Договор аренды торгового помещения с физическим лицом

Содержание

Договор аренды торговых площадей: юридические нюансы

Договор аренды торгового помещения с физическим лицом

Даже у опытного предпринимателя вызывает вопросы аренды торговых площадей — здесь слишком переплетены нюансы законодательства с экономикой и социальными факторами.

Обязательные пункты договора аренды бутика, магазина

Аренда торговых помещений регулируется ГК РК и оформляется письменно договором. Директор агентства недвижимости Linsat Бакытжан Рахимов рассказал, как чаще всего сдаются торговые помещения: «Небольшие коммерческие объекты сдают в основном сами собственники или с помощью агентств недвижимости. А крупная собственность, например, бизнес-центры, торговые дома, отели, управляется специализированными компаниями по управлению недвижимостью. Чаще всего это зарубежные компании, у которых большой опыт в управлении коммерческой недвижимостью». Обязательные пункты:

  1. Площадь, метраж, этажность, номер отдела, данные в документах и техпаспорте, адрес.
  2. К договору приложите передаточный акт. В акте прописывают состояние помещения и дефекты. Составляют его при принятии бутика и при его сдаче после окончания срока.
  3. Договор аренды со сроком от 1 года и дольше регистрируют в Центре недвижимости.
  4. Посмотрите официальное назначение объекта — это должна быть коммерческая недвижимость. Если в документах записано иное,  использовать для торговли помещение незаконно. Данный момент относится к аренде помещений в жилых домах. Владелец мог просто не «вывести» бывшую квартиру из статуса жилого помещения, оборудовав ее под магазин.
  5. Оговорите пункт, что вы вправе самостоятельно переоборудовать, обставить помещение, сделать ремонт.

Небольшие коммерческие объекты сдают в основном сами собственники или с помощью агентств недвижимости.

Срок аренды коммерческого помещения

Срок аренды в договоре может быть не указан. Тогда считается, что договор заключен на неопределенный срок. Расторгнуть сделку можно по инициативе одной из сторон, но с предупреждением за 3 месяца. Если арендатор планирует съехать в декабре, уведомить арендодателя необходимо в сентябре.

Расторгнуть договор досрочно можно при неисполнении одной из сторон своих обязанностей.

Важно: досрочно расторгнуть договор можно, когда другой стороне было дано разумное время на устранение ошибок и исполнения обязательств. Решаться вопрос должен доброжелательно, юридически «рубить с плеча» при любом малейшем непонимании или недовольстве не получится.

Как разрешать споры с арендодателем? >>>

Что проверяется перед арендой?

Арендодатель — юридическое или физическое лицо — должен быть собственником или арендатором с правом сдачи в субаренду:

  • перед вами собственник? Тогда смотрите правоустанавливающие документы и справку об обременениях — никаких договоров аренды и других обязательств;
  • берете бутик в субаренду из вторых рук? Посмотрите две вещи: договор аренды не просрочен и в нем указано право сдачи объекта в субаренду. Иначе однажды явится собственник и крайне удивится вашему присутствию.

Кто подписывает договор аренды? Это важно: даже если это гендиректор компании-арендодателя, он может не иметь прав на заключение договора от имени компании.

Как отразить ремонт в договоре аренды торговой площади

Еще один момент — улучшения. Нередки случаи, когда арендатор берет в аренду простое помещение по низкой цене. Ремонтирует, делает его престижнее, фирменнее, увеличивая поток клиентуры. И тут арендодатель может резко поднять цену — ведь рыночная стоимость помещения или здания возросла. Чтобы этого не произошло, в договоре стоит указать, что арендатор сделает улучшения за свой счет, которые повлекут повышение качества площади. На этой основе проделывается «трюк» с арендной платой:

  • стоимость ремонта вычесть из оплаты — например, арендатор сделает ремонт, но 2-3-4 месяца не будет платить за аренду;
  • сделать арендную плату строго фиксированной без возможности повышения, заключив сам договор, например, на 1 год и более.

