Как продать долю в коммерческой недвижимости?

Содержание

Порядок продажи доли в нежилом помещении

Как продать долю в коммерческой недвижимости?

При участии юридического лица, очень желательно проверить корпоративные документы юридического лица и полномочия подписанта» Чтобы во время купли продажи доли нежилого помещения не столкнуться с обманом, независимо от его размеров и последствий, важно обращаться только к юридическим компаниям, имеющим хорошую репутацию. Наша компания поможет вам грамотно оформить куплю продажу нежилого помещения.

Специалисты нашей компании имеют значительный практический опыт работы и соответствующую квалификацию, которую они стремятся повышать, внимательно следя за всеми изменениями, которые появляются в российском законодательстве.

Наши юристы тщательно проанализируют все предоставленные для оформления договора купли-продажи документы на их соответствие действующим законодательным актам, помогут проверить законность и юридическую чистоту сделки.

Договор безвозмездного пользования имуществом (в том числе квартирой) 500 руб. 8’000 руб. 15. Договор определения долей, в том числе при оформлении наследства 500 руб.
5’000 руб. 16.

— сторонами которого являются физические лица 10’000 руб. — стороной которого является юридическое лицо 15’000 руб. — стороной которого является иностранное юридическое лицо 25’000 руб.

б) договор отчуждения, залога акций: — сторонами которого являются физические лица 10’000 руб.

Регистрация недвижимости по новому закону с 2016 года

Важно

Как продать нежилое помещение с землей При отчуждении зданий, строений или помещений Гражданский кодекс подчиняется требованиям земельного законодательства. Если в качестве продавца нежилого помещения выступает собственник земельного участка, на котором возведено здание, то вместе с коммерческой недвижимостью отчуждается и земля.

Исключение составляют следующие случаи:

  • продажа части здания, выделение которой в натуре вместе с частью земельного надела не представляется возможным;
  • строение располагается на изъятом из оборота земельном участке.

Положения Земельного кодекса не распространяются на ситуации, когда предметом сделки служат объекты коммерческой недвижимости, расположенные в административных сооружениях. В многоэтажном здании можно продать отдельное нежилое помещение, но вычисление и отчуждение приходящейся на него части земельного участка невозможно.

Порядок оформления договора купли-продажи нежилого помещения

НК РФ, а также на имущество, указанное в п.п. 5,6,7,13 ст. 333.38 НК РФ освобождено на 100 % на основании п.п. 11, 12 ст. 333.35 НК РФ, п.п. 5,6,7,13 ст. 333.38 НК РФ — на денежные вклады 1’000 руб. — на недвижимое имущество 5’000 руб. — на остальное имущество 3’000 руб. 26.

Свидетельства о праве собственности на долю в находящемся в общей собственности супругов имуществе, нажитом в браке, в т.ч.
свидетельства о праве собственности в случае смерти одного из супругов 200 руб. — на недвижимое имущество 5’000 руб. — на остальное имущество 3’000 руб. 27.

Протесты: Протест векселя в неплатеже, неакцепте и недатировании акцепта и удостоверение неоплаты чека 1 % неоплаченной суммы, но не более 20’000 руб. 20’000 руб. Морской протест 30’000 руб. 28. Свидетельствование подлинности подписи: на банковских карточках 200 руб.

1’300 руб.

Стоимость услуг нотариуса (цао москвы)

Внимание

Договор (в т.ч. предварительный) отчуждения, залога доли или части доли в уставном капитале общества в зависимости от суммы договора: до 1’000’000 руб. 0,5 % суммы договора, но не менее 1’500 руб. от 1’000’001 руб. до 10’000’000 руб. включительно 5’000 рублей + 0,3 % суммы договора, превышающей 1’000’000 руб. свыше 10’000’001 руб. 32’000 руб.

+ 0,15 % суммы договора, превышающей 10’000’000 руб., но не более 150’000 руб. — сторонами которого являются физические лица 10’000 руб. — стороной которого является юридическое лицо 15’000 руб. — стороной которого является иностранное юридическое лицо 25’000 руб. 11. Брачный договор 500 руб. 10’000 руб. 12. Соглашение об уплате алиментов 250 руб.

7’000 руб. 13. Договор дарения (за исключением договоров дарения недвижимого имущества) детям, супругу, родителям, братьям, сестрам 0,3 % суммы договора, но не менее 200 руб. 8’000 руб.

Как продать нежилое помещение: детальное руководство к действию

Для каждого вида коммерческой недвижимости, предлагаемой к продаже, существует ряд особенностей при оформлении сделки. Это может быть дополнительная техническая или разрешительная документация, возможность подключения к коммуникациям, необходимость перепланировок или физический раздел нежилого здания на отдельные доли.

