Как быстро сдать в аренду коммерческую недвижимость?

Содержание

Как быстро сдать в аренду коммерческую недвижимость — Онлайн юрист

Как быстро сдать в аренду коммерческую недвижимость?

Сдача недвижимости в аренду – это весьма прибыльное дело, если отнестись к процедуре с максимальной ответственностью. Постоянный пассивный доход всегда приятен, но что, если возникла идея предоставлять в аренду коммерческую недвижимость? Для этого потребуется немного иной подход, ведь есть большая разница между арендой квартиры и крупным офисом.

Пошаговая инструкция

Процесс сдачи объекта в аренду разделён на следующие этапы:

  1. Определение арендной стоимости.

Первым делом необходимо просмотреть и оценить наибольшее количество имеющихся предложений на рынке. Чем больше выборка, тем лучше будет результат (более точный показатель средней стоимости аренды для коммерческих помещений).

В ходе анализа можно воспользоваться популярными сайтами по типу Avito или ЦИАН. Также информацию можно изучить в разнообразных печатных изданиях. При отсутствии желания заниматься изучением иных предложений самолично будет разумным нанять риелтора или брокера.

Цену за подобные услуги вряд ли можно назвать высокой, а сохранить приличную долю нервных клеток и времени вполне реально.

Стоимость аренды коммерческой недвижимости должна устраивать не только собственника, но и потенциальных клиентов. Заведомо высокая ставка вряд ли будет удачной, но на формирование ценника могут повлиять следующие факторы:

  • месторасположение здания/помещения;
  • инфраструктура (наличие в непосредственной близости кафе, бесплатных парковок, охрана здания);
  • класс здания;
  • качество и уровень ремонта;
  • функциональность планировки;
  • различные особенности коммуникаций (бесперебойное питание, Интернет, наличие санузлов и т. п.);
  • иные бонусы, которые могут потенциально улучшить продуктивность работы арендаторов (Wi-Fi роутер, аппарат для кофе, комфортная мебель).

Проанализировав цены на рынке, можно связаться с другими арендодателями и попытаться сбросить стоимость. Зачастую, указанная в предложениях цена является ориентировочной и приблизительной. Того показателя стоимости, которого удастся достичь в ходе переговоров, будет достаточно, чтобы узнать среднюю арендную ставку на аналогичные предложения. Достаточно 5-10 обращений, чтобы получить сравнительные данные по арендной ставке.

Самое главное для арендодателя коммерческой собственности – найти подходящего клиента. Это можно сделать самостоятельно, а можно нанять риелтора. В обеих ситуациях есть свои плюсы и минусы, поэтому выбирать, как стоит поступить, – личное дело каждого.

При самостоятельном поиске арендатора серьёзным преимуществом является наличие собственной базы. Тем не менее, её отсутствие не повлечёт за собой больших проблем, но придётся потратить больше сил.

Хорошим способом найти подходящего клиента является создание сайта с коммерческим предложением. Продвигать такой сайт лучше при помощи контекстной рекламы с упором на ключевую аудиторию. Благодаря такой рекламе можно без труда найти заинтересованную аудиторию и избежать высоких комиссий агентствам.

Наиболее целесообразно делать это при сдаче в аренду помещений с внушительной площадью. Такие предложения ищут клиенты, рассчитывающие на высокую доходность от планируемой деятельности, а больше всего доверяют именно сайтам.

Если человек желает приобрести очень дорогой автомобиль, он будет искать его на сомнительных ресурсах или больше предпочтёт официальный сайт? Вот и арендатор коммерческой недвижимости придерживается такого же мнения.

Совершенно иное дело – это небольшие помещения, сдающиеся в аренду. Здесь нет смысла заниматься созданием сайта и отлично подойдут бесплатные доски объявлений в Интернете (пусть даже небольшие).

Также хорошо себя зарекомендовали рассылки по заинтересованным компаниям, размещение баннера на фасаде сдаваемого в аренду здания (платно) или в окнах (бесплатно).

При нежелании заниматься поиском заинтересованных лиц самостоятельно, существует вариант по найму риелтора. Этот человек самостоятельно найдёт нужных арендаторов, сведёт контакты и даже самостоятельно заключит нужный договор аренды.

С другой стороны, поиск нужных людей – дело тонкое и довольно сложное/трудоёмкое. Не все риелторы на это согласятся, а мастера своего дела в серьёзных агентствах затребуют за подобные услуги денежную сумму в размере 50% от стоимости аренды за 1 месяц. А порой даже больше этого.

Но всё же при подобном способе поиска арендаторов собственник освободит себя от значительных трудностей. В итоге дело останется только за составлением договора и подготовкой всей необходимой документации.

Оплата услуг риелтора осуществляется только после заключения договора аренды. Если риелтор или агентство требует внести предоплату или выплатить сумму раньше, возможно, это мошенники.

  1. Необходимая документация.

После того, как будет найден арендатор и все ключевые моменты устроят обе стороны, можно приступать к оформлению договора. Договор о сдаче коммерческой недвижимости в аренду обязательно должен иметь в себе такие пункты:

  • полные сведения о каждой из сторон;
  • точный адрес объекта аренды;
  • сумму и плательщика коммунальных услуг;
  • размер ежемесячной аренды;
  • дата, когда объект будет сдан в аренду;
  • необходимые действия каждой стороны в случае возникновения форс-мажорных ситуаций;
  • описание качества ремонта и находящейся мебели;
  • ключевые условия, согласно которым можно расторгнуть договор аренды.