В любом случае, если вы планируете придать помещению лоск за свой счет, обратитесь за консультацией к юристу — сделка довольно рисковая. Идеально, если площадь будет улучшать сам собственник. Если вы все-таки возьметесь за это, нанимайте бригаду официально, заключайте договор подряда на свое имя, чтобы в случае споров доказать, что ремонт — дело ваших рук.

Как кризис влияет на рынок аренды >>>

Если аренда помещений не устраивает по итогу

Сам предприниматель вправе потребовать снижения стоимости, если произошли изменения в худшую сторону. В таком деле как торговля ухудшением условий является сокращение проходимости — количества посетителей, проходящих через торговое помещение.

Например, арендуется площадка в крупном ТЦ. Изначально здесь высокая проходимость (на то и рассчитывали, когда арендовали), но начался ремонт — перекрыли главный ход, вход с торца оказался неудобен и поток клиентов сократился.

В этой ситуации справедливо на срок ремонта снизить арендную плату. Сюда же относятся возникшие неудобства в эксплуатации в самом ТЦ (плохое отопление, кондиционирование), потерю репутации центра из-за какого-то скандала и других факторов.

Продление договора аренды

Когда окончится срок договора, у арендатора есть право преимущественного найма. Для этого нужно письменно уведомить собственника о желании заключить договор повторно, на новый срок. Именно арендатору из всего списка претендентов по закону отдается преимущество.

Когда окончится срок договора, у арендатора есть право преимущественного найма.

Если вдруг арендодатель отказал и в течение года заключил договор аренды с кем-то другим, то предприниматель вправе через суд потребовать перевода на себя прав и обязанностей по аренде и возмещения убытков от отказа.

Если срок договора истек, а арендатор продолжает пользоваться помещением под аренду без возражений со стороны собственника, то договор считается возобновленным. Условия остаются прежними, а вот сроки — неопределенными.

Как формируется цена аренды бутика или магазина?

Стоимость аренды таких помещений зависит от нескольких факторов:

  • расположение — удаленность от центра, транспортная сетка, проходимость;
  • качество самого помещения;
  • наличие охраны и парковки.

В основном за аренду предприниматели платят твердую сумму, которую вносят ежемесячно или раз в установленный период. Другой способ — плата определенной доли от дохода с продаж, но у казахстанских предпринимателей она непопулярна.

По закону изменить оплату можно по требованию одной из сторон, но на следующих условиях:

  • раз в год — если по договору не указано иное;
  • по условиям, очерченным договором;
  • если изменились централизованные тарифы и цены.

Удобнее, если размер арендной платы формируется по принципу «все включено». Распишите, какие конкретно коммунальные услуги входят в плату.

Не забывайте и про дополнительные расходы — телефон, охрана, интернет, вывоз мусора, уборка… Кто их оплатит — вы или арендодатель? Меньше мороки, если платить определенную сумму уже с учетом ком.услуг — это проще, чем отдельно «пробивать» каждую квитанцию при учете.

 vmetrah.ru, kvartdom.ru

Информационная служба kn.kz

Источник: https://www.kn.kz/article/7755/

Договор аренды торгового помещения

В случае передачи торгового помещения в аренду обязательно оформляется письменный договор произвольного образца. Готовый пример этого документа, а также особенности составления договора подробно описаны в статье.

Советуем ознакомиться с тем как правильно составить соглашение о расторжении договора аренды — узнать подробнее.

Образец и инструкция по составлению

В договоре обязательно указывают существенные условия аренды торгового помещения (т.е. предмет соглашения и стоимость сделки, условия ее оплаты), а также все типичные для такого типа документов разделы (они приведены в образце):

 Образец договора аренды торгового помещения (word)

Бланк договора аренды помещения под торговый автомат (word)

  1. Сроки (до определенной даты или бессрочно).
  2. Права и обязанности каждой стороны.
  3. Исчерпывающие сведения по каждой стороне (название юридического лица, ФИО, должность представителей, паспортные данные частных лиц).
  4. Ответственность, возможные споры и порядок их разрешения.
  5. Четкое описание порядка платежей, суммы, сроков оплаты.
  6. Возможность досрочного расторжения, условия процедуры (за какой срок, и как именно нужно предупредить партнера).
  7. Печати, подписи сторон, дата.