Риски при сделках с нежилой недвижимостью При купле-продаже коммерческой недвижимости обе стороны договоры несут определенные риски. В большей степени это относится к покупателю, однако и продавец нежилого помещения может оказаться в положении, когда придется принимать участие в судебных спорах по поводу правомерности проведенной сделки.

Метр с печатью

Если отдельно стоящее либо встроенно-пристроенное строение принадлежит нескольким сособственникам и отчуждается доля недвижимого имущества, вместе с ней происходит передача права собственности приобретателю и доли земельного участка. Продажа нежилого помещения по частям Владелец коммерческой недвижимости вправе совершать сделки по продаже отдельных частей нежилого помещения.

Перед тем, как приступить к составлению договора с покупателем, необходимо осуществить раздел здания на составляющие и постановку вновь образованных частей помещения на учет в государственном кадастре.

Для этого следует составить технические планы выделенных частей и получить на них кадастровые паспорта. После этого собственник может передать документы в подразделение Росреестра и зарегистрировать право собственности на сформированные самостоятельные части помещения.

В случае, если одной из сторон договора является юридическое лицо, то оно должно представить документы (подлинники), подтверждающие правоспособность юридического лица:— Устав;— Свидетельство о государственной регистрации; — Свидетельство о постановке на налоговый учет; — Протокол или решение о назначении (избрании) руководителя;— Для представителя юридического лица, не являющегося исполнительным органом, предоставляется нотариально удостоверенная доверенность на совершение конкретной сделки; — Выписка из ЕГРЮЛ (максимальный срок действия 30 дней);— Справку о том, что сделка некрупная или решение участников об одобрении сделки. Тарифы * — супругу, родителям, детям, внукам 3 000 + 0.2 % суммы договора, не более 50 000 руб.

— другим лицам в зависимости от суммы договора: до 1 000 000 руб. 3 000 + 0.4% суммы договора — от 1 000 000 до 10 000 000 рублей 7 000 руб.

И он составит свидетельство об отказе от преимущественного права приобретения доли, которым обладали остальные дольщики. Мирные переговоры Как видно, такой механизм продажи долевой собственности активно использовался на практике и ранее, только теперь он закреплен по закону.

При этом что до вступления новых условий в силу, что после сохранение хороших отношений с остальными участниками сыграет только на руку продавцу.

«Плюсом данного законопроекта является защита прав участников долевой собственности, – считает руководитель отдела продаж департамента жилой недвижимости NAI Becar Кирилл Моченков.

– Минус – активный человеческий фактор: при невозможности купить долю другие собственники могут вставлять палки в колеса, препятствуя продаже квартиры».

В гражданском обороте недвижимости купля-продажа нежилых зданий и помещений занимает существенное место. Офисы, склады, производственные или торговые площадки, как объекты коммерческой недвижимости, могут выступать как выгодный инвестиционный проект для вложения свободных денег.

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален.

Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно) +7 (499) 703-44-28 — Москва+7 (812) 309-68-04 — Санкт-Петербург Юридическое оформление подобных сделок требует грамотного подхода и должной тщательности. Перед тем, как продать нежилое помещение, следует проанализировать все возможные риски и учесть возможные варианты налогообложения.

Договор купли-продажи нежилого помещения Перечень необходимых документов: 1. Правоустанавливающие документы на объект недвижимости.

(договор купли-продажи, договор дарения, договор мены, свидетельство о праве на наследство, свидетельство о государственной регистрации права собственности). 2. Кадастровый паспорт; выписка из технического паспорта. (Бюро технической инвентаризации, г.Екатеринбург, ул.Вайнера, д.9 а). 3.

Читайте также  Оплата покупки недвижимости через банковскую ячейку

Источник: https://hoz-molotok.com/poryadok-prodazhi-doli-v-nezhilom-pomeschenii/

Разделение долей в нежилом помещении

Сначала надо создать то, что будете делить, пока одно помещение — оно не делится, должны появиться несколько комнат. Поэтому правильно у Вас спросили — технически разделить можно? Пока — похоже, что нет.

Антон Капралов (a_k) 15 мая 2014 Svetlana* писал(а): Документ Вам понадобится нескоро. Сначала надо создать то, что будете делить, пока одно помещение — оно не делится, должны появиться несколько комнат.

Поэтому правильно у Вас спросили — технически разделить можно? Пока — похоже, что нет.

Я видимо не корректно объяснил ситуацию, помещение находиться в офисном здании коридорного типа (здание целиком нежилое), представляет собой прямоугольную комнату с двумя выходами в коридор (изображение 1).

