Как перевести дачный участок под ИЖС?

В чем отличия днт и ижс?

Как перевести дачный участок под ИЖС?

Эти вопросы волнуют каждого, при выборе загородного дома или земельного участка под строительство.

ИЖС – это сокращенная аббревиатура назначения использования земельного участка. Расшифровывается как Индивидуальное Жилищное Строительство. В нашей стране существует несколько категорий земли. В свою очередь, каждая категория делится на несколько видов разрешенного использования.

Наиболее востребованная категория земли, на которой можно строиться безбоязненно, и чаще всего интересует обычного человека решившего возвести дачу или загородный дом — это земли населённых пунктов. Все остальные категории земель имеют различные ограничения.

Мы поможем Вам понять, какие преимущества и недостатки у данной категории земли и видов её использования? Итак, помните — самое важное это категория земли!

Следующий шаг, который необходимо знать и выяснить перед приобретением участка — это как и для чего разрешено использовать предлагаемую землю? Это как раз то, что предполагает – назначение использования земли.

«Категория + назначение использования земли», это

либо позволяет законно построить собственный дом на участке как для постоянного проживания с пропиской, так и временного нахождения, либо запрещает это делать совсем.

На участке с категорией — земли населённых пунктов, после окончания строительства дома можно получить почтовый адрес и прописаться в своём новом жилище. А в случае, если ваш участок имеет категорию — земли сельскохозяйственного назначения, то автоматически появляются различные ограничения и запреты. В соответствии с Градостроительным кодексом РФ (п.2 ст.

49) на участке земли с категорией земли населённых пунктов и разрешенным использованием — для ИЖС, разрешается строить отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем три, предназначенный для проживания одной семьи, т.е. для личного, а не коммерческого использования. Это означает, что на таком участке можно построить дом для себя, но нельзя построить многоподъездный дом для продажи по квартирам.

Сейчас прорабатывается новый земельный кодекс, значит скоро появятся новые законы и правила. А пока необходимо выбирать из того, что имеем…

Как определить и понять, что Вам предлагают — ИЖС, СНТ, ДНТ или ДНП?

Загляните в свидетельство на земельный участок.

Для этого достаточно посмотреть на оригинал или копию свидетельства о праве собственности на предлагаемый Вам земельный участок. Понятие ИЖС относится только к землям населённых пунктов. Если в свидетельстве, категория земли — земли населённых пунктов, то данный участок действительно подходит под ИЖС.

Например, СНТ — Садовое Некоммерческое Товарищество. Основная масса СНТ — это старые дачные участки по 4 — 6 соток, которые выдавали нашим родителям в самых неудобных местах 30 — 40 лет назад. В большей массе, СНТ находятся на землях сельскохозяйственного назначения. Маленькие участки и старые домики обычно стоят в самых неудобных для проживания местах (край болота или просека рядом с высоковольтной линией). Похожая ситуация и в дачных кооперативах.

Более поздняя форма конца девяностых, начала двухтысячных — Дачное Некоммерческое Партнерство (ДНП). Эти поселки появились недавно, их на сегодняшний день в Красноярском крае очень много. Современные и большие коттеджные дома с развитой инфраструктурой, построены на землях сельскохозяйственного назначения, нарезанных по 10-15 соток. Вся инфраструктура в таких поселках создается, как правило, за счёт вложений будущих и нынешних собственников.

Тонкости в законах переходного периода, придуманных чиновниками конца девяностых, даёт, и по сей день, возможность строить на сельхозземлях. Выглядит это примерно так! В свидетельстве будет указана категория земли — земли сельскохозяйственного назначения, а в назначении использования земельного участка — для дачного строительства.

Зачастую, основная масса сегодняшних «коттеджных поселков», строится, ну или планируется, именно на землях сельскохозяйственного назначения, и тут, если встает вопрос о строительстве и развитии собственной инфраструктуры поселка, то Вы должны понимать и быть готовыми к тому, что никто не будет закапывать в «сельхозку» огромные деньги для развития инфраструктуры.