К договору практически всегда составляется акт приема-передачи имущества, а также приложения, в которых фиксируется информация о внесении ежемесячных платежей, данные приборов учета и прочие важные сведения.

Читайте также  Отличие лизинга от аренды с правом выкупа

Узнать подробнее о существенных условиях договора аренды можно тут.Что следует учесть при оформлении договора субподряда на выполнение строительных работ — читайте тут.

10 нюансов, на которые стоит обратить внимание

Подобное соглашение может заключаться между любыми лицами:

  • частными гражданами;
  • индивидуальными предпринимателями;
  • представителями коммерческих компаний и общественных объединений.

Очевидно, что в интересах обеих сторон составить договор аренды торгового помещения максимально подробно, по возможности описать в образце все важные моменты, чтобы впоследствии не возникло противоречивых ситуаций. Вот на что следует обратить внимание в первую очередь.

Точное описание помещения

Наряду с очевидным требованием о точном указании адреса помещения, которое должно детально соответствовать сведениям в документах, следует прописать и данные кадастрового паспорта, а также приложить его к основному договору.

При этом стоит понимать, что в помещении всегда есть торговая часть и неторговая, т.е. склады, подсобки и т.п. С последних арендатор не получает непосредственного дохода, а значит, можно настоять на определенном снижении стоимости за эти квадратные метры (в плане следует выделить торговый зал специальным обозначением).

Уточнить расходы

После разделения торговых площадей помещения от всех остальных в образце договора аренды следует конкретизировать предмет оплаты.

Расходы на содержание

Это еще один важный пункт, который требует тщательной детализации. В содержание заложены разные пункты:

  • собственно платежи за коммунальные услуги;
  • проведение текущего ремонта;
  • предоставление выделенной интернет-линии.

Как правило, арендодатель уже заключил договор с интернет-провайдером, которому арендатор будет платить довольно ощутимую сумму. Поэтому компании, арендующей помещение, лучше заранее уточнить, есть ли право выбора или нет.

Что касается обслуживания конкретных инженерных объектов, следует подробно указать, какие именно системы обслуживают помещение.

Арендная плата и НДС

Арендатору следует обязательно проверить, заложен ли налог НДС в ежемесячную сумму, которая прописана в соглашении (раздел «арендная ставка»). Если отдельного указания нет, можно сразу рассчитать и прибавить НДС к платежу, в результате чего получится фактическая цена услуги.

Возможные изменения арендной платы

В образце договора аренды практически всегда прописывают порядок изменения платы за использование торгового помещения. Если подобного пункта нет, нужно указать его. Возможны несколько вариантов:

  • установление периодичности изменения (например, не чаще раза в год);
  • установление формулы (например, в пределах процента общей инфляции);
  • по согласованию сторон – т.е. в порядке договоренности.

Возможность субаренды

Может ли арендатор сдать часть помещения другому лицу или не имеет такого права – уточняют заранее. Субаренда – это та же самая аренда, поэтому по данному факту составляют отдельный договор, в тексте которого не менее детально конкретизируют все важные условия.

Ремонт и неотделимые улучшения

Арендатор сразу должен понимать, что рано или поздно ему придется организовать ремонт. И в результате работ будут произведены неотделимые улучшения, которые невозможно «забрать с собой». Поэтому нужно подробно прочитать порядок согласования подобных действий. Если они сделаны без уведомления арендодателя, он может не оплачивать эти работы (статья 623 ГК)

Соблюдение противопожарных норм

Отдельно прописывают правила проведения торговой деятельности с точки зрения пожарной безопасности:

Соблюдение санитарных норм

А также – с точки зрения соблюдения санитарных норм:

Выполнение прочих требований

В целом в образце договора аренды сторонам лучше дополнительно указать на то, что торговое помещение должно использоваться строго по назначению. В частности, арендатор должен свободно предоставлять возможность осмотра территории инспекторами и другими уполномоченными лицами.