Доля в коммерческой недвижимости

И вопрос второй, какие этапы по разделению помещения? Провести раздел в натуре получится, технически ?Могут быть общими коридоры , МОП, входные группы, их требуется разделить без обид , поступившись ,чем-то.Либо оформлять сервитут по пользованию данными площадями. Антон Капралов (a_k) 14 мая 2014 Это офисный центр, коридорного типа, из помещения два независимых выхода в коридор.

Внимание Мне нужен образец соглашения о разделе. Ольга Соколова 14 мая 2014 Обычный договор реального раздела.Пишите что есть, на каком основании и пр. и кому какие помещения остаются после раздела. Описываете это по тех.паспорту. Затем на основании договора раздела заказываете тех.планы, получаете кадастровые паспорта и регистрируете уже на основании них.
Антон Капралов (a_k) 14 мая 2014 Ольга Соколова писал(а): Обычный договор реального раздела.Пишите что есть, на каком основании и пр.

Особенности продажи доли в коммерческой недвижимости

Необходимо добавить, что используемое в законодательстве понятие «земельная доля» является не совсем юридически точным. Здесь также не идет речь о том, что владельцу «земельной доли» принадлежит какой-то конкретный земельный участок или сколько-то «соток».

«
Так, в случае продажи всего объекта недвижимости, принадлежащего на праве общей долевой собственности, необходимо соглашение всех участников этой собственности.

Как разделить нежилое помещение

На тех паспорте помещение без перегородок, просто одна комната в 40 кв.м., в реале посередине комнаты стоит гипсокортоновая перегородка, делящая помещение на два изолированных друг от друга офиса с отдельными выходами в коридор, т.е.

они уже физически разделены (изображение 2). Помещение принадлежит 2 собственникам по праву общей долевой собственности по 1/2 доли каждому.

Теперь вопрос: какова последовательность действий по юридическому разделению, что надо заказать, и какой документ между собственниками составить? alexis18 15 мая 2014 А в помещении-40 кв.

метров сразу было 2 входных двери ?Ранее всю процедуру раздела подробно разъяснили .Проще приехать с документами и детально разобрать Ваш случай.Рекомендую Светлана -компания УНОРА .

Как разделить недвижимость по долям

ОТВЕТ: Из содержания п. 2 ст. 246 ГК РФ можно сделать вывод, что собственник доли в праве на имущество может совершить сделку по отчуждению только в отношении той доли в праве на вещь, которой он обладает, то есть доли, которая возникла в результате соглашения участников общей собственности или в силу закона.

Иными словами размер доли в праве на вещь зависит от количественного состава участников общей собственности и определяется в соответствии с п.
5 ст. 244 ГК РФ по взаимному согласию участников собственности и, как следствие, не может быть произвольно установлен в одностороннем порядке.

Таким образом, вышеуказанное «отщепление» доли с целью ее продажи одному лицу является неправомерным.

Раздел долевой собственности

Важно В договоре купли-продажи такого имущества все участники будут выступать на стороне продавца.

В случае продажи доли в праве постороннему лицу (не являющему сособственником) остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Можно ли и как разделить нежилое помещение на два помещения

При этом сделки с долями в праве общей собственности должны совершаться с применением специальных норм, предусмотренных в ст.

250 ГК РФ, которые, по сути своей, направлены на сокращение круга участников (субъектов) общей собственности и, в конечном итоге, на прекращение права общей собственности на вещь и сохранение права частной собственности на нее.

Таким образом, у единоличного владельца объекта недвижимости долей в праве собственности на нее быть не может.

Доли в праве существуют только тогда, когда одним объектом владеют несколько собственников. Можно сделать вывод, что действия лица, направленные на отчуждение доли в праве собственности в этом случае будут неправомерными. 2.

Возможно, ли отчуждение обладателем доли в праве долевой собственности н а недвижимое имущество части от доли в праве, то есть, иными словами, возможно ли обладателем доли т.н.
ПОРЯДОК ОТЧУЖДЕНИЯ ДОЛИ В ПРАВЕ ОБЩЕЙ СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОСТЬ 1.

Понятие общей собственности В соответствии с действующим российским законодательством имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности (п. 1 ст.

244 ГК РФ), при этом общая собственность может быть долевой (когда определена доля в праве каждого из собственников, например, ½, ¼, и т.д.) и совместной (без определения долей).

Общая собственность, например, возникает в случаях поступления в собственность двух или нескольких лиц неделимого имущества, т.е. имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения или в неделимого силу закона. Общая собственность может возникнуть также и на делимое имущество, в случаях, предусмотренных договором или законом.

