Налоги со сдачи в аренду нежилого помещения

Незаконная сдача в аренду нежилого помещения

Налоги со сдачи в аренду нежилого помещения

Аренда является имущественным наймом, основанным на договоре, который в официальном порядке составлен и заверен. Согласно договору, арендодатель предоставляет арендатору жилье за плату определенного размера или другого взаимовыгодного обмена. В последнее время имущественным наймом занимаются многие люди. Но некоторые делают это в обход закона, без составления договора и уплаты соответствующих налогов. Незаконные действия караются строго, поэтому арендодателям, прежде чем идти на незаконные сделки, следует знать, чем грозит владельцу незаконная сдача квартиры в аренду без уплаты налогов.

Бездоговорная аренда: за и против

Если рассматривать бездоговорные арендные отношения со стороны арендодателя, то с финансовой позиции это выгодно. Не надо ни оформлять бумаги, ни уплачивать налоги. Но так как в последнее время государство ужесточило контроль за налоговыми отчислениями за совершаемые лицами сделки, обходить закон в арендных отношениях стало достаточно опасно.

Риск возникает еще и потому, что могут попасться недобросовестные арендаторы, которые могут не только не оплачивать жилье, но и причинить имуществу ущерб. При этом без договора доказать это будет проблематично.

Также недобросовестные или сомнительные арендаторы могут совершать действия, которые создают угрозу обществу. В этом случае, помимо ответственности за неуплату налогов, арендодатель вынужден будет оплатить штраф.

Ответственность за незаконную сдачу квартиры

Если арендодатель – незаконный предприниматель будет уличен в бездоговорных арендных отношениях, ему грозят следующие виды финансовых наказаний:

  • Выплата суммы налога за весь период незаконного предпринимательства.
  • Оплата пени за пропуск сроков уплаты налогов. Расчет пени происходит по общим основаниям: сумма налогового долга * на 1/300 по ставке рефинансирования ЦБ РФ * количество дней неуплаты.
  • Выплата штрафа за отсутствие поданной налоговой декларации (5 % от суммы налога ежемесячно, не более 30 % , но не менее тысячи рублей).
  • Выплата штрафа на нарушение срока налоговой выплаты – 20 % от общей суммы налогового долга. Если налог не выплачивался умышленно, штраф увеличится до 40 %.

Помимо финансовой ответственности, за уклонение от уплаты налогов арендодателя можно привлечь к уголовной ответственности (статья 198 УК РФ).

Минусы бездоговорных арендных отношений

Арендные отношения, не подкрепленные законной основой, могут нанести большой вред арендодателю и принести много проблем. К возможным последствиям относятся:

  1. Штрафы и возможность наступления уголовной ответственности (полгода заключения, если сумма долга составляет 100 000 – 500 000 рублей, до трех лет, если сумма долга больше 500 000 рублей).
  2. Порча имущества или квартиры в целом. Без заключенного договора с указанием всех предметов в доме и состояния имущества доказать его порчу или пропажу будет практически невозможно.
  3. Неожиданные чрезмерные расходы. Они могут возникнуть, если арендатор сам оплачивал коммунальные расходы или бесконтрольно пользовался телефоном для разговоров с заграничной стороной.
  4. Обман с арендаторской стороны. Он может включать в себя заключение договоров поднайма без ведома собственника квартиры или использование жилого помещения не по назначению (открытие бизнеса или заселение гастарбайтеров).

Позиция закона

Бывают случаи, когда даже договорные арендные отношения приносят неприятности. Но, если законных арендодателей закон защищает, то незаконных – нет. Например, по вине арендатора может быть причинен вред имуществу собственника или третьих лиц. Взыскать ущерб с квартиросъемщика собственник не сможет, так как не будет документальных подтверждений того, что во время происшествия ответственность нес арендодатель.

Читайте также  Как зарегистрировать договор аренды квартиры в налоговой?

Арендодатель может обратиться за защитой своих прав к государственным органам, но, во-первых, помочь ему вряд ли смогут из-за отсутствия документов, снимающих ответственность с собственника. Во-вторых, ему вменят ответственность за неуплату налогов.