ссылкой:

Загрузка…

Источник: https://2ann.ru/obrazec-dogovora-arendy-torgovogo-pomeshheniya/

Договор аренды

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

К отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества (прокат и аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда — лизинг) применяются общие положения о договоре аренды гражданского кодекса РФ.

Стороны договора аренды

Арендодатель — лицо, обязующееся предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Арендатор — лицо, которому арендодатель обязуется предоставить имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Виды договоров аренды:

Условия договора аренды

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Объект аренды

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов .

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Срок договора аренды

Договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Арендная плата

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом — арендную плату.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

  • определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
  • установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
  • предоставления арендатором определенных услуг;
  • передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
  • возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.Программа ведения договоров.

Читайте также  Опасности при сдаче квартиры в аренду

Источник: https://blanker.ru/doc/dogovor-arenda

Сдача нежилого помещения в аренду: регулирование, порядок, оформление | Правоведус

Процедура аренды объектов нежилого фонда представляет собой форму имущественного договора, согласно которому арендодатель (собственник помещения) передает арендатору (нанимателю) объект недвижимости во временное пользование на условиях арендной платы. Чаще всего такие сделки по аренде совершаются между юридическими лицами либо индивидуальными предпринимателями. Порядок аренды помещений нежилого фонда регламентируется ГК РФ, ФЗ РФ «О государственной регистрации недвижимости».

В соответствии с Гражданским кодексом РФ договор аренды, который заключается на срок менее 12 месяцев, не подлежит государственной регистрации, при этом, соглашение, оформленное более чем на год, в обязательном порядке регистрируется в компетентных органах. Сдаче в аренду подлежат различные сооружения, здания в целом либо отдельные помещения, входящие в нежилой фонд. Аренде не подлежат отдельные элементы помещений (например, подвальное помещение, крыша, лестничный марш и т.д.).

Нежилое помещение передается арендатору вместе с документами и ключами, в противном случае договор расторгается на основании отсутствия условий для эксплуатации помещения.

Аренда объектов нежилого фонда: оплата налогов

Сдача в аренду любого жилого или нежилого помещения непосредственно связана с вопросами уплаты налогов с получаемой прибыли. Многих ответственных собственников помещений, в частности, физических лиц, интересуют ответы на вопросы – в каком размере нужно платить налог, нужно ли при этом регистрироваться в качестве ИП, и многие другие. Попробуем разобраться во всех тонкостях сдачи в аренду объектов нежилого фонда. Итак, нужно ли платить налоговый сбор при сдаче в аренду помещений нежилого фонда?

Каждый арендодатель, будь то физическое или юридическое лицо, обязан оплачивать налог с прибыли, получаемой от аренды помещения!

В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 208 Налогового кодекса РФ арендная плата за пользование помещением является доходами, с которых собственник помещения (физ.лицо) должен уплачивать налог на доходы физических лиц (3-НДФЛ), размер которого составляет 13% от общей полученной суммы за период действия договора.

Стоит отметить, что скрытие факта сдачи помещений в аренду зачастую выливается для владельцев взысканием всей суммы налога, и, кроме того, штрафов в размере 20% от неуплаченной суммы и пени.

Узнать, что жилое или нежилое помещение, находящееся в собственности, сдается в аренду для налоговой службы не составляет труда: источниками могут служить регулярные банковские переводы на карту в определенной сумме (как правило, более 100 тысяч рублей ежемесячно), непосредственная информация в налоговые органы от арендатора и другие причины, служащие отличным рычагом давления на арендодателя.

В соответствии с российским законодательством осуществление предпринимательской деятельности без официальной регистрации в соответствующих государственных органах влечет за собой административную (ст. 14.1 КоАП) и уголовную ответственность (ст. 171 УК РФ), если получаемый доход составляет более или менее 2,25 млн рублей в год соответственно.

