Как продать пай земли сельхозназначения?

Как продать пай сельхозназначения: продажа земель сельскохозяйственного назначения

Как продать пай земли сельхозназначения?

Территории сельскохозяйственных угодий представляют для государства особенную ценность. Ведь они играют важнейшую роль в сфере аграрной экономики страны. Поэтому все моменты, касающиеся такой земли, регулируются отдельными законодательными актами.

Но некоторые земельные паи сельхозназначения находятся в частных руках. И их собственников часто интересует: можно ли продать такой надел? А если можно, то как это грамотно сделать?

1. Что относится к землям сельхозназначения? — Федеральные определения 2. Кто имеет право владеть и использовать земли сельхозназначения 3. Нюансы продажи земель сельскохозяйственного назначения 4. Что нужно знать до составления договора? 5. Как осуществляется продажа сельскохозяйственных паев

Что относится к землям сельхозназначения?

Следует отметить, что правоотношения в аграрной сфере регулируются общими и территориальными статьями российского законодательства со ссылками на Земельный кодекс РФ. И согласно действующих положений, «земельным объектом сельскохозяйственного назначения» считается территория, которая по решению компетентных государственных органов имеет особое целевое назначение и соответствующий статус. А использовать такую недвижимость можно лишь для решения хозяйственных, исследовательских, научных и учебных задач. Проще говоря, к землям сельскохозяйственного назначения относятся:

  • пастбища;
  • пашни;
  • сенокосы;
  • залежи;
  • и места насаждений, в том числе искусственных, находящихся под государственной охраной (заповедники, лесополосы, прогоны скота, а также постройки на этих территориях).

Федеральные определения

Продажа пая сельхозназначения — это обычная сделка купли-продажи. Если найти покупателя, ведь надел-то специфичный. Во-первых, находится за пределами населенных пунктов. А во-вторых, перечень возможной деятельности на участке существенно сужен. Такую землю можно купить только под:

  • садоводство;
  • земледелие;
  • фермерство.

На подобном наделе даже разрешение на строительство жилого дома получить очень трудно (а в некоторых случаях невозможно). Поэтому «в очередь» покупатели за такими землями не выстраиваются. Впрочем, есть исключения. И в некоторых местах эти земли стоят очень даже дорого. И желающих купить их много.

У сделок с сельхознаделами есть свои нюансы. И прежде всего следует иметь ввиду, что иногда в состав сельскохозяйственного пая входят государственные лесные угодья; территории, защищающие поля; магистрали. А это определенные сложности в использовании и, соответственно, при продаже.

Что касается стоимости таких участков, то она складывается из нескольких решающих факторов:

  • местонахождения надела;
  • особенностей его расположения, окружения, состава и т.д.;
  • разрешенного вида деятельности на нем;
  • коэффициента плодородности земли и пр.

Субъектами сделки могут стать как юридические лица, так и физические, не имеющие никакого отношения к коммерческой деятельности.

Кто имеет право владеть и использовать земли сельхозназначения

В зависимости от того, какая недвижимость ему принадлежит, на земельного собственника накладываются определенные обязанности. Общие правила гласят, что владеть сельхозземлей (участком) и эксплуатировать ее могут:

  1. Физические лица, постоянно или сезонно проживающие в сельской местности и использующие надел под садоводство, городничество, цветоводство и т.д.
  2. Специализированные учебные заведения, использующие такие паи в учебных и научных целях.
  3. Сельские жители, занимающиеся коммерческой деятельностью на участке (скажем, выращивающие овощи на продажу).
  4. Граждане, обустроившие на земле ферму и сопутствующее хозяйство (обязательно на законных основаниях).
  5. Общественные, коммерческие или религиозные организации, использующие сельскохозяйственный пай под подсобное хозяйство.
  6. Иностранные граждане и организации, которые занимаются огородничеством, садоводством и т.д. и получают прибыль с урожая.
Читайте также  Земля в аренде чем это грозит?

Нюансы продажи земель сельскохозяйственного назначения

Следует отметить, что продажа сельскохозяйственного пая — задача непростая, хоть и подразумевает обычную сделку купли-продажи. А все потому, что регулируется сразу несколькими законодательными актами и нужно непременно соблюсти целый ряд обязательных формальностей.

Вообще, самостоятельная реализация участка земли сельскохозяйственного назначения — задача рискованная. И без помощи квалифицированного, а главное, практикующего профильного юриста тут не обойтись. Уж он-то наверняка следит за всеми переменами в законодательстве, контролирует каждую внесенную поправку. А значит, время не будет потрачено зря.

Этот же специалист поможет с определением реальной цены пая и согласованием предстоящей сделки с владельцами соседних наделов. А также проконтролирует юридическую чистоту сделки на всем ее протяжении.  

Что нужно знать до составления договора?

Сельскохозяйственный земельный фонд полностью контролируется государством. А значит, у сделки по продаже такого участка между продавцом и покупателем есть масса юридических нюансов. И их нужно знать заранее.

