Кто распоряжается землями сельхозназначения?

Земли перешли к ОТГ: что с договорами аренды земли

Кто распоряжается землями сельхозназначения?

Для кого эта статья: для сельхозпредприятий, имеющих в пользовании земельные участки сельхозназначения, которые расположены за пределами населенных пунктов и находятся в государственной собственности или переданы в коммунальную собственность.

Из этой статьи вы узнаете: почему громады группируются в объединенные территориальные громады (далее – ОТГ), на каких основаниях сельхозземли за пределами населенных пунктов передаются из государственной собственности (распоряжается Госгеокадастр) в коммунальную (ОТГ), как это влияет на действующие договоры аренды земельных участков.

Децентрализация = образование ОТГ

Реформа в виде децентрализации началась в 2014 году и продолжается до сих пор. Суть децентрализации состоит в передаче прав, обязанностей и бюджетов от всеукраинских органов государственной власти к местным. Таким образом, собранные на месте налоги остаются в местных бюджетах, громады самостоятельно направляют их на свои нужды. Государство содействует и мотивирует создание ОТГ, ведь тогда им предоставляются разные субвенции (на образование, медицину и т. п.).

Для более детальной информации создан отдельный веб-сайт, на котором размещены сведения относительно децентрализации, функционирования ОТГ, их новости, актуальная информация и многое другое (decentralization.gov.ua).

Отношения, возникающие во время такого объединения и присоединения к образованным ОТГ, регулирует Закон от 05.02.15 г. № 157-VIII «О добровольном объединении территориальных громад» (далее – Закон № 157). Создать ОТГ могут жители нескольких смежных сел, поселков или городов. То есть они имеют право, а не обязанность образовывать ОТГ или присоединяться к уже созданной. Со своей стороны государство предоставляет много преимуществ и поддерживает именно ОТГ, что стимулирует громады объединяться.

К сведению! ОТГ, которая определяет своим административным центром определенный город, является городской территориальной громадой, поселок – поселковой, село – сельской (ст. 3 Закона № 157). Однако все они признаются ОТГ.

Не следует думать, что небольшие села, которые вошли в ОТГ, не будут иметь права голоса. В селах, где проживает свыше 50 жителей, избирают сельского старосту, который входит в исполком объединенного совета. Он высказывает мнение села, представляет интересы всех жителей. Староста избирается на 5 лет.

Территория ОТГ неразрывна, ее границы определяются по внешним границам юрисдикции советов территориальных громад, которые объединились.

С 2015 по 2018 годы созданы 878 ОТГ, в состав которых вошли более 4 тыс. бывших местных советов. В этих ОТГ проживают более чем 9 млн человек.

Нормативное основание передачи земель

Передача сельхозземель за пределами населенных пунктов государственной формы собственности от Госгеокадастра, который сейчас от имени государства ими управляет, к ОТГ предусмотрена следующими нормами:

Наиболее значительным документом можно считать Распоряжение № 60, ведь именно в нем устанавливалась начальная дата процесса передачи земель – 01.02.18 г. Как следствие, около 760 тыс. га сельхозземель государственной собственности, которые расположены за пределами населенных пунктов, должны быть переданы ОТГ.

Между областными управлениями Госгеокадастра и ОТГ заключаются меморандумы о сотрудничестве при передаче земель. Процесс передачи до сих пор не завершен, ведь для этого Госгеокадастр проводит инвентаризацию, формирует земельные участки (присваивает кадастровый номер, регистрирует в Государственном земельном кадастре), на что требуется время. Все процедуры по оформлению участков перед передачей ОТГ осуществляются за счет госбюджета.

В этом году земли получат 141 ОТГ, которые объединились в прошлом году (перечень размещен на сайте decentralization.gov.ua). А в прошлом году в коммунальную собственность 647 ОТГ передано 1,45 млн га государственных земель сельхозназначения.

Читайте также  Передача земли в безвозмездное пользование
Имейте в виду! Земли передаются только ОТГ. Так государство стимулирует громады объединяться. Если на вашей территории не создана ОТГ, то есть некому передавать земли согласно Распоряжению № 60, такими государственными землями сельхозназначения за пределами населенных пунктов до сих пор распоряжается облуправление Госгеокадастра.

Влияние на договоры аренды

Передача земель из государственной собственности в коммунальную меняет орган, который распоряжается такими землями. Фактически меняется собственник-арендодатель таких земель. Распоряжаться землями коммунальной собственности имеет право орган местного самоуправления, в данном случае – ОТГ (ст. 122 ЗК). Поэтому после получения участков в коммунальную собственность все вопросы их выделения, передачи в аренду адресуются ОТГ, на территории которой они расположены.

Сразу отметим – смена арендодателя не влияет на условия и не прекращает действие заключенных договоров аренды земельных участков (далее – договор), если иное не предусмотрено таким договором (ст. 32 Закона от 06.10.98 г. № 161-XIV «Об аренде земли»).