В этом случае инфраструктура (строительство дорог, магазинов, детских садов, школ, подведение коммуникаций и прочего) косвенно, либо напрямую, ляжет на плечи покупателей. Вопрос только в том, что собственными ли усилиями будущие жители будут обеспечивать себя инфраструктурой, либо руками застройщика, но все равно за деньги покупателей, а это и ВРЕМЯ, и никаких ГАРАНТИЙ.

Есть еще один момент, это государственная поддержка. Государство инвестирует деньги и развивает только земли населённых пунктов, на которых стоят деревни, сёла, посёлки и города. К ним за счёт бюджета разных уровней подводят дороги, электричество и газ.

Поэтому, если Вы давно мечтаете и наконец-то решили купить участок для строительства дома, В ПЕРВУЮ ОЧЕРЕДЬ РЕШИТЕ ДЛЯ СЕБЯ, КАКОЙ ИМЕННО ДОМ ВЫ ИЩИТЕ И НА КАКОЙ ЗЕМЛЕ СОБИРАЕТЕСЬ СТРОИТЬ!

Сегодня предложений по земельным участкам и так называемым «коттеджным поселкам», действительно масса и много различной информации о том, что можно перевести отдельный небольшой участок из СНТ, ДНП, ДНТ на сельскохозяйственной земле, под ИЖС. Ответ — это сделать практически невозможно! Можно поменять категорию земли сразу у всего поселка целиком. Но, на это уйдет много времени, Ваших денег и нужно будет ещё получить согласование от всех остальных собственников, и только тогда Ваши усилия будут оправданы, и только в том случае, если СНТ граничит с населенным пунктом.

Вывод! Все возможно, но влечет за собой некоторые дополнительные хлопоты, которые для кого-то могут обернуться большими сложностями, и, возможно, будет проще приобрести изначально участок, на котором нет никаких ограничений.

Ниже приведен фрагмент «Свидетельства о праве собственности» на земельный участок для ИЖС, в котором обозначено, где именно смотреть «категорию земли» и её «разрешенное использование». Под строкой — кадастровый номер, есть строка — существующие ограничения (обременения) права, в которой отмечаются те самые «обременения». Если стоит запись, как на образце (не зарегистрировано), то смело можно приступать к строительству сразу же после оформления права собственности на земельный участок.

В чем отличие ИЖС на землях населенного пункта от предложений под ИЖС на землях сельскохозяйственного назначения — понятие СНТ?

В некоторых случаях, можно встретить на рынке загородной недвижимости предложения под ИЖС, но на землях сельскохозяйственного назначения. Это означает, их оформили и перевели из категории сельхозземли в категорию земли населённых пунктов, с одновременным изменением назначения использования — для индивидуального жилищного строительства.

Основная цель — развитие территории данного направления, привлечение в область и район новых жителей, а также уменьшение рисков и неудобства для будущих клиентов. Краевое правительство, как правило, включает эти земли в программу развития края и района.

К таким участкам, с категорией – земли населенных пунктов и разрешенным использованием – для индивидуального жилищного строительства, может подводиться электричество за счёт краевого бюджета и фактически бесплатно, строиться дороги, прокладываться газопровод.

К сожалению, сегодня многие продавцы-собственники земли и застройщики умышленно скрывают информацию от покупателя о том, что земельный участок с домом или без него, относится к СНТ или ДНТ, а вовсе не к ИЖС.

Мы хотим помочь Вам в этом разобраться и сделать правильный выбор, о котором Вы в дальнейшем не пожалеете!

Конечно же, цена участков в коттеджных поселках с развитой инфраструктурой и подведенными коммуникациями на «сельхозке» будет всегда намного выше, чем, если просто купить аналогичный участок в соседней деревне, потому как все это уже заложено в стоимость отдельных участков.

Читайте также  Какие документы необходимы для регистрации дачного домика?

Плюсов у покупки участка относящегося к населенному пункту с назначением использования земли под ИЖС масса, но есть один недостаток – это налоги! Как правило, налоги с участка, у которого категория земли — земли населенных пунктов, выше в несколько раз, по сравнению с участком земли в садовом или дачном товариществе или партнерстве, организованном на землях сельскохозяйственного назначения. Здесь нужно сравнивать кадастровую стоимость участков в СНТ на «сельхозке» и кадастровую стоимость участка относящегося к населенному пункту с назначением ИЖС, потому как от них и будет зависеть размер налога.

