Как оформить переуступку права аренды земельного участка?

Содержание

Переуступка права аренды земельного участка

Как оформить переуступку права аренды земельного участка?

Если лицо отказывается от аренды земельного участка, оно может передать свое право, совершив так называемую переуступку. Это действие обязательно сопровождается подписанием договора. Готовый образец документа, возможные риски сторон подробно описаны в статье.

  Образец договора переуступки права аренды земельного участка (word)

Нормы ГК и судебной практики

С разными объектами недвижимого и движимого имущества можно совершать различные действия. Договор подписывают 2 стороны – это прежний и новый арендаторы. Однако по сути заинтересованы как минимум 3 лица:

  1. Собственник (1 или несколько).
  2. Прежний арендатор.
  3. Новый арендатор.

Новое лицо выступает юридическим правопреемником предыдущего. Это означает, что оно:

  1. Получает все права, связанные с использованием земли (а также сооружений на территории).
  2. Признает и берет определенные обязательства, которые подробно прописываются в тексте соглашения (сохранность имущества, использование по назначению, внесение платежей).

При этом собственник может и не участвовать непосредственно в подписании договора, однако он все равно является заинтересованной стороной, поэтому имеет право получить уведомление об изменении условий аренды того или иного земельного участка.

В качестве сторон могут выступать субъекты:

  • частные лица;
  • индивидуальные предприниматели;
  • коммерческие компании;
  • некоммерческие организации (религиозные, общественные и т.п.);
  • государственные и муниципальные органы.

Отличия от субаренды

Важно понимать, что субаренда (когда объектом пользуются и третьи лица) и переуступка имеют существенные отличия:

  1. В случае субаренды арендатор с согласия собственника передает третьему лицу право пользования участком на определенных условиях. Таким образом, сам арендатор не лишается обязанностей (и некоторых прав) по договору аренды. Фактически собственник начинает взаимодействовать сразу с двумя контрагентами – арендатором и субарендатором.
  2. В случае переуступки главная суть в том, что прежний арендатор полностью выходит из предыдущей сделки и утрачивает какие-либо права, а также освобождается от обязательств. Их принимает на себя новое лицо, которое также выступает в качестве с арендатора – с ним (и только с ним) в дальнейшем будет взаимодействовать собственник.

Отличия от цессии

Не вполне точно называть переуступку и цессией, поскольку цессия имеет более узкое значение. Она связана с тем, что одна сторона передает другой только право требования.

Наиболее распространенный пример – банк передает право потребовать возврат долга заемщиком коллекторскому агентству. Отличие состоит в том, что:

  1. Основное юридическое последствие переуступки в том, что правопреемник берет на себя и права, и обязательства по соответствующему договору.
  2. В случае цессии речь идет только о передаче прав.

В случае же с земельным участком физически невозможно передать только право аренды. Использование всегда предполагает и определенные обязательства стороны – физическое или юрлицо должно содержать земельный участок, сооружения на нем, пользоваться объектом только в соответствии с назначением, соблюдать правила безопасного земледелия и т.п. Нарушение этих обязательств (например, засорение почвы) влечет неизбежный ущерб, а значит, порождает обязанность компенсации этого вреда. Поэтому аренда всегда предполагает и право пользования, и обязанности в связи с этим правом.

Подобное утверждение напрямую отражено в соответствующем информационном письме Высшего Арбитражного Суда.

Пошаговая инструкция по оформлению сделки

В общем случае алгоритм действий при заключении договора выглядит так.

Шаг 1. Получение согласия владельца

Арендодатель всегда должен получить уведомление о решении арендатора прекратить действие соглашения и передать свои права другому лицу. В некоторых случаях (они описаны ниже) может понадобиться и письменное согласие, которое, как и уведомление, составляется в произвольной форме.

Шаг 2. Сбор документов и подписание договора

К этим документам относятся:

  • паспорта (если действуют частные граждане) обеих сторон;
  • учредительные документы юридических лиц (если действуют компании);
  • основной договор аренды;
  • кадастровый паспорт участка;
  • выписка из ЕГРН, в которой подтверждается, что объект не обременен претензиями со стороны третьих лиц, не находится под арестом и т.п.;
  • доверенность, заверенная нотариально (если действует представитель).

Шаг 3. Регистрация договора

После подписания стороны могут по своему усмотрению заверить его нотариально, а также зарегистрировать в Росреестре. При этом если предыдущий договор был зарегистрирован, новый также подлежит регистрации.