При недостатке нужных знаний или опыта, разумнее будет привлечь к процедуре заключения договора квалифицированного юриста.

Договор – не единственное, что понадобится при сдаче недвижимости в аренду. Также следует иметь при себе:

  • паспорт гражданина РФ;
  • ИНН;
  • документ о подтверждении права собственности;
  • план помещения.

Когда все документы будут на руках, а стороны успешно проведут заключение договора, остаётся лишь получать выручку и следить за периодичностью выплат.

Особенности процедуры и полезные советы

Коммерческой недвижимостью являются офисные здания, помещения промышленного направления, спортивные сооружения, магазины, гаражи, склады и даже гостиницы.

Ускорить сдачу коммерческой недвижимости в аренду можно за счёт снижения арендной ставки. С учётом постоянных затрат на содержание помещения будет правильнее сдавать недвижимость по средней или даже низкой ставке, чем выставлять высокую цену, но на целый год.

Также на цену подобных помещений влияет наличие:

  • парковки;
  • точки общественного питания (в том же здании либо в непосредственной близости);
  • инфраструктуры;
  • высокой проходимости и т. п.

В таких условиях арендная плата может быть ощутимо выше, чем в среднем по рынку. И, разумеется, на неё найдётся свой клиент.

Открытость пожеланиям будущих клиентов также играет весомую роль в сдаче коммерческой недвижимости:

Возможному арендатору может понадобиться помощь или советы по планировке рабочих мест. Разумно будет заранее подготовиться и предложить сходу несколько готовых вариантов, а ключевые изменения останутся за клиентом, которые он захочет внести.

Цвет стен в помещении, количество максимальных подключений к телефонной сети или Интернету, а также обсуждение всех прочих особенностей поможет получить расположение арендатора и склонить его к аренде именно этой недвижимости.

Это небольшой психологический приём: чем больше человек углубляется в детали, тем выше шансы, что такой разговор отложится у него в памяти. А значит, именно на него он будет ориентироваться в первую очередь, взвешивать плюсы и минусы и т. д.

Однако если весь процесс сдачи в аренду построить на подобных уловках, это будет большим риском потерять репутацию. Если качество аренды будет весомым лишь на словах, то это может грозить весьма серьёзными последствиями.

Если в коммерческом помещении, выделенном под сдачу в аренду, отсутствует отделка, то можно предложить арендатору каникулы по оплате. То есть ремонт он будет осуществлять за свой счёт, но пока ремонтные бригады занимаются своим делом, оплачивать аренду за помещение клиент не будет.

Это довольно весомый плюс для арендатора, который чётко решил взять недвижимость в аренду:

  • если нет лишних средств на оплату аренды и ремонт одновременно, то данное действие вызовет исключительно положительные эмоции и повысит репутацию арендодателя;
  • также ремонтные каникулы помогут склонить сомневающегося арендатора в сторону приобретения именно данной конкретной недвижимости/помещения.

Источник: https://7i-urist.com/kak-bystro-sdat-v-arendu-kommercheskuyu-nedvizhimost/

Как сдать в аренду коммерческую недвижимость

Основные факторы, которые позволят выгодно и быстро сдать коммерческую недвижимость в аренду – это грамотное ценообразование и точное ориентирование на целевую аудиторию. Ниже мы рассмотрим более детально упомянутые моменты и разберемся, как найти арендатора для своего офиса либо помещения складского/торгового/производственного назначения.

Информация будет подана в формате пошаговой инструкции.

Шаг 1. Формирование арендной стоимости сдаваемой коммерческой недвижимости

Чтобы выгодно сдать в аренду коммерческую недвижимость, нужно в первую очередь позаботиться о подборе удачной арендной ставки. Итоговая стоимость офиса или склада должна быть не только интересна вам, но и актуальна, исходя из рыночных цен. Арендная ставка на коммерческую недвижимость зависит от следующих факторов:

  • месторасположение объекта;
  • инфраструктура (кафе, бесплатная парковка, охрана);
  • класс здания;
  • качество ремонта в помещении;
  • функциональность планировки;
  • особенности коммуникаций (бесперебойность электричества и интернета, наличие санузла);
  • дополнительные бонусы, увеличивающие арендаторам продуктивность работы (наличие комфортной мебели, Wi-Fi-роутер, кофе-машина).
Читайте также  Как взять в аренду лесной участок?

Проходит процесс формирования арендной ставки при помощи анализа рыночных предложений. Изучая базу, учитывайте, что указанная стоимость объектов – это примерный ориентир. Свяжитесь с владельцами офисов или складских помещений и попытайтесь сбросить цену. Та средняя сумма, до которой получится снизить арендную ставку в 5-10 обращениях, и есть рыночная стоимость.