Можно допустить, что в случае с ИЖС – налоги, это совсем маленький недостаток, по сравнению с имеющимися плюсами существующей инфраструктуры, городских и районных коммуникаций. А во вторых, скорее всего, что дальше правительство будет стремиться к увеличению налогов за нецелевое использование земли, к коим относятся постройки на сельхозземлях. И в этом случае ещё неизвестно, что, в конечном счете, будет выгоднее. Решать Вам!

Источник: http://www.an24.org/stati_i_obzoryi/poleznaya_informatsiya/otlichiya_dnt_i_ijs

Что выбрать — ИЖС или ДНП?

Многие люди, планирующие покупку земельных участков и загородных домов, с тревогой вглядываются в сопровождающие объявления о продаже аббревиатуры: ИЖС, ДНП, СНТ, ЛПХ и т.д. Давайте все-таки окончательно внесем ясность, в чем разница между категориями и видами разрешенного использования земель, и что лучше предпочесть тем, кто стоит перед выбором.

ЛПХ. Сегодня специалисты сходятся в том, что ЛПХ, расположенные на землях поселений (населенных пунктов), следует воспринимать как ИЖС. Муниципалитеты в принципе могут поменять статус земли в эту сторону, хотя это и грозит возможными непростыми проблемами, а где-то это будет и неразрешимым вопросом. А вот участки ЛПХ на сельскохозяйственных землях однозначно грозят вам серьезными правовыми проблемами. Есть небольшие шансы перевести эти наделы в ДНП (на тех же землях с/х назначения) – но придется ОЧЕНЬ помучиться.

ИЖС – назначение использования земельного участка под индивидуальное жилищное строительство. Используется только на землях населенных пунктов.

ДНП — дачное некоммерческое партнерство. СНТ — садовое некоммерческое товарищество. Сегодня разницы между участками ДНП и СНТ нет. И в дальнейшем в статье мы будем говорить про ДНП, понимая, что все сказанное актуально и для СНТ.

Итак — сейчас проблема выбора обычно стоит между двумя видами разрешенного пользования – ИЖС или ДНП. Рассмотрим плюсы и минусы этих вариантов.

Плюсы ИЖС

1. Построив дом на землях ИЖС, при желании Вы можете прописаться в этом доме и получить милицейский адрес (вопрос однако в том, есть ли у Вас вообще желание выписываться, например, из Москвы?). И кроме этого – обратите внимание: выписку по старому месту проживания и прописку на новом загородном месте обычно планируют делать, например, люди предпенсионного и пенсионного возраста, для того, чтобы якобы была возможность перевести выплату пенсии на другой адрес. Или например, семьи с маленькими детьми/школьниками, чтобы устроить своих детей в детсад и школу.

Но в наших условиях в ХХI веке, в котором мы все живем, можно организовать перевод любых средств и выплат на любой адрес/банк/карточку с любого счета, в том числе пенсионного, без смены места официальной регистрации. И любая компания, вдумчиво относящаяся к созданию своих дачных поселков на землях ДНП, обязательно сделает так, чтобы они располагались или в шаговой, или в 2-3 минутной доступности на автомобиле от своих поселков в крупных близлежащих населенных пунктах.

А все вопросы устройства детей в детсад/на учебу возможно решить теперь и без прописки на конкретной территории.

2. По идее, земли, отведенные под ИЖС, муниципалитеты должны обеспечить необходимым набором инфраструктуры. Это дороги, транспорт, школы, больницы, магазины – все по специальным социальным нормам. Однако не стоит забывать о том, в какой стране мы живем. Каждый из нас знает, как сложно заставить местные власти хотя бы отремонтировать дорогу возле своего дома. Так что статус ИЖС – это далеко еще не гарантия «райской жизни».

Минусы ИЖС

1. ИЖС намного дороже. Дороже не только сама земля. Дороже также и обслуживание и проживание – как временное, так и постоянное.

За проведение газа, водопровода и других коммуникаций вы заплатите «по полной стоимости» гораздо дороже, и Вам самостоятельно придется «пробивать» согласования, «находить» возможности по мощностям (как электрическим и газовым, так и по воде и канализации) и т.п. Понадобятся оформление всех документов на дом и коммуникации.

