Как покупать в построенном доме квартиру?

Содержание

Как купить новостройку: 23 полезные статьи

Как покупать в построенном доме квартиру?

Предложения застройщиков слишком хороши, чтобы быть реальными, или нет? Как понять, что в рекламе новостроек правда, а что – рекламный трюк?

phonlamaiphoto/Fotolia

Виртуальная реальность и покупка квартиры

Покупая квартиру в строящемся доме, вы можете ориентироваться на указанную в документах площадь, поэтажный план и иллюстрации. Теперь к ним добавились 3D-туры и виртуальная реальность.

jdjuanci/Fotolia

Словарь новостроек

Прежде чем покупать квартиру в новостройке, заранее разберитесь, чем отличается ДДУ от договора участия в ЖСК, квартира от апартаментов, а черновая отделка – от ее отсутствия.

Africa Studio/Fotolia

С чего начать покупку квартиры в новостройке?

Эксперты подробно рассказывают, с чего начать, если вы собиратесь купить квартиру в новостройке.

kolbass/Fotolia

Панель? Монолит? Кирпич?

Эксперт рассказывает о плюсах и минусах панельных, монолитных и кирпичных многоэтажек.

markhipov/Fotolia

7 главных различий между новостройками разных классов

Деление новостроек на ценовые категории – совсем не рекламный трюк: характеристики каждого класса четко прописаны.

Grispb/Fotolia

На какой срок службы рассчитаны сегодняшние новостройки?

Долговечность строящегося дома зависит от материала и типа строительства. Подробно об этом рассказывает эксперт.

hakinmhan/Fotolia

6 простых способов сэкономить, покупая квартиру в новостройке

Чтобы сэкономить, покупая квартиру в новостройке, нужно соблюдать два главных условия: не торопиться и хорошо изучить рынок. На практике покупатели используют шесть способов сэкономить.

Minerva Studio/Fotolia

Плюсы и минусы жизни на верхних этажах

В новостройках цены на квадратные метры повышаются каждые несколько этажей. Тем не менее есть покупатели, которые предпочитают жить на нижних этажах.

Pavel Losevsky/Fotolia

Всё об уровне шума в квартирах в новостройках

На каком расстоянии от аэропорта или трассы можно строить дома? Как не купить квартиру с высоким уровнем шума?

yossarian6/Fotolia

За и против квартир в малоэтажных комплексах

Прежде чем купить квартиру в малоэтажном доме, оцените все плюсы и минусы такого жилья.

cegli/Fotolia

5 вещей, за которыми охотятся покупатели квартир в новостройках

Обзор самых популярных планировочных решений, за которыми охотятся покупатели квартир.

lightpixel/Fotolia

Минусы свободной планировки в квартирах эконом-класса

Квартиры со свободными планировками дают покупателю лишь иллюзию возможности выбора вариантов планировки, считает эксперт.

Robert Hoetink/Fotolia

Какая инфраструктура должна быть в ЖК?

Обязан ли застройщик строить парковки, школы и спортплощадки на территории своих жилых комплексов? Какие существуют требования к инфраструктуре рядом с новостройками?

maramicado/Fotolia

5 методов глубокой проверки застройщика

При покупке квартиры в новостройке риски часто связаны с ненадежностью застройщика. проверьте компанию, прежде чем заключать с ней договор.

sharpshutter22/Fotolia

Главные риски при покупке квартиры в новостройке

У квартир в новостройках немало преимуществ: они и стоят гораздо дешевле, чем вторичка, и планировки у них лучше, и коммуникации новые. Но покупатель строящегося жилья должен помнить о рисках.

sc0rpi0nce/Fotolia

Все, что нужно сделать до покупки квартиры по ДДУ

ДДУ – самый безопасный способ купить квартиру в новостройке. Но и здесь остаются риски. Рассказываем, какие сайты нужно посетить и какие документы проверить, чтобы избежать этих рисков.

gpointstudio/Fotolia

Документы при покупке квартиры: увидеть, подписать, получить

Какие документы вы должны увидеть, подписать или получить, выбирая и покупая квартиру.

Melpomene/Fotolia

Сколько времени занимает купля-продажа квартиры?

Сколько максимально по времени занимает процедура совершения сделки купли-продажи?

