Аренда и субаренда объектов недвижимости

Содержание

Субаренда что это значит?

Аренда и субаренда объектов недвижимости

Являясь владельцем жилой или коммерческой недвижимости, многие люди задумываются над тем, как не плохо на ней заработать. Казалось бы, что ничего сложного в этом вопросе нет. Просто нужно найти клиента, который будет готов арендовать объект на короткий или долгосрочный период.

При этом у делового человека на поиск клиентов и оформление договоров просто-напросто нет времени. В данном случае отличным вариантом решения проблемы становится осуществление субаренды. Необходимо отметить, что такой способ сдачи объектов недвижимости в аренду является максимально актуальным и выгодным решением.

Попробуем разобраться, субаренда — что это такое? Какие особенности выполнения процедуры данного вида существуют?

Общая информация про выполнение субаренды

Итак, говоря о том, что значит субаренда, следует сказать, что этот процесс представляет собой передачу объекта недвижимости в распоряжение «третьему» лицу для осуществления им действий по поиску клиентов, оформлению с ними договоров и в целом, решения всех других вопросов которые возникают при аренде недвижимости.

Отметим, что данный процесс может быть осуществлен как для коммерческих, так и для жилых объектов. Это говорит о том, что у недвижимости есть собственник, который сдает объект одному человеку, чтобы тот, в свою очередь, пересдал его. Для передачи своей недвижимости в использование «третьему» лицу необходимо заключить договор субаренды.

Это можно сделать у любого нотариуса.

Необходимо отметить, что в этом вопросе выгоду имеет владелец недвижимости. Дело в том, что лицо арендуемое объект, регулярно осуществляет поиск новых клиентов, осуществляет плату за использование недвижимости и решает все сложности, которые возникают. Помимо этого, такой способ сдачи в аренду является максимально удобным для владельцев объекта, которые решили уехать в другой город или страну, но при этом, не хотят осуществлять продажу имеющегося во владении объекта недвижимости.

Стоит сказать, что сдача помещения в субаренду подразумевает под собой получение финансовой выгоды. Дело в том, что чаще всего, недвижимость пересдается по более высокой цене. Таким образом, у человека появляется возможность иметь пассивный заработок, не предпринимая каких-либо действий.

Многие люди, имеющие в своем распоряжении какую-либо недвижимость, ошибочно считают, что предоставление ее посторонним лицам для последующей сдачи в аренду – является незаконным действием. На самом деле это мнение ошибочно. Говоря про то, что такое договор субаренды, то следует сказать о том, что он представляет собой документ, заверяемый у нотариуса.

Особенности субаренды

Отметим, что процесс предоставления недвижимости в аренду данным способом имеет ряд особенностей и нюансов. Среди них выделяют:

  1.  В том случае если арендатор нанес какой-либо вред имуществу, то собственник не является ответственным за порчу.
  2.   Тогда, когда собственник увеличивает цену, то и субарендатор должен ее увеличивать. В подобной ситуации существует риск того, что арендатора не устроят условия сотрудничества. Поэтому необходимо осуществлять поднятие стоимости аренды с максимальной осторожностью.
  3.   Арендодатель может самостоятельно принимать решение о том, чтобы провести в коммерческой или жилой недвижимости ремонтные работы. Говоря же про «третье лицо», то он может проводить ремонт только в том случае, если помещение, взятое в аренду, ремонтируется после предоставления собственником согласия в письменном виде.
  4.   Если владелец объекта принял решение про окончание сотрудничества, то лицо являющееся субарендатором должно освободить объект за оговоренное время.
  5.   Арендатор может вносить определенные корректировки в договор.
  6.   В том случае, если субарендатор по определенным причинам не может произвести плату, то арендодатель должен выплачивать денежную сумму собственнику объекта. В противной ситуации, владелец объекта недвижимости может расторгнуть договор.
  7.   Лицо, которое заключило договор, не имеет права пересдавать имущество без согласия собственника. К тому же, сроки на выполнение субаренды не должны быть большими, чем первоначальная аренда объекта.

