Аренда с правом выкупа недвижимости порядок оформления

Содержание

Правовые особенности аренды с правом выкупа

Аренда с правом выкупа недвижимости порядок оформления

/ Квартира

Аренда с правом выкупа – довольно распространенный сегодня правой механизм, используемый при продаже недвижимости, земли, автомобилей и иного ценного имущества.

Оформление подобных договоров может стать выгодным и для приобретателя недвижимости, и для ее продавца. Покупатель, который не может сделать единовременную выплату для выкупа квартиры, земли или иных недвижимых объектов, приобретает право использовать имущество для личных, коммерческих либо иных целей еще до момента выплаты полной покупной стоимости арендуемого имущества. Продавец, в свою очередь, получает стабильные арендные платежи до совершения сделки купли-продажи.

Конечно, аренда с правом выкупа имеет и определенные риски. К примеру, продавец может упустить определенную выгоду, связанную с ростом рыночных цен на отданную в аренду недвижимость.

Как показывает правоприменительная практика, многие граждане не разграничивают аренду с правом выкупа и лизинг, считая эти соглашения идентичными. Однако это не так, и каждый из указанных видов договоров имеет свою правовую специфику.

Главное различие названных соглашений состоит в том, что объектом аренды могут выступать любые имущественные ценности, а в лизинг передается лишь имущество, специально приобретенное для лизинговых операций и, соответственно, заранее согласованное со второй стороной сделки – лизингополучателем.

Исходя из правового механизма лизинговых соглашений, лизингодатель фактически выступает в правоотношении посредником между приобретателем имущества и его продавцом. Арендное соглашение, в отличие от лизинга, предполагает прямое взаимодействие сторон без каких-либо посреднических услуг.

К арендным соглашениям, предусматривающим право последующего выкупа, нельзя также отнести и договора рассрочки. Нормативные правила при рассрочке платежей запрещают продавцу имущества, когда приобретатель уже оплатил больше половины указанной стоимости, потребовать возврата имущества и расторжения сделки.

В случае рассматриваемого в статье арендного соглашения, допускающего право арендатора выкупить имущество, указанное нормативное правило не действует. Если, к примеру, покупатель недвижимости по завершении срока аренды не передал выкупную стоимость продавцу, последний на законных основаниях может требовать возврата своего имущества.

Оформление правоотношения

Оформление правовой документации об аренде имущественных ценностей и последующем их приобретении предполагает составление так называемого смешанного договора, включающего элементы арендного соглашения, и договора купли-продажи.

По арендному соглашению арендодатель обязан передать арендатору конкретное имущество (в частности, недвижимость) за устанавливаемую плату для временного владения и использования либо только для временного использования. Вместе с тем, стороны устанавливают в соглашении условие передачи арендатору собственнических прав на арендованные объекты недвижимости после выплаты их стоимости. Такой переход возможен:

  • по завершении арендного срока;
  • досрочно, когда арендатор преждевременно внес полную выкупную цену за арендуемую недвижимость.

Вопрос возможности досрочного выкупа решается по соглашению сторон. И даже если в соглашении изначально не было прописано условие о досрочной выплате выкупной цены, стороны в любое время вправе оформить дополнительное соглашение, содержащее подобное договорное условие. По соглашению арендатора и арендодателя также допустимо ранее заплаченную сумму арендной оплаты засчитать в счет выплаты согласованной сторонами выкупной стоимости имущества.

При оформлении смешанного соглашения требуется учитывать важный правовой нюанс, устанавливаемый правилами российского гражданского законодательства. Договорная документация об аренде недвижимого объекта (иного имущества) должна составляться в форме, предусматриваемой законодателем для соглашения купли-продажи соответствующих имущественных ценностей. Так, например, особые требования предъявляются к правовым соглашениям, по которым происходит возмездное отчуждение земли, жилья, иной недвижимости.

Арендное соглашение с правом выкупа, как и иные соглашения гражданско-правового характера, должно включать регламентированные законодателем существенные условия. Соответственно, отсутствие названных условий в документе выступает достаточным основанием для признания впоследствии соглашения незаключенным.

В арендном договоре, предусматривающем возможность последующего выкупа объекта недвижимости, должны прописываться:

1) Сведения, позволяющие достоверно установить и идентифицировать передаваемое арендатору имущество как объект аренды, а именно:

  • адрес месторасположения недвижимости (иного имущества), передаваемого по соглашению в аренду;
  • наименование сдаваемого арендного объекта (к примеру, участок земли, жилое помещение либо часть нежилого объекта недвижимости);
  • инвентарный номер (кадастровый номер для земли);
  • функциональное назначение объекта арендных правоотношений (к примеру, нежилое помещение может быть складским, производственным, торговым, а участок земли – сельскохозяйственного, промышленного и иного назначения);
  • площадь объект недвижимости.

2) Размер платы за аренду соответствующего имущества.

3) Сведения о выкупной цене сдаваемого в аренду объекта.

Сторонам арендного соглашения недвижимости требуется учесть, что договор, оформляемый на срок более одного года, необходимо регистрировать в территориальном отделе Росреестра.

Если стороны по каким-то причинам не выполнили условие об обязательной регистрации правового соглашения, оно, согласно нормативным правилам, будет считаться незаключенным.

Отметим, что договорное условие о приоритетном праве арендатора на покупку арендуемой недвижимости не считается условием о праве ее выкупа, и в указанной ситуации речь идет о другом правоотношении. Поэтому юристы рекомендуют правильно формулировать все пункты и положения арендного договора.