При этом при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (ст. 250 ГК РФ). Согласно положению п. 2 ст.

246 ГК РФ участник долевой собственности, помимо продажи, вправе по своему усмотрению дарить принадлежащую ему долю в праве, завещать ее, отдавать в залог либо распоряжаться иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении вышеназванных правил о преимущественной покупке (соответственно, поскольку дарение не является возмездной сделкой, при дарении доли в праве остальные участники преимущественного права на нее не имеют).

Имущество, находящиеся в долевой собственности, может быть по соглашению разделено между ее участниками.На основании осмотра, с учетом ваших пожеланий, вам составят два или несколько технических планов, оформят технические и кадастровые паспорта, после чего вы сможете получить отдельные выписки из кадастровых документов и обратиться в ФУГРЦ для оформления отдельного права собственности.

3 Если добровольный раздел нежилого помещения между собственниками невозможен по причине того, что совместная договоренность не достигнута, обратитесь с заявлением в суд для осуществления процедуры принудительного раздела. 4 Предъявите правоустанавливающие документы на помещение, копию кадастрового плана. Рассмотрев ваши документы, суд вынесет постановление об определении долей каждого собственника согласно свидетельству о собственности.

На основании постановления суда вы сможете обратиться в БТИ и произвести принудительный раздел имущества указанным способом.

А образца у Вас нет случаянно? и т.е. надо для начала техпаспорт заказать? Но там одно помещение, и в нем установили перегородку деящую его на два, но не узаканивали. Ольга Соколова 14 мая 2014 Вы поговорите с кадастровым инженером.Может он предложет вам решение без тех.

паспорта. Svetlana* 14 мая 2014 Разделить помещение можно только по существующим границам — стенам/перегородкам.Если их еще нет и это Москва — в зависимости от того, какой дом (жилой, нежилой) — разная процедура согласования.

Если хотите официально, честно и бюджетно (насколько это возможно) — только через согласование перепланировки, все попытки делать с красными линиями упрутся в проблемы либо в кадастре, либо в Росреестре.

Морально готовьте себя к 5-6 месяцам головной боли, либо к существенным тратам:-) Svetlana* 14 мая 2014 Документ Вам понадобится нескоро.

Источник: http://redtailer.ru/mozhno-li-razbit-dolyu-v-kommercheskoj-nedvizhimosti/

Как составить образец соглашения об определении долей в квартире, находящейся в общей собственности?

В результате приватизации, проводившейся в стране в ХХ веке, миллионы людей получили право собственности на свое жилье.

С учетом жилищного кризиса, бушующего в нашей стране с давних пор, большинство из хозяев вынуждено было оформлять свое жилье в долевую и совместную собственность.

Источник: https://advokat144.com/razdelenie-doley-v-nezhilom-pomeschenii/

Как продать долю в коммерческой недвижимости?

О том, что на рынке недвижимости кризис, мы все слышали неоднократно. Первые признаки восстановления уже наметились. В то же время, согласно статистике, за 2016 год объем предложения коммерческой недвижимости на рынке сократился вдвое.

Как отмечают аналитики компании RRG, этот тренд связан не только с сокращением ввода новых объектов, но и с тем, что собственники часто снимают объекты с продажи, понимая, что не смогут получить за них хорошую цену, или просто не находят покупателей.

Читайте также  Что такое обременение объекта недвижимости?

Покупатели на рынке все-таки есть, и продать объект, получив за него справедливую цену, можно, важно лишь не совершать распространенные ошибки, о которых пойдет речь ниже.

Ошибка № 1. Потенциальные покупатели не знают о возможности приобрести объект

Еще в 2014 году собственники зданий и помещений для бизнеса не испытывали дефицита в предложениях о покупке объекта. Продавцы качественных объектов коммерческой недвижимости зачастую вовсе не давали никаких объявлений, они могли просто намекнуть о возможной продаже другим игрокам рынка, и вопрос с просмотрами был решен.

Теперь же, когда покупателей стало меньше, очень важно представить объект таким образом, чтобы о нем узнало как можно большее число потенциальных покупателей, разместив информацию на самых разных ресурсах. Информация должна быть максимально полной. Кроме того, следует задуматься о том, как выглядит здание на фото в объявлении. Слишком часто продавцы коммерческой недвижимости об этом не думают.

Однако на фотографии объект не должен выглядеть размазанным пятном, напоминающим развалюху, за которую почему-то просят более 100 млн рублей.