Чтобы вы примерно ориентировались, по какой цене можно сдать недвижимость в аренду, приведем средние расценки в Киеве:

  • Голосеевский район – 12.03$ за кв. м. (офис), 20.93$ за кв. м. (торговое помещение), 2.35$ за кв. м. (складское помещение);
  • Дарницкий район – 15.59$ за кв. м. (офис), 11.37$ за кв. м. (торговое помещение), 2.20$ за кв. м. (складское помещение);
  • Деснянский район – 7.12$ за кв. м. (офис), 20.67$ за кв. м. (торговое помещение), 2.58$ за кв. м. (складское помещение);
  • Днепровский район – 13.07$ за кв. м. (офис), 10.01$ за кв. м. (торговое помещение), 2.35$ за кв. м. (складское помещение);
  • Оболонский район – 8.87$ за кв. м. (офис), 8.82$ за кв. м. (торговое помещение), 3.37$ за кв. м. (складское помещение);
  • Печерский район – 18.28$ за кв. м. (офис), 34.02$ за кв. м. (торговое помещение), 3.83$ за кв. м. (складское помещение);
  • Подольский район – 11.02$ за кв. м. (офис), 14.70$ за кв. м. (торговое помещение), 2.99$ за кв. м. (складское помещение);
  • Святошинский район – 6.22$ за кв. м. (офис), 14.03$ за кв. м. (торговое помещение), 4.44$ за кв. м. (складское помещение);
  • Соломенский район – 8.15$ за кв. м. (офис), 14.48$ за кв. м. (торговое помещение), 2.60$ за кв. м. (складское помещение);
  • Шевченковский район – 13.40$ за кв. м. (офис), 31.07$ за кв. м. (торговое помещение), 2.40$ за кв. м. (складское помещение);
  • Центр – 17.28$ за кв. м. (офис), 28.23$ за кв. м. (торговое помещение), 4.56$ за кв. м. (складское помещение);
  • Левый берег – 17.89$ за кв. м. (офис), 14.06$ за кв. м. (торговое помещение), 2.47$ за кв. м. (складское помещение);
  • Правый берег (без центра) – 9.12$ за кв. м. (офис), 20.81$ за кв. м. (торговое помещение), 3.13$ за кв. м. (складское помещение).

Шаг 2. Определение конкурентных преимуществ объекта

Чтобы быстро сдать в аренду коммерческую недвижимость, нужно четко понимать плюсы и минусы своего объекта. Если вы пока не знаете, какие преимущества актуальны на этом рынке, тогда изучите существующие предложения. Связь с владельцами коммерческой недвижимости позволит не только «прицениться», но и услышать, как они аргументируют заявленную цифру. Этот опыт пригодится, когда с вами будут торговаться реальные арендаторы.

Шаг 3. Поиск арендатора

Существует 5 самых эффективных каналов для поиска арендаторов для коммерческой недвижимости:

Риелторы

Самый популярный канал для поиска клиентов. Стоимость услуг риелторов – это, как правило, 50% от ежемесячной арендной ставки.

Доски объявлений

Самой популярным сайтом в Украине в сфере недвижимости считается DOM.RIA. Ежедневно через нее осуществляется около 1000 сделок. Если вы хотите быстро и бесплатно найти арендатора, тогда этот вариант, пожалуй, лучший из всех возможных.

Наружная реклама

Достаточно эффективный и бесплатный способ поиска арендаторов – это разместить на окнах или фасаде своего здания личные номера телефона. Если у вас в распоряжении есть крупные объекты, тогда можно задействовать еще и рекламные щиты.

Контекстная реклама

Платный канал, на который потребуется 3-20 тыс. грн в месяц. Используйте только самые популярные площадки для контекстной рекламы: Google ADwords, Yandex Direct. Чтобы повысить эффективность компании и не «сливать» деньги, лучше наймите профессионала.

Реклама в газетах

Популярные варианты – «Из рук в руки», «Недвижимость и цены». При составлении объявления не пишите ничего лишнего. Только конкретика – место, площадь, стоимость, контакты.

При выборе арендаторов рекомендуем отдавать предпочтение людям, желающим оформить договор на долгосрочную аренду, чтобы не приходилось ежемесячно переживать по поводу поиска клиентов на недвижимость.

Шаг 4. Составление договора

Договор о сдаче коммерческой недвижимости в аренду в обязательном порядке должен содержать следующие параметры:

  • Данные обеих сторон.
  • Адрес арендуемого объекта.
  • Сумму и плательщика коммунальных услуг.
  • Сумму ежемесячной аренды.
  • Сроки сдачи объекта в аренду.
  • Действия сторон в случае форс-мажорных обстоятельств.
  • Состояние ремонта и наличие мебели.
  • Условия расторжения договорного соглашения.

Если вы в первый раз сдаете недвижимость в аренду, то этап желательно выполнять при участии юриста. Помимо договора для сдачи объекта вам будут необходимы следующие документы:

  • паспорт;
  • ИНН;
  • документ, свидетельствующий о праве на распоряжение недвижимостью;
  • план помещения.

Перед тем, как сдать в аренду коммерческую недвижимость, четко продумайте преимущества и будущую стоимость своего объекта. Для этого анализируйте рынок. Далее выберите оптимальный рекламный канал. Для маленьких помещений – это риелторы, объявления на окне и бесплатные интернет-площадки. Собственникам более крупных объектов лучше подключить еще и контекстную рекламу. Действуя таким образом, вы сможете быстро найти арендатора и выгодно стать в аренду коммерческую недвижимость.