Выплата покупной цены имущества

Исходя из существующей на сегодняшний день практики, арендные соглашения с правом выкупа, как правило, оформляются по двум схемам, которые определяют порядок выплаты выкупной стоимости недвижимости:

  1. Арендатор платит сумму выкупной стоимости недвижимости (иных имущественных ценностей) равномерно в течение всего периода арендных отношений вместе с арендной платой. Однако названные платежи, с точки зрения финансового учета, разделяются между собой и учитываются по отдельности.
  2. Арендатор платит арендодателю только согласованные арендные выплаты. А по завершении сроков арендных правоотношений стороны оформляют дополнительное соглашение, посвященное тому, что часть арендной платы, уплаченной в период действия договора, засчитывается в счет окончательной выкупной стоимости.

Особенности аренды земли с правом выкупа

К соглашениям аренды земли, включающим условие о последующем выкупе, в целом применяются общие нормативные правила, регламентирующие названные правоотношения.

Прежде всего, законодатель требует, чтобы в рассматриваемом договоре соблюдались все установленные требования к соглашениям купли-продажи участков земли. Для арендного соглашения с правом выкупа участка земли также обязательна письменная форма и государственная регистрация при сроке действия арендных отношений земли более года. В договоре должны указываться все существенные условия соглашений по продаже земли, а именно предмет и цена соглашения.

Вместе с тем, когда речь идет об участке земли, имеются и определенные правовые нюансы, разъясненные в правоприменительной практике:

  • Если арендуемый участок земли не прошел кадастровый государственный учет, включенное в текст договора условия о выкупе земли будет недействительным, поскольку для возмездного отчуждения участков нормативное требование об обязательном кадастровом учете должно быть выполнено.
  • Продавец земли (арендодатель), оформляя аренду с правом выкупа, обязан предоставить арендатору имеющиеся у него сведения об обременениях передаваемого в аренду участка и ограничениях по его использованию. Когда арендатор, предоставляющий право выкупа, сообщил заведомо ложные сведения о названных обременениях или других важных обстоятельствах, которые могли повлиять на решение о покупке участка (к примеру, о наличии разрешения на застройку или сервитута), приобретатель земли вправе требовать снижения стоимости участка либо расторжения арендного соглашения с правом выкупа и возмещения убытков. Соответственно, добросовестному продавцу (арендодателю) требуется письменно проинформировать покупателя (арендатора) об имеющихся обременениях и важных характеристиках передаваемого участка земли. Желательно, прописать указанные сведения прямо в тексте арендного соглашения.
  • Земля может сдаваться в аренду с учетом ее целевого назначения.
  • Еще на один правовой нюанс арендного договора с правом выкупа земли обратил внимание ВАС РФ. Приобретатель участка (бывший арендатор) до проведения регистрационной процедуры не считается плательщиком земельного налога, поэтому он должен, согласно ст. 1102 ГК РФ (пункт 1) возместить продавцу земли (то есть бывшему арендодателю) затраты на оплату этого налога. Только тогда будет считаться, что покупатель выполнил обязательства по договору.

Источник: https://infonedvizhimost.com/kvartira/arenda-s-pravom-vykupa.html

Аренда недвижимости с правом выкупа: образец договора и порядок оформления :

Многие люди пользуются чужой недвижимостью на основании арендного договора. Помещение может быть жилым или нежилым. Договор может заключаться между физлицами или компаниями. Именно соглашение регулирует отношения, возникающие между двумя сторонами. Нередко используется аренда с правом выкупа недвижимости, позволяющая арендатору после окончания срока действия договора приобрести помещение.

Понятие

Аренда с правом выкупа недвижимости представлена отношениями между двумя участниками сделки относительно объекта недвижимости. Между владельцем помещения и арендатором составляется специальный договор. В него включаются не только важнейшие условия, но и информация о возможности выкупа предмета сделки.

Обычно в договоре указывается, что арендатор может выкупить объект только после истечения определенного срока. Процесс осуществляется на основании условий ст. 624 ГК. Для этого арендатор в процессе использования помещения не должен каким-либо образом нарушать требования и условия договора.

Отличия от лизинга

Аренда с правом выкупа недвижимости часто сравнивается с лизингом. Между этими сделками имеются определенные отличия:

  • во время лизинга отсутствуют ограничения при выборе арендуемого жилья, поэтому арендатор подбирает объект, после чего лизингодатель покупает его у владельца и предоставляет в финансовую аренду, а при стандартной аренде оформляется жилье, находящееся в собственности у человека, поэтому ограничивается выбор объекта;
  • в лизинге участвует три стороны, а при аренде напрямую формируется договор между двумя участниками;
  • во время составления соглашения лизинга имеется возможность у клиента выкупить недвижимость, а при арендном контракте это возможно только при наличии соответствующего пункта.
Читайте также  Безвозмездная аренда нежилого помещения между юридическими лицами

Многих людей и компаний интересует аренда с правом выкупа коммерческой недвижимости. При таких условиях предприниматели могут проверить, является ли выбранное место удобным для работы и клиентов. Если деятельность является эффективной, то принимается решение о выкупе объекта.

Преимущества

Использование аренды с правом выкупа недвижимости обладает многими плюсами для арендатора:

  • покупка квартиры без использования заемных средств;
  • недвижимость используется до окончательного выкупа;
  • можно отказаться от сделки в любой момент;
  • не требуется собирать множество документов для подписания договора;
  • отсутствуют дополнительные затраты, относящиеся к жилью, так как не оформляется страховка и не проводится оценка;
  • не нужно вносить первоначальный взнос.