Специалисты, которые работают в данной сфере и соответственно знают, как сдать помещение в субаренду, рекомендуют быть максимально ответственными в процессе заключения юридических документов подразумевающих договора. Отметим, что в данном вопросе всем сторонам сделки является невыгодным кого-либо обманывать. Договора данного вида могут быть расторгнуты в одностороннем порядке. Как следствие, пострадать могут все участники сделки.

Особенности оформления документов о сдаче в субаренду

В соответствии с договором данного вида, лицо которое осуществляет аренду объекта, с согласия собственника передает объект в пользование «третьему лицу». Стоит отметить, что при оформлении документов, осуществляется заключение двух договоров – основного и дополнительного. Под основным понимают тот, который представляет собой право на пересдачу. Второй же, является документов, в котором указан договор субаренды между арендаторами.

Все эти документы должны оформляться у нотариуса. При оформлении договора на предоставление прав использования объекта недвижимости, необходимо прописать в документе все основные пункты, которые являются важными при данной сделке. В данном случае очень важно указать стоимость аренды, сроки и способ проведения оплаты, ответственность за порчу имущества и так далее. Стоит сказать, что в случае, если какой-либо из важных пунктов не был добавлен в заключаемый договор, то это можно сделать дополнительно.

Необходимо отметить, что договор о субаренде должен сопровождаться аналогичным документом:

  1.  Срок действия документа, не может быть большим, чем основной договор на аренду.
  2.   В том случае, если произошло расторжение действия документа раньше установленного срока, необходимо также и расторгнуть договор, подразумевающий под собой осуществление субаренды.
  3.   Действие документа зависит не только от лица, выступающего в роли субарендодателя. Также важную роль в данном вопросе играет и владелец. Подписав этот документ, человек, являющийся арендатором, автоматически становится вторичным арендодателем. При этом он все также выступает и как участник документа про аренду.

Условия для сдачи объекта жилого и коммерческого типа

Исходя из закона, сдача недвижимости может быть осуществлена только в том случае, если собственник объекта дает на это согласие. Согласие также может быть дано лицом, выступающим в качестве доверенного собственником. Для того чтобы реализовать все это нужно:

  1.  Арендатору подать письменную просьбу о выполнении этого действия, а субарендатору дать ответ.
  2. Практические ситуации данного характера говорят о том, что много видов договоров, имеет условие про осуществление данной процедуры.

В отдельных ситуациях собственник имеет право запретить осуществлять сдачу в субаренду, а в других – требует, чтобы был подан запрос лицу, выступающему в качестве арендодателя. Собственник должен заранее дать право на осуществление каких-либо действий с объектом недвижимости.

Какие сроки отводятся на выполнение процедуры

Следует знать, что данный документ не выступает в качестве главного. Именно поэтому он не может быть составлен на период, который является большим, чем срок действия того документа, который выступает в качестве основного.

Тем, кто относится к потенциальным субарендаторам, необходимо предельно внимательно понять какие условия для документа существуют, какие особенности в этих условиях имеются, а также каким образом, в случае возникновения проблем, произвести процедуру завершения действия документа. Подобный запрос, а также ответ на него должен быть приложен дополнительно к главному документу, являющемуся основным договором.

В том случае, если запрос не будет дополнительно приложен к документу, то могут возникнуть определенные проблемы, в случае возникновения ситуации внештатного характера, когда с арендуемым объектом возникли проблемы. Именно поэтому очень важно обеспечить соблюдение данного пункта.

Ответственность при оформлении договора субаренды – что это

Многие люди, которые интересуются вопросом того, что такое субаренда нежилого помещения или объекта жилого типа, думают про ответственность всех сторон принимающих участие в сделке. Необходимо отметить, что владелец объекта или же лицо, являющееся его представителем, а также субарендатор никаким образом не связаны друг с другом, посредством договорных обязательств. Именно поэтому, друг к другу они не могут предъявить каких-либо серьезных требований. При этом это касается всех участников заключающих договор.

Читайте также  Регистрация договора аренды квартиры между физическими лицами

В том случае, если лицо являющееся субарендатором каким-либо образом нарушит данный документ, то за действие перед человеком отвечает лицо, выступающее в качестве субарендодателя. Основываясь на данной информации, отдельные лица могут ошибаться в вопросе того, что если они нарушили условия данного документа, то их действия становятся безнаказанными.