Источник: http://www.bagnet.org/news/pressreliz/309860

Как сдать коммерческую недвижимость в аренду

Мечтаете зарабатывать на недвижимости? Хотите знать, как сдать коммерческую недвижимость в аренду, на что обратить внимание при ее покупке и где искать арендаторов? «М16-Недвижимость» вооружает всех потенциальных бизнесменов и рассказывает, что нужно для получения стабильного и высокого заработка.

В конце выгодный бонус: самые перспективные объекты коммерции для дальнейшей сдачи или перепродажи.

С чего начать

Как выбрать оптимальный объект

Где искать арендаторов?

Лучшие объекты 

Коммерческая недвижимость: с чего начать?

Для начала советуем еще раз определиться с окончательным выбором недвижимости: уверены ли вы, что хотите заниматься именно коммерческими помещениями? На вопрос, что выгоднее сдавать – квартиру или коммерческую недвижимость, – ответ однозначен. Объекты коммерции окупаются в несколько раз быстрее, чем жилые помещения, то есть выгода значительно выше. Кроме того, арендная ставка на коммерческую площадь стабильно растет (к примеру, период «январь-июль» 2017 года показал рост на уровне 10%).

Однако следует учитывать, что и сил вам придется потратить значительно больше. Во-первых, убедитесь, что вашего стартового капитала хватит для приобретения объекта, который в дальнейшем вы намерены сдавать. Не секрет, что для покупки коммерческой недвижимости нужно обладать куда более весомым финансовым состоянием, чем для приобретения квартиры, в том числе многокомнатной.

В то же время учитывайте, что нежилое помещение иначе рассматривается и в юридическом плане: налоговая ставка в данном случае в разы выше, механизм оформления также несколько иной.

Ко всему прочему, для успешного ведения бизнеса на коммерческих помещениях нужно ориентироваться в специфике деятельности вашего потенциального арендатора, понимать его потребности и возможности. А значит, от вас уже требуется больше, чем при простой сдаче квартиры.

Взвесьте все еще раз, прежде чем перейти к выбору помещения. Если хотя бы один из пунктов вызывает сомнения, лучше не рисковать и рассматривать жилую аренду. Помните, что в случае неуспеха потери могут быть колоссальные.

Подведем итоги, что нужно для покупки коммерческой недвижимости: стартовый капитал, хорошее понимание рынка и ориентация в области, с представителями которой вы планируете сотрудничать.

Как правильно выбрать коммерческую недвижимость для последующей сдачи в аренду?

Как мы уже говорили, первым делом определитесь с тем, на какого арендатора вы рассчитываете.

Обозначьте для себя возможные параметры вашего будущего контрагента: это небольшой предприниматель или филиал крупной сети? Давно ли он на рынке или только выходит? Это производство или точка реализации? Какова конкуренция в данной сфере, какое расположение будет для него наиболее удачным, какие мощности необходимы для полноценного ведения бизнеса и т. д.

Словом, ориентируйтесь на конкретного арендатора, тогда вы не только легко подберете максимально подходящее помещение, но и без труда в дальнейшем сможете найти людей, желающих вести свой бизнес именно у вас.

На основе сделанного выбора вы можете понимать, какой конкретно объект стоит искать: складское помещение, офис или торговое помещение в современном формате стрит-ритейла.

Беспроигрышные варианты и обязательные требования

Сразу отметим, что самым безопасным с точки зрения востребованности вариантом станет помещение, которое уже имеет постоянного арендатора. В этом случае вы сможете получать прибыль уже с первого месяца владения помещением и не потеряете драгоценное время на поиски.

Поверьте, что арендатор (при условии, что у него уже налаженный и доходный бизнес) сам заинтересован оставаться именно в вашем помещении. При благоприятных обстоятельствах вы даже можете повысить арендную ставку.

Еще одним преимуществом такого решения станет тот факт, что помещение с постоянным арендатором, вероятнее всего, уже «причесано» в соответствии со всеми требованиями надзорных органов, а именно Санитарной и Пожарной служб.

На последний факт следует обратить особое внимание, поскольку в случае нарушения каких-либо правил вам придется потратить немалые деньги на то, чтобы исправить сложившуюся ситуацию.

Выбор с точки зрения расположения

Если работать вы планируете с владельцем продуктового магазина, то лучшим местом для выбора станет густонаселенный спальный район. В таком месте высокая проходимость, кроме того, магазины шаговой доступности всегда пользуются высоким спросом у жильцов, а значит, с точки зрения владельца бизнеса такой объект особенно привлекателен.

Планируете сотрудничество с более масштабным арендатором? Рассмотрим вариант с модным бутиком. Очевидно, что для такого бизнеса обязательным условием также является расположение в проходном месте, но публика должна быть другая. Ориентируйтесь на такого покупателя, если готовы предложить ему большое помещение на первой линии в историческом или деловом центре города.

Когда же в качестве потенциального арендатора вы видите только производство, то лучшим решением с точки зрения локации станет промзона спального района или пригород.

Читайте также  Как определяется стоимость аренды земельного участка?