То есть передача земель ОТГ (смена распорядителя, то есть арендодателя) не означает автоматическое изменение условий или досрочное прекращение договора. Такие обстоятельства будут иметь место, если это прямо предусмотрено договором. Поэтому проверьте свои договоры на наличие или отсутствие условия о смене арендодателя. Если же в договоре вообще не прописана такая ситуация, то будет действовать правило отсутствия влияния на договор.

Важно! Изменение формы собственности на земельные участки, которое возникает вследствие их передачи от одного органа другому, не прекращает действие заключенных договоров. Просто в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество и их обременений будет отражаться не государственная форма собственности, а коммунальная. Но, чтобы удостовериться в отсутствии влияния данных обстоятельств, нужно тщательно проверить все договоры. Если в них предусмотрено, что смена арендодателя (неважно, при каких обстоятельствах) прекращает договор, то так оно и есть.

Вообще к ОТГ переходят права и обязанности предыдущего распорядителя земельного участка, относительно которого заключен договор (аренда, эмфитевзис, сервитут).

В отличие от ситуации перехода права собственности к физлицу, которое должно уведомить арендатора о себе письмом, в случае перехода права собственности от государства к громаде или наоборот публикуется уведомление в печатных СМИ местной сферы распространения, в котором указываются кадастровые номера, местоположение и площади земельных участков (ст. 1481 ЗК).

Так ОТГ информирует всех арендаторов на ее территории о том, что их объекты аренды (конкретные сельхозучастки за пределами населенных пунктов) переданы актом приемки-передачи в коммунальную собственность.

Обязательно ли вносить изменения в договор и указывать нового арендодателя – ОТГ?

Нет, необязательно. Изменения относительно нового собственника/распорядителя земельного участка вносятся в договор исключительно по согласованию сторон (ст. 1481 ЗК). То есть стороны решают сами, надо ли заключать дополнительное соглашение с указанием надлежащего арендодателя.

Учитывая изложенное, приведем несколько основных правил, которые следует знать арендатору, если меняется распорядитель арендованного земельного участка (ОТГ получила от Госгеокадастра земельный участок сельхозназначения, который расположен за пределами населенного пункта):

  • действие договора не прекращается (если иное прямо не определено в договоре);
  • теперь по всем вопросам относительно пользования следует обращаться в ОТГ, ведь они получили права и обязанности арендодателя;
  • по взаимному согласию можно заключить дополнительное соглашение к договору относительно определения арендодателем ОТГ. Впрочем, даже без этого ОТГ является стороной данных правоотношений.
Читайте также  Раздел земли между соседями

Выводы

Создать ОТГ могут громады нескольких смежных сел, поселков или городов. То есть они имеют право, а не обязанность образовывать ОТГ или присоединяться к уже созданной. Государство оказывает поддержку именно ОТГ, что стимулирует громады объединяться. В частности, Распоряжением № 60 введена передача земельных участков сельхозназначения государственной собственности в коммунальную собственность ОТГ. Для этого областные управления Госгеокадастра (органы, которые сейчас управляют такими землями от имени государства) проводят инвентаризацию земель, формируют земельные участки.

Земли, переданные ОТГ, переходят в коммунальную собственность, поэтому фактически меняется сторона по заключенным ранее договорам. Смена арендодателя не влияет на условия и не прекращает действие заключенных договоров, если в них не установлено иное. Поэтому нужно проверить свои договоры, чтобы убедиться, что ничего не изменилось. Вносить изменения в договор также необязательно, после получения земель ОТГ автоматически получает все права и обязанности по договорам.

Источник: «Баланс-Агро» № 41, который выходит из печати 04.11.19 г.

⤷ СКАЧАТЬ СТАТЬЮ ⤶

Источник: https://balance.ua/ru/news/post/zemli-pereshli-k-otg-chto-s-dogovorami-arendy-zemli

VoxUkraine

Государство владеет более чем четвертью всех сельхозземель в Украине и распоряжается этим колоссальным ресурсом очень неэффективно.

Государство владеет более чем четвертью всех сельхозземель в Украине и распоряжается этим колоссальным ресурсом очень неэффективно. И если у прежнего коалиционного правительства был хотя бы декларативный план реформы этой отрасли, то новый Кабмин, похоже, намеревается сохранить статус-кво, с значительными коррупционными рисками в Держгеокадастре и огромной  рентой  Аграрной академии наук. Как сдвинуть эту реформу с мертвой точки, анализ Сергея Кубаха, Олег Нивьевского, Дениса Низалова и Павла Кулинича.

Принятые в ноябре 2015 года изменения в Земельный кодекс Украины продлили мораторий на продажу сельскохозяйственных земель как минимум до 1 января 2017 года, однако обязали Кабинет Министров Украины до 1 марта 2016 года разработать и внести на рассмотрение Верховной Рады Украины проект Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, который должен наконец поставить точку в истории с мораторием на куплю/продажу сельхозземель.