Однозначный ответ на вопрос о том, является ли сдача помещения предпринимательской деятельностью, получить довольно сложно, поэтому суды, рассматривая такие дела и вынося решение, учитывают множество факторов и конкретные обстоятельства дела. Например, если в аренду сдается жилое помещение, а причиной тому является отсутствие необходимости в его использовании для собственного проживания, такой вид дохода не будет являться предпринимательской деятельностью, однако налог 3-НДФЛ владельцу помещения все же оплачивать придется.

Вместе с тем, можно выделить несколько признаков, свидетельствующих о том, что сдача в аренду помещения будет рассматриваться как вид предпринимательской деятельности с получением дохода:

  1. Сдача в аренду объекта нежилого фонда. В этом случае учитывается тот факт, что нежилое помещение не может быть использовано для удовлетворения бытовых или семейных потребностей граждан, а значит данный объект сдается в целях извлечения прибыли.
  2. Если помещение сдается в аренду юридическому лицу. Соответственно, организация, арендовавшая нежилое помещение, будет отмечать в статье расходов сумму, затраченную на аренду.
  3. Если помещение приобретается специально для дальнейшей сдачи в аренду.
  4. Если договор аренды заключается на очень длительный срок или установлен факт многократного перезаключения договора аренды. Данный аспект рассматривается судом как признак систематического получения прибыли владельцем помещения.

Согласно закону при наличии названных признаков собственник должен пройти официальную регистрацию в государственных органах в качестве индивидуального предпринимателя. В данном случае для уплаты налогов выбирается упрощенная форма системы налогообложения, размер которой составляет 6% от суммы прибыли (напомним, что налог на доходы физического лица составляет 13%). Также стоит учесть, что владельцу помещения как в качестве ИП, так и физического лица, необходимо будет сдавать соответствующую налоговую отчетность в сроки и по форме, установленными Налоговым Кодексом РФ.

Субаренда нежилого помещения

Аренда жилого или нежилого помещения предполагает возможность пересдачи его в субаренду непосредственно нанимателем. Пересдача недвижимости допускается только с письменного разрешения непосредственного владельца помещения и при наличии особого условия в договоре аренды.

Сторонами договора субаренды могут выступать как физические, так и юридические лица. Копия договора обязательно выдается на руки субарендатору в качестве подтвержденного факта согласия собственника на совершение данного действия.

Сделка по субаренде нежилого помещения имеет некоторые особенности, которые обязательно следует учесть нанимателю при заключении договора с субарендатором.

  1. Срок действия договора субаренды не может быть больше срока действия первоначального/основного арендного договора. В случае если договор арендатора с собственником прекратил свое действие, субарендатор вправе заключить с владельцем этого помещения договор аренды на тех же условиях до конца срока действия договора субаренды.
  2. Любой договор аренды/субаренды, заключаемый на срок более 12 месяцев, должен регистрироваться в уполномоченных государственных органах.
  3. В права и обязанности арендатора входят: предоставление помещения субарендатору в оговоренный срок и на определенных условиях, осуществление контроля за использованием помещения по соответствующему назначению.
  4. В права и обязанности субарендатора входят: своевременная арендная плата, выполнение ремонтных работ (по договоренности), содержание помещения в порядке и использование исключительно по назначению.
  5. Факт передачи помещения арендатором субарендатору фиксируется передаточным актом.
  6. Любые нарушения договорных обязательств дают право каждой стороне расторгнуть договор субаренды до окончания его срока действия в судебном порядке.

Аренда нежилого помещения, являющегося собственностью муниципалитета, является одной из распространенных форм гражданско-правовых отношений. Вместе с тем передача муниципального имущества на условиях договора аренды позволяет значительно пополнить местный бюджет и соответственно имеет огромное значение для экономического развития региональной территории. Наиболее распространенными являются сделки по заключению договора аренды муниципального недвижимого имущества, в частности, земельных участков, зданий, отдельных помещений.

Реже встречаются случаи аренды действующих муниципальных предприятий. Для арендаторов помещений муниципального нежилого фонда очень важное значение имеют умеренная стоимость аренды, ее стабильность, прозрачность торгов, на основании которых происходит аренда муниципальных объектов. Соответственно, эти факторы влияют на то, что муниципальная недвижимость охотнее арендуется предпринимателями, чем частная собственность.

