Как расторгнуть договор аренды земли с администрацией?

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка: судебная практика

Как расторгнуть договор аренды земли с администрацией?

Верховный Суд РФ рассмотрел дело о досрочном расторжении договора аренды земельного участка.

Суть дела заключалась в следующем:  Администрация одного из муниципальных образований (далее – Администрация) обратилась в суд с иском к гражданину, с которым ранее был заключен договор аренды земельного участка, об его расторжении.Администрации, в своем исковом заявлении, просила суд о расторжении договора аренды земельных участков и возложении на гражданина обязанности возвратить земельные участки.

В обоснование исковых требований Администрация указала, что ответчик по договорам аренды пользуется тремя земельными участками с целевым назначением «для строительства». Администрация муниципального образования вынесла постановление «в порядке самоконтроля», которым были отменены ранее принятые постановления о выделении земельных участков, на основании которых были заключены оспариваемые договоры аренды.

Суд первой инстанции решил, что основания для расторжения договоров аренды и, соответственно, возврата земельных участков, отсутствуют. При этом суд в отметил, что решение об отмене или приостановлении действия ранее изданных муниципальных правовых актов не может носить произвольный характер, а должно быть законным и обоснованным.

Суд апелляционной инстанции не согласился с решением суда первой инстанции и отменил его.В апелляционном определении указано, что наличие действующего договора аренды земельного участка при одновременном наличии действующего правового акта органа местного самоуправления об отмене ранее принятого правового акта о предоставлении в аренду земельных участков свидетельствует о противоречии договорных норм нормам муниципального правового акта, нарушает публичный порядок и принцип правовой определенности.

В результате, данное дело попало на рассмотрение в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда РФ.Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ, рассмотрев дело, отменила апелляционное определение и оставила в силе решение суда первой инстанции, признала выводы суда апелляционной инстанции противоречащими нормам материального права по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено этим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. Таким образом, одностороннее расторжение договора по общему правилу не допускается и возможно лишь в случаях, прямо предусмотренных законом или договором.

Расторжение договора в судебном порядке по требованию одной из сторон возможно лишь в случае существенного нарушения договора другой стороной либо в других случаях, которые должны быть прямо предусмотрены законом или договором.

Судом установлено, что договорами аренды земельных участков, заключенными между сторонами спорных отношений, возможность их расторжения в одностороннем порядке не предусмотрена.

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка по требованию арендодателя возможно только по основаниям, предусмотренным законом или договором.

На существенное нарушение ответчиком условий договоров как на основание для их расторжения истец не ссылался, и такие обстоятельства не были предметом судебного разбирательства. Каких-либо объективных причин для расторжения договоров аренды и возврата земельных участков арендатором не указано. Законность предоставления земельных участков, заключения договоров аренды этих участков истцом не оспаривалась и судом апелляционной инстанции под сомнение не ставилась.

Читайте также  Порядок получения земли в аренду под ИЖС

https://www.youtube.com/watch?v=2Xqh9BbPy7s

Единственным основанием для расторжения договоров аренды, указанным как истцом, так и судом апелляционной инстанции, явилась отмена «в порядке самоконтроля» органом местного самоуправления постановлений о предоставлении земельных участков в аренду, что, по существу, является расторжением договора по требованию одной из сторон.

Между тем такого основания расторжения договора аренды нормами гражданского либо земельного законодательства не предусмотрено. Вывод суда апелляционной инстанции о том, что сохранение договоров аренды нарушает публичный порядок и принцип правовой определенности, является необоснованным.

Публичный порядок, принципы правовой определенности и уважения собственности в данном случае нарушаются произвольным расторжением договоров аренды с изъятием законно предоставленных земельных участков, на которых находятся объекты капитального строительства.

При этом право собственности на данные объекты строительства зарегистрировано надлежащим образом, а законность их возведения никем не оспорена.

(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ N 29-КГ14-3).

Адвокат Светлана Жмурко

Запись на консультацию к адвокату по телефону: 8(985)998-58-08

Последние публикации в прессе (Все публикации)

Источник: http://ya-advokat.ru/dosrochnoe-rastorzhenie-dogovora-arendy-zemelnogo-uchastka-sudebnaya-praktika/

Изменение, прекращение и возобновление договора аренды земли

Изменение условий договора аренды земли осуществляется по взаимному согласию сторон.

В случае недостижения согласия относительно изменения условий договора аренды земли спор решается в судебном порядке.