К плюсам для арендодателя относится:

  • можно продать имеющийся объект по высокой цене;
  • недвижимость принадлежит владельцу до окончательного выкупа;
  • разрешается расторгнуть договор в любой момент.

Обычно аренда с правом выкупа недвижимости используется арендодателями, желающими продать свою недвижимость, но они не могут выполнить этот процесс оперативно за счет высокой стоимости объекта или других факторов.

Недостатки

Такой договор имеет некоторые отрицательные моменты для арендатора:

  • до окончательного выкупа недвижимость зарегистрирована на другого участника сделки, который может полностью распоряжаться ею;
  • владелец объекта может в любой момент расторгнуть сделку без возвращения арендных платежей;
  • если арендодатель умрет, то придется составлять новое соглашение по менее выгодным условиям с его наследниками.

Арендодатель при этом не может пользоваться помещением для каких-либо целей, а также за длительный промежуток времени цена недвижимости может вырасти, что приведет к упущению прибыли.

Какие требуются документы?

Наиболее часто предлагается в Москве аренда с правом выкупа недвижимости. Это обусловлено тем, что в столице недвижимость стоит дорого, поэтому продать ее стандартным способом затруднительно. Для заключения сделки подготавливаются документы:

  • паспорта участников сделки, а если одной стороной является компания, то используется свидетельство о регистрации и постановки на учет в ФНС;
  • выписка из домовой книги, с помощью которой можно узнать, кто прописан в недвижимости;
  • свидетельство о собственности на объект или выписка из ЕГРН, включающая сведения о владельцах квартиры;
  • непосредственный арендный договор, в котором имеется пункт о возможности выкупа недвижимости;
  • график платежей, содержащий информация о том, когда именно должны перечисляться платежи арендатором.

Дополнительно обычно составляется акт приемки-передачи. Он содержит информация обо всех предметах обихода, имеющихся в помещениях, а также приводится дата, когда арендатор стал пользоваться объектом.

Нюансы регистрации договора

Если составляется договор аренды с правом выкупа недвижимости, то срок его действия обычно достигает 10 или 15 лет. Если в соглашении срок превышает 1 год, то оно регистрируется в Росреестре. Для этого подготавливаются документы:

  • паспорта участников;
  • заявление на регистрацию;
  • один экземпляр составленного арендного договора;
  • квитанция об уплате пошлины;
  • технический паспорт и план на недвижимость.

Обратиться можно не только в отделение Росреестра, но и в МФЦ.

Нюансы сотрудничества

Независимо от того, оформляется ли в Нижнем Новгороде аренда с правом выкупа недвижимости, или в другом городе, учитываются определенные требования законодательства. Регулируется процесс составления договора федеральными нормативными актами, поэтому участниками сделки учитываются особенности:

  • выкуп является лишь правом арендатора, а не его обязанностью, поэтому принудить его через суд выполнить данный процесс невозможно;
  • после выплаты всей положенной суммы арендодателю, необходима регистрация перехода права на квартиру на арендатора;
  • даже обычный найм может переквалифицироваться в аренду с правом выкупа, что предусматривается ст. 624 ГК, поэтому достаточно только составить между двумя сторонами дополнительное соглашение.

Целесообразно пользоваться таким способом аренды только при условии, что между двумя участниками имеются доверительные отношения, а также спрос на объекты недвижимости считается низким.

Риски арендатора

При оформлении аренды с правом выкупа недвижимости арендатору приходится сталкиваться с серьезными рисками:

  • смерть арендодателя может привести к расторжению контракта или внесению дополнительных неприятных условий наследниками;
  • владелец объекта может воспользоваться недвижимостью в качестве залога при оформлении разных кредитов;
  • изменения на рынке недвижимости могут привести к тому, что выкупная цена объекта является слишком высокой, хотя при таких условиях всегда можно отказаться от выкупа, но арендные платежи не возвращаются владельцем объекта.

Поэтому, хотя такое предложение и обладает многими плюсами, важно учитывать и риски, возникающие у арендатора.

Правила составления договора

Договор аренды с правом выкупа должен содержать определенные. К ним относятся:

  • информация о сторонах сделки (обязательно указываются Ф. И. О., вносятся сведения из паспортов, даты рождения и места регистрации);
  • предмет соглашения, являющийся объектом недвижимости, поэтому указывается его адрес, площадь и остальные характеристики, переписываемые с официальных документов на квартиру;
  • срок действия договора, причем нередко для выкупа составляется бессрочное соглашение;
  • размер ежемесячного платежа, для чего учитывается арендная плата и выкупная цена объекта;
  • периодичность внесения платы;
  • способ перечисления средств, для чего деньги могут передаваться лично в руки, перечисляться на банковский счет или передаваться на основании банковской ячейки;
  • обязанности, возникающие у арендатора и арендодателя;
  • ответственность сторон за нарушение условий сделки.

Важно грамотно подойти к составлению данного соглашения, чтобы была законной аренда с правом выкупа недвижимости. Образец договора можно изучить ниже.

Требуется ли оценка квартиры?

Если передается жилье для использования на длительный срок, то существует вероятность, что его цена значительно изменится. Стороны должны договориться относительно того, будут ли такие изменения влиять на выкупную сумму, после чего решение вносится в соглашение.

Выбирается часто сторонами перерасчет с учетом изменения цен на рынке недвижимости или расчет с помощью иностранной валюты. Чтобы в будущем избежать разногласий, целесообразно указывать в договоре окончательную цену объекта и формулу расчета показателя. Для этого стороны обращаются к независимому оценщику. Им составляется отчет, содержащий информацию о рыночной цене объекта на момент составления соглашения.