Особенности сделки с земельным паем сельскохозяйственного назначения:

  • невозможна продажа такой земли лицам, не имеющим гражданства России, поскольку это имущество относится к категории государственного, хоть и находится в частных руках (благодаря приватизации);
  • этот участок не может быть продан для эксплуатации иным способом, кроме сельскохозяйственного, поскольку задача таких наделов — развитие в стране сельского хозяйства;
  • покупатель должен обладать соответствующими знаниями и опытом в садоводстве, огородничестве, фермерстве, животноводстве и т.д.;
  • совладельцы пая обладают правом преимущественного выкупа, но если никто из них не изъявил желания приобрести реализуемую часть в течение месяца после объявления (и письменного извещения) о продаже, земельная доля может быть реализована сторонним лицам;
  • муниципальные органы могут вернуть сельскохозяйственный надел в казну, если он в течение 3-х лет не использовался по своему прямому назначению.

Как осуществляется  продажа сельскохозяйственных паев

Итак, сельскохозяйственный пай земли можно приобрести только для сельскохозяйственных целей. Это прописано в законодательстве. Если этого не учитывать, земли можно лишиться. И это тоже предусмотрено законом.

Если у такого надела несколько потенциальных покупателей, в первую очередь рассматриваются кандидатуры членов хозяйства (или организации, возникшей после его реорганизации), к которому пай относится.

Продавать можно только тот участок, который выделен и оформлен, как отдельный земельный объект. И у этой недвижимости не должно быть никаких обременений (в том числе долгосрочной аренды).

Что касается оплаты по договору купли-продажи, то тут уж как договорятся между собой покупатель и продавец. Это может быть единовременная выплата, а может рассрочка платежа. Только такие вещи обязательно должны быть зафиксированы в договоре.

Важно: площадь реализуемой территории сельскохозяйственного назначения не должна превышать предельно допустимого размера, зафиксированного в региональном законодательном акте.

Продавцу надо также помнить о налогах. Ведь продажа земли — это прибыль, и часть ее надо уплатить в бюджет по установленной законом ставке. Исключение составляют лишь суммы, не превышающие размера минимальной зарплаты «среднестатистического» россиянина в 5 000 раз.

(415 голос., 4,54 из 5)
Загрузка…

Читайте также  Докупить землю к имеющемуся участку

Источник: https://pravo.moe/kak-prodat-zemelnyj-paj-selxoznaznacheniya/

Заветная мечта или «подводные камни» в поле

Уважаемый читатель! Если Вы решили, что именно в 2020 году осуществится Ваша заветная мечта – ​Вы навсегда измените свою жизнь: суету горожанина (или служащего-­бюджетника) променяете на степенность селянина-­созидателя, прозябание в офисе – ​на уважаемый во всём мире труд на земле, а может вы просто решили инвестировать в землю, чтобы потом выгодно торговать ею (ибо земля – всегда ​в цене, особенно на Юге России) – ​не особенно обольщайтесь.

Изначально обращаем Ваше внимание, уважаемый читатель, что как продать, так и купить пай земли сельхозназначения достаточно сложно.

Прежде всего, важно помнить, что взаимоотношения сторон, связанных с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливающие правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, регулируются множеством законов и подзаконных актов.

А посему, тем, кто планирует купить или продать долю в праве общей собственности в земельном участке из земель сельскохозяйственного назначения, необходимо строго руководствоваться законодательством в этой сфере.

Иначе получится так, как описано в письме, пришедшем в редакцию «Аграрного Ставрополья» из ООО «СП Гвардеец» Апанасенковского района, о том, как в обход действующего законодательства, регулирующего оборот земельных долей, граждане умудряются стать участниками долевой собственности.

Кому уходят наши земли?

Описанная история началась в селе Апанасенковском 7 июля 2011 года, когда в районном суде было заключено мировое соглашение между Курбановым Ш. Д. и Османовым К. Г. Внешне безобидное и простое действие привело к далеко идущим последствиям. Второй возместил первому свой денежный долг не деньгами, а собственной долей в праве на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 26:03:000000:202. На что, по сути, не имел законного права. Почему? Почитаем Федеральный Закон № 101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Статья 12 Федерального Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» ясно устанавливает, что «без выделения земельного участка в счет земельной доли участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину – ​члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли».

С другой стороны, в обход действующего законодательства, Курбанов Ш. Д., не являясь участником долевой собственности, приобрел долю в праве на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения. Вот с этого-то и начался процесс формирования нового земельного собственника в Апанасенковском районе, ведь мировое соглашение о передаче земельной доли в качестве отступного фактически подменило сделку купли-­продажи земельной доли.