Статья 31. Прекращение договора аренды земли

Договор аренды земли прекращается в случае:

  • окончание срока, на который он был заключен;
  • выкупа земельного участка для общественных нужд и принудительного отчуждение земельного участка по причине общественной необходимости в порядка, установленном законом;
  • объединение в одном человеке владельца земельного участка и арендатора;
  • смерти физического лица- арендатора, осуждение его к лишению свободы и отказ лиц, указанных в статье 7 этого Закона, от выполнения заключенного договора аренды земельного участка;
  • ликвидации юридического лица- арендатора;
  • отчуждение права аренды земельного участка залогодержателем;
  • приобретения права собственности на жилой дом, здание или сооружение, расположенные на арендованной другим лицом земельном участке.
  • прекращения действия договора, заключенного в рамках государственно-частного партнерства, в том числе концессионного договора (по договорам аренды земли, заключенных в рамках такого партнерства / концессии).

Договор аренды земли прекращается также в других случаях, предусмотренных законом.

Договор аренды земли может быть разорван по согласию сторон. По требованию одной из сторон договор аренды может быть досрочно разорван по решению суда в порядке, установленном законом.

Разрыв договора аренды земли в одностороннем порядке не допускается, если другое не предусмотрено законом или настоящим договором.

Лицо, которое приобрело право собственности на земельный участок, находится в аренде, в течение одного месяца со дня государственной регистрации права собственности на нее обязана сообщить об этом арендатора в порядке, определенном статьей 148-1 Земельного кодекса Украина.

Статья 32. Прекращение договора аренды земли путем его разрыв

По требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно разорван по решению суда в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных статьями 24 и 25 этого Закона и условиями договора, в случае случайного уничтожения или повреждения объекта аренды, которое существенным образом препятствует предусмотренному договором использованию земельного участка, а также на основаниях, определенных Земельным кодексом Украины и другими законами Украины.

Читайте также  Налоговый вычет при покупке земли под ИЖС

В случае разрыва договора аренды земли по инициативе арендатора арендодатель имеет право на получение арендной платы за земли сельскохозяйственного назначения за шесть месяцев, а за земли несельскохозяйственного назначения — за год, если на протяжении указанного периода не поступило предложений от других лиц на заключение договора аренды этого же земельного участка на тех самых условиях, за исключением случаев когда разрыв договора был обусловлено невыполнением или ненадлежащим выполнением арендодателем договорных обязательств.

В случае разрыва договора аренды земли по согласованию сторон каждая сторона имеет право требовать у другой стороны возмещения понесенных убытков согласно закону.

Переход права собственности на арендованный земельный участок в другого лица (в том числе в порядке наследования), реорганизация юридического лица-арендатора не является основанием для изменения условий или прекращения договора, если иное не предусмотрено договором аренды земли.

Статья 32-1. Расторжение договора аренды земельного участка государственной или коммунальной собственности в случае необходимости предоставления его для общественных нужд

Договор аренды земельного участка государственной или коммунальной собственности может быть расторгнут в случае принятия решения о использования земельного участка для размещения объектов, определенных частью первой статьи 7 Закона Украины «Об отчуждении земельных участков, других объектов недвижимого имущества, размещенных на них, которые находятся в частной собственности, для общественных нужд или по мотивам общественной необходимости «.

В случае принятия решения об использовании для общественных потребностей только части земельного участка может быть заявлено требование о выделении такой части в отдельный земельный участок и расторжения договора аренды.

Требование о расторжении договора аренды, указанная в части второй настоящей статьи, может быть предъявлено органами исполнительной власти, органами местного самоуправления, уполномоченными предоставлять земельные участки для общественных нужд в соответствии со статьей 122 Земельного кодекса Украины, а также одной из сторон настоящего договора.

Расторжении договора аренды земельного участка в порядке, определенном настоящей статьей, допускается в случае, если объекты, которые предполагается разместить на земельном участке, невозможно разместить на другом земельном участке или если размещение таких объектов на других земельных участках нанесет значительный материальный убытков или повлечет негативные экологические последствия для соответствующей территориальной общины, общества или государства в целом.

Расторжение договора аренды земельного участка в случае принятия решение о предоставлении его для общественных нужд осуществляется при условии полного возмещения арендатору и третьим лицам ущерба, вызванных этим, в частности расходов, связанных с выделением части земельного участка в отдельный земельный участок и заключением нового договора аренды.

В случае недостижения сторонами договора согласия о расторжении договора аренды земли спор решается в судебном порядке.