При этом дом невозможно будет построить «абы какой», «хорошую, но простую дачку» — он должен будет сдаваться БТИ, в котором должны будут подтвердить его полное соответствие установленным нормам по сопротивлению теплопроводности, жилищным нормативам санитарных помещений и т.п.

2. Дома, построенные на землях ИЖС, должны соответствовать всем нормам, предъявляемым к жилым зданиям. Он должен выдержать проверку специалистами БТИ на пригодность для постоянного проживания – не смотря на то, что, возможно, Вы хотите там бывать только наездами исключительно в выходные, да и то только в летний период.

3. Любые проблемы, которые возникнут у Вас, на ИЖС Вы должны будете в первую очередь решать самостоятельно. Ваш дом в очень уютном месте, но на отшибе, и Вы хотите защитить его от воровства? Сами ставьте охранные системы и обеспечивайте безопасность. Приехали отдохнуть, а нет электричества, хотя у соседей горит свет? Сами узнавайте, в чем проблема и решайте вопрос. Нужно почистить снег к своему дому? Сами заранее договаривайтесь о чистке. Попались плохие соседи, ведущие асоциальный образ жизни? Сами будьте готовы решать эту нелегкую проблему – и т.п.

4. Представим, Вы героически, потеряв серьезное количество денег, времени, нервов и сил, все-таки добились минимального соответствия своего участка ИЖС и дома нормам качественной жизни. Но возникает вопрос по текущим расходам на налоги, обязательными взносам по улучшению и поддержанию в нормальном состоянии инфраструктуры поселения и т.п. траты, которые часто планируются местными администрациями. «На круг» выходит очень часто «кругленькая сумма», исчисляемая не одной тысячей рублей в мес.

Как сторонники Сократа и истины, заметим, что проблем по некоторым указанным выше пунктам решаются покупкой ГОТОВОГО дома со ВСЕМИ подключенными коммуникациями.

Но тут два важнейших нюанса:

Первое. Это будет ОЧЕНЬ дорого по сравнению с землями ДНП. Например, в курортной зоне Заокского района сопоставимые участки (без дома) одинаковой площади на одной территории стоят: ИЖС: 1.000.000 руб., ДНП – 500.000 руб. Сопоставимые дома в районе курорта Велегож одинаковой конструкции на равных участках в одной местности: ИЖС – 6,5 млн. руб. (без коммуникаций! – они якобы идут «по границе», а это далеко не гарантия, что Вы их реально подключите без проблем) и ДНП – 2,9 млн. руб.

(включая газ, свет, дороги, охрану, вывоз мусора, чистку снега зимой и т.п.). Газ на участок ИЖС Вы не заведете «в воздух», без имеющегося дома. А в дачных поселках ДНП это легко может сделать управляющая компания поселка. Дома у Вас еще нет, а труба с газом – уже есть. Остается только подключиться. Многие думают – куплю участок ИЖС с домиком-развалюхой, но газ чтобы уже был подключен к нему. Так подешевле выйдет.

Но не удастся сэкономить – дом-развалюху после строительства нового дома еще надо снести, вывести мусор, и все переоформить на новый дом. Не так уж просто и дешево.

Второе. За участок с домом с уже заведенными туда коммуникациями Вы заплатите еще и «посреднику»-предыдущему владельцу, кто за Вас сделал всю «черновую работу» по превращению участка с домом ИЖС в минимально комфортное место. И «бесплатно» он свои усилия не оценит. И к тому же, это не устранит Ваших проблем при дальнейшем проживании. Ведь кто знает, как качественно был сделан дом? От частного лица – старого владельца – Вы на него не получите никаких гарантий даже на месяц, не то что на годы. А на землях ДНП обычно дома строят реальные строительные компании, дающие гарантии на возводимые строения.

Читайте также  Как оформить декларацию на дачный домик?

Минусы ДНП

1. В таких домах нельзя прописаться т.к. по закону они являются дачами. Внимание! Данный минус уже не совсем актуален, о чем мы упоминали здесь ранее. Ну а если все-таки прописка в локальной местности расположения вашего участка ДНП Вам необходима, то для этого можно обратиться в специализированную компанию, занимающуюся такими вопросами.