Ошибка № 2. Объект не подготовлен к продаже

Тот самый покупатель, которого так ждут продавцы, всегда настроен на сделку, готов купить объект и совершить сделку в ближайшее время. Казалось бы, это и так понятно. В то же время продавцы часто «тестируют рынок» и выставляют на продажу объект, который не готов к продаже.

Например, для продажи торговой площадки в задании стрит-ритейла требуется выделить долю продавца и получить на нее свидетельство о собственности, однако продавец не делает этого перед продажей. Он рассчитывает сначала посмотреть, будет ли спрос, и лишь потом заняться юридическими вопросами. В этом есть своя логика, но такая ситуация создает неудобство для покупателя.

Ему придется долго ждать, при этом гарантии, что процесс не затянется надолго и при этом не возникнет никаких проблем, у него нет.

Немаловажным моментом является и техническая готовность здания. Если здание нуждается в капитальном ремонте, а собственник не готов инвестировать в его реконструкцию, то и цена должна быть соответствующей. Ведь в ремонт придется вкладываться покупателю.

Ошибка № 3. Продавец не предоставляет информацию о собственном объекте потенциальному покупателю

Коммерческая недвижимость — это бизнес. Торговое помещение покупают для того, чтобы сдавать его в аренду. Новичков на российском рынке коммерческой недостижимости сейчас очень мало, в основном объекты приобретают профессионалы. Пытаться рассказывать им, как этот объект дорог сердцу продавца, сколько с ним связано и как ему жалко с ним расставаться, бессмысленно[ДМ1] .

Цену объекту продавцы часто набивают за счет неочевидных параметров: ссылаются на то, что оставят мебель, которую покупали когда-то «задорого», что по соседству сидит местная администрация, и т.д. Покупателя в основном интересуют лишь данные о доходности объекта и его расходной части. При этом скрывать от него наличие расходной части совершенно неразумно, а ведь именно так пытаются сделать некоторые продавцы коммерческой недвижимости.

Понимая, что продавец не обладает информацией об объекте или по каким-то причинам ее скрывает, покупатель может просто отказаться от сделки. И в результате продавцу не удастся продать свою недвижимость.

Поэтому один из важнейших пунктов подготовки здания или помещения к продаже — это предоставление полной информации об объекте.

Ошибка № 4. Продавец пытается «надавить» на покупателя

Каждый специалист по рынку торговой недвижимости, который когда-либо проводил сделки, хорошо знает, что некоторые продавцы периодически «отказываются» продавать свой объект. Как правило, они разыгрывают комедию: просто покупатель предложил не ту цену, не может провести сделку в оговоренные сроки и т.д.

Как я уже говорил, покупателей на рынке мало, в такой ситуации лучше сесть за стол переговоров, обсудить все начистоту и даже пойти на компромисс.

Далеко не каждый покупатель сегодня будет уговаривать продавца поменять свое решение и обещать за объект все большую сумму, как на аукционе, «если продавец, конечно, согласится продать свой объект».

Ошибка № 5. Продавец не знает о последних трендах на рынке коммерческой недвижимости

Как хорошо известно профессионалам рынка, на рынке коммерческой недвижимости практикуется целый ряд схем структурирования сделок в зависимости от нужд и договоренностей покупателя и продавца. В последнее время этот список претерпел некоторые изменения. Ведь на рынке появился новый игрок — краудфандинговые проекты в сфере недвижимости.

Суть проектов проста: в условиях дефицита ликвидности инвесторы приобретают недвижимость сообща, то есть формируют инвестиционный пул для покупки объекта. Число участников подобных пулов может быть весьма значительным.

К примеру, в последней сделке специализированной краудфандинговой площадки AKTIVO по покупке здания супермаркета «Виктория» участвовали 96 частных инвесторов. Такое число участников зачастую предполагает иное структурирование сделки. Ошибка некоторых собственников заключается в нежелании изучать и обсуждать различные варианты структурирования сделки с подобными проектами лишь потому, что у них не было опыта работы с ними.

Дело кажется новым и сложным. В то же время краудфандинг в сфере коммерческой недвижимости набирает популярность в России, инвесторы охотно записываются в лист ожидания на новые объекты. К тому же пул инвесторов зачастую может предложить собственнику более выгодные финансовые условия, чем один покупатель.

Сделка с участием нескольких десятков покупателей никак не сказывается и на сроке выкупа объекта, как правило, он составляет не более 3 месяцев.

Если нюансы проведения сделки, связанные с участием в ней большого пула инвесторов, вызывают у собственника недвижимости вопросы, наиболее логичным решением при наличии предложения со стороны краудфандинговой площадки будет консультация со знающим юристом.