Образец договора 2020 г

Стандартный образец соглашения, согласно которому оформляется факт переуступки права аренды, подписывается и прежним, и новым арендатором земельного участка. Текст соглашения обязательно должен содержать стандартные разделы о предмете, данных о сторонах, а также об их правах и обязанностях.

Во многих случаях процедура переуступки юридически сложная, поскольку затрагиваются права и обязанности сразу нескольких сторон – обоих арендаторов, собственника, возможно, и субарендаторов. При составлении текста соглашения и во время самой сделки предпочтительно воспользоваться консультацией профессионального юриста.

Читайте также  Что должно быть в договоре аренды квартиры?

5 рисков, на которые стоит обратить внимание

Поскольку речь идет о переуступке права аренды земельного участка, и подобное юридическое действие имеет некоторые сходства с цессией, а также субарендой, на практике нередко наблюдаются ошибки в принятии решения. Например, заключают договор цессии или «забывают» о субарендаторе, который по умолчанию считается согласным с новыми условиями. Вот 5 юридических особенностей переуступки, на которые нужно обязательно обратить внимание при составлении соглашения и передаче права.

Нужно ли согласие собственника

Чтобы ответить на этот вопрос, в первую очередь необходимо обратит внимание на основной договор аренды. Если он напрямую содержит такой пункт, действовать нужно в соответствии с обязательством, которое когда-то взял на себя арендатор. Об этом напрямую говорится в статье 22 Земельного кодекса.

Об этом же говорится и в нормах Гражданского кодекса: арендатор может действовать только с согласия арендодателя.

При этом распространено заблуждение, что если лицо пользуется участком в течение длительного срока (5 лет и более), оно может передать право аренды другому человеку или компании и без согласия собственника. Это верно только в том случае, если собственником земли выступает государство в лице федеральных или муниципальных органов, о чем напрямую говорится в той же 22 статье ЗК.

Здесь же указано, что арендатор действительно может не получать согласия, однако должен послать письменное уведомление о своем решении. Уведомить необходимо заблаговременно, как указано в договоре (минимально за 1 календарный месяц).

Таким образом, основанием для принятия решения должен служить именно договор, причем владельца все равно необходимо уведомить, а в случае с частными лицами или коммерческими организациями – и получить согласие. В противном случае арендодатель может обратиться в суд, который признает договор переуступки недействительным,а сделку – ничтожной.

Согласие владельца земли оформляется либо как приложение к договору, либо в виде отдельного документа – стороны сами могут выбрать, как им будет удобно заключить сделку.

Особенности оформления договора

Сделка всегда сопровождается подписанием соглашения, в котором указываются сведения о земельном участке. Также необходимо обратить внимание на такие требования:

  1. Договор обязательно регистрируется в Росреестре, если прежнее соглашение также было зарегистрировано.
  2. Новое соглашение не может действовать больше, чем исходное. Например, если основной договор был заключен до 31 декабря 2020 года, но и новый не должен действовать дольше (кроме тех случаев, когда собственник готов продлить его).
  3. В новом соглашении обязательно ссылаются на исходное, поскольку речь идет именно о переуступке.
  4. В предмете соглашения также отдельно подчеркивают, что оно посвящено переуступке.

Как быть с субарендаторами

С ними необходимо предварительно расторгнуть договоры, чтобы избежать возможных судебных разбирательств. К тому же наличие субарендаторов может вызвать обоснованные сомнения у нового арендатора относительно чистоты сделки. Расторжение договоров обязательно, поскольку, как разъяснил Высший Арбитражный Суд в том же информационном письме, даже при переуступке исходные соглашения сохраняют свою силу.

Обязательно указание возмездности договора

Еще один риск связан с тем, что договор могут признать ничтожным, если не указать в нем, кто, как и кому будет совершать плату за использование земли. Дело в том, что если в соглашении о переуступке права аренды не указать, что за пользование земельным участком новый арендатор будет платить владельцу определенную сумму, суд может приравнять договор к сделке дарения. А дарение признается недействительным, если речь идет о подписании бумаги между коммерческими юридическими лицами.

Передача имущества и документов

Также в тексте лучше предусмотреть отдельный пункт о передаче документов:

  • оригинального (исходного) договора аренды;
  • свидетельства о регистрации этого права;
  • кадастрового паспорта, плана и др.

Имущество же передается с обязательным оформлением соответствующего акта приема-передачи. Это обезопасит стороны от возможных рисков и судебных разбирательств.