Плюсы ДНП

1. Земли ДНП значительно ДЕШЕВЛЕ. Как при покупке земли, так и при подключении коммуникаций, и в дальнейшей эксплуатации. В качественных поселках с хорошей управляющей компанией, ежемесячные взносы за полное обслуживание участка и поселка в целом не превышают 500-1000-1500 руб. в мес. с участка в зависимости от имеющихся коммуникаций и инфраструктуры.

2. Вас ждет гораздо меньшее количество бумажной и прочей «работы» и «нервотрёпки». Вы просто покупаете то, что Вам нравится, и получаете удовольствие от загородной жизни и отдыха!

3. Никто не мешает вам построить дачу хоть в 1000 квадратных метров и отделать её по своему вкусу. Вы можете жить там хоть весь год. В солидных компаниях – владельцах поселков Вы получаете готовые коммуникации по стоимости в разы меньше, чем на землях ИЖС.

Например, в сети поселков ГК «Инвест-недвижимость» стоимость первичного базового пакета коммуникаций: дороги, электричество, охрана/пропускной режим/КПП, вывоз мусора и чистка дорог – составляет всего от 108.000 до 120.000 руб. на участок вне зависимости от его площади в сотках.

Вывод: в плане качества жизни никаких ограничений в дачных поселках ДНП нет, есть только преимущества.

4. Постройки в ДНП значительно проще согласовать с законом. Образно говоря, никого не заинтересуют технические характеристики вашей дачи/дома при регистрации или строительстве: например, может она держать тепло или нет, хорошая ли там лестница или нет, какая у Вас там туалетная комната или система отопления — Ваше личное дело.

5. Значительно меньшая стоимость на обеспечение коммуникаций и развитие инфраструктуры, которые обеспечивает компания-застройщик. Да и «достучаться» до этих людей значительно проще, чем до официальных властей, в случае с ИЖС.

Лучший вариант при этом, когда и собственник земель, и управляющая компания, обслуживающая поселок, и компания-застройщик – это не «лебедь, рак и щука» — а компании и люди, работающие единой командой.

В качественных поселках любого ценового уровня всегда есть управляющая компания поселка, в обязанности которой и входит вся «проблемная сторона» загородной жизни: как прочистить дороги от снега зимой, почему пропал свет и когда его включат, куда деть мусор, кто будет охранять участок и т.п.

6. Вы попадаете в достаточно «однородную» социальную среду своих соседей. В дачных поселках люди в большей части подбираются по интересам и по приблизительно одинаковым доходам. А всем известно, что в населенных пунктах очень сложно обеспечить полную информацию о своем окружении до момента покупки, уже после совершения которой Вы можете познакомится с местным «выпивохой» с соседнего участка. Известны истории, когда новые жильцы вынуждены были «строить» непростые отношения с местными соседями, которые всех «приезжих» воспринимают «в штыки».

7. Участки ДНП часто продаются от серьезных компаний, от которых Вы можете получить существенные скидки, подарки, попасть под действие рекламных акций и прочие «приятности» при покупке и в дальнейшей дачной жизни. А также купить участки или дома в рассрочку, в том числе и без %. Среди частных продавцов земель ИЖС акций не бывает, реальные скидки — это редкость, ведь все делаемые ими обычно «уступки в цене» — это всего лишь заранее «надбавленная» к реальной цене часть стоимости, которую они обычно и «уступают» покупателю.

8. В дачных поселках возможна активная «коллективная» жизнь сообществ соседей – начиная от совместных походов за дарами природы или на рыбалку и заканчивая совместными спортивными мероприятиями и вечерними поеданиями шашлыка и прочих «вкусностей». Для ИЖС это является большой редкостью.

Выводы. На самом деле мнение о том, что ИЖС – это хорошо, но дороже, а ДНП – это дешевле, но похуже, является устаревшим. Сегодня реалии таковы, что жизнь на земле ДНП гораздо проще и дешевле, а также и приятнее. А единственный минус – невозможность прописки, легко устраним, т.к. возможные юридические механизмы для этого давно отлажены, по этим вопросам можно обратиться в т.ч. и в юридический отдел компании «Инвест-недвижимость».