Источник: https://www.shopolog.ru/metodichka/stores/5-oshibok-kotorye-dopuskayut-sobstvenniki-kommercheskoy-nedvizhimosti-pri/

Можно ли разбить долю в коммерческой недвижимости

Сначала надо создать то, что будете делить, пока одно помещение — оно не делится, должны появиться несколько комнат. Поэтому правильно у Вас спросили — технически разделить можно? Пока — похоже, что нет. Антон Капралов (a_k) 15 мая 2014 Svetlana* писал(а): Документ Вам понадобится нескоро.

Сначала надо создать то, что будете делить, пока одно помещение — оно не делится, должны появиться несколько комнат. Поэтому правильно у Вас спросили — технически разделить можно? Пока — похоже, что нет.

Я видимо не корректно объяснил ситуацию, помещение находиться в офисном здании коридорного типа (здание целиком нежилое), представляет собой прямоугольную комнату с двумя выходами в коридор (изображение 1).

Порядок уведомления сособственников о продаже доли недвижимости

Человек, владеющий не целым жилым помещением, а только его долей, оказывается связан правоотношениями с другими сособственниками.

При желании продать свою часть недвижимости дольщик должен будет обратиться к остальным хозяевам квартиры.

Такое обращение имеет форму специального письменного уведомления, в котором описываются основные условия будущей сделки. Как же составляется данный документ, и для чего именно он требуется?

Для чего необходимо извещать другого собственника

Извещение другого собственника – это не простая формальность. Благодаря отправке такого уведомления человек не только оповещает совладельца о грядущей продаже, но и предлагает ему выкупить долю в первоочередном порядке.

Согласно ст. 250 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), сособственники имеют преимущественное право приобретения доли, выставляемой на продажу. Это положение принципиально важно, – Продавец не может сразу же предложить свою часть недвижимости посторонним лицам, если до этого он в установленном порядке не предложил объект содольщикам.

Данное правило применимо только к тем ситуациям, когда группа людей владеет недвижимостью на правах общей долевой собственности.

Если же речь идет, например, про продажу квартиры, находящейся в индивидуальной собственности и закрепленной только за 1 человеком, процесс возмездного отчуждения не предполагает извещения никаких других лиц.

Не нужно составлять уведомление и в том случае, если все дольщики решают реализовать принадлежащую им квартиру целиком, вместе, по общему договору.

При желании продать долю в квартире, находящейся в совместной собственности (например, в собственности супругов), сторонам сначала понадобится «переквалифицировать» сам принцип владения – с совместной собственности на долевую собственность. Разделить общую квартиру на конкретные доли можно либо в кабинете нотариуса (в добровольном порядке), либо в зале суда (в принудительном порядке).

Впоследствии каждый из супругов сможет совершать самостоятельные имущественные сделки именно со своей долей. При любом возмездном отчуждении своей доли собственнику сначала понадобится соблюсти преимущественное право приобретения, которым обладает его партнер (если по документам именно он указывается 2-ым сособственником).

Как написать уведомление о продаже доли в квартире: форма и содержание

Закон устанавливает два основных требования, которые должны быть учтены при составлении уведомления, – это письменная форма и указание всех существенных условий сделки.

Несмотря на то, что извещение не имеет государственного образца, в юридической практике уже успели выработаться свои универсальные стандарты для документов подобного типа. Так, в уведомление рекомендуется включить следующие пункты:

  • ФИО и адрес проживания/регистрации адресата (сособственника, которого необходимо уведомить);
  • ФИО, адрес проживания/регистрации и контактный телефон отправителя (Продавца);
  • дата и место составления (например, г. Москва);
  • описание предмета сделки (… доля в праве общей долевой собственности на квартиру № … , расположенную по адресу …);
  • предложение об использовании преимущественного права покупки в соответствии со ст. 250 ГК РФ;
  • цена доли (цифрами и прописью);
  • указание лица, которое несет расходы;
  • просьба о направлении Адресатом либо письменного согласия на приобретение доли, либо письменного отказа от приобретения;
  • упоминание того, что в случае неполучения ответа указанная недвижимость будет выставлена на продажу для 3-их лиц ровно через 30 дней;
  • дата составления и подпись Продавца.
Читайте также  Расчет аккредитивом при покупке недвижимости

В тексте извещения может содержаться и другая информация, если она раскрывает принципиально важные условия сделки (например, возможность оплаты в рассрочку, отложенным платежом и пр.).

Если выяснится, что в уведомлении для сособственников Продавец специально изменил или «подкорректировал» те или иные положения (например, завысил цену, чтобы сделка показалась содольщику невыгодной), это будет считаться правонарушением.