Как переходят права на объект?

Наиболее часто предлагается в Москве и Московской области аренда с правом выкупа недвижимости. При помощи такого предложения любой человек может стать владельцем ликвидного и выгодного объекта с хорошим расположением. При этом важно знать, как осуществляется переход прав на квартиру арендатору. Для этого может использоваться несколько вариантов:

  • истечение срока действия договора;
  • полное перечисление стоимости объекта владельцу.

Непременно процесс регистрируется в Росреестре, после чего арендатор становится полноправным владельцем объекта.

Специфика досрочного расторжения

По ст. 619 ГК прекращаются отношения между двумя сторонами по решению суда при следующих условиях:

  • арендатор в процессе использования объекта нарушает условия договора;
  • применяется помещение не по назначению;
  • ухудшается состояние жилья за счет плохого ухода со стороны пользователя;
  • в установленный срок не перечисляется арендная плата;
  • не выполняется капитальный ремонт, предусмотренный договором.

Стороны соглашения могут предусматривать в договоре другие условия досрочного расторжения.

Заключение

Аренда с правом выкупа считается востребованной сделкой во многих регионах. Она обладает преимуществами для обоих участников. По грамотно составленному соглашению по окончании сотрудничества жилье переходит в собственность арендатора.

Особенно много внимания придется уделять правильному составлению договора, чтобы он содержал важные сведения о сотрудничестве. Если срок его действия превышает 1 год, то он регистрируется в Росреестре.

Источник: https://businessman.ru/arenda-nedvijimosti-s-pravom-vyikupa-obrazets-dogovora-i-poryadok-oformleniya.html

Аренда с правом выкупа недвижимости порядок оформления | Ваш юрист

При надлежащем исполнении Нанимателем обязательств по настоящему договору заключить с ним договор купли-продажи Жилого дома, на условиях, предусмотренных п. 5 настоящего договора.

При аренде жилья порой возникает вопрос, можно ли снимать квартиру с последующим выкупом? На самом деле, подобные ситуации происходят довольно часто. Здесь главное – верно заполнить договор и выполнять все необходимые условия. Ведь в итоге получается довольно выгодная сделка и для арендодателя, и для арендатора.

Квартира в аренду от государства с правом выкупа является проверенным методом и исключает возможные проблемные ситуации, когда одна из сторон может нарушить сделку. Но если вы хотите совершить сделку самостоятельно и уже нашли человека, готового вам предоставить необходимые условия, можете читать ниже.

Аренда с правом выкупа недвижимости порядок оформления

Положительные и отрицательные стороны арендной сделки существуют как для арендатора, так и для арендодателя.

Передачу права собственности необходимо будет зарегистрировать в Росреестре (можно обратиться и в любое отделение МФЦ). Двойственная природа определяет и некоторые особенности, касающиеся судебной практики.

Во избежание неожиданностей нужно заранее предусмотреть риски и постараться обезопаситься от них путём грамотного оформления соглашения.

Главное отличие состоит в суммах платежа. В случае аренды с последующим выкупом совершаются арендные и выкупные платежи, в случае купли-продажи – только выкупные.

Аренда жилой недвижимости с последующим правом выкупа: как оформить

Условия оплаты покупки. Указывается периодичность уплаты взносов и их размер, последняя дата расчета. Выплата наличных средств производится при помощи расписок, которые необходимо сохранять до перехода прав собственника.

Ежемесячные платежи составляются из двух пунктов: из арендной платы за квартиру и процентной части полной стоимости имущества. Однако возможен и случай, когда нанимателем оплачивается только сумма аренды, и после этого заключается новый документ о зачете выплаченной суммы как о цене продающейся недвижимости.

Учитывая тот момент, что в законе нет четкой регламентации такого типа соглашения, лучше всего применять документ только между сторонами-участниками, имеющими доверительные отношения – родственниками, друзьями и т.д., что позволит в случае возникновения спора урегулировать его мирным путем, без судебного вмешательства.

Если в соглашении есть пункт о запрете на продажу и обременение помещения на время аренды, то при нарушении данного правила сделка будет расторгнута.

Процедура оформления в аренду с правом выкупа одинакова для любого вида жилой недвижимости. Неважно, сдаётся дом в аренду или оформляется договор на квартиру.

В случае, если стороны не оговорили момент колебания цен на рынке недвижимости, в дальнейшем они могут заключить дополнительное соглашение об индексации цен.
Стоит отметить, что аренда жилья с последующим выкупом – достаточно редкое явление в сфере правоотношений в вопросах распоряжения недвижимостью, хотя и известное. Договор аренды квартиры с последующим выкупом, как правило, применяется при заключении соглашений между предприятиями, либо когда одной из сторон выступают органы государственной власти.

Для арендодателя:

  • Недвижимость можно продать по завышенной цене;
  • Право собственности переходит только после внесения полной суммы стоимости.

Передача прав осуществляется при наступлении следующих моментов:

  1. Истечения периода действия договорных обязательств;
  2. Выплаты стоимости объекта полностью.

Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

Читайте также  Сдача в аренду жилого помещения физическим лицом

У покупателя не всегда есть в наличии определенная сумма денежных средств, которая позволила бы ему приобрести желаемую недвижимость. В этом случае можно поступить просто – оформить договор аренды имущества с последующим выкупом, при этом осуществить такую сделку могут как физические лица, так и юридические.