Справка по теме: В последние годы в правительстве РФ периодически поднимается вопрос, чтобы дать возможность жителям ДНП получить регистрацию в своем доме. Разумеется, властям необходимо разрешить массу дополнительных проблем: присвоение милицейских адресов, обеспечение социальной инфраструктурой и пр.

Но на примере уже состоявшейся существующей «дачной амнистии» мы можем смело утверждать: исторический ход развития событий и в этом вопросе приведет к тому, что когда-нибудь законодатели вынуждены будут приблизить законы к реальности.

Тогда споры о том, что лучше: ИЖС или ДНП? – во многом станут вообще бессмысленными (потеряют свою актуальность).

Источник: https://www.invest-n.ru/articles/chto-vybrat-izhs-ili-dnp/

Как перевести дачный участок под ИЖС

Последнее время все чаще российские граждане желают переехать из городских условий за город, где можно постоянно жить в чистой экологической обстановке.

Многие граждане имеют на праве собственности участки в дачных или садоводческих кооперативах, или товариществах. Поэтому некоторые из них задаются вопросом, как перевести дачный участок в ИЖС.

Эта задача вполне выполнима, но при соблюдении определенных условий.

Категория земельного участка

В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, земельные участки в России подразделяются на определенные категории.

Кроме этого нормативного акта, правовой статус категорий участков земель, порядок их перевода из одной категории в другую регулируется Федеральным законом от 21.12.2004 г. под № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».

Согласно его нормам, на территории страны земли делятся на следующие категории:

  • земли сельскохозяйственного назначения;
  • земли населенных пунктов;
  • промышленности, транспорта, земли министерства обороны, энергетики и других специальных отраслей;
  • водного фонда;
  • лесного фонда;
  • заказников и заповедников;
  • земли резерва.

Такое деление на категории содержится в указаниях ст. 7 ЗК РФ.

Статья также содержит норму о том возможности переоформления некоторых категорий земель в другие категории при соблюдении надлежащих обстоятельств.

В силу положений правовых актов участки под индивидуальное жилищное строительство относятся к категории земель населённых пунктов, т.е. земли в городской черте или сельских поселений.

На земельном участке ИЖС допускается размещение жилого дома до 3-х этажей, хозяйственных строений, например, бани, гаража, сарая и т.д.

Такие земли находятся вблизи к дорожной сети, они имеют подведенные сети коммуникаций, инфраструктуру и необходимое благоустройство.

На законодательном уровне определен градостроительный регламент, которым устанавливается правовой режим и правила застройки земель, находящихся в различных территориальных зонах.

Регламента должны придерживаться правообладатели земельных наделов, а также арендаторы участков.

Некоторые земельные участки не соответствуют требованиям градостроительного законодательство согласно нормам Земельного кодекса РФ.

Муниципальные органы запрещают какое-либо использование таких участков, даже если они пустуют.

Участки не соответствуют назначению в следующих случаях:

 Вид разрешенного использования участка не входит в определенный законом перечень (классификатор), содержащий ВРИ земли
 Параметры участка не соответствуют максимальным или минимальным значениям, установленным правилами градостроительного законодательства

Зачастую к землям населённых пунктов прилегают иные виды участков, которые фактически находятся за пределами городской черты или сельского поселения. Такие участки могут быть переведены в категорию земель, предназначенную для индивидуального строительства.

Законодательные основы

Правила и порядок выполнения перевода категории земельных участков в категорию населенных пунктов, предполагающую возможность жилищного строительства регулируется Земельным Кодексом РФ.

Помимо того в ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», других правовых актах федерального и регионального уровня содержатся специальные нормы, регламентирующие данную процедуру.

Читайте также  Как признать дачный дом жилым?

Смена назначения участка земли на ИЖС позволит разместить частный дом, а также расширить правовые возможности собственника участка.

В силу положений ст. 83 ЗК РФ допускается изменение категории земельного участка:

 Собственником которого является государство или субъект РФ на основании распоряжения соответствующих органов
 Сельхоз. земель в том числе расположенные в городской черте участки, имеющие другое назначение

Участок предоставляется по распоряжению органа исполнительной власти субъекта РФ.