Условия, предлагаемые совладельцу, должны полностью соответствовать условиям, которые Продавец собирается впоследствии предложить посторонним лицам. Отчуждение доли, проведенное с несоблюдением ст. 250 ГК РФ, может быть признано судом недействительным по заявлению обманутого или непроинформированного сособственника.

На оспаривание сделки совладельцам отводится 90 дней с момента ее заключения. Если суд удовлетворит требования истца, именно на него будут перенесены права и обязанности Покупателя доли.

Как вручить уведомление содольщикам

Извещение о продаже доли, содержащее и предложение о ее преимущественном приобретении, нужно не только написать, но и правильно вручить другим сособственникам.

Здесь сложность заключается в том, что Продавцу понадобится обязательно обезопасить себя с юридической точки зрения.

Впоследствии содольщики могут заявить, что никакие извещения им не приходили в принципе, а, значит, сделку по продаже доли можно и нужно признать недействительной. Чтобы такого не произошло, Продавцу потребуется:

  • выбрать правильный способ передачи уведомлений;
  • сохранить документальные подтверждения написания и отправки уведомлений.

Почтовое отправление

Один из самых распространенных способов передачи уведомления – это отправка телеграммой с уведомлением о вручении или ценным письмом с описью содержимого и уведомлением о вручении.

Такой метод оказывается для Продавца довольно удобным, ведь ему не приходится «бегать» за сособственником.

Одновременно с этим у него на руках остаются реальные подтверждения соблюдения преимущественного права покупки (чеки и квитанции об отправке, выдаваемые почтовым отделением).

Однако, с другой стороны, Продавец все равно оказывается не застрахован от судебного разбирательства с совладельцем, якобы не получившим уведомление.

Продавцу, желающему сделать все возможное для оповещения совладельца, рекомендуется выяснить адрес его фактического проживания, чтобы направить телеграмму или ценное письмо именно туда.

С этим может помочь полиция, прокуратура или центральное адресное бюро.

При обращении в эти инстанции Продавцу следует сохранить копию своего заявления/запроса, чтобы при необходимости предоставить все эти материалы в суде.

В соответствии со ст. 165.1 ГК РФ, уведомление будет считаться доставленным в том случае, если оно дойдет до адресата, но по зависящим от него обстоятельствам не будет им получено.

Однако в реальной судебной практике складывается более неоднозначная ситуация: так, некоторые инстанции удовлетворяют иски непроинформированных сособственников.

Приводится следующее объяснение таких решений: Продавец якобы не может подтвердить факт получения содольщиком уведомления о продаже. Следовательно, последний не имел возможности воспользоваться своим преимущественным правом.

Передача из рук в руки

Если все сособственники проживают вместе или недалеко друг от друга, уведомления можно раздать при личной встрече. Однако в этом случае Продавцу понадобится заранее подготовить для каждого извещения по второму экземпляру. На этих дубликатах совладельцам нужно будет проставить:

  • свои ФИО (полностью, без сокращений);
  • подписи;
  • дату принятия и ознакомления с документом.

В реальной жизни этот способ передачи уведомлений применяется нечасто – сособственники могут проживать далеко друг от друга, находиться в непростых отношениях и пр.

Передача через нотариуса

Еще один вариант передачи извещений содольщикам – это обращение к услугам нотариуса. Единственный минус данного способа – необходимость платить за услуги нотариата.

Окончательная цена будет зависеть от того, какое количество содольщиков необходимо уведомить. Если Продавец не знает точного адреса совладельца, то извещение понадобится разослать по нескольким разным адресам – тогда и стоимость окажется выше. И все же за положенную плату специалист:

  • самостоятельно подготовит уведомления на основе имеющихся у него бланков;
  • от своего имени разошлет адресатам заказные письма с описью содержимого и уведомлением о вручении;
  • попросит совладельцев своевременно известить его о намерениях в отношении продаваемой собственности.

По прошествии 30 дней нотариус может выдать Продавцу 1 из следующих документов:

  1. Свидетельство о передаче заявления. Оно выдается в том случае, если письмо было доставлено до адресата.
  2. Свидетельство о непередаче заявления. Оно выдается в том случае, если письмо было отправлено, но по какой-либо причине так и не попало в руки адресата. При этом в данном документе указывается, что Продавец предпринял все необходимые меры в попытке уведомить совладельца о продаже доли.

Далеко не все нотариусы практикуют выдачу свидетельства о непередаче заявления, заменяя его обыкновенной справкой. Между тем для Продавца оказывается ценнее именно свидетельство, т.к. к такому документу относятся серьезнее и в судебных, и в регистрирующих органах.