В решении органа исполнительной власти, органа местного самоуправления об использовании земельного участка государственной или коммунальной собственности, которая находится в аренде, для общественных потребностей указываются:

  • площадь, местонахождение земельного участка или его части, кадастровый номер земельного участка (при наличии);
  • договора аренды земли, подлежащих расторжению;
  • общественные потребности, для удовлетворения которых осуществляется расторжение договоров аренды земли;
  • лицо, которому после расторжения договора аренды передается земельный участок для удовлетворения общественных потребностей, с определением условий такой передачи

Статья 33. Возобновление договора аренды земли

По окончании срока, на который был заключен договор аренды земли, арендатор, надлежащим образом исполнявший обязанности по условиям договора, имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды земли на новый срок (возобновлении договора аренды земли).

Арендатор, который намерен воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды земли на новый срок, обязан сообщить об этом арендодателя до истечения срока договора аренды земли в срок, установленный этим договором, но не позднее чем за месяц до истечения срока договора аренды земли.

Читайте также  Как приватизировать землю под многоквартирным домом?

В случае смерти арендодателя до истечения срока действия договора аренды земли арендатор, который намерен воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды земли на новый срок, обязан сообщить о это наследника земельного участка в течение месяца со дня, когда ему стало известно о переходе права собственности на земельный участок.

К письму-сообщению о возобновлении договора аренды земли арендатор добавляет проект дополнительного соглашения.

При возобновлении договора аренды земли его условия могут быть изменены по соглашению сторон. В случае недостижения договоренности по арендной платы и других существенных условий договора преимущественное право арендатора на заключение договора аренды земли прекращается.

Арендодатель в месячный срок рассматривает оставленный арендатором письмо-уведомление с проектом дополнительного соглашения, проверяет его на соответствие требованиям закона, согласовывает с арендатором (при необходимости) существенные условия договора и, при отсутствии возражений, принимает решение о возобновлении договора аренды земли (относительно земель государственной и коммунальной собственности), заключает с арендатором дополнительное соглашение о возобновлении договора аренды земли. При наличии возражений арендодателя относительно возобновления договора аренды земли арендатору направляется письмо-уведомление о принятом арендодателем решения.

В случае если арендатор продолжает пользоваться земельным участком по истечении срока договора аренды и при отсутствии течение одного месяца после окончания срока договора письма-уведомления арендодателя об оспаривании в возобновлении договора аренды земли такой договор считается возобновленным на тот же срок и на тех же условиях, которые были предусмотрены договором. В этом случае заключения дополнительного соглашения о возобновлении договора аренды земли осуществляется из:

  • собственником земельного участка (по землям частной собственности);
  • уполномоченным руководителем органа исполнительной власти или органа местного самоуправления без принятия решения органом исполнительной власти или органом местного самоуправления о возобновлении договора аренды земли (относительно земель государственной или коммунальной собственности).

Руководитель органа исполнительной власти или органа местного самоуправления, уполномоченный подписывать дополнительное соглашение к договору аренды земли относительно земельного участка государственной или коммунальной собственности, определяется решением этого органа.

Дополнительное соглашение к договору аренды земли о его восстановлении должно быть заключено сторонами в месячный срок в обязательном порядке.

В случае смерти арендодателя течение сроков, определенных частями второй, пятой, шестой, восьмой настоящей статьи, приостанавливается до момента уведомления арендатора о переходе права собственности на земельный участок.

Со дня, когда арендатору стало известно о переходе права собственности на земельный участок к наследнику или территориальной общины, ход указанных сроков продолжается с учетом срока, истекшее до их остановки.

Отказ, а также имеющееся промедление в заключении дополнительного соглашения к договору аренды земли может быть обжаловано в суде.

В случае изменения границы или целевого назначения земельного участка возобновления договора аренды земли осуществляется в порядке получения земельного участка на праве аренды

Статья 34. Следствия прекращения или разрыв договора аренды земли

В случае прекращения или разрыва договора аренды земли арендатор обязан возвратить арендодателю земельный участок на условиях, определенных договором. Арендатор не имеет права удерживать земельный участок для удовлетворения своих требований к арендодателю.

В случае невыполнения арендатором обязанности относительно условий возвращения арендодателю земельного участка арендатор обязан возместить арендодателю причиненные убытки.

34815

Источник: https://meget.kiev.ua/zakon/zakon-ob-arende-zemli/izmenenie-prekrashenie-vozobnovlenie-dogovora-arendi-zemli/