Можно ли оформить недостроенный дом в собственность?

Как оформить недостроенный загородный дом?

Можно ли оформить недостроенный дом в собственность?

Строительство загородного дома — дело затратное. В кризис многие останавливают работы на полпути. Но с точки зрения закона недостроенный объект — не более чем набор стройматериалов. Как сделать недострой объектом недвижимости и зачем это нужно?

Lori

Об этом «Недвижимости Mail.ru» рассказал адвокат, руководитель юридического центра Олег Сухов.

В каком состоянии должен быть дом?

С 2004 года законодательство позволяет зарегистрировать не только готовую недвижимость, но и так называемый «объект незавершенного строительства». При этом неважно, на каком конкретно этапе произошла «заморозка»: коттедж может быть возведен на 90%, а может все ограничилось цоколем.

Главное условие — прочная связь дома с землей. Постройка обязательно должна иметь капитальный фундамент.

Если на участке расположен сборный домик на блочном основании, оформить его не получится. Также «незавершенку» нельзя узаконить, пока она является предметом действующего договора подряда — контракт придется сначала расторгнуть.

Какие документы нужны для регистрации?

Для самой регистрации владельцу понадобятся правоустанавливающие документы на участок, где велись работы, а также разрешение на строительство. Без этих бумаг заявление в Росреестре не примут, а незаконченный дом признают самостроем, подлежащим сносу.

Помимо документа-основания для регистрации участка потребуется кадастровый паспорт, где указаны его границы. Если они не описаны или определены неправильно, придется провести межевание.

Впрочем, при наличии нужных документов тоже есть риск получить отказ.

Почему могут отказать?

Потому что не оформлены надлежащим образом права на землю. Она должна находиться в собственности, в бессрочном пользовании, пожизненном наследуемом владении либо в аренде.

Если участок в аренде, и капстроительство на нем запрещено, постройка считается незаконной, и зарегистрировать ее не удастся даже через суд.

Более того, арендодатель сможет досрочно расторгнуть договор и настоять на сносе объекта.

Поэтому надо изучить документ заранее и согласовать стройку с хозяином территории. А когда «полуфабрикат» внесут в ЕГРП, нужно приватизировать участок. Право собственности не только на дом, но и на землю под ним позволит избежать проблем в будущем.

Где нельзя строить?

Нередко граждане совершают ошибку: начинают строить загородное жилье там, где по закону этого делать нельзя, и автоматически превращаются в нарушителей. Поэтому перед обращением в Росреестр, надо убедиться, что территория под недостроем имеет соответствующую категорию и вид разрешенного использования.

В идеале коттедж должен располагаться в черте поселения на землях для ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) или ведения ЛПХ (личное подсобное хозяйство). Садовые и дачные наделы с правом возведения жилого строения тоже не вызовут проблем.

А на участках, отведенных под огородничество и сельхозпроизводство, о капитальной застройке не может быть и речи.

Что можно оформить?

Многие владельцы загородной недвижимости не утруждают себя формальностями и первым делом строят жилье, а уже потом узаконивают постройку по «дачной амнистии». При такой схеме предварительно согласовывать работы с местной администрацией не нужно. Но упрощенный порядок распространяется только на готовые объекты, да и то не на все.

Для регистрации «коробки» коттеджа или садового домика нужно разрешение на строительство. Если документа нет, стоит попытаться оформить его задним числом. Это непросто, но возможно. Нужно написать заявление в райотдел архитектуры и передать туда свидетельство на землю или договор аренды, градостроительный план участка, а также схему планировки надела. Хорошо также, если у вас есть проект дома, идентичный имеющейся «незавершенке».

Если чиновники откажут, дачник вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку.

Исход разбирательства будет зависеть от того, удастся ли истцу доказать, что «полуфабрикат» возведен по всем нормам и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Если документы на землю и незавершенный коттедж в порядке, останется заказать технический план недостроя, поставить объект на кадастровый учет и оформить право в едином госреестре. Кстати, с 1 января 2017 года две последние процедуры можно будет заказать одновременно через любое отделение Росреестра или МФЦ.