Aaron Amat/Fotolia

Что нужно сделать после заключения договора купли-продажи?

Что должны сделать покупатель и продавец после того, как деньги были переданы покупателю и заключен договор купли-продажи.

Rido/Fotolia

Приемка квартиры в новостройке без отделки

Как покупатель должен принимать квартиру в новостройке, что обязательно нужно проверить, если квартира сдается без отделки.

zdyma4/Fotolia

Как принять квартиру в новостройке?

Какие тонкости важны при приемке квартиры у застройщика? Какие документы нужно получить?

starush/Fotolia

5 правил, как принять квартиру в новостройке

На приемку квартиры в новостройке захватите лампочку, уровень, дрель и действуйте четко по плану.

Malchev/Fotolia

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_kupit_novostroyku_23_poleznye_stati/6302

Стоит ли покупать квартиру в новостройке и почему это выгодно?

В этой статье мы попробуем выяснить, стоит ли покупать новостройку? Для этого нам придется разобраться с основными рисками, обратиться к мнению экспертов и… народной мудрости.

Конъюнктура рынка. Прогнозы экспертов

Вопросом «стоит ли покупать квартиру в новостройке?» задаются многие желающие купить собственное жилье. А в наше время перманентного экономического кризиса обязательно нужно детально взвесить все «за» и «против» выбора в пользу приобретения квартиры в новостройке. Ведь в любом случае, сумма немалая, да и квартира – покупка не на один десяток лет, а то и на всю долгую и счастливую жизнь. Итак, попробуем разобраться в этих самых приятностях, полезностях и в то же время, подводных камнях приобретения жилья в новостройке.

Как отмечают эксперты, цены на жилье в строящихся домах будут характеризоваться до конца текущего года ростом. Причин тому несколько.

Но основная— колебания курса национальной валюты, подорожание энергоносителей и соответственно, стоимости квадратного метра жилья в новом доме. И здесь не столь важна так называемая «классность» жилья. Подорожание, по мнению экспертов, коснется и вполне бюджетной «однушки», и хорошей «трешки», и элитного жилья. Курс доллара по отношению к рублю преодолел планку 37 рублей уже в начале сентября, тогда как по стоянию на 1 января он был 32,66  рублей.

Обычно новостройки вводятся в эксплуатацию в ноябре-декабре.

Как предновогодняя пора может повлиять на цену?

Все просто: в начале года, на промежуточной стадии строительства мы имеем одну цену квадратного метра жилья, а когда работы близятся к завершению – другую. И она, учитывая риски нулевого цикла, в стадии завершения – значительно выше. Чем ниже потенциальная опасность, тем выше конечная стоимость приобретения квартиры в новостройке. Например, в Новосибирске по состоянию на март 2014 года средняя цена квадратного метра в новостройке достигала примерно 50 тысяч рублей, то осенью приблизилась к  65 тысячам за «квадрат».

Читайте также  Сдан ли дом в эксплуатацию как узнать?

Риэлторы говорят, компании-застройщики стали более ориентированными на строительство жилья сегмента среднего класса в спальных районах или микрорайонах новой постройки в экологически чистой черте. Чем лучше район с точки зрения доступности коммуникаций, тем, естественно, выше цена.

Ликвидность квартиры, купленной в новостройке выше. Это важно для банка

Вопрос ликвидности жилья для многих имеет такой же вес, как и цена квадратных метров.По оценкам специалистов, около 30% сданных новостроек имеют высокую ликвидность. При покупке квартиры в новостройке, покупатель чаще обращает внимание на факторы, характеризующие ликвидность: планировку, инфраструктуру. Это также важно и для банка.

К концу 2014 года объём выданных ипотечных кредитов согласно прогнозам составит более 1, 5 трлн. рублей, тогда как в 2013 году он приблизился сумме 1,3 трлн. Это говорит о лояльности банков к выдаче кредитов на приобретение объектов с более высокой степенью ликвидности.

Квартира «без истории» – чище и юридически, и физически.

На что необходимо обратить внимание при покупке квартиры в новостройке?

Анализируя выбор в пользу приобретения квартиры в новостройке, можно утверждать, что квартира без истории, более привлекательна.