ссылкой:

(1 1,00 из 5)
Загрузка…

Источник: https://2ann.ru/dogovor-pereustupki-prava-arendy-zemelnogo-uchastka/

Переуступка прав арендатора земли

Последние изменения: Июль 2019

Передача земель в аренду – частое явление, когда арендатор берет в пользование территории для ведения деятельности с конечной целью получения прибыли. Владелец участка получает прибыль в виде арендной платы. Иногда земля, взятая в аренду на длительный срок, арендатору более не нужна, либо более выгодным становится передача арендованной земли в пользование третьим лицам. Данная ситуация является переуступкой прав аренды земельного участка и регламентируется рядом положений законодательства.

Ссылки на законодательство

Процесс передачи прав требует соблюдения правил, установленных Земельным Кодексом. Требования передачи земель в аренду приводятся в статье 22, допускающей такой вариант использования, при котором арендатор уступает свое право третьей стороне. Если позволяют условия договора, земля может быть передана и без дополнительного оповещения и согласования с собственником.

Новые отношения не предполагают перезаключения договора с арендодателем, а право содержать и использовать землю переходят к новому арендатору.

В Земельном и Гражданском законодательстве есть ряд других важных нормативов, имеющих отношение к переуступке права аренды:

  • ст.65 ЗК определяет правила определения, корректировки, передачи платы арендатора, с обязательным указанием данных положений в заключаемом договоре;
  • пунктом 2 ст.615 ГК установлено право распоряжения полученной в аренду землей по усмотрению арендатора, если действия согласуются с нормами действующих законов и не противоречат подписанному договору.

Следует отличать простую смену арендатора от передачи прав на аренду новому лицу:

  • Земля, передаваемая в аренду, может использоваться для ведения сельскохозяйственных работ или при ИЖС.
  • Без оформления дополнительного соглашения, именуемого также договором цессии, передача арендованных земель третьим лицам не разрешается.
  • Цессия предполагает возможность отчуждения права арендовать землю у одного лица с переоформлением данного права на другое лицо.
Читайте также  Акт возврата квартиры после аренды

По результатам заключенного соглашения новый арендатор вступает в правовые взаимоотношения с текущим владельцем недвижимости.

Особенности процедуры

У многих граждан вызывает сложность правильного определения правовых вопросов по переуступке права на аренду. В данном случае предметом рассмотрения являются арендные права, а не права на собственность.

К частым случаям переуступки относят реализацию строений, расположенных на землях, переданных на правах длительной аренды. Продажа собственности происходит без фактического уведомления владельца участка, однако о произошедших изменениях оповестить в письменном виде все-таки нужно.

Определение срока новых правоотношений

Процесс передачи арендованной земли в новую аренду сопровождается подписанием соглашения об уступке права, основываясь на сроках действия текущих договорных отношений, без права корректировки условий использования переданных земель. Заключить подобное соглашение можно на любой срок, в пределах действия первого договора.

Обязательное уведомление собственника является необходимостью, когда длительность нового договора о переуступке превышает 5-летний срок. В отдельных случаях бланк договора предусматривает наличие пунктов, устанавливающих порядок передачи прав аренды другим лицам, что освобождает от необходимости заключения другого соглашения.

Если срок аренды по переуступке, превышает 12-месячный период, для признания договора действующим требуется регистрация по кадастру.

Особенности подписания соглашения

Договор переуступки права аренды земельного участка между физ лицами имеет двусторонний характер, т.е. его подписывают две стороны: лицо, уступающее аренду, и лицо, готовое принять в пользование земли на заранее оговоренных условиях.

Сторонами договора могут быть и обычные граждане, и организации, с обязательным установлением принципа возмездности отношений.

Согласно закона, принятые наделы могут быть использованы только в рамках разрешенного назначения.

Предоставляется уступка на оговоренный срок, который не должен превосходить общей длительности аренды. От срока переуступки зависит такой нюанс, как получение согласия собственника.

При подписании договора на период до пяти лет оповещать владельца земли о переуступке необязательно. Больший срок потребует официального уведомления хозяина о планируемой переуступке.

Порядок оформления договора

Условия соглашения о переуступке не могут отличаться от параметров, определенных основным договором с собственником, за исключением раздела, устанавливающего плату при передаче прав.

Процедура предполагает подготовку следующих документов к сделке:

  • изначальный документ, устанавливающий арендные отношения с собственником;
  • удостоверяющие документы сторон (для физлиц – паспорта);
  • квитанции, свидетельствующие отсутствие долгов перед владельцем;
  • выписка, устанавливающая правомочность распоряжений относительно объекта собственности (при желании, получить справку из Росреестра может любое заинтересованное лицо).