Если предметом соглашения станет нежилое помещение, то обязанность платить за его аренду снимется сразу после выплаты стоимости выкупа, но не позднее момента регистрации перехода прав собственности.

Договор аренды имущества с последующим выкупом является достаточно сложным документом с точки зрения юриспруденции. В нашей статье мы подробно расскажем о том, как правильно оформить договор аренды квартиры, автомобиля и другого имущества, какие сведения в него следует внести и другие нюансы.

Среди различных вариантов приобретения недвижимости существует способ ее приобретения по договору аренды с последующим выкупом. Он является выгодным для покупателя, поскольку позволяет приобрести нежилое помещение в случае, если нет возможности оплатить его сразу.

Схожесть договора аренды с правом выкупа и договора лизинга вызывает большие трудности у неосведомлённых граждан. У сделок много общих черт, однако ключевым отличием является тот факт, что в отношениях лизинга присутствует сразу три стороны: владелец объекта, арендатор и посредник.
В зависимости от выбранного варианта будут возникать различия в бухгалтерском и налоговом учёте для обеих сторон сделки.

Приобрести в собственность жилую недвижимость возможно различными способами. Это может быть привлечение заёмных средств, рассрочка, лизинг или аренда с правом выкупа. Все перечисленные способы, кроме аренды с выкупом, предполагают внесение первоначального взноса. Преимуществом аренды является отсутствие этого платежа, также не требуется подтверждение доходов.

Перед рассмотрением порядка оформления договора необходимо понять, что это такое. Подобные отношения предполагают возможность использования недвижимости покупателем в личных целях и переход права собственности от предыдущего хозяина в будущем. Переход выполняется по завершению действия договора о найме или до его истечения посредством внесения оставшейся суммы выкупа.

Арендные отношения с правом приобретения недвижимости предполагают её использование в определенных целях и дальнейший переход правомочий хозяина к новому владельцу. Причем происходит это по окончании периода действия соглашения о найме либо до его истечения при внесении покупателем всей суммы выкупа за помещение.

Беспроблемные варианты оплаты аренды и выкупа имущества

Несомненно, эти договора имеют общие черты, что и приводит к путанице. К тому же лизинг иногда называют финансовым наймом. Различаются они тем, что в наем могут передаваться разные активы. В лизинг же приобретаются активы только утвержденные приобретателем лизинга.

Если резюмировать данный вопрос, то, как бы ни сложилась ситуация со смертью арендодателя и наследниками, для самого арендатора ничего не меняется.

Аренда с правом выкупа недвижимого имущества встречается нередко, так как условия сделки достаточно выгодны для всех её участников. Продавец до продажи объекта получает постоянный ежемесячный доход, а приобретатель, не имея на руках необходимой суммы для покупки, получает возможность пользоваться им в собственных целях до внесения цены арендуемого помещения.

ВАЖНО! Субъект, выступающий в сделке арендатором, имеет первоочередное право приобретения помещения, если собственник решит его продать.

Каковы особенности аренды с правом последующего выкупа квартиры?

Чем подробнее будут изложены условия проведения процедуры, тем меньше возможности появления конфликтных ситуаций.

Условия, при которых выкуп недвижимости может не состояться. Это могут быть действия третьих лиц, напрямую влияющие на предмет сделки или его стоимость. Так, если объект недвижимости находится в общей долевой собственности, владельцы других долей имеют преимущественное право покупки. Соответственно, они могут помешать будущему выкупу недвижимости.

Арендодатель может продать имущество по более высокой цене, учитывая то, из чего составляется ежемесячная плата арендатора. Также он имеет гарантию, что он передаст недвижимость в постоянное право пользования другого человека только в том случае, если будет внесена вся необходимая сумма и не будут нарушены обязательства, указанные в изначальном договоре.

Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним «__» _______ 20__ года сделана запись регистрации № ____________________________________________.

На основании положений статьи 619 ГК РФ, договоренности могут прекращаться по решению суда в ситуации, если арендатор:

  • Использует имущество с существенным нарушением договоренностей о его предназначении;
  • Глобально ухудшает помещение;
  • Больше, чем два раза подряд не вносит установленную арендную плату в определенный договором срок;
  • Не осуществляет капитальный ремонт недвижимости в период, регламентированный соглашением сторон, либо в разумные сроки, когда это является его обязанностью.

В договоре обязательно должны присутствовать существенные условия. В их отсутствие он может быть признан недействительным.

Когда арендатор, предоставляющий право выкупа, сообщил заведомо ложные сведения о названных обременениях или других важных обстоятельствах, которые могли повлиять на решение о покупке участка (к примеру, о наличии разрешения на застройку или сервитута), приобретатель земли вправе требовать снижения стоимости участка либо расторжения арендного соглашения с правом выкупа и возмещения убытков. Соответственно, добросовестному продавцу (арендодателю) требуется письменно проинформировать покупателя (арендатора) об имеющихся обременениях и важных характеристиках передаваемого участка земли. Желательно, прописать указанные сведения прямо в тексте арендного соглашения.

  • Земля может сдаваться в аренду с учетом ее целевого назначения.
  • Еще на один правовой нюанс арендного договора с правом выкупа земли обратил внимание ВАС РФ.

В договоре обязательно должно быть отражено условие, что после внесения определенной суммы или истечения установленного срока, объект аренды переходит в собственность арендатора.

Возможность изменения размера платы за найм (аренды). Если договор заключают на длительный срок, в течение его действия наймодатель может иметь или не иметь права увеличить размер ежемесячной платы путем направления другой стороне уведомления в разумный срок. Рекомендуем также указывать предельную величину возможного увеличения в процентах.

