Налог на сделку купли продажи недвижимости

Распространенные заблуждения продавцов недвижимости по налоговым вопросам

Налог на сделку купли продажи недвижимости

Вы продали недвижимость, получили прибыль, с которой должен быть уплачен подоходный налог 13% (Налоговый Кодекс, ст.208, 209, 224). Если вы владеете недвижимостью менее 5-ти лет (для недвижимости, оформленной в собственность до 1 января 2016 г. — менее 3-х лет) и продаете ее, то вы платите налог с суммы, превышающей 1 млн рублей. Если же вы владеете недвижимостью более 5-ти лет (для недвижимости, оформленной в собственность до 1 января 2016 г. — более 3-х лет), вы не платите никакого налога на доходы со всей суммы покупки.

Заблуждение 1:

Можно продать очень дорогую квартиру, но если указать в договоре купли-продажи стоимость недвижимости не более 1 млн. рублей, то налог платить не придется.

При указании в договоре купли-продажи явно заниженной суммы сделки, в первую очередь, рискует покупатель. Это он, в случае признания сделки недействительной по какой-либо причине, может лишиться приобретенной недвижимости и получит взамен лишь небольшую часть честно уплаченных денег.

Кроме того, сделки с указанной в договоре купли-продажи суммой менее 1 млн рублей лишают покупателя права воспользоваться суммой налогового вычета при приобретении жилья: покупатели недвижимости стоимостью до 1 млн рублей не смогут получить дополнительные 130 тыс. рублей из бюджета, вычет на продажу для них остается 1 млн руб.

Однако даже если продавцу удалось уговорить покупателя пойти навстречу и указать в договоре купли-продажи явно заниженную сумму сделки, помните, что такая схема уклонения от налога при продаже недвижимости хорошо известна налоговым органам. Возможно возникновение закономерных вопросов о разнице стоимости недвижимости, указанной в документах, по сравнению со среднерыночными ценами на подобное жилье.

Продавец избегает уплаты налога 13%, а покупатель может получить дополнительные проблемы с налоговыми работниками в связи с подозрением о необоснованном обогащении при покупке недвижимости по ценам явно ниже рыночных.

Заблуждение 2:

Налог при продаже квартиры уплачивается, если продается когда-то купленная квартира, а не та, в которой он жил всю жизнь.

Если с момента приватизации или приобретения квартиры в собственность прошло 5 лет (для недвижимости, оформленной в собственность до 1 января 2016 г. — 3 года), то налог при продаже действительно не уплачивается. Однако надо учитывать, что вполне вероятна ситуация, когда человек длительное время проживал в квартире по договору социального найма, а приватизировал недвижимость незадолго до ее продажи. Если с момента приватизации до последующей продажи недвижимости прошло менее 5-ти лет (для недвижимости, оформленной в собственность до 1 января 2016 г. — менее 3-х лет), то налог при продаже придется заплатить.

Заблуждение 3:

Если деньги, вырученные от продажи недвижимости, были вложены в покупку недвижимости, приобретаемой взамен, то налог платится только с разницы или совсем не платится, если еще пришлось добавлять денег.

Продажа одной недвижимости и покупка другой недвижимости – это два совершенно разных действия с точки зрения налогообложения. При продаже принадлежащей собственнику недвижимости можно воспользоваться вариантом «с разницы», если имеются документы, подтверждающие факт приобретения этой самой недвижимости в прошлом.

В данном случае можно отнять от стоимости проданной квартиры сумму, которая в прошлом потрачена на ее приобретение, тогда налог может рассчитываться именно с разницы (однако, можно использовать и обычный способ вычислений «минус 1 млн. рублей»).

Другими словами, независимо от того, потратили вы деньги на приобретение новой недвижимости или использовали на другие цели, налог при продаже недвижимости уплачивается.

Если в течение одного календарного года была продана одна квартира и приобретена другая, при подаче налоговой декларации можно одновременно отразить оба эти обстоятельства. При этом при продаже недвижимости Вы должны заплатить налог, а при покупке недвижимости имеете право на налоговый вычет (в размере 13% от суммы, не превышающей 2 млн. рублей, но не более стоимости приобретенной квартиры; вычет предоставляется один раз в жизни).

Читайте также  Порядок покупки квартиры через агентство недвижимости

Заблуждение 4:

Если была продана квартира, принадлежащая нескольким собственникам, то вычет в 1 млн рублей получает каждый собственник.

Сумма налогового вычета делится между собственниками жилья пропорционально их доле, максимальный размер вычета, предоставляемых всем собственникам недвижимости, ограничивается 1 миллионом рублей.