Они имеют компетенцию распоряжения участками земли, а также принятия решений о переводе земель из одной категории в иную.

Согласно ст. 8 ЗК РФ, перевод земель поселений в земли иных категорий и земель иных категорий в земли поселений независимо от их форм собственности осуществляется органами государственной власти субъектов Российской Федерации, если иное не предусмотрено Земельным Кодексом.

Внутри какой-либо категории земли также выделяются виды разрешенного использования (основные и дополнительные). В соответствии с ВРИ может быть использован конкретный участок.

Использование участков

Возможности использования дачных земельных участков регулируются положениями Федерального закона N 217-ФЗ от 29.07.2017 «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Согласно п. 2 ст. 23 данного закона, строительство капитальных объектов строительства на садовых участках возможно лишь в случае, если такие участки входят в предусмотренные правилами землепользования и застройки территориальные зоны, в отношении которых утверждены градостроительные регламенты, которые разрешают возможность такого строительства.

Садовый домик может признаваться жилым, а жилой дом — садовым домиком в соответствии с порядком, установленным Правительством РФ (Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47).

Дачные и огородные участки могут образовываться из категории земель населенных пунктов либо из сельскохозяйственных земель.

При постройке жилого дома на дачном участке нужно подать уведомление о начале строительных работ с приложением необходимых документов, а после их завершения —  уведомление об окончании строительства.

Кроме жилого дома на дачном (садовом) участке можно возвести хозяйственные постройки, выращивать овощи.

В отношении хозяйственных строений, теплиц, гаражей, сараев, бань на садовых земельных участках, то уведомительный порядок не действует.

Перевод дачного участка под ИЖС

Нормативно правовыми актами, регулирующими непосредственное выполнение строительных работ, являются СНиПы (в настоящее время СП – своды правил), содержащие строительные нормы и правила.

Действия таких норм и правил относятся ко всем разновидностям объектов недвижимости, независимо от их назначения, в том числе домом на участках ИЖС.

При строительстве индивидуальных домов для постоянного проживания следует ориентироваться на нормы, установленные в СП 30-102-99 — Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства.

Правила включают указания о размещении частного дома, о соблюдении правил противопожарной безопасности и т.д.

Возможность перевода

Следуя определенным условиям правовой статус садового земельного участка, предоставленного под дачу, можно изменить в категорию участков под ИЖС.

Условия переоформления:

  Принадлежность участка на праве собственности земельный надел относится к землям иного назначения
 Участок принадлежит муниципалитету на праве собственности или находится в федеральной (региональной) собственности, участок не относится к сельскохозяйственным землям

Земельный надел должен быть использован в соответствии с категорией земель, в которой он находится. Категория земель обуславливает его назначение.

К примеру, не разрешается возведение особняка на участке, отнесенном к категории земель сельскохозяйственного назначения.

Дачные земельные участки находится на земельных участках, которые входят в категорию земель сельскохозяйственных угодий.

Первостепенное различие между участками разных категорий состоит в их назначении, которое определяет их возможное использование.

Сельскохозяйственные земли имеют назначение, связанное с выращиванием с/х культур, которые могут быть употреблены в пищу.

Различие участка ИЖИ и дачного участка заключается в их функциональном назначении.

В действительности, в настоящее время законодательство не содержит термина «дача». Это понятие не применяется в нормативных актах с 1 января 2019 года. Сейчас используются термины «садовые» и «огородные участки», СНТ (садовые товарищества) и ОНТ (огородные некоммерческие товарищества). Огородные земельные наделы не допускают строительство объектов недвижимого имущества.

Особенности процедуры

Чтобы перевести дачный участок в земли ИЖС, потребуется сменить категорию земель сельскохозяйственных угодий на категорию участков городской территории.

Но в процессе выполнения этой процедуры возникают трудности в результате расположения участка, поэтому переоформление осуществить непросто.

Участок должен находиться в пределах населенного пункта или должна иметься возможность его расширения.

Разница между ИЖС от СНТ, что лучше, смотрите в статье: чем отличается ИЖС от СНТ.