Так что при обращении к нотариусу Продавцу рекомендуется заранее уточнять, какая бумага будет выдана ему в случае невручения уведомления.

Само уведомление о продаже не имеет срока действия или давности – главное, чтобы в нем содержались актуальные данные об условиях сделки, объекте отчуждения, его владельце и адресате. Тогда письмо можно будет направить сособственникам в любой момент времени.

На то, чтобы принять решение в отношении продаваемой доли, совладельцы будут иметь только 30 дней с момента получения уведомлений. Далее ситуация будет развиваться, исходя из их намерений:

Вариант 1 Если все содольщики ответят письменными отказами раньше, то Продавец сразу же сможет начать поиск заинтересованного Покупателя среди посторонних лиц.
Вариант 2 Если ответ от 1 или нескольких содольщиков не поступит в течение месяца, то Продавец автоматически получит разрешение на проведение сделки с 3-ими лицами.
Вариант 3 Если содольщик согласится использовать преимущественное право приобретения доли, Продавцу понадобится заключить с ним договор купли-продажи. При наличии нескольких таких сособственников допустимо выбрать любого из них.

Нужен ли нотариус для заверения уведомления

Уведомление о продаже доли не требует нотариального заверения. Достаточно простого письма, составленного с учетом действующих стандартов и рекомендаций. Однако Продавец может обратиться к процедуре заверения, если желает максимально обезопасить и себя, и всю сделку по возмездному отчуждению.

Чтобы нотариус заверил все извещения и подтвердил факт их получения другими сособственниками, последним понадобится лично присутствовать в кабинете и проставить на документах свои подписи.

Здесь же могут быть одновременно составлены письменные отказы и проведена сделка по купле-продаже – например, если 1 из содольщиков согласится использовать преимущественное право приобретения, или если Продавец приведет в кабинет нотариуса заинтересованного Покупателя из числа 3-х лиц. В этом случае сторонам понадобится иметь на руках полный комплект документов.

Получить уведомление за содольщика может и его представитель, но только при наличии нотариально заверенной доверенности. В документе должен быть прописан пункт, в соответствии с которым представитель имеет право на получение подобного извещения.

В случае, если передача уведомлений осуществляется через нотариуса, заверение уведомлений происходит «автоматически». Вот почему этот способ считается самым надежным из всех вышеупомянутых способов.

Нужно ли просить у содольщиков разрешения на продажу

Ответ в данном случае однозначен – нет, никакого разрешения на отчуждение своей доли Продавцу просить не нужно.

Необходимо понимать, что личным имуществом человек может распоряжаться самостоятельно. Даже если он связан правоотношениями с другими содольщиками, единственное, что ему потребуется сделать – это правильно соблюсти преимущественное право покупки. Любое предупреждение или даже запрет на продажу, поступивший от недовольного сособственника, следует оставить без внимания.

Уведомление о продаже доли несовершеннолетнего/недееспособного/ограниченно дееспособного лица

В случае, когда отчуждаемая доля принадлежит опекаемому лицу, уведомление будет составляться с учетом некоторых особенностей. Речь идет про следующие нюансы:

  1. Если Продавцом выступает ребенок старше 14 лет, он отправляет извещение самостоятельно, указывая при этом, что он действует с разрешения своих законных представителей (родителей, усыновителей, опекунов или попечителей).
  2. Если продаваемая доля принадлежат ребенку младше 14 лет, недееспособному или ограниченно дееспособному лицу, то уведомление за него отправляют его законные представители.

Если же несовершеннолетнее/недееспособное/ограниченно дееспособное лицо выступает не уведомителем, а уведомляемым, то отказ от преимущественного права приобретения доли оформляется через Органы опеки и попечительства. За это берутся законные представители опекаемого собственника.

В качестве образца уведомления может использоваться следующий документ, составленный Продавцом в связи с отчуждением ¼ доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение.

Скачать образец письма о продаже доли в квартире другому собственнику Грамотное составление уведомления о продаже доли – это необходимое условие для проведения успешной сделки. Если извещение будет содержать в себе неточности, ошибки или недостаточную информацию, весь процесс купли-продажи может затянуться и даже сорваться, а сам Продавец рискует оказаться в зале судебного заседания. Не знаете, с чего начать составление уведомления? Обратитесь за помощью к юристу сайта ros-nasledstvo.ru и получите ответы на имеющиеся вопросы.

Источник: https://giak.ru/nalogi/poryadok-uvedomleniya-sosobstvennikov-o-prodazhe-doli-nedvizhimosti.html