Источник: http://www.juryst.ru/nalog_zablugdenia_prodavcov.html

Налоги с продажи квартиры: опасные игры на понижение

Недвижимость: Покупка / Продажа / Аренда / Сдать / Снять / Консультации / АН ИНФО
Сохранить информацию себе или отправить Ваше объявление в соц.сети можно просто нажав кнопки:

Один-два, реже три миллиона рублей – такие скромные суммы, как правило, фигурируют в договорах купли-продажи.

И ничего удивительного: сделки с заниженной стоимостью объекта стали едва ли не нормой для рынка недвижимости. Цель подобной «схемы оптимизации» – убежать от налогов. И до поры до времени это сходило с рук.

Сейчас ситуация меняется, налоговики обратили самый пристальный взгляд на сделки с жильем, так что вероятность попасть в их поле зрения весьма велика.

Не вылезая за миллион

Интрига в следующем. По закону квадратные метры, которые находятся в собственности менее трех лет и проданы дешевле одного млн рублей, не облагаются подоходным налогом. Иными словами, продавцу не придется платить 13 процентов от суммы полученного дохода.

Тем, кто сам не додумался «сэкономить», на помощь приходят многоопытные риелторы, которые сопровождают сделку. Многие из них советуют клиенту не показывать истинный размер сделки и не вылезать за миллион.

Сейчас, правда, все чаще в договорах купли-продажи фигурирует цифра уже в два млн: с 1 января 2009-го сумма налогового вычета для приобретателей жилья увеличена до двух млн рублей. Фактически государство возвращает деньги с этой суммы – 13 процентов или 260 тысяч. И покупателям стало невыгодно писать по настоянию продавцов в договоре сумму в миллион. Ведь в этом случае они не смогут получить вычет с двух млн – удастся вернуть лишь 13 процентов от суммы, указанной в договоре.

Если между покупателем и продавцом возникает спор о «цене вопроса», обычно побеждает первый. И сделка в итоге оформляется как двухмиллионная, хотя на самом деле «весит» и пять, и десять млн. Иногда показывают три млн, если продавец планирует в этом же году еще и купить квартиру.

Оптимисты оптимизации

Чем рискует покупатель, соглашаясь на схемы «оптимизации» налогов?

Возможны проблемы с возвратом денежных средств, полученных продавцом по договору купли-продажи с заниженной стоимостью недвижимости. Если сделка купли-продажи в дальнейшем будет признана судом недействительной, то от продавца можно потребовать возврата лишь той суммы, оплата которой за эту квартиру документально подтверждена. То есть продавец возвращает лишь указанную в договоре фиктивную сумму.

Продажа по искусственно заниженной цене незаконна по определению и, следовательно, создает предпосылку для применения ст. 198 Уголовного кодекса РФ – уклонение от уплаты налогов. Если стороны заранее договорились о том, что реально квартира продается за одну сумму, а в договоре указывается другая – заниженная, то это означает сговор: продавец не платит сумму налога с фактически полученного дохода.

Читайте также  Виды сделок с недвижимостью по титульному страхованию

В подобных сделках налоговые органы и органы экономической безопасности МВД не без оснований усматривают умысел. Злоумышленников, которые продали дом (квартиру, комнату) по заниженной стоимости «вычислить» легко – достаточно обратиться к данным регистрирующих органов о совершении сделок с недвижимостью, а также данным налоговых инспекций. При этом больше всего бросаются в глаза сделки на сумму до 1 млн. Налоговые инспекции обладают всеми базами данных, в частности теми, которые ведут регистрирующие органы. Им доступна вся информация об отчуждаемых объектах недвижимости – с датами, суммами и т. д.

Признаками налогового правонарушения, наказуемого в соответствии со ст. 198 УК РФ являются включение в декларацию заведомо ложных сведений, которые привели либо к неуплате за три года 600 тыс. рублей, а доля неуплаты превышает 10 процентов от общей суммы налогов, либо к неуплате 1800 тыс. рублей. Такое правонарушение по решению суда может повлечь за собой одно из наказаний: – штраф от 100 до 300 тыс.; – штраф в размере заработной платы или иного дохода за период от одного до двух лет; – арест на срок от четырех до шести месяцев;

– лишение свободы на срок до года.

Аналогичное правонарушение, совершенное в особо крупных размерах, наказывается еще строже. Если сумма недоплаты составляет более 3000 тыс. рублей за три года и превышает 20 процентов от общей суммы налогов (либо сумма недоплаты превышает 9000 тыс.), то штраф взимается в размере от 200 до 500 тыс. рублей (или в размере заработной платы либо иного дохода за период от 18 месяцев до трех лет) либо наказывается лишением свободы на срок до трех лет.

Даже если не доказано

В случае когда доказать факт занижения не удается, экс-владельца жилья всегда можно привлечь к ответственности за неподачу налоговой декларации.

Граждане, продавшие квартиру, которой они владели более трех лет, как правило, не утруждают себя тем, чтобы известить о сделке налоговиков, хотя обязанность подать декларацию с них не снимается даже при стоимости квартиры до 1 млн.