Установление незаконных арендаторов

Несмотря на большие риски и серьезную ответственность финансового плана, многие собственники занимаются незаконным предпринимательством. Поэтому существует много способов, с помощью которых государственные органы узнают о возможных бездоговорных квартиросъемщиках.

Чаще всего информация поступает от самих собственников, которым был причинен имущественный вред действиями квартиросъемщиков. Также много данных о недобросовестных арендаторов передается от соседей, которым эти квартиранты мешают (постоянный шум, хамство, нарушение закона тишины). Соседи жалуются в полицию, а те, в свою очередь, передают обнаружившиеся данные в налоговый орган.

Последнее время очень бдительно люди относятся к рядом живущим гастарбайтерам, поэтому если их рядом с жилым помещение много, соседи обращаются в полицию и Федеральную миграционную службу, которые также оповещают налоговую о выявленных нарушениях.

В настоящее время правительство разрабатывает эффективные меры по выявлению и наказанию бездоговорных арендодателей с помощью правовых методов. В связи с этим многие арендодатели стараются узаконить свой доход, чтобы в дальнейшем избежать проблем.

Арендатор – физическое лицо

Чтобы стать арендатором и получать от этого дополнительный доход, не обязательно быть индивидуальным предпринимателем. Им может стать любое физическое лицо при соблюдении некоторых условий:

  • Квартира должна быть застрахована;
  • Необходимо дать объявление о сдаче в аренду;
  • Нужно составить арендный договор на специальных бланках, в котором важно прописать все ключевые и важные для сторон условия договора.

Заверять договор аренды жилого помещения у нотариуса не обязательно. Это можно сделать, если одна из сторон проявляет инициативу в этом вопросе.

Варианты налогообложения для арендодателей

Российское законодательство поддерживает все варианты бизнеса, поэтому правотворческими органами выработано несколько вариантов, как можно арендодателям уплачивать налоги. Если собственник – физическое лицо, он уплачивает обычный НДФЛ – тринадцать процентов. Для лиц, занимающихся индивидуальным предпринимательством, предусмотрено три варианта налогообложения:

  1. Режим общего налогообложения;
  2. УСНО (система упрощенного налогообложения);
  3. Патентная система налогообложения.

Для предпринимателей на общем налогообложении размер налога составляет 20 % от стоимости аренды. Также необходимо подавать ежеквартальную декларацию в налоговый орган. Лица на упрощенной системе вправе выбирать один из двух вариантов: шесть % только с прибыли без расходов или 15 % с доходов, за исключением расходов. Декларация в этом случае подается один раз в год.

Многие предприниматели, которые серьезно занимаются арендой, как основным источником дохода, предпочитают использовать патентную систему. Для ее применения каждый субъект РФ определяет на основе законодательства потенциальную сумму годового дохода для каждого конкретного вида деятельности предпринимателей – налоговую базу. Налоговой ставкой считается 6 процентов. Предприниматели на патентной системе ежегодную декларацию не подают.

Ответственность сторон

Помимо арендодателя, ответственной стороной также является и арендатор. При бездоговорном найме квартиросъемщик не регистрируется на занимаемой площади во время периода проживания, что прямо противоречит закону. Кроме того, ответственность дополнительно увеличивается, если квартиросъемщиком является иностранный гражданин.

Но по большому счету, привлечь к ответственности арендодателя за бездоговорные арендные отношения сложно, так как в таких отношениях чаще всего передача денег осуществляется без расписок.

В связи с этим сложно доказать, что отношения аренды существуют, и за аренду поступают ежемесячные платежи. Часто арендодатель утверждает, что в его квартире живет знакомый или родственник, с которого он деньги не брал.

Привлечь к ответственности незарегистрированного квартиросъемщика также проблематично, потому что наказание должно содержать сведения о сроке проживания в снимаемом жилье. Если речь идет об иностранном гражданине, то миграционной службе с ним решить вопрос легче.