Источник: https://smk-sro.ru/grazhdanskoe-pravo/13614-arenda-s-pravom-vykupa-nedvizhimosti-poryadok-oformleniya.html

Аренда с правом выкупа недвижимости: что это такое, порядок оформления

Спросить беcплатно!

» Недвижимость » Договор аренды с правом последующего выкупа: порядок оформления

Аренда с правом выкупа недвижимости используется достаточно редко. Данный тип сделки интересен для обеих сторон: продавец регулярно получает денежные средства вплоть до момента передачи права собственности, а покупатель, не имеющий в наличии полной суммы для покупки объекта, может сразу начинать пользоваться им и постепенно выплачивать стоимость. Несмотря на преимущества, такой договор весьма сложен с юридической точки зрения.

Сущность договора и его актуальность

Перед рассмотрением порядка оформления договора необходимо понять, что это такое. Подобные отношения предполагают возможность использования недвижимости покупателем в личных целях и переход права собственности от предыдущего хозяина в будущем. Переход выполняется по завершению действия договора о найме или до его истечения посредством внесения оставшейся суммы выкупа.

Если условие оплаты не указано в договоре между сторонами, то его можно внести в дополнительный документ. Также можно договориться о включении уже уплаченных взносов в счёт итоговой цены.

Достоинства и недостатки для сторон

Ключевыми преимуществами для владельца недвижимости являются:

  1. Продажа объекта по ценам, превышающим реальные.
  2. Передача права собственности исключительно после получения требуемой суммы.

Нанимателю данный договор прежде всего интересен возможностью:

  1. Пользоваться недвижимостью до полного её выкупа.
  2. Избежать необходимость получения кредита в банковском учреждении.
  3. Отказаться от полного выкупа в любой удобный момент по личным причинам.

Среди недостатков для наймодателя можно выделить следующие:

  • повышен риск потери возможной прибыли в случае, если в силу определённых обстоятельств цена объекта возрастёт в период постепенных расчётов;
  • объект, сдающийся в аренду, может быть использован не по назначению, а по личным желаниям арендатора.

Наниматель, в свою очередь, сталкивается с такими минусами:

  • помещение остаётся в собственности хозяина до полной передачи права собственности, в связи с чем предыдущий владелец может проводить с имуществом такие операции, как, например, передача в залог для получения кредита;
  • хозяин может расторгнуть договорённость в любой момент и отказать в возврате денежных средств, уже уплаченных за аренду;
  • если владелец недвижимости, с которым заключен договор, умрёт, то обсуждать вопросы придётся с его прямыми наследниками.

Во избежание неожиданностей нужно заранее предусмотреть риски и постараться обезопаситься от них путём грамотного оформления соглашения.

Оформление

Особенностью такой формы соглашений является то, что в него войдёт сразу два вида договорённостей:

  1. Договор продажи.
  2. Соглашение об аренде.

Передачу права собственности необходимо будет зарегистрировать в Росреестре (можно обратиться и в любое отделение МФЦ). Двойственная природа определяет и некоторые особенности, касающиеся судебной практики.

Составление документа

Договор об аренде с правом последующего выкупа должен содержать следующую информацию:

  1. Информацию об участниках сделки с указанием ФИО, сведений из паспортов, мест прописки и контактных данных.
  2. Предмет соглашения. В качестве предмета выступит объект недвижимости. Необходимо прописать технические и иные параметры, указать на место расположения, приложить информацию о документах, подтверждающих право собственности владельца.
  3. Цена договора. Стороны должны договориться о сумме, которая нужно выплатить для перехода права собственности. Для качественной и грамотной оценки недвижимости нужно воспользоваться услугами компаний, проводящих независимую экспертизу.
  4. Порядок оформления выплаты. Нужно расписать график выплаты текущих взносов, их точный размер и дату последнего расчёта. Наличные средства должны передаваться с расписками, которые хранятся вплоть до итогового оформления перехода имущества к новому владельцу. Чаще всего переводы осуществляются в безналичной форме.
  5. Дата регистрации передачи права собственности. В большинстве случаев такой датой становится момент внесения последнего платежа, однако стороны могут выбрать и любую другую по личному усмотрению.
  6. Арендные выплаты. Указывается размер платежей за аренду, порядок оплаты коммунальных услуг, права и обязанности участников сделки. В этом пункте важно уточнить факт включения арендных выплат в сумму общей стоимости имущества.
  7. Возможные причины для расторжения отношений. Стороны указывают основания, которые в дальнейшем могут быть использованы для аннулирования договора.
  8. Порядок действий в непредвиденных ситуациях. Здесь прописывают действия, которые будут предприняты в случае смерти одной из сторон. При необходимости указывают и информацию о будущем правопреемнике.
  9. Информация о страховых случаях.

Чем детальнее будут прописаны пункты, тем ниже вероятность возникновения проблемных и спорных ситуаций.

Практикующие специалисты рекомендуют проверить некоторые дополнительные факторы:

  • до заключения договора убедиться, что недвижимость не обременена;
  • проверять на предмет обременения или залога и в течение всего периода аренды, поскольку собственник не теряет права собственности и может беспрепятственно использовать объект в качестве залога;
  • сразу закреплять временные рамки;
  • отражать в документе факт страхования вне зависимости от того, какая сторона сделала это;
  • проверить перед заключением соглашения факт того, что владелец жилья действительно имеет право распоряжаться им.
Читайте также  Переоформление аренды земельного участка на другого человека

Особенности, которые нужно учесть при составлении документов:

  1. В бумагах нужно чётко отразить факт наличия права выкупа. Точная формулировка позволит обезопаситься от возможных проблем при судебном разбирательстве.
  2. Главное отличие аренды с выкупом от рассрочки заключается в том, что в первой ситуации нужно учесть как стоимость выкупа, так и регулярную аренду, а во втором – исключительно выкупную цену размеренными платежами.
  3. Предмет соглашения и обязанность наймодателя передать право собственности нужно описать максимально детально.

