Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя

Прекращение договора аренды при ликвидации арендатора

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя

Расторжение договора аренды по инициативе арендатора допускается законом на основании решения суда. Согласно п.2 ст.450, ст.451 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда:

  1. при существенном нарушении договора другой стороной;
  2. в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором;
  3. при существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Досрочное расторжение договора аренды арендатором

Досрочное расторжение договора аренды арендатором через суд возможно в двух случаях:

1) При нарушении договора арендодателем (п.2 ст.450 ГК РФ, ст.620 ГК РФ, а именно, если удастся доказать суду, что:

  • арендодатель создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
  • переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
  • арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
  • имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования;
  • арендодатель допустил другое существенное нарушение договора аренды. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п.2 ст.450 ГК РФ).

2) При существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора (ст.451 ГК РФ).

Согласно ст.451 ГК РФ изменение обстоятельств считается существенным, если они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Этот факт надо доказать суду.

Кроме самого факта существенного изменения обстоятельств сторона, требующая расторгнуть договор, должна доказать одновременное наличие следующих четырех условий (п. 2 ст. 451 ГК РФ):

  • в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
  • изменение обстоятельств вызвано причинами, которые истец не мог преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру договора и условиям оборота;
  • при исполнении договора без изменения его истец в значительной степени лишился бы того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора;
  • из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что истец несет риск изменения обстоятельств.
Читайте также  Досрочное расторжение договора аренды по инициативе нанимателя

Как показывает практика, существенным изменением обстоятельств суды не признают ни кризис, ни резкое изменение курса валют. В частности, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ еще в 2001 году указал, что увеличение курса доллара, в связи с которым обязательство должника в рублевом эквиваленте увеличилось больше чем в четыре раза, само по себе не говорит о существенном изменении обстоятельств (Постановление ВАС РФ от 07.08.01 № 4876/01).

Если в вашем договоре аренды не предусмотрено, что вы как арендатор вправе расторгнуть договор аренды досрочно, то есть до истечения срока действия аренды в одностороннем порядке, уведомив об этом другую сторону за определенный срок, то расторжение договора по любым другим основаниям невозможно.

Таким образом, единственным основанием расторжения договора аренды без согласия арендодателя будет нарушение договора арендодателем.

При этом надо учитывать, что досрочное освобождение арендатором помещения,  без передачи его по акту арендодателю, не будет основанием для освобождения его от обязательств по внесению арендной платы, несмотря на то, что фактически пользование помещением не осуществлялось (п. 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. № 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”).

Расторжение договора аренды арендатором или прекращение договора?

Варианты прекращения договора аренды:

  1. Прекращение юридически – через ликвидацию арендатора.
  2. Прекращение фактически – через реорганизацию арендатора.

Прекращение договора юридически

Согласно п.1 ст.61 и п.8 ст.63 ГК РФ факт ликвидации влечет прекращение существования юридического лица без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам.

Согласно ст.419 ГК РФ обязательство прекращается ликвидацией юридического лица (должника), кроме случаев, когда законом или иными правовыми актами исполнение обязательства ликвидированного юридического лица возлагается на другое лицо.

Согласно п.8 ст.63 ГК РФ ликвидация юридического лица считается завершенной, а юридическое лицо — прекратившим существование после внесения об этом записи в единый государственный реестр юридических лиц. Моментом прекращения договора аренды в этом случае будет момент прекращения деятельности юридического лица.

Как указано в разъяснениях, данных в п.52 Постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”, при ликвидации арендатора запись о регистрации договора аренды должна быть аннулирована.

Таким образом, при ликвидации арендатора обязательства по договору аренды прекращаются на основании ст.419 ГК РФ.

Прекращение договора аренды фактически

В соответствии с ч.1 ст.58 ГК РФ при слиянии юридических лиц права и обязанности каждого из них переходят к вновь возникшему юридическому лицу. Таким образом, осуществив реорганизацию, можно передать обязанности по договору аренды новому юридическому лицу, сняв их с себя.