  • во-первых, ремонт вы делаете по своему усмотрению,
  • во – вторых, меньше мороки с оформлением документов,
  • в третьих – к нулю сводятся риски с родственниками продавцов, которые могут претендовать на право собственности.

Важно, что нет коммунальных долгов, о которых вы можете узнать уже после сделки.

Но есть моменты, которые вызывают опасения в том, выгодно ли покупать новостройку. Обращаем внимание на стандарты. Сегодня практически все функции контроля переданы СРО

Решившись на покупку, вы должны выяснить, какую именно стоит приобретать квартиру в новостройке? Хочется же нам жить не только в красивом доме из новых стройматериалов. Важно быть уверенным в качестве жилья. Строительные компании все чаще используют новые технологии, которые не соответствуют нашим климатическим условиям. Приходилось видеть, как покрытие новых стен из монолитного бетона просто осыпается после первой дождливой осени и холодной зимы?

А происходит это от того, что государством контрольные функции отданы коммерческим СРО. Контрольные органы государства не ведут практически никакой работы по выявлению и устранению недостатков недобросовестных застройщиков.

В идеале – знать практически всё о застройщике, да и о самом доме

Чтобы достоверно убедиться в том стоит ли покупать ту или иную новостройку, поинтересуйтесь историей фирмы-застройщика, потрудитесь узнать о подрядчиках. У компании-застройщика обязательно должны быть в наличии все разрешительные документы на занятие соответствующим видом деятельности. Непременно проверяйте все сроки действия таких документов. Вдруг лицензия на строительство истекает? Это важно.

Должно быть согласование на застройку, план строительных работ и четкие сроки введения в эксплуатацию, договора с подрядчиками. Проведены все экспертизы.

Стоит ли покупать новостройку в 2014 году – решать потенциальному покупателю. Но эксперты практически единодушно признают, что вложение денег в первичную недвижимость более выгодно, чем в рынок вторичного жилья. В Ростове-на-Дону выгодно покупать новостройку в ЖК Аксинья и ЖК Спутник.

На что нужно обратить внимание при выборе квартиры.

Источник: https://mestoprozhivaniya.ru/stoit-li-pokupat-kvartiru-v-novostroike/

Советы правильного подхода к покупке квартиры в новостройке

27 ноября 2630

Новая квартира в доме с современной планировкой, предусмотренным наземным или подземным паркингом, просторным подъездом и охраняемым двором – мечта любой семьи, желающей приобрести для себя жилье. Такие комплексы и строятся в обустроенных районах, что дополнительно привлекает покупателей. Остаётся только один опасный нюанс – попасть на мошенников, заплатив им большие деньги за квадратные метры. В этом случае покупатель остается без квартиры, страдает материально и морально.

Ориентируясь на стоимость жилья, покупать дом или квартиру в новостройке советуют на начальной стадии реализации проекта. Дольщики получают возможность дешевле приобрести будущие квадратные метры, вкладывая средства в процессе строительства. Причём статистика показывает, что со средины 2016 года и до июня 2017 года цены на жильё снизились на 3%. Такая тенденция продолжится до конца текущего сезона.

Взвешиваем положительные и отрицательные стороны

Покупка недвижимости от застройщика может быть выгодной или иметь риски.

  • Владельцы крупных жилых комплексов предлагают альтернативные варианты приобретения квадратных метров. Это привлекает потенциальных покупателей, выбирающих между первичным и вторичным рынком.
  • Сравнивая с частными владельцами, имеющими единственную площадь на продажу, застройщики предлагают выбор квартир по количеству комнат и планировок.
  • Благодаря конкуренции между владельцами новостроек для покупателей разрабатываются акции, скидки, или предлагается квартира в новостройке по беспроцентной рассрочке. Также практикуются разработанные совместно с банками программы лояльности.

Важным моментом приобретения жилплощади от непосредственного застройщика считается юридическая чистота недвижимости.

Недостатки у «первичек» также имеются. Особенно это касается долевого строительства. Вкладывая средства в будущую квартиру ещё на этапе закладки фундамента, дольщики не смогут отметить новоселье, выплатив всю стоимость покупки – придется ждать до момента сдачи объекта в эксплуатацию.