Правда стоит отметить, что порой неудовлетворительное состояние муниципальных помещений является серьезной проблемой для арендодателя, ведь кроме естественного текущего ремонта, арендаторам приходится вкладывать средства и в более существенные работы по восстановлению кровли, фасадов, инженерно-коммуникационных систем, а это уже капитальные вложения.

Чтобы как-то заинтересовать арендаторов, муниципалитеты предлагают различные системы стимулирования: например, увеличение срока действия договора аренды с учетом произведенных работ, возмещение внесенных затрат по факту расторжения договора аренды, освобождение от арендной платы в процентном соотношении от сметной стоимости выполненных ремонтных работ и другие. Заключить договор аренды муниципального нежилого фонда могут как физические, так и юридические лица, а также граждане иностранных государств. В соответствии со ст. 17.

1 ФЗ «О защите конкуренции» с июля 2008 г. все договоры аренды муниципального имущества заключаются на основании результатов торгов, аукционов или конкурсов при участии всех желающих. В соответствии со ст. 447-449 ГК РФ в каждом муниципальном образовании разрабатывается свое Положение по проведению торгов, в котором содержатся правила и порядок проведения, условия для участников, порядок определения победителя и оформления результатов.

Важно! Договор аренды муниципального имущества, который был заключен без проведения соответствующих торгов, считается недействительным.

Муниципальная собственность на землю предполагает наличие кадастрового паспорта на объект недвижимости. Соответственно если земля не состоит на кадастровом учете, потенциальный арендатор должен собрать пакет документов на него и изначально поставить на кадастровый учет, затем подается заявка на проведение торгов, дающих право аренды данного муниципального имущества.

В случае единоличного участия в торгах они считаются состоявшимися и дают арендатору право на заключение прямого договора. Договор на аренду муниципального помещения заключается посредством подписания соглашения двумя сторонами. В договоре должны быть прописаны полная информация об объекте недвижимости, его кадастровый номер, площадь и адрес места расположения.

Читайте также  Коммерческий найм отличие от аренды

Для подачи заявки для участия в торгах и договора понадобятся:

  • паспорт будущего арендатора;
  • государственное свидетельство о регистрации юридического лица или ИП;
  • заявка по форме арендодателя с указанием целей и срока аренды;
  • иные документы, предусмотренные документацией о торгах.

В случае заключения договора аренды муниципального имущества на срок более 12 месяцев арендатору необходимо подать сведения в Росреестр для внесения информации об аренде в единый государственный реестр.

В случае заключения договора аренды муниципального имущества сроком на 3 и более лет арендатор приобретает преимущественное право выкупа арендованного помещения в частную собственность.

Источник: https://pravovedus.ru/practical-law/civil/sdacha-nezhilogo-pomeshheniya-v-arendu/

Договор аренды торгового помещения в 2020 — образец, безвозмездной, с физическим лицом

Согласно ст. 606 ГК РФ (далее – Кодекс), в правоотношениях при аренде помещений принимают участие две стороны процесса – арендодатель (передающий здание, сооружение или другой объект в пользование за определенную плату) и арендатор (пользующийся переданным помещением согласно условиям договора и вносящий арендные платежи в обусловленные сроки).

Есть ли какие особенности при заключении арендного контракта в отношении торговых площадей? Основные нюансы таких соглашений рассмотрим далее.

В отношении аренды торговых помещений гражданским законодательством не выделены отдельные положения, регулирующие порядок, условия, сроки и другие нюансы заключения договора.

Это означает, что при таких правоотношениях применяются общие правила Кодекса, предусмотренные для заключения арендных соглашений.

Таким образом, в договоре аренды торговых площадей следует указать следующие существенные условия:

  1. Наименование сторон процесса.

В силу ст. 608 Кодекса, арендодателем может выступать любое лицо, которое имеет имущество на праве собственности.