Налоговые тонкости

Пока россияне не спешат узаконивать «замороженное» загородное жилье. Это логично: бюрократические сложности, дороговизна процедуры и потенциальные судебные тяжбы способны отпугнуть кого угодно. А теперь, когда объекты незавершенного строительства обложили налогом по кадастру, желающих стало еще меньше. В Москве и области ставка для «полуфабрикатов» равна 0,3%.

Например, за официально пустующий участок ИЖС в Одинцовском районе Подмосковья (10 соток, 6,8 млн рублей)  владелец должен платить государству 20,4 тыс. рублей в год. Но как только на земле появилась «коробка» кадастровой стоимостью 5 млн рублей, к затратам прибавилось ещё 15 тысяч. Этих расходов вполне можно избежать.

Читайте также  Очередность сноса домов по программе реновации

Все-таки оформлять недострои граждан никто не обязывает.

Однако иногда без визита в Росреестр не обойтись.

Если у владельца нет свидетельства о собственности, его незавершенный дом — всего лишь груда кирпичей, которую нельзя законно продать, подарить, завещать или заложить.

Право на совершение таких сделок появится только с момента госрегистрации.

Уход от одних налогов может привести к повышению других. Так, если спустя 10 лет после покупки участка ИЖС хозяин так и не оформил на нем объект недвижимости, земельный налог ему начислят в двойном размере. При стоимости надела в 10 млн рублей ставка составит 0,6%, а это 60 тысяч в год. В скором времени власти хотят поднять коэффициент еще в 2,5 раза. Поэтому при консервации недостроя, следует просчитать все возможные риски и расходы. Порой законный путь оказывается самым простым.

Источник: https://realty.mail.ru/articles/36194/kak_oformit_nedostroennyj_zagorodnyj_dom/

Мы строили, строили… и не достроили, или Как продать недострой. Налоги

По общему правилу право собственности на вновь созданное недвижимое имущество возникает с момента окончания строительства (создания имущества), но не раньше его принятия в эксплуатацию и государственной регистрации соответствующего вещного права на него (ч. 2 ст. 331 ГКУ). А до окончания строительства предприятие считается собственником материалов, оборудования и пр., использованных в процессе строительства.

Но в случае необходимости предприятие может заключить договор относительно недостроенного объекта после проведения госрегистрации права собственности на него согласно закону (ч. 3 ст. 331 ГКУ). Иными словами,

только после проведения госрегистрации права собственности недострой приобретает гражданскую оборотоспособность, может свободно отчуждаться и переходить от одного лица к другому

Так что продавать незарегистрированный недострой предприятие не имеет права.

Как зарегистрировать недострой?

Это вопрос урегулирован в Порядке № 1127*.

Согласно пп. 7, 68 Порядка № 1127 для регистрации права собственности на недострой госрегистратору подают:

— документ, удостоверяющий вещное право на земельный участок под таким объектом (кроме случая, когда такое право зарегистрировано в Госреестре прав);

— документ, дающий право на осуществление строительных работ (кроме случая, когда такой документ зарегистрирован в Едином реестре документов, дающих право на выполнение подготовительных и строительных работ);

— техпаспорт на недострой;

— документ об уплате административного сбора за регистрацию такого права.

На основании поданных документов госрегистратор формирует и регистрирует в базе данных заявление, на котором заявитель проставляет свою подпись (п. 8 Порядка № 1127). По итогу рассмотрения документов, в случае положительного решения, госрегистратор формирует извлечение из Госреестра прав и размещает его на сайте Минюста. Предприятие может самостоятельно просмотреть, загрузить и распечатать этот документ. А по желанию заявителя извлечение может быть выдано и в бумажной форме путем печати на листах формата А4 без использования спецбланков, но с подписью и печатью госрегистратора (п. 22 Порядка № 1127).

Обратите внимание: одним из документов, необходимых для регистрации права собственности на недострой, является документ, разрешающий строительство. А незаконно возведенная постройка объектом незавершенного строительства вообще не является (ст. 1 Закона Украины «Об ипотеке» от 05.06.2003 г. № 898-IV).

Так что зарегистрировать право собственности на самовольно построенный объект в описанном выше порядке не выйдет. Такой недострой можно попытаться узаконить через суд (согласно ст. 376 ГКУ).

Возможны ли другие варианты?