Риски касаются и сроков реализации проекта, учитывая нестабильность экономики. Поэтому застройщик может «заморозить» работы и перенести сроки введения дома в эксплуатацию. По закону против нарушителей долевых сделок открывают уголовные дела. Такой ход событий предусматривает остановку строительных работ. В сложных ситуациях оформленные продажи аннулируются в судебном порядке.

Свершилось! Покупатель получает ключи от своей новой квартиры, и что он видит за порогом? Максимум – оштукатуренные стены и убранный строительный мусор. Перегородки, сантехнику и разводку труб придётся делать самостоятельно. Добавьте выравнивание стен, пола, потолка и облицовочные работы. Это значит, что новоселья придётся ждать не один месяц.

Проверка застройщика и объекта недвижимости

Покупателям, решившим заключить договор с застройщиком, рекомендуется проверить саму СК и новостройку. Современные поиски начинаются с интернет-сайтов.

Перед тем, как купить квартиру в новостройке, рекомендуется выяснить точное расположение дома, узнать информацию о текущей стадии строительства и ознакомиться с отзывами о застройщике. Полезно просмотреть интернет-форумы, изучить сданные объекты от этой же компании, уделить внимание возможным нюансам или громким историям с покупателями.

У серьезных компаний существуют официальные сайты с полной информацией о структуре организации и направлении деятельности. Обязательно представлены сканкопии лицензий и разрешительных документов на строительную деятельность. Положительным моментом станут перечисленные банки партнёры – их должно быть несколько. Приоритетом для выбора станет участие компании-застройщика в государственной жилищной программе «Нурлы жер». Проект, стартовавший в июне 2017 года, отличается следующими условиями для потребителей:

  • основное направление – приобретение жилья от застройщика;
  • ипотечное кредитование сроком до 15 лет;
  • отсутствие комиссионных сборов;
  • взнос первоначальной суммы в размере 30% и больше;
  • 10% для конечной ставки.

По проекту предусмотрено и субсидирование покупки на 10 лет. Для жителей Астаны и Алматы сумма составляет до 20 млн тенге. В регионах уменьшается до 15 миллионов.

Основной процент активных операций с жильем проводится через «Жилстройсбербанк», который назначен официальным оператором государственной программы. Поэтому организация занимается ипотечным кредитованием дольщиков.

Оформление договорных обязательств

Договор на покупку квадратных метров в новом ЖК оформляется с застройщиком. Опасной такая сделка считается для дольщиков. В этом случае предусматривается отдельная форма документов. Но, недобросовестные компании подписывают предварительные договора, цессии или предоставляют другой тип бланка, что делает покупателя уязвимым.

Именно поэтому в 2016 году приняли Закон «О долевом строительстве», направленный на защиту прав дольщиков. Дополнительно рекомендуется внимательно изучить предложенные договорные условия и формулировки, ограничивающие права покупателей.

Договор цессии означает передачу прав на квадратные метры от первоначального дольщика последующему. Для полноценного оформления сделки потребуется приложить и основную форму договора о долевом участии. При этом конечный покупатель должен внимательно изучить оба документа.

Внимание! В случае судебных тяжб и аннулирования договора цессии претензии предъявляются первоначальному дольщику. Застройщик в процессе не участвует.

По этой причине важно проверить оплаченную сумму долевого приобретения квартиры в новостройке и наличие разрешительных документов от компании-застройщика на передачу прав. Ипотечный объект требует банковского разрешения.

Важно знать! Ограниченное количество застройщиков имеют право предлагать долевую продажу недвижимости. Для этого требуются специальные разрешительные документы.

Читайте также  Покупка участка в СНТ с незарегистрированным домом

Оформление приема-сдачи квартиры

При оформлении покупки по долевому договору клиент должен понимать, что порядка полутора лет придётся ждать до момента сдачи объекта в эксплуатацию. Точная дата указывается в договорных документах. А за нарушение прописанных условий на застройщика налагаются штрафные санкции.

Застройщик обязан зарегистрировать ЖК и ввести в эксплуатацию для дальнейшей продажи квартир или сдачи помещений в аренду. С каждым покупателем регистрируется договор купли-продажи. Это можно сделать в электронном варианте, что ускорит саму процедуру.