Арендатор не обязан вносить выкупную стоимость. Он может лишь регулярно исправно оплачивать аренду, но не выкупать объект в последствии.

Скачать договор аренды с правом выкупа (образец)

Оценка недвижимости и переход прав

При передаче объекта в долгосрочную аренду нужно заранее выяснить его рыночную стоимость. При этом участники сделки должны сразу договориться о том, что колебания рыночной цены в будущем не окажут влияния на размер стоимости выкупа: эту договорённость также нужно внести в бумаги.

Права от хозяина к арендатору перейдут в следующих случаях:

  1. Период действия договора истёк.
  2. Арендатор полностью выплатил заявленную стоимость недвижимости.

Чтобы зафиксировать переход, нужно зарегистрировать договор о продаже в Росреестре.

Расторжение договора

Суд может прекратить действие соглашения между сторонами в ситуациях, если наниматель:

  • применяет объект недвижимости не по назначению, нарушая при этом соответствующие положения договора;
  • ощутимо ухудшает состояние помещения;
  • три раза подряд просрочил выплату арендной платы;
  • отказывается проводить капитальный ремонт в те сроки, которые оговорены в документах.

При желании стороны могут добровольно указать и другие причины досрочного расторжения отношений. Процедуру проводят исключительно после передачи второму участнику сделки требования о выполнении обязательств в установленный срок. Инициатору нужно сформировать претензию, высчитать сумму неустойки и указать на возможность расторжения договора в случае невыполнения требований.

Особенности аренды нежилых помещений

Если предметом соглашения станет нежилое помещение, то обязанность платить за его аренду снимется сразу после выплаты стоимости выкупа, но не позднее момента регистрации перехода прав собственности.

В самом договоре нужно прописывать те характеристики, которые соответствуют технической документации.

В качестве дополнения можно выделить следующие тонкости:

  1. Сохранение записи в ЕГРН об аренде не говорит о том, что новый собственник обязан оплачивать аренду и после получения объекта в личную собственность. Такая обязанность может быть установлена лишь по соглашению сторон и при условии, что объект недвижимости не является государственной или муниципальной собственностью и не арендуется малыми и средними предпринимателями.
  2. Арендатору нельзя улучшать характеристики имущества без согласования с непосредственным собственником, так как это может привести к расторжению договорных отношений.

Рассмотренный вид договора аренды достаточно специфичен и имеет огромное количество нюансов. Подавляющая часть особенностей вызвана смешанной природой документа.

Итоги

Сделаем некоторые выводы:

  • данный тип арендного соглашения имеет массу достоинств для обеих сторон сделки, однако при этом участники должны принять на себя и некоторые риски;
  • договор состоит из двух частей, в связи с чем у граждан часто возникают проблемы при его составлении;
  • изменения в рыночной стоимости объекта при долгосрочной аренде не должны влиять на выкупную цену;
  • существует установленный перечень оснований для расторжения договорных отношений, однако участники при желании могут дополнить список собственными предложениями.

Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.

Договор аренды с правом последующего выкупа: порядок оформленияСсылка на основную публикацию

Источник: https://walaw.ru/nedvizhimost/arenda-s-pravom-vykupa-nedvizhimosti

Что такое аренда с правом выкупа: правила оформления

В последнее время аренда с правом выкупа недвижимости – один из наиболее часто совершаемых типов сделок с жилыми помещениями или иным имуществом собственником. Заключение договоров будущей покупки выгодно для обеих сторон: арендатор пользуется имуществом до полной выплаты ее стоимости, а арендодатель получает ежемесячные начисления, не ища при этом постоянных клиентов.

Что это такое?

Аренда имущества с преимущественным правом ее приобретения в будущем включает два аспекта: использование собственности по назначению и дальнейший перевод права владения арендатору.

При этом момент перехода права может наступить, как по истечении срока действия договора, так и в досрочном порядке, если будущий собственник выплатит всю положенную сумму раньше этого срока.

Преимущества сделки для арендодателя:

  • возможность продать объект недвижимости по завышенной цене;
  • перевод права собственности только после полного расчета со стороны арендатора.

Преимущества сделки для арендатора:

  • наличие права на использование жилого помещения до момента покупки;
  • возможность не брать ипотеку на покупку квартиры;
  • наличие права в любой момент отказаться от сделки.

Недостатки сделки для арендодателя:

  1. Наличие риска упущенной выгоды из-за невозможности увеличить итоговую цену квартиры, даже если цены на квартиры вырастут.
  2. Арендатор может использовать жилое помещение не по назначению.

Недостатки сделки для арендатора:

  1. До того, как право собственности на объект недвижимости перешло к арендатору, собственник вправе совершать с ним любые действия, включая оформления квартиры в качестве залогового имущества для получения кредита.
  2. Существует риск того, что договор будет расторгнут арендодателем. При этом деньги за съем возвращены не будут.
  3. Если собственник квартиры умрет, перезаключать договор необходимо с его наследниками (при их согласии).