Еще один распространенный вариант – общепит. Если речь не о ресторане высокой кухни (а в этом случае помещение должно располагаться в центре и иметь хорошие видовые характеристики), то ориентироваться следует на места вблизи бизнес-центров или образовательных учреждений.

Ориентир на прибыль и востребованность

Кажется, тут все очевидно и также привязано к расположению помещения: объекты в центре будут стоить дороже, а в «спальниках» или загородом – дешевле.

В этом, разумеется, есть своя истина. Однако успех вашего арендного бизнеса будет зависеть не только от назначенной арендной ставки.

Так, например, не стоит забывать, что на небольшое помещение, расположенное в периферийном районе города, арендатор найдется в разы быстрее, чем на масштабную площадь в самом центре. Особенно это ощутимо в условиях кризиса.

Кроме того, шансы, что продуктовая точка в «спальнике» будет пользоваться высоким спросом, выше, чем у модного бутика. А значит, владелец бизнеса надолго задержится в вашем помещении, тогда как арендаторы более дорогих объектов могут уходить чаще, а приходить, наоборот, реже.

Иными словами, обращайте внимание на то, какой востребованностью будет пользоваться ваше помещение. Лучше получать меньший по размерам, но стабильный доход, чем иметь большую, но нерегулярную прибыль.

Где найти арендатора?

Для быстрого и эффективного поиска необходимо использовать максимально доступные вам каналы связи. Начните с интернета: онлайн-агрегаторы, доски объявлений, форумы, социальные сети, контекстная реклама – есть, из чего выбрать. Хотя, как мы уже и сказали, выбирать следует по-максимуму, и если вашего бюджета хватает, не ограничивайтесь одним источником.

Нелишним будет заключить сотрудничество с агентством недвижимости. Во-первых, у риелторов свои каналы поиска арендаторов. Во-вторых, даже если вы готовились заранее, у специалистов все равно больше опыта и понимания в том, какие сильные и слабые стороны у вашего помещения, а также среди предпринимателей какой сферы лучше продвигать этот объект. Также риелторы помогут вам назначить правильный ценник на аренду: с одной стороны, чтобы вы не продешевили и не теряли деньги, с другой – преувеличенная арендная стоимость отпугнет потенциальных нанимателей, а вы еще долго будете сидеть в «зале ожидания».

Сотрудничество с агентствами недвижимости несет в себе и другие плюсы, среди которых, например, более широкие возможности рекламирования. Приятным бонусом станет то, что риелторы берут на себя все хлопоты по заключению сделки: составляют необходимую документацию, помогают договориться с нанимателем и т. д.

Особенности арендаторов

Итак, реклама сработала и на пороге вашего помещения уже появилось несколько потенциальных предпринимателей, которые готовы «прописать» свое детище на вашей коммерческой площади. И тут встает очередной непростой вопрос: кого выбрать?

Специалисты рынка рекомендуют сотрудничать с некрупными, но опытными предпринимателями. Так, новички часто срывают сроки оплаты и в целом являются ненадежными партнерами.

Как ни странно, сетевые компании, за редким исключением, также являются не самыми желанными нанимателями. Компании давят на свой авторитет и стабильность (последнее далеко не всегда соответствует действительности), в следствие чего требуют к себе особого отношения. «Сетевики» в массе своей настаивают на снижении арендной платы, а для официального оформления вашего сотрудничества используют только свой договор, который, разумеется, в большей степени защищает именно их права, тогда как вы лишаетесь возможности быстро сменить арендатора или повысить ставку в соответствии с рыночной ценой.

Помимо этого в случае с крупными по масштабам бизнеса нанимателями по всем спорным вопросам обращаться вам придется непосредственно к персоналу, занимающему помещение. А персонал этот зачастую является лицом некомпетентным.

Впрочем, ради действительно хорошего объекта аренды некоторые «сетевики» готовы идти на уступки и даже могут предложить более высокую оплату.

Лучше всего держать ориентир на тех предпринимателей, которые уже имеют один прочно стоящий бизнес и в данный момент открывают вторую точку. Такие предприниматели являются самыми надежными, основательными и ответственными нанимателями.

Топ объектов коммерции для инвестиционных целей

Менеджеры отдела коммерческой недвижимости подобрали для вас лучшие объекты для приобретения с целью инвестирования. Представленные объекты являются самыми привлекательными с точки зрения популярности у арендаторов и доходности.

Здание 284,5 м2 на Воскресенской набережной

Отдельное коммерческое одноэтажное здание в самом центре города! Имеется два выхода – на Воскресенскую набережную и Шпалерную улицу. Главное достоинство этого объекта – надежный арендатор, который уже продолжительное время снимает помещение и не планирует съезжать. В настоящий момент договор заключен на сумму 483,6 тысячи рублей ежемесячно!

Подключены все коммуникации, электроснабжение 30 кВт с возможностью увеличения мощности. Коммунальные платежи оплачиваются силами арендатора.

Еще один бонус – вместе со зданием можно приобрести земельный участок. По соседству расположены другие помещения, которые также выставлены на продажу. Подробности подскажут наши менеджеры.