После оформления необходимой документации покупатель становится владельцем нового жилья и получает права на любые манипуляции с объектом. Именно поэтому в новостройках предлагаются площади от самих застройщиков и новых владельцев. А чтобы перечисленные этапы покупки квартиры в новостройке были правильно оформлены, приглашают юристов. Специалисты рекомендуют проверить:

  • качество выполненной отделки;
  • отсутствие дефектов на всех поверхностях;
  • работу оконных конструкций;
  • наличие счётчиков.

В случае выявления недочётов – составить соответствующих акт и приложить к документам приема-сдачи квартиры в новом построенном доме. При желании претендовать на технические помещения в новом доме (подвалы, чердаки) рекомендуется внести этот пункт в договор с застройщиком.

С 2017 года приём новостроек производится авторским и техническим надзором, самим подрядчиком и заказчиком. Госкомиссия в этом процессе участия не принимает.

Источник: https://info.homsters.kz/sovetyi-pravilnogo-podhoda-k-pokupke-kvartiryi-v-novostroyke/

На каком этапе строительства лучше покупать жилье?

На разной стадии готовности дома, покупка квартиры имеет свои преимущества и недостатки. Когда стоит приобретать жилье?

Время чтения: 9 минут

Строительство на разной стадии готовности

Квартиры в новых домах продаются на любой стадии строительства. Чем раньше покупатель задумается о приобретении жилья, тем дешевле оно ему обойдется, но тем выше будут его риски никогда не заселиться в новую квартиру. По мере готовности строящегося объекта растет уверенность в том, что он будет введен в эксплуатацию. Но также растут и цены за 1 кв.м площади. Что же предпочесть: низкую стоимость жилья или уверенность в том, что вы не пополните ряды обманутых дольщиков?

Рассмотрим выгоды и риски приобретения квартиры на разных этапах строительства дома.

Коротко об этапах строительства объекта

Возведение многоквартирного дома занимает, в среднем, от 3 до 5 лет и состоит из нескольких этапов. Сначала застройщик приобретает участок: в собственность или в аренду на городских торгах. Чтобы построить на земле многоквартирный дом, необходимо согласовать проект застройки и подготовить пакет документации для получения разрешения на строительство.

В зависимости от того, приобретается участок у собственника или на торгах Фонда имущества, количество согласований, которые требуется получить застройщику, меняется. Земля, приобретенная у города, уже имеет пакет согласований и технических условий для подключение будущего объекта к инженерным сетям.

При покупке участка у собственника, застройщику приходится собирать документацию самостоятельно. Получив пакет согласований, на территории будущего строительства производят изыскания, а проект застройки согласуют в профильных комитетах и контролирующих органах.

Перечень ведомств, которые должны дать «добро», зависит от сложности проекта.

Согласовав проект в городских комитетах, застройщик отправляет его на экспертизу. В течение 40 дней ведомства должны одобрить проект или отправить его на доработку (по статистике, лишь 70% проектов получают положительное заключение экспертизы).

Только после одобрения проекта экспертами, застройщик обращается в службу Государственного строительного надзора для оформления разрешения на строительство многоквартирного дома.

В Госстройнадзоре рассматривают пакет документов в течение 10 календарных дней, после чего ведомство либо выдает разрешение, либо отказывает по каким-то причинам (неполный перечень документов, неверное оформление, т.д.).

До получения разрешения застройщик не имеет право начинать строительство. Правда, на практике все выходит иначе: по статистике, до четверти новостроек Петербурга возводятся без разрешительной документации.

Устройство котлована

После оформления всех необходимых документов, начинается нулевая стадия строительства здания, так называемый, «этап котлована», на котором производится подготовка фундамента. Следующая стадия — строительно-монтажные работы, включающие возведение стен, перекрытий, установку окон, т.д.

Когда коробка готова, дом подключают к инженерным коммуникациям, выполняют внутреннюю и наружную отделку объекта. По завершении строительства остается лишь выполнить благоустройство территории.

Реализация проекта может считаться законченной после того, как застройщик получит разрешение на ввод здания в эксплуатацию и оформит право собственности — сначала на себя, а затем на дольщиков.

Преимущества и риски покупки жилья на разных этапах строительства

Согласно положениям Федерального закона №214, застройщик имеет право продавать квартиры в строящемся доме сразу после оформления разрешения на строительство. Однако, некоторые строительные компании открывают продажи жилья гораздо раньше, например, после приобретения участка, гарантируя покупателям скидку на квартиру от 5 до 15%.