Как мы уже сказали, до окончания строительства предприятие считается собственником использованных материалов, оборудования и пр. А значит,

без регистрации права собственности на недостроенный объект предприятие может продать только материалы, оборудование и пр., использованные в процессе строительства

Поэтому, в принципе, продажу незарегистрированного недостроя можно оформить договором купли-продажи стройматериалов (что частенько и делают на практике).

Но покупателю в этом случае важно понимать, что на приобретенную таким образом постройку оформить право собственности он не сможет (во всяком случае на законных основаниях). У него просто не будет необходимых для этого документов.

Поэтому такой вариант оформления сделки может быть приемлемым для покупателя только в том случае, если достраивать и регистрировать право собственности на этот объект он не собирается. Например, если недострой приобретается с целью сноса и строительства на его месте нового объекта.

Кстати, в такой ситуации лучше, чтобы осуществлял демонтажные работы (заказывал их осуществление) именно продавец. Хотя бы по документам. Ведь он сможет смело отразить такие расходы в учете. И процесс превращения недостроя в стройматериалы будет документально подтвержден. А покупателю демонтажные расходы официально все равно не провести — по договору он приобретает стройматериалы. А значит, демонтировать ему уже нечего.

Тут же заметим, что с точки зрения НДС-обложения такой вариант оформления сделки для продавца не очень привлекателен, так как налоговые обязательства (НО) придется начислить дважды (подробнее — в НДС-разделе).

Бухгалтерский учет и документальное оформление

Расходы на строительство (изготовление) объектов основных средств (ОС) с начала и до окончания строительных работ и ввода таких объектов в эксплуатацию признают незавершенными капитальными инвестициями (незавершенным строительством) (п. 4 П(С)БУ 7 «Основные средства», п. 48 Методрекомендаций № 561*).

Читайте также  Как продать дом процедура?

Такие капитальные инвестиции являются необоротными активами (НА)

Поэтому при отражении операций с ними ориентируемся на нормы П(С)БУ 7 и П(С)БУ 27 «Необоротные активы, удерживаемые для продажи, и прекращенная деятельность».

Продаем недострой. Тут сначала напомним: если земельный участок, на котором находится объект незавершенного строительства, тоже находится в собственности предприятия, то вместе с недостроем будет продан и этот участок (ч. 1 ст. 120 ЗКУ, ст. 377 ГКУ). Оформлять продажу таких объектов лучше разными договорами. Тогда покупателю будет легче организовать учет приобретенных активов (в том числе определить их первоначальную стоимость).

Конечно, оформить два договора купли-продажи продавец сможет только в том случае, если у него в учете земля и недострой числятся как отдельные активы.

При этом учтите: даже если стоимость земли «сидит» в стоимости недостроенного объекта, перед продажей их лучше разделить. Тогда на стоимость земельного участка НДС начислять не придется. Ведь операции по поставке земельных участков относятся к освобожденным от НДС** (п.п. 197.1.21 НКУ). Подробнее об этом читайте в «Налоги и бухгалтерский учет», 2017, № 99, с. 13, 18 и 33.

Если выделять земельный участок в учете будете уже после того, как принято решение о продаже, то сразу признавайте его необоротным активом, удерживаемым для продажи: Дт 286 — Кт 151.

Туда же (на субсчет 286) переводите и сам недострой. При этом учтите: на субсчете 286 активы учитывают на дату баланса по наименьшей из двух величин — балансовой стоимости объекта или чистой стоимости реализации (п. 9 П(С)БУ 27). В нашем случае наименьшей является чистая стоимость реализации, которая соответствует оценочной стоимости. Поэтому на дату баланса разница между балансовой стоимостью и чистой стоимостью реализации подлежит списанию (Дт 946 — Кт 286).

Хотя уменьшить балансовую стоимость недостроя предприятию лучше заранее (до перевода в состав необоротных активов, удерживаемых для продажи), отразив уменьшение полезности недостроенного объекта или путем проведения его уценки.

Уменьшение полезности активов отражают на дату баланса (п. 5 П(С)БУ 28 «Уменьшение полезности активов») проводкой: Дт 972 — Кт 151.

А при уценке делаем запись: Дт 975 — Кт 151. Основания для уценочных действий — п. 16 П(С)БУ 7, а также принцип осмотрительности, предостерегающий от завышения оценки активов.