Арендодателями могут быть и лица, которым закон или собственник помещения предоставили право на сдачу имущества в аренду. А это значит, что арендодатель может являться как физическим, так и юридическим лицом. Равно, как и арендатор.

  1. Идентифицирующие признаки сторон.

Если сторона процесса – физлицо, нужно указать паспортные сведения, адрес регистрации (прописки), дату рождения и другую личную информацию.

Для юридических лиц существенным будет указание организационно-правовой формы, полного наименования (как в Уставе компании), налоговых и платежных реквизитов.

  1. Описательная характеристика объекта аренды.

В силу ч. 3 ст. 607 Кодекса, в арендном соглашении должна быть указана информация, позволяющая точно идентифицировать имущество, передаваемое в аренду.

Такими признаками служат адрес нахождения имущества, общая площадь торгового помещения и др. Если по договору точно определить объект не представляется возможным, считается, что договор был заключен с нарушениями, что влечет его недействительность.

По ст. 610 Кодекса, срок аренды стороны определяют самостоятельно. Хотя закон допускает, что условия о сроке аренды вовсе может и не быть в соглашении. В таком случае считается, что контракт заключен на неопределенное время.

  1. Срок предупреждения контрагента о расторжении арендных правоотношений.

В соответствии с аб. 2 ч. 2 ст. 610 Кодекса, стороны могут указать в соглашении срок, в течение которого контрагент должен быть предупрежден о расторжении договора. Если такой срок не указан, предупредить нужно за 3 месяца до фактического расторжения соглашения.

  1. Порядок и условия предоставления имущества.

Арендодатель обязан предоставить торговое помещение в состоянии, указанном в договоре аренды. Важным является передача всех принадлежностей и документов, сопутствующих торговому помещению (ст. 611 Кодекса).

  1. Недостатки передаваемого в аренду помещения.

В силу ст. 612 Кодекса, арендодатель не несет ответственность за недостатки только, если таковые были предварительно описаны в арендном соглашении. В остальных случаях (даже если он сам не знал о таких недостатках), их устранение будет производиться полностью за счет средств арендодателя.

Как продлить договор аренды земельного участка с незавершенным строительством, описывается в этой статье.

Оформление договора аренды торгового помещения (образец) производится в стандартном порядке:

  • осуществляется поиск подходящего предложения – для этого можно воспользоваться объявлениями в СМИ (газеты, журналы, радио или телевидение);
  • предварительный осмотр помещения, выявление недостатков;
  • достижение договоренности по всем существенным условиям договора (особое внимание следует уделить арендной плате и ее размеру);
  • составление договора как минимум в 3-х экземплярах, если срок контракта составляет более 1 года (для каждой из сторон и для Регпалаты);
  • регистрация в Росреестре (при аренде сроком более 1 года).

Какие требуются документы

Для составления договора аренды торгового помещения от сторон потребуется предоставить документы, подтверждающие личность (для физических лиц) и учредительные документы (для юридических лиц).

Собственнику торговой площади нужно предъявить правоустанавливающие документы (выписку из ЕГРП, договор купли-продажи), чтобы подтвердить, чтобы передаваемое в аренду нежилое помещение действительно принадлежит арендодателю. Реквизиты всех правоустанавливающих документов рекомендуется указать в тексте соглашения.

Если договор требует государственной регистрации (срок аренды – более 1 года), в Росреестр нужно подать:

  • правоустанавливающие документы на недвижимость;
  • договор купли-продажи или иной документ, свидетельствующий о переходе прав на объект аренды от предыдущего собственника к арендодателю;
  • совместное заявление арендатора и арендодателя;
  • паспорта или учредительные документы.

Нюансы

Поскольку аренда торговых площадей немного отличается от классической аренды нежилых помещений, при заключении контракта следует учитывать некоторые нюансы:

  1. Конкретизация торговой площади.

Договор с нечетким описанием объекта аренды может повлечь за собой сложности при возникновении споров.

Поэтому в тексте как можно более конкретно следует указать, где находится помещение, с приложением копии здания или сооружения (арендуемую площадь следует заштриховать).