С покупателями подписывается договор о бронировании жилья или предварительный договор купли-продажи. Для дольщика это наиболее дешевый, но и наиболее рискованный путь покупки квартиры. Следует учитывать, что подобные договоры не подлежат обязательной государственной регистрации в Росреестре, а значит, недобросовестный застройщик может заключить таких договоров сколько угодно.

То есть, покупатель имеет большой шанс стать жертвой двойной и тройной продажи жилья.

Чуть менее рискованно приобретать квартиру на «этапе котлована», после официального открытия продаж. Покупатель имеет возможность заплатить за будущую квартиру цену, которая будет на 30-40% ниже той, которую назначит продавец после ввода дома в эксплуатацию. Несомненным преимуществом «этапа котлована» также является большой выбор квартир любого метража и планировки, на любом этаже.

Минусы заключения сделки на начальном этапе строительства очевидны:

  • покупателю придется дожидаться своей квартиры еще несколько лет:
  • велик шанс, что возведение объекта может затянуться на неопределенный срок.

После кризиса 2009 года, когда огромное количество дольщиков обожглось при покупке жилья на нулевом цикле строительства, спрос на квартиры, еще не существующие в природе, заметно упал.

Еще менее рискованно приобретать квартиру на этапе, когда готовность дома достигает 70-80%. Ценник на квартиры в это время возрастает примерно на 30%, однако, и шансы покупателя пополнить ряды обманутых дольщиков становятся ничтожно малы. Впрочем, процесс сдачи объекта в эксплуатацию тоже может затянуться на несколько месяцев. Как правило, в почти готовом доме все квартиры бывают уже раскуплены, и приобрести жилье можно лишь по договору переуступки. Чем ближе срок ввода объекта в эксплуатацию, тем больше появляется предложений от частных соинвесторов, рискнувших вложить средства в жилье, пока проект проходил «этап котлована».

Безопаснее всего покупать квартиру в уже сданном доме. Но это наиболее дорогостоящий вариант. Даже по-сравнению с соседними домами, заселенными несколько лет назад, стоимость квартиры в новостройке, готовой к сдаче, будет выше примерно на 10%.

На каком этапе лучше покупать квартиру?

Эксперты рекомендуют руководствоваться правилом золотой середины в вопросе выбора этапа строительства дома и приобретения в нем жилья. Торопиться с покупкой квартиры, пока дом находится в состоянии проекта, не стоит. Но и ждать, пока объект введут в эксплуатацию, и цены на жилье в нем вырастут на 30-40%, тоже не обязательно.

О заключении договора долевого участия можно задуматься, когда готовность объекта составляет примерно 40-50%. На этом этапе уже можно оценить динамику строительства и перспективы достройки. В доме, возведенном только наполовину, еще сохраняется большое количество нераспроданных квартир, среди которых можно выбрать подходящую по метражу и планировке. Причем цены на жилье сохраняются в это время на приемлемом уровне.

Что касается приобретения квартиры на этапе котлована, то эксперты рекомендуют соблюдать определенные правила, которые помогут свести к минимуму риски. Обращаться стоит только в проверенные строительные компании, с заслуженной репутацией.

Если в наличие у застройщика имеется вся исходно-разрешительная документация, и продажа квартир производится по Федеральному закону №214, можно рассматривать вариант покупки жилья (точнее, права требования) на ранних этапах строительства.

Читайте также  Закон об уровне шума в жилых домах

Что думают покупатели?

Большиство покупателей выступает за жилья в доме, который уже построен

Данные опроса, проведенного на аналитическом портале «Индикаторы рынка недвижимости», показали следующие результаты: в основном покупатели жилья не готовы вкладывать свои деньги в объекты, которые существуют только в проекте. Около 55% респондентов высказались за покупку жилья в доме, который уже построен. Еще 10% согласились бы вложить деньги в объект, находящийся на этапе строительства. Причем часть опрошенных готова пойти на риск и сэкономить финансы, приобретя жилье на нулевом цикле. Категорически против покупки жилья в новостройках высказались всего 4% респондентов.