Источник: https://i.factor.ua/journals/nibu/2018/october/issue-85/article-40081.html

Всё про дом и жизнь в нём

В РБ местные власти, устав бороться с хроническим «недостроем», переходят в решительное наступление.

Ещё в далёком 2006 году был издан указ о мерах по сокращению незавершённых, незаконсервированных жилых домов и дач (проще говоря, «недостроя»). Этот указ должен был навести порядок с «недостроем». Да только воз и ныне там. Количество неоформленных недостроенных домов не сокращается.

Если быть точным, то это не совсем «недострой». Строительство многих домов и дач завершено, и они активно эксплуатируются. Чего нет, так это законной регистрации, которая может осуществиться только после ввода дома в эксплуатацию.

Местные власти, устав терпеть игнорирование гражданами законов, обращений и прочего, решили перейти к активным действиям по наведению порядка.

Они настоятельно рекомендуют владельцам недвижимости, имеющим либо проживающим в домах с высокой степенью готовности, но не принятых в эксплуатацию и не прошедших регистрацию, довести законное оформление своей собственности до конца и, в конце концов, ввести дома в эксплуатацию и оформить законную регистрацию!

Но у нас народ начинает торопиться только тогда, когда «жареный петух клюнет». Похоже, «петух» заклюёт-таки «недостроевцев».

Местные власти категорически предупреждают, что эксплуатация жилого дома или другого объекта строительства, не принятого в эксплуатацию или принятого с нарушениями, влечёт за собой наложение штрафа от двух до десяти базовых величин (актуально для РБ).

Но и это ещё не всё! При выявлении законченных строительством домов и используемых без принятия в эксплуатацию местные власти грозятся отключать данные строения от энерго -, газо- и водоснабжения!

Жильцам неоформленных домов придётся запасаться свечками и керосинками. Вот только как будут выявляться подобные строения?..

С чего начинать оформление недостроенного дома или дачи?

Чтобы не попасть в неприятную ситуацию и завершить все бумажные дела, следует пройти несколько этапов ввода недвижимости в эксплуатацию. Для этого следует обратиться в местный отдел управления архитектуры и градостроительства с заявлениемнаввод в эксплуатацию и регистрацию недостроенного жилого дома. Помимо заявления на руках владельца недвижимости должны быть:

—  проект,

—  технический паспорт,

—  паспорт застройщикас пакетом различных разрешений и согласований,

—  технические условия на инженерно-техническое обеспечение,

—  документы на земельный участок.

Более подробно о полном перечне документов можно узнать в статье «Регистрация частного жилого дома».

Если технического паспорта нет, его придётся заказать, либо сделать ведомость технических характеристик, затем пройти процедуру подписания акта ввода, самостоятельно вылавливая представителей различных организаций. Процедура эта нелёгкая, но без подписанного акта дом в эксплуатацию не примут.

Что делать если документов вообще никаких нет?

Часто бывает так, что получив земельный участок с формальным разрешением на строительство, владельцы будущей собственности с головой ныряют в строительные работы и проблемы, начисто забыв оформить по всем правилам документы…

Читайте также  Зачем регистрировать дом в СНТ?

Дом практически построен, а ввести его в эксплуатацию и оформить законную регистрацию невозможно!

В данной ситуации придётся пройти все этапы оформления бумаг, как и перед началом строительства:

—  подать заявление,

—  заказать проект индивидуального жилого дома, привязав его к тому, что уже возведено (проект должен быть обязательно утверждён),

—  оформить технические условия на водо -, газо-, электроснабжение возводимого строения (если это предусматривается проектом),

—  вызвать техника из БТИ и составить технический паспорт,

—  а затем проходить всю процедуру ввода и регистрации жилого дома.

Второй вариант – непосредственно обращаться с заявлением в БТИ или архитектурный отдел и оформлять через «Одно окно», написать придётся только заявление, а всю работу по оформлению и сбору документации выполнят техники БТИ.

Какой вариант будет более приемлемым, решает каждый индивидуально.

При отсутствии разрешения на строительство, недвижимость оформляется как самовольная постройка через штраф. Более подробно читаем здесь: » Как узаконить «самострой» самостоятельно».