Помещение 702 м2 в центре Кингисеппа

Уникальное предложение: окупаемость помещения составляет всего 6,5 лет (при средней окупаемости в 10-12 лет)! Объект расположен в новом ЖК «Карат» на одной из главных улиц Кингисеппа. Уже сейчас помещением интересуются крупные арендаторы – «Окей», «Пятерочка», «Лента» и т. д.

Ежемесячная прибыль объекта оценивается нашими менеджерами на уровне 561,6 тысячи рублей. Плюсы помещения: витринные окна, выходящие на главную улицу города, большая парковка перед помещением, потолки – 4,5 м, 5 отдельных выходов, большие мощности.

Помещение 535 м2 на Корпусной улице

Объект расположен в новом элитном комплексе Lumiere в историческом центре города (Петроградский район). Это уже гарантирует высокую проходимость и платежеспособную публику. Меньше 5 минут пешком от метро «Чкаловская».

Помещение оснащено панорамными окнами. Проведены все коммуникации, мощность электроснабжения – 62 кВт. Ежемесячная прибыль от сдачи объекта в аренду составит порядка 650 тысяч рублей.

Помещение 123 м2 на улице Михаила Дудина

Еще один объект в новом ЖК «Бумеранг». От метро «Парнас» всего 200 м, новый спальный район, большая проходимость. Помещение расположено на первой линии, имеются отдельные входы с фасада. Электроснабжение – 20 кВт, более 5 точек подключения канализации и водоснабжения.

В настоящий момент ежемесячная плата за аренду оценена в 130 тысяч рублей.

Менеджеры «М16-Недвижимость» готовы предложить вам еще больше вариантов! Подберем идеальный объект под ваш бюджет и нужды бизнеса, поможем с заключением сделки и дальнейшим поиском арендаторов, звоните!

Остались вопросы? Оставьте контактные данные, и наши специалисты вам перезвонят.

Источник: https://m16-estate.ru/news/kommercheskaja-nedvizhimost-kak-biznes-chto-nuzhno-znat

Cдать в аренду коммерческую недвижимость – сложно или очень сложно

Кризис 2008-09 гг. не только застопорил бизнес-процессы, но и дал мощный импульс в развитии рынка коммерческой недвижимости. Раньше арендаторы вкладывали деньги в ремонт площадей, прежде чем «вселиться». Сейчас такое предложение встречают как хорошую шутку.

Чтобы спасти свой бизнес, арендаторы стали переезжать из дворцов класса «А» в «В» и т.д. Но к чему это привело? Высвободилось большое количество помещений с отделкой, ставки упали в два раза. На рынке сложилась ситуация, когда офисы без отделки не сдаются.

Это приблизило рынок к общепринятым правилам работы на развитых рынках коммерческой недвижимости, о которых и пойдет речь далее.

Рынок делится на две составляющих аренда и продажа. Здание или помещение стоит дороже, если в нем сидит арендатор, так вы продаете бизнес, а не объект. Поэтому в этой статье я коснусь основ работы по поиску арендаторов. Статья будет полезна не только брокерам и собственникам, но и арендаторам в понимании критериев выбора помещений.

Шаг 1. Ценообразование

Ценообразование арендной ставки. Первое приближение — просмотр баз данных по коммерческой недвижимости. Оценивая рынок, не забывайте, что вы видите предложения, суммы реальных сделок могут быть ниже. Мало того, на рынке есть собственники, которые ставят цену существенно выше рыночной.

Помимо информации из открытых источников можно обратиться к брокерам. Брокеры заинтересованы в получении процента и понимают, что помещение с завышенной ставкой будет «висеть». Но они могут рекомендовать сдать по ставке, ниже рыночной, так что их мнение надо учитывать, но не принимать за основу.

Сроки. Срок сдачи зависит от места, ставки и соответствия характеристик помещения запросам клиента. По опыту работы срок может быть от двух дней (например, 40 кв.м.) до 2 лет (40 000 кв.м.). Если вы хотите ускорить срок – снижаете ставку.

Иногда собственник не идет на снижение ставки, что приводит к увеличению срока сдачи и существенным затратам на обслуживание здания. Помочь убедить собственника может расчет. Например, если взять год без арендатора + три года по высокой ставке это будет меньше, чем сдавать 4 года по низкой ставке. Т.е.

при сдаче в аренду есть два варианта стратегии: либо максимальная ставка, либо стабильный доход. По факту стабильный доход в периоде приносит больше денег.

Посмотрев конкурентные помещения на рынке, сравниваете свое по следующим потребительским критериям: класс здания, обеспеченность парковкой, общественное питание внутри и снаружи, полезность планировки, окружающая застройка, инфраструктура, входная группа и дизайн общественных зон и пр. Если ваш объект лучше по параметрам, стоить он должен дороже, в противном случае арендатора может насторожить дешевизна предложения.

Шаг 2. Конкурентные преимущества

Повысить ставку или ускорить срок сдачи, вы можете за счет изменения качественных характеристик помещения и сервисных услуг. Одним из важных преимуществ является полная информационная открытость.

При сдаче новых помещений в Европе вам предложат до 6 вариантов расстановки рабочих мест, или возьмут ваш проект. Вам предложат выбрать цвет стен и пола, план установки перегородок и прокладку коммуникаций. Все это делается за счет собственника при заключении долгосрочного договора аренды. Если у вас маленькое помещение или бизнес центр класса «В» и ниже вы можете самостоятельно нарисовать такой план.