Таким образом, и при юридическом (ликвидация) и при фактическом (реорганизация) прекращении арендатора договор аренды прекращается.

Расторжение договора аренды арендатором: форс-мажор

Согласно ч.3 ст.401 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. Основываясь на этой норме можно предположить, что нарушивший договор арендатор может быть освобожден от ответственности судом, если это нарушение суд признает следствием форс-мажора.

Читайте также  Как сделать переуступку прав аренды земельного участка?

Однако применение форс-мажора в большинстве случаев перспективы не имеет. Потому что, во-первых, согласно п.3 ст.401 ГК РФ к форс-мажорным обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие в магазинах нужных товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

Источник: https://advokat-zhukova.ru/rastorzhenie-dogovora-arendy-arendatorom/

Расторжение договора аренды по инициативе арендатора допускается законом на основании решения суда. Согласно п.2 ст.450, ст.451 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда:

  1. при существенном нарушении договора другой стороной;
  2. в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором;
  3. при существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Расторжение договора аренды

23.06.2014

К сожалению, на практике арендодателям приходится сталкиваться с ситуациями, когда с арендаторами приходится расставаться. Самой распространенной причиной такого решения является неоднократное нарушение арендатором обязанности по внесению арендной платы.

Встречаются случаи, когда арендатор без согласования с арендодателем и без расторжения договора аренды фактически покидает арендованные помещения, после чего связь с ним обрывается.

В настоящей статье мы дадим несколько рекомендаций о том, как в таких случаях арендодателю следует поступать.

Источник: https://transmskru.com/prekraschenie-dogovora-arendy-pri-likvidatsii-arendatora/

Досрочное расторжение договора аренды

/ Квартира / Расторжение договора аренды

Договор аренды недвижимых объектов является весьма распространенным правовым документом как у частных лиц, так и организаций. Многие граждане и организации не могут позволить себе купить жилое или нежилое помещение, и поэтому вынуждены заключать договор аренды с собственником соответствующей недвижимости.

Источник: https://3dlipz.com/prekraschenie-dogovora-arendy-pri-likvidatsii-arendatora/

Расторжение договора аренды нежилого помещения арендатором

Аренда нежилого помещения может прекратиться не только по истечении срока действия договора, но и досрочно — по инициативе Арендодателя или Арендатора. Досрочное расторжение договора аренды возможно, как правило, по решению суда (законные основания расторжения) либо во внесудебном порядке по основаниями, которые стороны согласовали в договоре аренды.

Законные основания расторжения договора аренды нежилого помещения арендатором

Гражданский Кодекс Р Ф предусматривает следующие основания расторжения договора аренды нежилого помещения в судебном порядке по инициативе Арендатора (ст. 620 ГК РФ):

Если Арендодатель по каким-то причинам не предоставляет помещение Арендатору или каким-либо образом препятствует пользоваться этим помещением. К примеру, Арендодатель не передаёт ключи от помещения, не освобождает помещение от своего имущества, вследствие чего Арендатор не может пользоваться таким помещением.

Если в процессе пользования арендованным помещением Арендатор обнаружил недостатки, о которых его не предупредил Арендодатель и которые он не мог обнаружить самостоятельно при заключении договора. Это должны быть такие недостатки, которые мешают пользоваться помещением. Например, при сильном ливне протекла крыша и намокли хранящиеся в складе строительные материалы. При этом на момент заключения договора аренды Арендатором помещение было осмотрено и недостатков обнаружено не было.

Арендодатель не осуществляет капитальный ремонт в сроки, установленные договором. Если в договоре такие сроки не установлены, то это должен быть просто разумный срок исходя из сложившейся практики.

Если нежилое помещение окажется не пригодным для использования по причинам, не зависящим от Арендатора. Например, на момент осмотра помещение для хранения зерна было в удовлетворительном состоянии, а через несколько дней в результате наводнения стало непригодным для такой цели.