Несмотря на отсутствие строгого формата документа, существуют определенные требования, предъявляемые к юридически значимым бумагам:

  • К обязательным данным относят сведения о сторонах сделки (для обычных граждан достаточно внесения паспортных сведений вместе с пропиской).
  • Адрес расположения предмета договора, кадастровый номер участка, размеры передаваемых площадей.
  • Установленные параметры, при которых организуется передача прав и обязанностей.
  • Если накоплен долг, регулируют вопрос выплаты и определяют величину задолженности. Данные параметры должны быть учтены при дальнейших расчетах между сторонами.
  • Описание правоустанавливающих документов, давших полномочия передавать объект новому пользователю.
  • Выписка, констатирующая отсутствие обременений, регистрационных ограничений, залога, судебной тяжбы вокруг объекта.
  • Параметры взаиморасчетов по оплате за использование земель. Плата вносится различными способами – с помесячной, квартальной рассрочкой, в виде однократной выплаты. Допускаются иные варианты определения сроков и кратности платежей.
  • Прежний арендатор уполномочен внести пункт с определением дополнительных обязательств для нового пользователя земель. Если речь идет об аренде участка, нового арендатора могут обязать оплачивать мероприятия по улучшению земель.
  • Документ должен содержать дату оформления и личные подписи каждой из сторон.
  • В договоре устанавливают право пользования в пределах разрешенных категорий согласно предназначенности участка.
  • Правила возврата земли обратно.

Так как любые существенные изменения условий первичного договора недопустимы без согласования с хозяином наделов, дополнительные пункты предварительно должны быть им одобрены.

Текст документа, как любой юридически важной бумаги, должен быть составлен грамотно, лаконичным языком, с учетом возможных рисков для сторон и в соответствии с принятыми нормами оформления. В случае затруднений при составлении рекомендуется привлечь на помощь опытного в земельных вопросах юриста.

Запрет на уступку прав

Не всегда уступка права аренды является законной. Следует изучить подводные камни, когда данный вариант оформления отношений с арендатором невозможен:

  • Первичный договор с собственником содержит положения о запрете на дальнейшую уступку или смену арендатора в рамках действующего документа.
  • Новый пользователь планирует использовать землю не по назначению (когда территории под сельское хозяйство используют для строительство жилых домов). Чтобы была возможна переуступка, предварительно собственник должен изменить категорию назначения.
  • Объектом передачи служит земля с незаконно возведенными постройками.
  • Наличие обременений делает невозможным любое изменение в праве пользования (земли стали предметом судебного разбирательства, имущество арестовано, действуют регистрационные ограничения).
  • Наличие задолженности первым арендатором может привести к отказу в оформлении переуступки, ведь на основании начального договора собственник вправе расторгнуть отношения с неплательщиком, что влечет недействительность новой бумаги.

Существуют и иные обстоятельства, устанавливающие взаимосвязь между арендными отношениями и какими-либо нарушениями закона.

Проведение аукциона

Зачастую сельхозземли и иные крупные участки передаются на правах участия в аукционе. Право на аренду появляется у лица, предложившего лучшие условия. Основанием считать торги состоявшимися служит наличие не менее 3 участников.

Когда аукцион признается несостоявшимся, арендные права не переуступаются.  Аукцион – частый способ обретения нового арендатора земель, относимых к государственному фонду недвижимости.

Читайте также  Как обязать ИП заключить договор аренды субаренды?

Переуступку участков муниципалитета или государства выполняется юридическим лицом, в то время как физические лица переоформляют объекты без участия в торгах. Плата за арендованную землю не может превышать стоимость участка, а в подавляющем большинстве случаев, существенно меньше ее.

Права аренды передаются за определенную плату (по переуступке), а в случае отсутствия положений договора о возможности передачи в пользование третьей стороне, необходимо оформленное согласие собственника.

Источник: https://3dlipz.com/pereustupka-prav-arendatora-zemli/

Образцы и Шаблоны Договоров / Соглашений о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка

Недвижимость: Покупка / Продажа / Аренда / Сдать / Снять / Консультации / АН ИНФО
Сохранить информацию себе или отправить Ваше объявление в соц.сети можно просто нажав кнопки:

Многие юридические и физические лица заинтересованы в быстром получении права на пользование земельной площадью и ищут способы, как решить этот вопрос.

В ЗК РФ, при первичном обращении к государству за правом аренды земли, прописана возможность такой передачи собственности в аренду только через аукционы, исключая особые случая. Особым случаем может быть смежная, с уже арендованным участком, площадь, но не более 30% от имеющейся.

Но это не гарантия быстрого получения земли, потому что свободной смежной площади может не быть в наличии.