Читайте также  Что должно быть в договоре аренды квартиры?

Не все арендаторы ориентируются в площади, и расстановка рабочих мест дает понять количество сотрудников, которые смогут сесть и возможную перспективу увеличения штата компании. Для помещений без отделки стоимость ремонта можно компенсировать каникулами, при этом должна быть адекватная или большая компенсация.

К сожалению, на сегодняшний момент будет очень сложно сдать такое помещение, так как арендаторы не готовы вкладывать собственные средства.

Новая Москва, Новомосковский округ, пос. Филимонковское, 16 км от МКАД

При наличии у вас мебели вы можете предлагать ее в аренду бесплатно или за символическую плату. Не пытайтесь на этом заработать – не будет востребовано и вам придется мебель где-то хранить.

Некоторые собственники пытаются заработать на продаже услуг связи. В одном элитном микрорайоне с массажного салона требовали $1000 в месяц за один компьютер. В таких случаях арендатор либо съедет, либо будет пользоваться альтернативными источниками связи. Поэтому лучше сразу предлагать услуги связи напрямую от провайдера.

Тоже касается и рекламы. Собственники пытаются сдавать внутренние рекламные площади или места установки рекламы на фасаде. Преимуществом будет ваше бесплатное согласование рекламы, прописанное в договоре (это не дает право вешать без разрешения соответствующих органов).

Сервера в аренду. Данный вид услуги может быть востребован, когда в здании несколько арендаторов. При наличии у вас серверной, сделанной по всем нормам, вы можете предлагать хранение и защиту информации.

На некоторых объектах недвижимости не пускают после 21-24, предлагаю пересмотреть эту политику. Я знаю арендатора, который уехал из бизнес центра именно по этой причине, так как получал товар ночью.

Так же преимуществом будет прозрачность и надежность собственника: прямой долгосрочный договор, зачет НДС, 100% безналичный расчет, с возможностью учета при налогообложении всех сумм по договору аренды, включая эксплутационные платежи.

Договор аренды

Перед сдачей помещения необходимо подготовить качественный для обеих сторон договор. В нем в частности должно быть: компенсация порчи имущества, спорные вопросы при неоплате каких либо платежей, правила текущей эксплуатации, условие приема передачи, отделимые и неотделимые улучшения, все обязанности, например установка пожарной сигнализации, уборка территории, реклама и ее оформление в соответствующих органах, повышение ставки и досрочное расторжение. Прописанный по всем параметрам договор порядка 10 страниц (с приложениями).

Коммерческое предложение (КП)

В КП отражаются все характеристики объекта, включая разбивку коммунальных платежей по категориям. Т.е. арендатор должен понимать конечную сумму, которую ему придется тратить за использования помещения, включая связь, охрану, электричество и т.д. Структуру КП вы можете посмотреть в конце статьи. Все документы должны быть красиво и одинаково оформлены и предоставляются в формате *.pdf.

Онлайн версия коммерческого предложения. Возможны варианты – от одной странички до полноценного сайта бизнес центра или компании. Необходимость сайта возникает примерно от 2000 кв.м., для использования контекстной рекламы. Помимо планировок, не забудьте выложить расстановку рабочих мест.

Сайт можно использовать и в качестве автоматической рассылки по брокерам и целевой рассылки. Для этого программируется движок, в который вы подгружаете табличку *.xls с почтой, названия компании и ФИО. Мало того, в движке сайта можно предусмотреть автоматическое ежемесячное напоминание для арендаторов об оплате коммунальных и арендных взносов. При разработке сайта ставится несколько задач: сдача в аренду площадей, сервисные услуги бизнес-центра или эксплуатирующей компании, продажа арендного бизнеса, не забывайте об этом при проектировании.

Истринский район, Ильинское, Новорижское шоссе, 29 км от МКАД

Шаг 4. Каналы поиска целевой аудитории

Возможные каналы поиска в зависимости от ваших финансовых возможностей и объема площадей:

Брокеры. Условно бесплатный канал, дающий отличный результат при определенных условиях. Не надо подписывать эксклюзив с одним из агентств. Это приводит к тому, что брокер ищет клиентов по своей базе, и если никого нет, будет сидеть и ждать, так как рекламный бюджет агентств направлен на рекламу услуг компании, а не вашего объекта. В поисковике находите все агентства коммерческой недвижимости, работающие в вашем городе (примерно 30 агентств на 1 млн.

населения), рассылаете им коммерческое предложение, в котором сразу прописываете вознаграждение. На данный момент это не более 50% от ежемесячной арендной платы для Москвы. Таким образом, вы попадете во все базы агентств. Как правило, лучше всего работают маленькие агентства, в больших компаниях реакция на КП бывает через месяц, когда уже все сдано. К сожалению, брокеры иногда договариваются о встрече, мало того, что не приезжают, так при этом еще и не доступны на телефоне.

Поэтому рекомендую планировать несколько встреч в день, один час на клиента.