Таким образом, приобретение жилья на первичном рынке в России — это всегда лотерея. Большие или меньшие риски присутствуют на любом этапе строительства жилья. Покупателю квартиры в строящемся доме, остается лишь положиться на добросовестность застройщика и то, что объект будет введен в эксплуатацию, пусть даже с небольшой задержкой. Человеку, решившемуся стать частным соинвестором строящегося объекта, стоит тщательно проанализировать репутацию застройщика, обратить внимание на наличие полного пакета документации и условий работы, отвечающим положениям ФЗ-214.

Источник: https://spbguru.ru/advice/549-na-kakom-etape-stroitelstva-luchshe-pokupat-zhile

Выбор рынка: первичный или вторичный?

Последнее обновление: 25.04.2018

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ –продолжение:

…Идем дальше.

Когда перед нами стоит вопрос – как выбирать квартиру для покупки – мы первым делом определяемся, хотим ли мы купить готовую квартиру с уже оформленным правом собственности (т.е. на вторичном рынке жилья), или мы хотим купить новостройку в строящемся доме, где право собственности будет оформлено в будущем (это первичный рынок жилья). Критерии выбора квартиры в каждом случае будут разные.

Понятие «первички» или «вторички» относится именно к документам (первичное или вторичное право собственности), а не к типу квартиры (свежая новостройка или обжитой дом). Другими словами, мы можем выбрать квартиру в только что построенном доме-новостройке, но с уже оформленным правом собственности на нее; и несмотря на то, что дом – новостройка, мы будем покупать «вторичку» у первого собственника.

От выбора между «первичкой» и «вторичкой» зависит набор действий по проверке «юридической чистоты» квартиры и способ подготовки самой сделки (в частности, ее оформления и взаиморасчетов). «Первичку», как правило, покупают у юрлица (Застройщика), а «вторичку» – у физлица (частного собственника).

 «Первичку» покупают по Договорам долевого участия (чаще всего), Договорам паенакопления (в случае кооперативной новостройки), Предварительным договорам (если Застройщик действует в обход ФЗ-214), в то время как «вторичку» покупают всегда только по Договору купли-продажи квартиры, который подразумевает прямую передачу прав собственности.

То есть критерии выбора квартиры при покупке на разных рынках будут разные (см. ниже). И каждый Покупатель опирается на свои собственные приоритеты.

От выбора между «первичкой» и «вторичкой» зависят также виды, количество и уровень рисков сделки.

Как Покупателю квартиры вернуть НДФЛ? Какой здесь порядок действий? Смотри по ссылке.

Как правильно выбрать квартиру для покупки? Какой тип рынка предпочесть?

Чтобы решение было осознанным, необходимо знать о преимуществах и недостатках выбора квартир на каждом типе рынка.

Преимущества первичного рынка квартир:

  • Первое и самое важное – низкая цена(относительно аналогичных готовых квартир вторичного рынка). А если реагировать на различные акции девелоперов, то цена станет еще привлекательнее. Особенно это важно, при покупке квартиры в инвестиционных целях.
  • Более современные технологии строительства, включая тепло- и звукоизоляцию, вентиляцию, надежность и долговечность несущих стен и т.п. Современные лифты, включая грузовые. Просторные планировки квартир и лестничных клеток. Иногда – возможность свободной планировки внутри квартиры.

  • Возможность выбора этажа, площади, вида из окон и типа планировки квартиры в рамках одного дома/проекта.
  • Новые, более надежные инженерные коммуникации в квартире (электропроводка, отопление, водопровод, канализация, телефония, оптоволокно).
  • Повышенная, отвечающая современным требованиям, пожаробезопасность дома.

  • Дополнительные элементы общедомовой инфраструктуры, обязательно закладываемые в проект строительства (магазины и социальные объекты на первых этажах, консьержки, охрана, облагороженная придомовая территория, включая детские площадки, тротуары, уличное освещение, наземные и/или подземные автопарковки и т.п.).
  • Почти полное отсутствие юридических рисков сделки (т.е. вероятности оспаривания или ограничения права собственности Покупателя на квартиру). Исключение – т.н. «двойные продажи», но этот юридический риск полностью закрывается условиями ДДУ в рамках ФЗ-214.

    Сюда же относится полное отсутствие риска, связанного с правами пользования квартирой (характерного риска «вторички»).