Порядок оформления сделки

Заключение арендного договора с покупкой квартиры в будущем заключается в два этапа:

  • подписание соглашения об аренде;
  • заключение договора на продажу объекта недвижимости.

Оба документа объединяются в одной бумаге, подписываемой обеими сторонами. Договоры такого типа в обязательном порядке должны пройти государственную регистрацию, по нормам статьи 651 российского Гражданского кодекса.

В структуру документа входят следующие элементы:

  1. Город и дата подписания соглашения.
  2. Сведения о сторонах договора (ФИО, данные паспорта, адрес регистрации и места жительства, контактные телефоны).
  3. Предмет договора. Необходимо подробно описать объект недвижимости, включая реквизиты документа о праве собственности, все его характеристики (точный адрес местонахождения, подъезд, этаж, расположения квартиры на этаже, квадратура, количество комнат и так далее).
  4. Цена договора. В этом пункте прописывается сумма, которую должен будет выплатить арендатор по окончании установленного соглашением срока. Для указания реальной цены объекта недвижимости необходимо обратиться к независимому эксперту. Документом, подтверждающим итоговую цену квартиры, будет отчет оценщика.
  5. Условия выплаты суммы, указанной в договоре. Определяется периодичность произведения выплат и размер ежемесячных отчислений арендодателю. Также в этом пункте необходимо указать последнюю дату внесения платежа. Если оплата ежемесячных взносов производится наличными, необходимо сохранять расписки, составляемые сторонами в подтверждение передачи денежных средств. Если расчеты производятся в безналичной форме, получить выписку можно в любой момент через банк.
  6. Момент перехода права владения квартирой к арендатору. Он может совпадать с датой внесения последнего платежа или указываться по договоренности между сторонами.
  7. Особенности внесения арендных платежей. Стороны устанавливают размер ежемесячных отчислений, порядок оплаты услуг коммунального типа, обязанности и права сторон. В пункте должно быть зафиксировано, что арендные платежи включаются в общую цену недвижимого объекта.
  8. Ответственность сторон. В пункте указываются возможные санкционные меры за нарушения условий договора сторонами или досрочного расторжения договора.
  9. Основания для расторжения сделки. Стороны сами определяют, в каких случаях может расторгаться договора по обоюдному согласию или по волеизъявлению одной из сторон.
  10. Форс-мажорные обстоятельства. В пункте должна быть указана возможность правопреемства в случае смерти одной из сторон договора. Также можно указать конкретное лицо, которое будет исполнять в дальнейшем условия сделки.
  11. Страховые ситуации.

Скачать Договор аренды с правом выкупа недвижимости

Стороны в договоре вправе прописать все условия, которые посчитают важными. Учет всех нюансов при составлении соглашения поможет сторонами избежать в дальнейшем спорных ситуаций.

Оценка квартиры. Переход права собственности

Зачастую собственники квартир, сдавшие их в долгосрочный наем с последующим выкупом, сталкиваются с проблемой изменения рыночной стоимости объекта имущества. Условие о возможности корректировки окончательной стоимости жилья должно быть включено в договор. В противном случае арендодатель не вправе будет в односторонне порядке изменить условие о цене договора.

Пункт об изменениях итоговой суммы, подлежащей выплате за квартиру, может быть внесен двумя способами:

  • произведение перерасчета размера ежемесячных выплат в связи с ростом цен на жилые помещения;
  • осуществление внесения ежемесячных платежей в иностранной валюте.

Чтобы в дальнейшем не возникло спорных ситуаций относительно цены договора, в соглашении можно указывать не итоговую сумму сделки, а форму расчета этой суммы.

Переход права собственности на объект недвижимости может осуществляться в двух вариантах:

  1. После того, как истек срок действия договора об аренде квартиры с последующим выкупом.
  2. Выплата всей суммы, указанной в договоре в качестве цены квартиры.

После определения порядка перехода права собственности на квартиру, стороны становятся продавцом и покупателем. обязанность сторон – провести государственную регистрацию соглашения. После завершения регистрационной процедуры, стороны получат выписки о том, что их договор вступил в законную силу.

Досрочное расторжение соглашения об аренде объекта недвижимости с последующим его выкупом

Согласно положениям статьи 619 Гражданского кодекса, арендодатель вправе потребовать в судебном порядке расторжения договора в одностороннем порядке в следующих случаях:

  • квартиросъемщик использует арендованное имущество не по назначению, нарушая тем самым существенные условия договора;
  • арендатор намеренно ухудшает состояние жилого помещения;
  • квартиросъемщик не вносит арендные платежи более двух месяцев подряд или иным образом существенно нарушает порядок оплаты квартиры;
  • арендатор не проводит в установленные договором (или иные разумные) сроки капитальный или текущий ремонт квартиры, если эта обязанность был оговорена условиями договора.

Стороны соглашения вправе обговорить и другие основания для досрочного расторжения договора. Чтобы расторгнуть сделку в одностороннем порядке, сторона-инициатор должна направить письменное уведомление о наличии претензии другой стороне в установленный законом срок.

В претензии необходимо указать причины расторжения договора, рассчитать размер неустойки (если она установлена условиями соглашения). Также заявитель должен или указать срок для исполнения своих требований, или потребовать расторжения договора.

Если правильно составить договор аренды жилого помещения с последующим выкупом, и верно оценить все риски, можно избежать ненужных рисков и достичь договоренностей, выгодных обеим сторонам.

Источник: https://pravoved365.ru/nedvizhimost/arenda-i-najm/arenda-s-pravom-vykupa-nedvizhimosti