Читайте также  Госпошлина за договор аренды нежилого помещения реквизиты

Пресекательные меры

Если все-таки факт бездоговорных арендных отношений будет доказан, первым пострадает арендодатель. Помимо суммы неуплаченного налога, пени и 20-процентных штрафных санкций, за повторное умышленное нарушение ему грозит увеличение штрафной суммы вдвое (статья 122 НК РФ).

Помимо этого, арендодатель выплатит штраф в размере 5 – 30 процентов от скрытой налоговой суммы за непредставление налоговой декларации. Все указанные санкции будут применены при каждом установлении факта незаконных арендных отношений.

Кроме того, невозможность в случае причинения ущерба имуществу собственника привлечь квартиросъемщика к ответственности является пока основной мерой финансовой ответственности арендодателя.

Арендные отношения, подкрепленные договором, не только оберегают арендодателя от неправомерных действий со стороны нанимателя, но и позволяют ему рассчитывать на государственную помощь в защите его интересов в непредвиденных случаях. Кроме того, составленный с учетом пожеланий сторон договор поможет избежать недоразумений и противоречий, которые могут возникнуть между квартиросъемщиком и собственником жилого помещения.

Источник: https://pravoved365.ru/nedvizhimost/arenda-i-najm/chem-grozit-vladelcu-nezakonnaja-sdacha-kvartiry-v-arendu-bez-uplaty-nalogov

Как сдавать в аренду нежилое помещение?

Сдача в аренду нежилых помещений, например, под магазин предполагает поиск подходящего объекта и заключение письменного договора. Необходимо не только правильно заполнить все его разделы, но и соблюдать точную последовательность действий. Как правильно сдать нежилое помещение с юридической точки зрения?

Законодательство

Вопросы аренды нежилых объектов регулируются Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Гражданским кодексом РФ. Согласно законодательству, к нежилым объектам относятся те, которые входят в состав построек, но не являются пригодными для проживания.

Самостоятельно сдать в аренду нежилое помещение может собственник на договорной основе. Он может заключаться только в письменном виде. Если аренда предоставляется на срок до 12 месяцев, договор не придется регистрировать. Если же аренда оформляется на срок более 1 года, договор следует зарегистрировать в установленном порядке в Росреестре. Арендодатели обязуются платить налоги от получаемого от аренды дохода в установленные законодательством сроки.

Последовательность действий

Собственник имеет право сдать в аренду нежилое помещение в многоквартирном доме, в офисном или торговом центре. Необходимо знать последовательность действий, которая должна соблюдаться обеими сторонами сделки.

Подбор недвижимости

Поиск подходящего объекта является самым сложным этапом. Арендатор подбирает помещения, исходя из таких параметров, как транспортная доступность, инфраструктура и проходимость. Поиск может осуществляться через агентства недвижимости и специализированные сайты. Опытные бизнесмены уделяют этому процессу немало времени.

Источник: https://3dlipz.com/nezakonnaya-sdacha-v-arendu-nezhilogo-pomescheniya/

Как сдавать в аренду помещение и не бояться налогов?

Сдачу жилых (квартир) и нежилых (офисов) помещений в аренду всегда сопряжена с вопросом об уплате налогов с арендной платы. Собственники помещений задаются вопросом о том, нужно ли платить налоги, если нужно, то в каком размере, нужно ли регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и т.д. Далее мы расскажем об этих и других тонкостях сдачи помещений в аренду. Сразу оговоримся, что речь будет идти только о ситуациях, где помещение сдается в аренду физически лицом, а не организацией, поскольку в последнем случае все правила будут сильно отличаться.

 Записаться на прием нашего юриста онлайн >>

Нужно ли платить налоги при сдаче квартиры или офиса в аренду?

Когда физическое лицо сдает помещение в аренду, оно получает за это арендную плату, которая в соответствии с пп. 4 п. 1 ст. 208 Налогового кодекса РФ признается доходами, и с этих доходов необходимо уплачивать налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13%. Таким образом, Налоговый кодекс предписывает уплатить в бюджет государства 13% от всех сумм арендной платы.