Если Арендодателем существенно нарушается договор аренды нежилого помещения. К примеру, Арендодатель без предупреждения в любое время посещает сданное помещение, мешает пользованию этим помещением Арендатором, что влечёт для Арендатора убытки.

Если обстоятельства, исходя из которых стороны заключали договор, изменились существенно, т. е. настолько, что если бы данные обстоятельства имело место при заключении договора, то стороны не стали бы его заключать вообще либо заключили совершенно на других условиях.

Читайте также  Как определяется стоимость аренды земельного участка?

Существенное изменение обстоятельств

При возникновении таких обстоятельств у сторон пропадает интерес к договору на прежних условиях. Стороны хотят либо его расторгнуть, либо поменять условия.Изменения обстоятельств можно назвать существенными в следующих случаях:

Если при заключении договора Арендатор не мог и предполагать о таких изменениях.

Если несмотря на все принятые Арендодателем меры, обстоятельства всё равно изменились.

Если не изменить в договоре старые условия на новые, то Арендатор понесёт такие убытки, что он не сможет получить того, на что рассчитывал при заключении договора.

Если из договора или из обычаев делового оборота следует, что за изменение обстоятельств отвечает Арендодатель.

Если стороны не могут договориться об изменении договора аренды либо о его расторжении, то данную процедуру можно провести в судебном порядке.

Что не является существенным изменением обстоятельств

Анализируя практику высших судов, можно сделать вывод о том, что существенным изменением обстоятельств не является:

ухудшение финансового состояния арендатора или арендодателя, в том числе его банкротство;

валютные и финансовые кризисы;

появление новых нормативных актов, влияющих на отношения сторон;

введение экономических санкций.

Примечательно, что экономические кризисы и валютные колебания не относятся к существенным изменениям обстоятельств. Думается, что это не совсем верно. Стороны не могут знать о будущем курсе валюты, но они могут в договоре прописать порядок исполнения договора, если цена рубля изменится.Например, право одностороннего отказа от договора привязано к изменению курса валюты.Если Арендатор обращается в суд с целью расторгнуть договор аренды нежилого помещения, то он должен доказать, что обстоятельства, на которые он ссылается, являются существенными, соответствуют ст. 451 ГК РФ. Все обстоятельства оцениваются судом индивидуально, нет чётких правил определения «существенности» обстоятельств.

Договорные основания расторжения договора по инициативе арендатора

В договоре аренды нежилого помещения стороны могут предусмотреть разные условия прекращения, которые посчитают нужным. Главное, чтоб эти условия не противоречили действующему законодательству, в частности, Гражданскому Кодексу.

Это может быть авария, пожар, увеличение цены, не предусмотренное договором, на которое арендатор не согласен, реорганизация арендатора или арендодателя (хотя по закону это и является основанием для расторжения договора), банкротство арендатора и др. Это могут быть разные условия, в зависимости от конкретной ситуации, на усмотрение сторон.

Кроме того, договором аренды может быть предусмотрен выкуп нежилого помещения арендатором по истечении определённого срока и при внесении арендатором выкупной цены (ст. 624 ГК РФ). После выкупа помещения договор аренды нежилого помещения прекращает своё действие.

Свобода договора в отношениях сторон по договору аренды

В 2014 году принято Постановление Пленума ВАС РФ № 16 «О свободе договора и ее пределах». В п. 4 указанного Постановления содержится правило, что любая норма может быть изменена договором, если только не содержит прямого запрета на изменения ее правил. Таким образом, многие положения Гражданского кодекса об аренде могут быть изменены соглашением сторон. Этот механизм можно использовать как при заключении основного договора, так и дополнительных соглашений к нему.

НЕТ ВРЕМЕНИ ЧИТАТЬ — СОХРАНИ СЕБЕ ССЫЛКУ НА ПОСТ

Источник: https://artur-vlasov.pro/blog/rastorzhenie-dogovora-arendy