Всё очень просто

Вообще, в отношении скупки земель сельхозназначения хорошо известна нехитрая схема, довольно широко распространенная в России примерно до 2014 года и встречающаяся, к сожалению, и в настоящее время: некто, владеющий значительными финансами, «нанимает» кого-то в селе, хорошо знающего местную ситуа­цию и людей, и внедрившись через него в число дольщиков, скупает через него же паи, чтобы потом сформировать крупный земельный участок, выделить его из общей долевой собственности и перепродать (ну, какому-то агрохолдингу, например). Земли Юга России стоят дорого, это общеизвестный факт. И в схеме этой нет ничего противозаконного, если этот «некто-­резидент» – ​сам является одним из пайщиков. Но в описываемом случае все как раз не так.

У конкретной ситуации, описанной в письме (вообще – ​крик души) с вышеописанным много схожего.

Продать Курбанову Ш. Д. свой пай Османов К. Г. не смог ввиду явного противоречия закону, в связи с этим, как следует из определения суда, между Курбановым Ш. Д. и Османовым К. Г. был заключен договор займа денежных средств на сумму 60 000 руб­лей, которые Османов К. Г. вовремя не отдал, и Курбанов Ш. Д. обратился в Апанасенковский районный суд Ставропольского края с иском к Османову К. Г. о взыскании долга по договору зай­ма в сумме 60 000 руб­лей. Определением суда от 7 июля 2011 года между Курбановым Ш. Д. и Османовым К. Г. утверждено мировое соглашение, в соответствии с условиями которого Османов К. Г.

в счет погашения своего долга в сумме 60 000 (шестидесяти тысяч) руб­лей передает в качестве отступного в собственность Курбанова Ш. Д. принадлежащую ему долю в размере 120/10140 в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 34 121 100 кв. м.

, кадастровый номер 26:03:000000:202, категория земель – ​земли сельскохозяйственного назначения, адрес (местоположение): СПК «Гвардеец», бригада № 1, пашня: секция VII контуры 11,16,21,26,29,32,35,38; секция VIII контуры: 1,10,12; секция V контуры: 70,45; секция IV контур 100, пастбища секция IV, II, III, V, I, Апанасенковский район, Ставропольского края.

Читайте также  Надо ли приватизировать землю под частным домом?

Тем самым, в соответствии с мировым соглашением, утвержденным судом, от участника долевой собственности (Османова К. Г.) лицу, не являющемуся участником долевой собственности (Курбанову Ш. Д.) в земельном участке с кадастровым номером 26:03:000000:202 была передана доля в праве на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения.

Лучше позже, чем…

Недавно в свете гражданского дела по иску ООО «СП Гвардеец» к Курбанову Ш. Д. о переводе прав на земельные доли в рамках реализации преимущественного права арендатора на покупку земельных долей в случае их реализации, в рамках ознакомления с материалами указанного дела, стало известно о действительной природе появления в собственности у Курбанова Ш. Д. первой земельной доли, с которой впоследствии началась массовая скупка долей и становление нового землевладельца на территории Апанасенковского сельсовета.

Преимущественное право

Самое интересное, что утвержденное мировое соглашение нарушило законные права и интересы остальных сособственников (участников долевой собственности земельного участка с кадастровым номером 26:03:000000:202) на приобретение доли Османова К. Г.

Ведь в соответствии с нормами законодательства именно «участники долевой собственности, а также сельскохозяйственная организация, использующая земельный участок, или гражданин – ​член крестьянского (фермерского) хозяйства, имеют право на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности».

Вновь обратимся в закону: статьей 250 Гражданского кодекса РФ «предусмотрено, что при продаже доли в пра­ве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Закон связывает возможность перехода права собственности на долю на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения лицу, не являющемуся участником долевой собственности, с выделением земельного участка в счет своей доли с соблю­дением порядка, предусмот­ренного законом».

Принципиально важно

К чему все это привело в итоге? А к тому, что в период с 2014 по 2016 годы Курбанов Ш. Д., будучи уже участником общей долевой собственности в земельном участке, стал активно скупать земельные доли в этом участке. За указанный период приобретено 36 долей, а в 2019 году приобретено еще 6 земельных долей. В настоящее время за ним числится 42 доли, на которые приходится порядка 840 га земель из участка общей площадью 3412 га. Теперь ему есть с чем выйти на земельный рынок, ну или самому начать на нем хозяйствовать. И не было бы к нему вопросов, если бы… не первая «сделка купли-­продажи», прикрытая мировым соглашением.

Все здесь, как вы видите, не так просто, так что если вы задумали приобрести земельную долю, не пренебрегайте преимущественным правом покупки доли в праве общей собственности в земельном участке сельскохозяйственного назначения, поскольку указанное право является одним из важнейшим принципов оборота земель сельскохозяйственного назначения.

Данный принцип служит привнесению в правоотношения по обороту земельных долей стабильности и предсказуемости.

В случае же продажи земельной доли, удостоверьтесь правом покупателя на земельную долю в составе того же участка, что и приобретаемая доля, или подтверждающий его право на использование участка, в составе которого находится приобретаемая земельная доля.

Источник: https://www.apk-news.ru/zavetnaya-mechta-ili-podvodnye-kamni-v-pole/