Поэтому переуступка права аренды земельного участка является одной из возможностей ускорить процесс получения земли, не привязываясь к местности. Так что такое переуступка прав, чем она отличается от субаренды?

Что такое переуступка?

Переуступка земли, означает полностью передать третьему лицу свои права и обязанности на распоряжение участком. А тот субъект, который передает свои права, теряет их окончательно. Вместе с получением прав новый пользователь земли приобретает и обязанности по уплате налогов и соблюдению прав использования. А субаренда подразумевает под собой частичную и временную передачу в пользование, а арендодатель становится якобы посредником между государством и субарендатором.

Приобретение права аренды на землю

Первым условием, которое должно быть соблюдено для возможности переуступки прав пользования, это состоявшийся аукцион. То есть субъект, передающий свои права и обязанности третьему лицу, должен стать победителем торгов, в котором принимало участие не менее двух претендентов. В противном случае, физическое или юридическое лицо, которое приобрело право пользования по стартовой цене из-за неимения других желающих участвовать в аукционе, не может оформить переуступку.

Передача прав и обязанностей на аренду земельного участка является сделкой, которая заключается по договору. Соглашение происходит между двумя сторонами передачи-приема, а владелец земли (государство) письменно ставится в известность. От собственника земельной площади нужно получить письменное разрешение, сохранив копию отправленного уведомления.

Если разрешения не будет, тогда договор признают недействительным. Для этого прежний арендатор направляет уведомление в муниципалитет, где указывает всю информацию, подлежащую внесению: номер и дату составленного договора, данные кадастра и нового арендатора.

Долгосрочный договор переуступки права аренды земельного участка обязательно проходит регистрацию.

Передача прав на пользование землей должна быть платной. Это исключит возможность признания такой сделки договором дарения. А если лицо юридическое, безвозмездная сделка изначально незаконна. Тем более оспорить соглашение, в котором указана сумма оплаты за передачу в пользование, будет труднее. В пункты договора прописываются не только передаваемые права, но и обязанности перед собственником земельного участка.

Новый арендатор должен проверить действительность всех документов у передающего. Для этого нужно затребовать справку из ЕГРП, чтобы подтвердить наличие полномочий у лица, которое совершает сделку по передаче, не имеет ли прежний арендатор ограничений по использованию. Проверить наличие долгов по оплате налогов и арендным платежам. Если таковые имеются, тогда в уступительном договоре на пользование площадью, прописать пункт об обязанности их погашения. Какая сторона будет оплачивать долги решают стороны самостоятельно.

Все условия соглашения, заключенные между прежним пользователем земли и государством, полностью сохраняются. Уже зарегистрированный участок в государственном реестре, оформленный по всем правилам, сэкономит новому арендатору время и деньги, с учетом покупки прав.

Важные аспекты

  • Чтобы обезопасить себя от оспаривания договора, нужно составить нотариально заверенные согласия второго супруга (для физических лиц) или протокол решения о совершении такой покупки (для юридических лиц). Эти документы понадобятся в обязательном порядке, если стоимость сделки будет признана крупной.

  • Составление писем об отсутствии финансовых претензий станет еще одной страховкой от возможного оспаривания сделки.
  • Стоит отметить, что сумма оплаты задолженности по арендной плате, если она оплачена новым арендатором, не считается прибылью прежнего пользователя и не облагается налогом.

Документы

Для регистрации договора переуступки права на аренду в Федеральной службе нужно иметь следующий список документов:

Для физических лиц:

  1. Заявление.
  2. Копии паспортов.
  3. Налоговый номер.
  4. Справка из кадастра со сведениями о владельце и пользователе.
  5. Доверенности, если в сделке участвуют уполномоченные лица.
  6. Соглашение о передаче прав и обязанностей, подписанный обеими сторонами.
  7. Оригинал, копия первичного договора аренды, включая дополнительные соглашения.
  8. Кадастровый паспорт на земельную площадь.
  9. План участка из БТИ.

Для юридических лиц (плюс все вышеперечисленные документы):

  1. Копия свидетельства или выписка из ЕГРЮЛ.
  2. Копия ОКПО.
  3. Копии уставных документов.

Существует стандартный вид договора переуступки права аренды земельного участка, образец которого представлен ниже. На основании данного шаблона можно составлять индивидуальное соглашение, со своими дополнениями и нюансами. Составляют договор переуступки в двух экземплярах. К экземпляру нового арендатора прилагается весь пакет документов на земельный участок.

Источник: http://www.info.yarnet.ru/zkn/index.php?id=310