Заговорить реформу

На сегодняшний день ситуация зависла в том состоянии, в котором ее оставило предыдущее правительство: проект закона так и не внесен в Верховную Раду, а имеющийся для обсуждения законопроект от Держгеокадастра предлагает идею двухэтапного подхода к открытию рынка с/х земель. В этом законопроекте предложено сначала разрешить продажу земель государственной собственности через аукционы, а через 2 года переходить к полной отмене моратория для земель частной собственности.

Председатель Держгеокадастра Максим Мартынюк, говоря о предусмотренной законопроектом продаже государственных сельхозземель, отметил, что «государству после десятилетий моратория такой пилотный проект наконец даст возможность запустить рыночный механизм, ввести землю в экономический оборот и насытить часть отраслей кредитным ресурсом».

В этой модели запуска рынка Держгеокадастр предлагает такие меры, как предоставление земли в собственность только гражданам Украины и введение ограничения по площади (200 га) в собственности одного лица.

Во время презентации в парламенте Министром аграрной политики и продовольствия Украины Тарасом Кутовым программы действий нового правительства относительно агропромышленного комплекса было отмечено, что законопроект об обороте земель сельхозназначения и снятии моратория запланировали внести на рассмотрение депутатов только в 4-м квартале 2016 года, что ставит под сомнение вообще возможность его принятия и снятия моратория с 1 января 2017 года.

Читайте также  Выкуп земли сельхозназначения из аренды в собственность

Вместе с тем, 19 апреля этого года Верховной Радой Украины был принят за основу проект Закона Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно расширения полномочий органов местного самоуправления по управлению земельными ресурсами и усиления государственного контроля за использованием и охраной земель» (рег. №4355).

Важнейшим из его положений является то, что государственные земли за пределами населенных пунктов могут перейти в коммунальную собственность местных общин и служить материальной и финансовой основой местного самоуправления. В то же время, положения законопроекта содержат ряд технических проблем, которые могут существенно осложнить его практическое внедрение.

Карта. Доли площади земель государственной формы собственности за по районам, 2014

Источник:  Ежегодник «Мониторинг земельных отношений в Украине. 2014-2015 », Карта 45

Таким образом, видение дальнейшей судьбы земель государственной собственности принципиально отличается у предлагаемого Держгеокадастром и законопроектом №4355. Открытым остается вопрос: произойдут ли вообще изменения по их распоряжению в течение этого и следующего года?

В этой статье мы критически оцениваем возможные сценарии распоряжения сельскохозяйственными землями государственной формы собственности и даем рекомендации относительно того, как земли государственной собственности могут быть вовлечены в развитие рынка земель и сельской местности. Наши рекомендации являются продолжением и целикомсогласуются с подходом к внедрению рынка частных земель, предложенному нами в статье «Ограничения на Рынке Продажи Земель Сельскохозяйственного Назначения: Международный Опыт».

Откуда у государства взялись земли сельхозназначения и что с ними делать?

Еще в начале земельной реформы в 1990 году возникла проблема с распоряжением землями сельскохозяйственного назначения, которые находились исключительно в государственной собственности и использовались преимущественно бывшими советскими колхозами и совхозами. Уже тогда была понятна неэффективность советской модели землепользования. Поэтому сначала по указам Президента Украины, а впоследствии и в соответствии с Земельным кодексом 2001 года, начались разгосударствление, паеваниеи передача в частную собственность государственных земель.

Примерно 27 миллионов гектаров земель бывших советских колхозов и совхозов были распределены среди работников этих предприятий и других категорий сельского населения в виде земельных долей (паев). Размер пая зависел от площади земель предприятия и количества работников. Сертификаты на право на земельную долю (пай) получили 6,92 млн. украинских граждан. По состоянию на 2013 год 96,7% сертификатов были заменены на государственные акты на право собственности на земельный участок с определением ее в натуре (на местности). Еще 4,3 млн.

гектаров (большинство из них с/х назначения) были переданы в частную собственность решениями местных советов.

Таким образом, из 41,6 млн. га всех сельскохозяйственных угодий Украины 30,8 млн. га находятся в частной собственности, около 10,7 млн. га – в государственной и еще незначительная их часть – в коммунальной собственности. Большинство государственных земель переданы в аренду или находятся в постоянном пользовании учреждений Национальной аграрной академии наук Украины и государственных предприятий, в том числе подлежащих приватизации. Часть этих земель передается в незаконную обработку (субаренду) другим сельхозпроизводителям, а часть вообще не используется.

С 2013 года землями государственной собственности сельскохозяйственного назначения в пределах, определенных Земельным кодексом Украины, непосредственно или через определенные в установленном порядке территориальные органы, распоряжается Государственная служба Украины по вопросам геодезии, картографии и кадастра (Держгеокадастр). Сочетание функций распоряжения государственными землями с функцией регистрации в пределах одного учреждения – Держгеокадастра – создало конфликт интересов и стало источником коррупции, преодоление которой возможно только путем разгосударствления этих земель.

Источник: https://voxukraine.org/ru/kak-rasporyaditsya-bolee-chem-10-mln-ga-ru/