Но в категорию самовольной постройки недвижимость можно отнести только в том случае, если нет разрешения на строительство, а  наличие данного документа подтверждает, что дом нельзя отнести к самовольной постройке, и соответственно, следует собирать полный пакет документов, либо искать другие пути решения проблемы.

  Сроки «дачной амнистии» в РФ

В РФ к решению вопроса регистрации «недостроя» подходят более лояльно: был продлён срок «дачной амнистии» до 1 марта 2018 года, упрощён пакет документации. До недавнего времени для регистрации садового домика  при отсутствии разрешения на строительство, требовалось только наличие кадастрового плана.

Однако с принятием 3 июля 2016 года нового федерального закона о кадастре ситуация в корне изменилась. Садовым  товариществам и дачникам теперь нужен проект планировки территории.

По сути, дачникам вменили нормы индивидуального жилищного строительства, которых они никогда не придерживались. То есть де-факто все «амнистии», какие и были когда-то для владельцев недвижимости, у властей разом фактически закончились.

Действующая до марта 2018 года «дачная амнистия» фактически перестанет работать с января 2017 года, ибо придется обязательно делать технический план — серьезный и не для всех дешевый документ.

Дачная амнистия и ИЖС

  • Для оформления индивидуального жилого дома, по-прежнему нужен полный пакет документов: с разрешением на строительство, кадастровым планом, проектом, паспортом застройщика, техническим паспортом, различными согласованиями, актом ввода  и прочее.

Более подробно о степени готовности дома для изготовления технического паспорта и ввода в эксплуатацию можно узнать в статье  «Как правильно ввести дом в эксплуатацию».

Однако собственники недвижимости на землях под ИЖС с 2006 года спокойно пользовались «дачной амнистией» чтобы оформить свою недвижимость. На ИЖС «дачная амнистия», казалось бы, не распространялась, но дома тем не менее успешно регистрировались.

  • С июня 2016 года в связи со вступлением в силу изменений в законодательстве, для постановки на государственный кадастровый учет жилого дома, построенного на участке для ИЖС и личного подсобного хозяйства (ЛПХ), необходимо представить разрешение на строительство. При отсутствии разрешения кадастровая палата откажет в кадастровом учете, а следовательно, невозможно будет зарегистрировать право собственности на жилой дом.

В Росреестре поясняют, что в соответствии с законодательствомобъекты недвижимости, созданные без получения необходимого разрешения, являются самовольными постройками. Из этого следует, что все, кто построил дом на участке под ИЖС и у кого нет разрешения на строительство, уже являются нарушителями.

Как правильно узаконить самострой

«Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении или бессрочном пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка»,—говорят в Росреестре.

То есть вместо упрощенного декларирования собственникам недвижимости теперь нужно найти деньги, время и идти в суд.

«Официальная схема действий такова— дождаться официального отказа из Росреестра в оформлении кадастрового паспорта, далее подать в суд на предмет оспаривания этого отказа. Мы ожидаем, что решение суда в данном случае будет в пользу граждан, поскольку в законе нет прямых указаний на то, что для постановки на кадастровый учет необходимо предоставлять в пакете документов разрешение на строительство и акт ввода в эксплуатацию — это внутренний регламент Росреестра.

 Уже с положительным решением суда Росреестр обязуется поставить объект на кадастровый учет, после чего можно оформить право собственности»,— рекомендует заместитель директора сети офисов недвижимости Est-a-Tet Алексей Бернадский.

Тех, кто не сможет свои строения легализовать, уже практически наверняка ждут повышенные налоги на землю.

Более подробно о нововведениях читайте в статье «Незарегистрированные дома под угрозой сноса».

Так что господа частники срочно регистрируем «недострой», «самострой», «долгострой» (пока хуже не стало)! В РБ все сроки истекли, а в РФ осталось чуть более года для решения этой проблемы. Торопитесь господа частники, торопитесь! Готовьте свою недвижимость для регистрации!

Всем, кто начал этот нелёгкий процесс – успехов!

© maystroff.ru — 28.12.2013 / 2-я редакция — 08.10. 2016

Источник: http://maystroff.ru/na-zametku-ne-yristam/uzakonit-nedostroy-ili-kak-oformit-nedostroennyiy-dom-ili-dachu.html