Согласно указаниям правовых актов, изменение назначения участка земли не допускается в следующих случаях:

 Наложены ограничения на возможность перевода согласно требованиям законодательных актов или такая смена запрещена
 На основании заключения экологической экспертизы земельный участок не может быть изменен на иную категорию, в том числе а индивидуальное жилищное строительство
Назначение участка не соответствует градостроительному регламенту соответствующей территориальной зоне, землеустроительной документации

В некоторых случаях садовый домик на дачном участке может быть признан жилым домом. Но жилье должно соответствовать предъявляемым в отношении жилых помещений требованиям.

Иначе государственная приемная комиссия по приемке объектов в эксплуатацию принимает решение о непригодности дома для проживания граждан на постоянной основе.

Индивидуальные жилые дома должны находиться на участках, расположенных в городской черте или в пределах сельских поселений.

К участкам ИЖС, как правило, подключены все необходимые для жизни сети инженерных коммуникаций:

  • Электричество;
  • Водоснабжение;
  • Канализация;
  • Газ и т.д.

Садовый участок не во всех случаях получается обустроить должным образом, так как не всегда имеется фактическая возможность подведения инженерных коммуникаций.

Следует понимать, что развитие инженерной инфраструктуры на участках ИЖС выполняют органы местного самоуправления за свой счет.

Последовательность действий

Если собственник земельного надела принял решение перевести дачный (садовый) участок в категорию земель для ИЖС, то ему необходимо подать соответствующее заявление о местную администрацию.

Заявление подается лично в орган исполнительной власти муниципального образования.

Орган местного самоуправления принимает решение по заявлению в течение определенного в законодательстве срока, после чего заявителю выдается ответ.

Необходимые документы

В силу положений нормативно-правовых актов в области перевода участков в другую категорию к ходатайству правообладателю садового участка нужно приложить: 

 Паспорт гражданина РФ, подтверждающий личность заявителя и разрешение главы администрации населенного пункта
 Кадастровый паспорт участка Правоустанавливающие бумаги на него
 Выписку из кадастра содержащую информацию об участке, возможность изменения категории земли на другую;
 Выписку из единого государственного реестра юридических лиц или индивидуальных предпринимателей
 Основание возникновения права собственности владельца земельного участка
 Заключение экологической экспертизы если переоформление участка, должно осуществляться в соответствии с требованиями нормативных актов
 Согласие собственника земли на процедуру ее перевода в другую категорию
 Расчеты потерь сельхоз. продукции

Сроки перевода

Орган государственной власти субъекта в случае принятия положительного решения по заявлению собственника дачного участка выдает ему акт о переводе участка из одной категорию в другую.

Такое заявление рассматривается соответствующими органами в течение:

 двух месяцев муниципальными органами
 трех месяцев органом исполнительной власти субъекта

Начало течения срока отсчитывается со дня принятия органом местного самоуправления заявления, если иное не установлено нормами действующего законодательства.

После истечения вышеуказанного срока правообладателю участка направляется решение о переводе дачного участка под ИЖС или отрицательное решение по его ходатайству.

Образец заявления

На законодательном уровне установлен правовой режим в отношении всех категорий земельных участков, включая земли населенных пунктов и земли сельскохозяйственного назначения.

Если возникает необходимость изменения назначения земельного участка, он может быть переведен в другую категорию.

Но такая процедура воплощается в жизнь достаточно редко.

Для осуществления перевода дачного участка под земли ИЖС подается заявление, которое составляется в письменной форме на имя главы местной администрации.

В заявлении должны быть указаны следующие сведения:

 Сведения о принадлежности участка конкретному лицу
Категория земель существующая, и в какую нужно перевести земельный надел
  Для чего требуется смена назначения и правового статуса
 Кадастровый номер участка, который требуется перевести в иную категорию
 Кадастровая стоимость участка ориентированная на среднее значение кадастровой стоимости, определённой по муниципальному образованию

Заявление подписывается заявителем, на нем ставится дата его подачи.

: Как изменить целевое назначение земли под ИЖС: 

Загрузка…

Источник: https://ipoteka-nedvizhimost.ru/kak-perevesti-dachnyj-uchastok-pod-izhs/