют – сколько и с какой периодичностью арендатор обязан вносить платежи. При этом менять размер платежей можно не чаще 1 раза в год.

  1. Порядок пользования имуществом.

По общему правилу, пользование осуществляется согласно назначению помещения.

  1. Обязанности сторон по содержанию.

Арендодатель и балансодержатель обязаны производить капитальный ремонт имущества, а арендатор – текущий.

  1. Ответственность сторон в случае неисполнения обязательств.

Как заключить и его образец

По сути, балансодержатель лишь выступает дополнительной стороной и обладает теми же правами и обязанностями, что и арендодатель. Однако форма договора требует, чтобы каждая сторона расписалась и указала свои реквизиты в конце.

Это значит, что при подписании соглашения должен присутствовать представитель от каждой стороны сделки, в том числе, и от балансодержателя.

Интересным выглядит вопрос заключения трехстороннего договора при найме специализированного жилья. В таком случае, фактическим жителем является работник предприятия, арендатором – само предприятие, а арендодателем – муниципалитет.

При заключении такого договора жилье нельзя передать в субаренду. Более того, работник фирмы обязан неукоснительно соблюдать правила целевого пользования имуществом. К примеру, в целях ведения предпринимательской деятельности такое жилье быть использовано не может.

Скачать образец трехстороннего договора аренды можно по этой ссылке.

Какие нужны документы

На основании ст. 608 Кодекса, арендодателем может выступать только лицо, которое имеет имущество на праве собственности.

Таким образом, арендодателю нужно предоставить арендатору для ознакомления:

  • свидетельство о праве собственности на нежилой объект;
  • документ-основание возникновения права собственности;
  • учредительная документация.

В свою очередь, арендодатель и балансодержатель могут истребовать от арендатора предоставить удостоверение личности (для физического лица) или регистрационные документы (для юридического лица). Кроме этого, может потребоваться подтверждение платежеспособности.

Нужно ли регистрировать

Договор аренды, вне зависимости от того, кем являются участники процесса, заключается в письменном виде и подлежит госрегистрации в случае, если срок аренды превышает 12 месяцев. Если же аренда будет длиться менее 12 месяцев, регистрировать договор не нужно.

По окончании процедуры госрегистрации любое заинтересованное лицо, в частности, балансодержатель или арендатор, могут потребовать выдачи выписки из ЕГРП, свидетельствующей об обременении в виде аренды на сдаваемый объект недвижимости.

С двумя арендаторами

Если в арендных правоотношениях участвует три стороны – один арендодатель и два арендатора – необходимо немного изменить стандартную форму документа.

Источник: https://3dlipz.com/trehstoronniy-dogovor-arendy-kvartiry/

Вопросы регистрации договора аренды недвижимости

Один из самых распространенных и часто заключаемых договоров на территории нашего государства является договор аренды. При его заключении и исполнении необходимо учитывать множество деталей, позволяющих в дальнейшем правильно построить позиции обеих сторон договора.

Правовому регулированию данного договора посвящена глава 34 Гражданского кодекса РФ. Договор аренды не влечет за собой смены собственника, а предусматривает лишь передачу арендодателем арендатору  имущества либо только в пользование, либо в пользование и во владение одновременно. Сдать имущество в аренду может только его собственник. Однако, в качестве лица, подписывающего договор, может выступать не собственник, а управомоченное им лицо (агент, риэлтор и т.д.).

Читайте также  Порядок сдачи квартиры в аренду физическим лицом

 Отличия аренды от найма квартиры

Наряду с договором аренды может заключаться договор найма жилого помещения и часто эти два вида договоров смешивают. Рассмотрим, в чем состоит их отличие и особенности. Оба договора представляют собой виды договора имущественного найма. Договор найма жилого помещения регулируется главой 35 ГК РФ, договору аренды посвящена глава 34 Гражданского кодекса РФ.

Когда за плату сдается жилое помещение для проживания в нем, заключается договор найма жилого помещения. В остальных же случаях: когда сдается иное недвижимое имущество, помимо жилых помещений (офисы, здания и т.д.), или когда жилые помещения сдаются юридическому лицу, заключается договор аренды.

Таким образом, тип используемого договора зависит от сторон договора (физическое или юридическое лицо), а также от объекта договора (жилое помещение или иной объект недвижимости).

Одно из наиболее важных практических отличий аренды от найма состоит в том, что договор найма квартиры не подлежит государственной регистрации, независимо от срока действия. То есть заключая договор найма квартиры даже на 5 лет, достаточно поставить подписи под договором и этот договор будет действителен, без каким бы то ни было дополнительных действий. В отличие от этого, договор аренды, заключенный на год и более должен пройти государственную регистрацию, без которой он будет обладать существенными дефектами. Подробнее об это мы расскажем далее, а сейчас вернемся к договору аренды.

Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды, а также условия о размере арендной платы. Согласно статье 609 ГК РФ письменная форма договора аренды требуется в случае, если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, а также, если договор заключен на срок более года.

В число существенных условий не входит срок, на который заключен договор аренды, но несмотря на это, срок договора является важным моментом, поскольку он напрямую связан с процедурой государственной регистрации.

Регистрация договора аренды требуется в случае, если он заключен на срок не менее одного года.

Освобождается арендатор от процедуры регистрации в двух случаях:

  1. Если договор аренды заключен на срок менее одного года.
    Стороны вправе предусмотреть в договоре аренды условие, согласно которому после окончания срока аренды при отсутствии возражений сторон договор считается продленным на прежних условиях. В этом случае, если первоначально договор аренды заключался на срок менее года, при его продлении на такой же срок, регистрировать договор не потребуется. Закон не запрещает неоднократно продлевать договор аренды недвижимого имущества указанным способом. Само по себе такое продление, если оно осуществляется на срок менее года, не влечет необходимости регистрировать договор и не является основанием для того, чтобы рассматривать такой договор как заключенный на срок более года.
  2. Если договор аренды заключается на неопределенный срок.
    В договоре аренды может быть установлено напрямую, что он заключен на неопределенный срок, а кроме того, в силу. 2 ст. 610 Гражданского кодекса РФ, если в договоре не указали срок аренды (намеренно или случайно), то считается, что договор заключен на неопределенный срок.
Читайте также  Порядок регистрации дополнительного соглашения к договору аренды

В соответствии со ст. 621 ГК РФ при заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Заключение договора аренды на новый срок является заключением нового договора. На это указано в п.п. 31-32 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утвержденного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66. Поэтому, если срок такого нового договора аренды менее года, он также не подлежит государственной регистрации.

Если договор аренды не прошел государственную регистрацию, является ли он действительным?

Да, но только для сторон этого договора, для третьих лиц он не имеет правового эффекта. Иными словами, арендатор не может отказаться вносить арендную плату, сославшись на то, что договор не был зарегистрирован, равно как и арендодатель не может произвольно выгнать арендатора из занимаемого объекта недвижимости.

Однако арендатор не имеет преимущественного права перед третьими лицами на заключение договора аренды на новый срок, не сохраняет права аренды при переходе права собственности на недвижимость к другому лицу и т.д. То есть для всех остальных лиц, помимо арендатора и арендодателя, договора аренды как будто нет. В том числе это предполагает, что арендодатель может заключить с третьим лицом договор аренды в отношении той же недвижимости, зарегистрировать его, и тогда новый арендатор будет иметь приоритет перед предыдущим, занимающим помещение по незарегистрированному договору.

Проблема регистрации договоров аренды, заключенных 2 и 3 марта 2013 года

Напомним, что в конце 2012 года был принят Федеральный закон устанавливающий, что правила государственной регистрации договора аренды недвижимости не подлежат  применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 года. Но как только этот закон вступил в силу, сразу появился новый, отменивший данное правило и государственная регистрация договора аренды недвижимости возобновилась уже 4 марта 2013 года.

Причины внесения изменений в уже принятый закон законодателем никак не комментировались. Но отмена и последующее восстановление норм о государственной регистрации договоров аренды недвижимости, само собой, породили неопределенность в отношении последствий договоров, заключенных 2 и 3 марта 2013 г.

: действительны ли договоры аренды, которые были заключены в эти дни и не прошли государственную регистрацию?

В Постановлении Пленума от 25.12.2013 № 98, ВАС РФ разъяснил, что договор аренды недвижимости, заключенный 2 и 3 марта 2013 г. на срок не менее года и не прошедший государственную регистрацию, обязателен только для его сторон и не позволяет арендатору противопоставить свои права третьим лицам. Иными словами, такой договор действителен для сторон, но для третьих лиц он не существует, то есть его правовой режим полностью соответствует рассмотренному ранее для договоров, не прошедших госрегистрацию.

Актуальность статьи и её соответствие законодательству подтверждены по состоянию на 01 января 2017 года.

Наша юридическая компания оказывает профессиональные юридические услуги по оформлению сделок с недвижимостью, располагающейся в Санкт-Петербурге и Ленинградской области.

Чтобы узнать стоимость юридической помощи, зайдите на страницу Услуги и цены.

Чтобы получить профессиональную защиту своих прав — позвоните!

8 (812) 920-64-71

Другие способы для связи — e-mail: [email protected], факс: 8 (812) 340-55-46

Источник: https://imright.ru/voprosy-registracii-dogovora-arendy-nedvizhimosti/