  1. Разделение торговых и подсобных площадей.

Некоторые арендодатели взимают плату за пользование общими помещениями, входящими в состав торгового центра (например, туалет, автомобильная парковка).

Размер арендной платы же должен рассчитываться, исходя из полезной площади (то есть, именно торговой). Таким образом, если в договоре четко разграничить подсобные и торговые помещения, можно избежать дополнительных расходов.

  1. Уточните условия субаренды.

По общему правилу, предусмотренному ч. 2 ст. 615 Кодекса, помещения могут сдаваться в субаренду только с согласия арендодателя. Не лишним будет указать в договоре, на каких условиях и в каком порядке будет осуществляться указанная процедура.

  1. Обязанности сторон по содержанию имущества.

Ст. 616 Кодекса регламентирует общий порядок содержания арендованного имущества. Согласно нормам данной статьи, арендодатель обязан производить капитальный ремонт, а арендатор – текущий.

Норма диспозитивная, то есть стороны могут самостоятельно определить – кто и за чей счет будет производить ремонт.

  1. Правила проведения неотделимых улучшений.

Если в процессе аренды арендатор решил произвести неотделимые улучшения имущества, следует истребовать согласие от арендодателя (ст. 623 Кодекса).

Если этого не сделать, велик риск, что арендодатель попросту не компенсирует их стоимость, и при этом будет абсолютно прав с точки зрения закона.

Договор безвозмездной аренды торгового помещения и его образец

Кодекс допускает заключение арендных соглашений на условиях безвозмездного пользования. В Главе 36 Кодекса представлены все необходимые нормативные положения.

Согласно ст. 614 Кодекса, обязательным условием арендного соглашения является размер арендной платы. Если такое условие отсутствует (или об арендной плате не сказано вовсе), считается, что договор заключен на условиях, характерных для договоров аналогичного типа.

Таким образом, аренда не может быть безвозмездной. Чтобы передать торговые площади в бесплатное пользование, нужно заключить договор безвозмездного пользования, иначе говоря – ссуды (образец).

К договору ссуды применимы многие положения Кодекса о договоре аренды (например, об объекте, о сроке, о порядке пользования), что говорит о практически идентичной правовой природе таких договоров.

Есть и отличия – к примеру, ст. 695 Кодекса гласит о необходимости проведения ссудополучателем как текущего, так и капитального ремонта имущества, в то время, как при возмездном пользовании законом на арендатора возлагается обязанность только по проведению текущего ремонта.

Несмотря на все это, нормы как в отношении аренды, так и ссуды диспозитивны – стороны могут самостоятельно определить, кто будет осуществлять тот или иной ремонт.

При ссуде торговых площадей ссудополучатель также несет риск случайной гибели имущества. Согласно ст. 696 Кодекса, ссудополучатель обязан возместить ссудодателю все убытки, если:

  • имущество погибло или было испорчено вследствие его передачи постороннему лицу без разрешения от ссудодателя;
  • гибель имущества вызвана ненадлежащим использованием;
  • гибель можно было предотвратить (например, ссудополучатель мог пожертвовать своим имуществом, но предпочел этого не делать).

С физическим лицом

Заключить договор аренды могут как физические, так и юридические лица. Отдельных положений конкретно для организаций и для граждан Кодексом не установлено.

То же самое касается и соглашения о безвозмездном пользовании – предоставлять торговые площади могут любые лица, владеющие ими на праве собственности.

Итак, к договору аренды торговых площадей применяются все положения гражданского законодательства в отношении стандартных арендных соглашений.

Сторонам нужно учитывать множество нюансов, таких как разделение подсобных и торговых площадей, конкретизация объекта аренды и др. Аренда торговых помещений может быть и безвозмездной – для этого заключается специальное ссудное соглашение.

Про отчет об оценке права аренды земельного участка читайте здесь.

Как оформить аренду офиса с юридическим адресом, рассказывается на этой странице.

Источник: http://kvartirkapro.ru/dogovor-arendy-torgovogo-pomeshhenija/