Контекстная реклама. Платный, но отличный канал, от 15 до 90 тыс. рублей в месяц, в зависимости от необходимой динамики сдачи и объема площадей. Используя этот канал, вы не будете платить комиссию брокеру. Ставки за ключевые слова держать средними. В объявлении сразу ставить фильтр на качественную аудиторию, т.е. место, ставка и площадь, например: «Офис 60 кв. м. м. Университет 15000 руб. за кв. м в год».

Базы данных и бесплатные доски. Речь идет именно о бесплатных объявлениях, платить за такие базы нет смысла, так как они дают небольшой поток, примерно 1% от всех посетителей сайта. Вы потратите максимум один день на заполнение.

Целевая рассылка — рестораны, банки, магазины и т.д. Бесплатный канал. У некоторых компаний есть свои требования к помещениям, которые иногда указаны на сайтах, например банкам нужно 2 выхода. Желательно предварительно эти требования узнать, чтобы не делать лишнюю работу. Будьте готовы к тому, что целевая рассылка — это стрельба из пушки по воробьям, но результат бывает. По времени один день на один рынок.

Наружная реклама. Два типа. Первый – бесплатный и неплохой канал — использование фасада или окна (в зависимости от площади). За объявления на окнах я еще ни разу не слышал про претензии со стороны ОАТИ, за размещение рекламы на фасаде придется заплатить, но в любом случае это дешевле чем второй тип наружной рекламы. Щиты – дорогостоящий и неэффективный инструмент, лучше этот бюджет перенаправить на контекстную рекламу.

Реклама в СМИ. В Москве это вид рекламы заменил Интернет, но в регионах могут использоваться газеты аналогичные «Из рук в руки» или «Недвижимость и цены». Здесь, как и в контекстной рекламе, обратите внимание на качество сообщения – место/площадь/цена/контакты.

Вывод. Если вы владелец маленького помещения то для вас оптимально будет использование брокеров, объявление на окне, доски и целевая рассылка. Если у вас большие площади, вам придется подключать контекстную рекламу.

г. Железнодорожный, 12 км от МКАД

Шаг 5. Выбор арендатора

Случается, когда на одну площадь претендуют несколько арендаторов. В таком случае арендатор выбирается из критериев: надежность бизнеса, бренд, возраст компании, адекватность людей, платежеспособность, соответствие помещения бизнесу, причина переезда, срок аренды, повышение ликвидности помещения.

Пример расстановки рабочих мест

Пример структуры коммерческого предложения для сдачи в аренду

Источник: https://www.irn.ru/articles/34964.html

Сдача в аренду коммерческой недвижимости — 5 ошибок, мешающих достижению успеха — Территория инвестирования

Коммерческая недвижимость, Управление недвижимостью

Аренда коммерческой недвижимости (склады, офисные здания, мини-цеха и т.д.) чаще пользуется успехом у начинающих предпринимателей. И это правильно – не стоит вкладывать деньги в покупку офиса, если нет уверенности в том, что дело «пойдет», лучше выкупить его позже. Те, кто уже достиг определенных высот и просто хочет расширить собственные границы, также предпочитают для начала снять нужное помещение.

  • 5 ошибок, мешающих достижению успеха при сдаче в аренду коммерческой недвижимости
  • А кто клиент?
  • Стратегия инвестирования в мини-офисы
  • На какую длительность — месяц, сутки, час?
  • Коворкинг-центр в Москва-Сити, который приносит от 100 000 рублей в месяц
  • Как сделать офис из квартиры?
  • Дополнительных вложений не будет!
  • У меня нет недвижимости и я не смогу!
  • Торги и аукционы по банкротству — суровая правда покупки недвижимости за 1% от стоимости

Таким образом, аренда выгодна и тому, кто снимает коммерческую недвижимость, и тому, кто ее сдает – пассивный доход еще никому не мешал. Но арендодатели не всегда могут найти клиента на помещение либо могли бы получать доход в несколько раз больше, чем на данный момент. Так происходит потому, что они не знают нюансов, которые подразумевает сдача в аренду коммерческой недвижимости, а ведь именно они заставляют доход расти, как на дрожжах.

А кто клиент?

Это первая и основная ошибка – клиентов ищут не там, где нужно, потому что не представляют, кто он такой – будущий арендатор? «Вычислить» его легко – на что можно рассчитывать, укажет состояние коммерческой недвижимости под сдачу, ее месторасположение и оснащение.

​Например, если это достаточно просторное офисное здание, расположенное на первом этаже жилого дома в людном месте, то его можно сдать в аренду:

  • Магазин
  • Дневное кафе
  • Коммерческий банк

В первом случае необходимо искать клиентов по рекламным объявлениям в местных СМИ или, если арендодатель лелеет в душе мечту о большой сумме денег – стоит зайти на сайты крупных сетевых маркетов и написать предложение об аренде в разделе «Партнерам». То же самое делается и в случае с банком либо другим крупным клиентом – сайты имеются у всех. Небольшую недвижимость в нормальном состоянии можно сдать под мини-офисы, склад или что-либо другое.

Стратегия инвестирования в мини-офисы

Владислав Елизаренко занимается управлением в недвижимость как жилую, так и коммерческую. Он всегда ищет новые способы увеличения дохода для своих клиентов, а также делиться своими наработками с нашими читателями

Источник: https://tinvest.org/sdacha-arendu-kommercheskoj-nedvizhimosti