За неподачу декларации налогоплательщику грозит штраф: сначала в размере 5 процентов от суммы налога, подлежащего уплате за каждый месяц просрочки. Если же декларация не подается в течение 180 дней, санкции ужесточаются: 30 процентов от суммы налога плюс еще по 10 процентов за каждый полный или неполный месяц начиная со 181-го дня (ст. 119 НК РФ).

Сроки давности в Уголовном кодексе определяются иначе, чем в Налоговом. Так, для налоговых правонарушений, совершенных в особо крупном размере, в УК РФ предусмотрен срок давности шесть лет.

Дело о второй расписке

При совершении сделки по схеме, о которой идет речь, интересы покупателя и продавца, понятно, разные. Покупатель, приобретя якобы за миллион квартиру, которая на самом деле стоит гораздо дороже, скорее всего, столкнется впоследствии с проблемой получения имущественного вычета в полном объеме.

И тогда, спохватившись, вспомнит о второй расписке и попытается доказать, что реально заплатил за квартиру существенно больше.

Напишет заявление в налоговую инспекцию, приложит вторую расписку – на ту часть расходов, которая не задекларирована в договоре купли-продажи, и все документы, подтверждающие, что на самом деле он заплатил денег больше.

Тем самым покупатель инициирует проведение так называемой встречной налоговой проверки продавца.

Получив от покупателя пакет документов с двумя расписками, налоговики отправят их в налоговую инспекцию по месту регистрации продавца квартиры. А там проверят, какую сумму доходов он задекларировал – только ли ту, которая указана в договоре, или в нее вошла и указанная во второй расписке. Если выяснится, что он занизил часть доходов, ему гарантированы неприятности, связанные с доначислением налога.

Читайте также  Как отказаться от права собственности на недвижимость?

Если окажется, что продавец вообще не подавал декларацию, придется уплатить налог, который доначислят, гарантированы и другие проблемы. Даже если реально продавец прибыли не получил (например, продал одну квартиру, купил другую, возможно, даже дороже) он был обязан подать декларацию в срок. Ведь доход от продажи он все же получил! За неподачу декларации наказывают довольно строго.

Но и покупатель может оказаться в весьма неприятном положении: налоговая инспекция чаще всего отказывается принимать во внимание вторую расписку.

Правда, недавно Самарским судом был создан прецедент: рассматривая подобную ситуацию с отказом налоговиков в применении вычета по второй расписке, суд признал, что квартира была оплачена двумя расписками. И принял решение в пользу покупателя-налогоплательщика. То есть признал, что покупатель имеет право на получение суммы вычета в полном объеме.

Очевидна тенденция, что эти расписки станут рассматриваться в качестве платежного документа, и это «вдохновит» покупателей. Если раньше они сомневались по поводу того, идти или не идти со второй распиской, то сейчас, скорее всего, дело будет решаться в их пользу, и они получат причитающуюся по второй расписке сумму вычета.

А вот у продавцов проблем станет больше – эта сумма будет вменяться им в качестве дохода, и с нее должен быть начислен 13-процентный налог. Но поскольку дело будет рассмотрено уже после того, как пройдут положенные законом сроки подачи декларации, возникнут штрафные санкции. Продавцу придется заплатить не только подоходный налог, но также штрафы и пени.

Штраф за поданную несвоевременно декларацию вроде бы небольшой – всего 1 тыс. рублей. Но если налог все-таки начислят, то размер штрафа будет зависеть от суммы налога и срока опоздания с подачей декларации. За каждый месяц просрочки начисляется по 5 процентов штрафа от суммы налога (но не более 30 процентов).

Бывает и хуже

Иногда случается так. Человек продает две равнозначные квартиры, но с разными сроками владения – одна «моложе» трех лет, другая – «старше». Поскольку доход, полученный от продажи жилья, которое находилось в собственности более трех лет, не облагается налогом, в договоре показывается полная, реальная стоимость недвижимости.

Спустя несколько месяцев гражданин продает такую же квартиру, которой он владел менее трех лет. И в договоре указывается цифра – 1 млн. Таким образом, внутри одного налогового периода аналогичные квартиры продаются по разной цене. В подобной ситуации налоговые инспекции применяют ст.

40 Налогового кодекса РФ «Принципы определения цены товаров, работ или услуг для целей налогообложения». Делается это на том основании, что однотипные товары в течение непродолжительного промежутка времени продаются по разным ценам – отличающимся на 20 и более процентов.

При этом пересчитывается налоговая база, и сумма второй сделки увеличивается до «рыночного уровня». В результате дополнительно начисляются налог, штраф, пени.

Подход не бесспорный, но он все чаще применяется в налоговой практике.

Источник: http://info.yarnet.ru/art/index.php?id=148