Зачастую собственники помещений (арендодатели) задаются вопросом: откуда налоговая инспекция узнает, что я получаю этот доход? Источники получения сведений налоговой инспекцией могут быть разные. Если арендная плата достаточно велика (около 50-100 тыс рублей) и ежемесячно перечисляется на банковскую карточку (да еще с указанием «арендная плата»), то соответствующая информация может быть передана в налоговую самим банком.

Читайте также  Порядок регистрации договоров аренды нежилых помещений

Заказать обратный звонок нашего юриста онлайн >>

 Если же арендная плата не столь велика или передается наличными деньгами, то о её получении налоговой инспекции, как правило, становится известно от самого арендатора. Как правило это случается из-за ухудшения отношений с арендатором по тем или иным причинам (задержка внесения арендной платы, причинения ущерба имуществу в квартире или офисе и т.д.) и сообщение в налоговую инспекцию о выплачиваемой арендной плате зачастую используется как рычаг давления на арендодателя.

Таким образом, чтобы не находиться в плену угроз арендатора, следует платить законно установленные налоги.

Важно: в случае выявления факта неуплаты налога, с собственника квартиры или офиса могут быть  взысканы не только суммы, которые нужно было уплатить ранее, но также пени (около 8% годовых) и штрафы (20% от неуплаченной суммы)

Записаться на прием нашего юриста онлайн >> 

Нужно ли регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя?

Статьей 171 Уголовного кодекса РФ установлена уголовная ответственность за осуществление предпринимательской деятельности без регистрации, если она сопряжена с получением дохода в размере не менее чем 1 500 000 рублей. Если полученный доход ниже указанной суммы, то в соответствии со ст. 14.1 КоАП ответственность будет не уголовной, а административной (штраф в размере от 500 до 2 000 рублей).

Таким образом, следует определить, является ли сдача офиса или квартиры в аренду предпринимательской деятельностью. К сожалению, невозможно дать однозначный ответ на этот вопрос, поскольку при рассмотрении соответствующих дел суды учитывают множество факторов и не придерживаются какой-то единой позиции, вынося решение в зависимости от конкретных обстоятельств дела. Можно выделить следующие признаки, наличие которых, будет свидетельствовать о том, что сдача имущества в аренду может быть расценена в качестве предпринимательской деятельности:

  1. Сдача в аренду офиса, а не квартиры. В таких случаях суды, как правило, исходят из того, что офис, будучи нежилым помещением, не может быть использован в целях удовлетворения семейных или бытовых потребностей гражданина, а используется, скорее, в целях извлечения прибыли.
  2. Неоднократное перезаключение договора аренды или заключение договора аренды на очень длительный срок. В такой ситуации суды констатируют наличие упомянутого выше признака систематичности получения прибыли.
  3. Сдача помещения в аренду юридическому лицу.
  4. Покупка помещения специально для сдачи его в аренду.

В ситуациях же, когда в аренду сдается квартира в связи с отсутствием потребности в её использовании для собственного проживания, деятельность по сдачи в аренду не является предпринимательской.

Если же перечисленные выше признаки имеются, то с точки зрения закона собственник помещения обязан зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. Подчеркнем, что в таком случае, выбрав в качестве системы налогообложения упрощенную форму, индивидуальный предприниматель будет платить всего 6% налога, вместо 13%, установленных для НДФЛ. Причем статус индивидуального предпринимателя не предполагает серьезных затрат на сдачу налоговой отчетности.

Таким образом, наиболее выгодной законной формой сдачи имущества в аренду является сдача его в аренду в качестве индивидуального предпринимателя с упрощенной системой налогообложения. Это позволит сократить налоговые издержки до 6%.

Если вам требуется юридическая консультация в связи с арендной имущества или вы столкнулись с нарушением своих права, наша юридическая компания готова предложить вам помощь команды опытных юристов!

Закажите профессиональную юридическую поддержку!

8 (812) 920-64-71

 Актуальность статьи и её соответствие законодательству подтверждены по состоянию на 01 января 2017 года.

Источник: https://imright.ru/kak-sdavat-v-arendu-zhiloe-ili-nezhiloe-pomeshhenie-i-ne-boyatsya-nalogov/