  • Страхование инвестиций дольщиков, в том числе с помощью счетов эскроу и компенсационного фонда застройщиков.

Недостатки первичного рынка квартир:

  • Первый и самый главный – отсутствие права собственности на квартиру в момент совершения сделки (вместо него предлагается т.н. «право требования»). А в случае покупки квартиры на начальных стадиях строительства – физическое отсутствие квартиры как таковой.
  • Отложенный «на потом» срок заселения после уже проведенной оплаты (от полугода до нескольких лет).
  • Отсутствие внутренней отделки (бывает не всегда, но часто), в т.ч. отсутствие сантехники, межкомнатных дверей, а то и вовсе – межкомнатных стен в домах «свободной планировки».

    Это подразумевает существенные затратыи время на «доведение до ума» купленной квартиры.

  • Отсутствие представления о собственных соседях, с которыми придется жить бок о бок (практически – лотерея).
  • Длительный ремонт у соседей после заселения дома – регулярный шум в течение нескольких месяцев, а то и лет.
  • Временное отсутствие или ограниченность окружающей инфраструктуры (при комплексной застройке новых микрорайонов).

Что такое «апартаменты»? Чем они лучше обычной квартиры? Или хуже? Смотри в заметке по ссылке.

Преимущества вторичного рынка квартир:

  • Первое и самое важное – право собственностина квартиру получаешь сразу, в процессе сделки (по факту регистрации перехода права собственности на квартиру).
  • На «вторичке» всегда больше выбор – количество построенных домов в городе, как правило, на порядок больше, чем количество строящихся.

    Соответственно, географию, тип дома, этаж, вид из окон, окружение здесь можно выбирать с большей свободой (в рамках города).

  • На «вторичке» квартиры обжитые, а это значит, что при осмотре можно оценить ее существующие «потребительские качества», такие как общий вид (в новостройках это не всегда возможно), теплоизоляционные свойства, качество отопления, уровень шумоизоляции, вид из окон и т.п.

  • Можно посмотреть на своих будущих соседей (в новостройках это исключено).
  • Меньше дополнительных затрат на ремонт квартиры (часто бывает достаточно и «косметики»).
  • Возможно, лучше развита уже существующая окружающая инфраструктура (магазины, службы быта, аптеки, поликлиники, школы, детские сады и т.п.).

  • Больше возможностей договориться с Продавцом о цене, нюансах договора, условиях взаиморасчетов, распределения затрат на сделку и т.п. (на «первичке», обычно, Застройщик устанавливает свои правила продажи, с которыми Вы либо соглашаетесь, либо нет).

Недостатки вторичного рынка квартир:

  • Первый и самый главный – большее количество юридических рисков, по сравнению с «первичкой». Т.е. рисков потери или ограничения права собственности на квартиру.
  • Возможная технологическая отсталость архитектурных и планировочных решений (в т.ч. крохотные кухни или низкие потолки).

  • Возможен износ (частичный износ) инженерных коммуникаций квартиры и дома в целом (труб и стояков водоснабжения и канализации, отопления, электропроводки, и т.п.).
  • Возможно наличие скрытых недостатков (дефектов) в квартире. В т.ч. въевшихся запахов, которые сложно устранить.
  • Возможно наличие незаконной перепланировки квартиры (отвечать за которую придется новому владельцу).

Какие критерии выбора квартиры для покупки являются приоритетными, а какие – несущественными, каждый решает для себя сам. Но, в любом случае, имеет смысл обратить внимание на каждый из этих критериев.

 ВИДЕО: Выбор квартиры — Первичка или Вторичка

 — Коротко о плюсах и минусах первичного и вторичного рынка жилья, с точки зрения Покупателя квартиры.  

Итак, понимая теперь, что для нас является более важным, и с чем придется столкнуться, выбираем тип рынка для покупки квартиры, и идем дальше по шагам ИНСТРУКЦИИ:

Первичный рынок Вторичный рынок

– строящийся дом, право собственности на квартиры еще не оформлено.

– квартиры с оформленным правом собственности (могут быть как в старых, так и в новых домах).

Следующий шаг Следующий шаг

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/poshagovaya-instrukciya/kvartira-prodat-ili-kupit/pokupatel-kvartiry/vybor-rynka/