В качестве аргументов у них выступает то, что у них отсутствует прямо договор с владельцем и именно по этой причине, он не имеет возможности предъявлять каких-либо серьезных претензий. Человек, который является субарендодателем, также не обладает подобными правами, так как он не является владельцем сдаваемого в аренду имущества. В соответствии с законодательством, субарендатор является ответственным по отношению к субарендодателю.

Последний, имеет законное право подать на него в судебные органы власти, для решения спорной ситуации, которая возникла.

Источник: https://3dlipz.com/subarenda-chto-eto-znachit/

Что такое субаренда

Субаренда это передача части арендованной недвижимости (имущества) в аренду третьему лицу или группе лиц. В Гражданском кодексе  вопрос субаренды поднимаются в ст.774 и ст.823 соответственно в Главе 58 — Аренда и 59 — Аренда жилья

Статья 774. Субаренда (поднайм)

Передача арендатором вещи в пользование другому лицу (субаренда) возможна лишь по согласию арендодателя, если другое не установлено договором или законом. Срок договора субаренды не может превышать срока договора аренды. К договору субаренды применяются положения о договоре аренды.

Статья 823. Договор субаренды жилья

По договору субаренды жилья Арендатор по согласию арендодателя передает на определенный срок часть или все нанятое ним помещение в пользование субарендатору. Субарендатор не приобретает самостоятельного права пользования жильем.

Договор субаренды жилья является оплатным. Размер платы за пользование жильем устанавливается договором субаренды. Срок договора субаренды не может превышать срока договора аренды жилья.

В случае досрочного прекращения договора аренды жилья одновременно с ним прекращается договор субаренды. К договору субаренды не применяется положение о преобладающем праве на заключение договора на новый срок.

По общему правилу договор субаренды заключается в простой письменной форме. Тем не менее, некоторые договора субаренды подлежат нотариальному удостоверению:

  • обязательному нотариальному удостоверению подлежат договора передачи в аренду недвижимого имущества, если и арендодателем, и арендатором являются физические лица, при этом и арендатор, и арендодатель не являются субъектами предпринимательской деятельности.
  • договор аренды здания или другого капитального сооружения (их отдельной части), заключенный сроком на три года и более подлежит нотариальному удостоверению (часть вторая статьи 793 ГК). Кроме того, такой договор подлежит и государственной регистрации, поскольку она должна осуществляться вместе с нотариальным удостоверением договора (пункт 6 Временного порядка государственной регистрации сделок, утвержденного постановлением Кабинета Министров Украины от 26 мая 2004 г. № 671);
  • договор найма транспортного средства, сторонами которого являются физические лица, подлежит нотариальному удостоверению (часть вторая статьи 799 Гражданского кодекса)

В отношениях, связанных с субарендой, субарендатор зачастую оказывается в самом невыгодном положении. Судьба его договора зависит не только от субарендодателя, но и от собственника имущества. С заключением договора субаренды арендатор становится вторичным арендодателем, но он по‑прежнему является полноправным участником первичного соглашения об аренде. Поскольку договор субаренды производный, его юридическая судьба зависит от основного соглашения.

По закону сдавать имущество в субаренду арендатор вправе только с согласия собственника (или уполномоченного им лица). Согласие на субаренду необходимо давать в письменной форме в ответ на обращение арендатора.

На практике большинство договоров аренды имущества уже содержат условие о субаренде. В одних случаях собственник (его представитель) прямо запрещает пользователю сдавать недвижимость в субаренду, в других — разрешает, но каждый раз требует обращаться к арендодателю за согласием.

В третьих договорах собственник заранее дает добро на суб­аренду (либо без ограничений, либо с некоторыми оговорками) и нередко даже предоставляет пользователю право самостоятельно определять ее условия и выбирать субарендаторов. Но и тут последним нужно быть осторожными. Может оказаться, что в основном соглашении содержатся противоречивые указания.

Сроки субаренды

Необходимо понимать, что соглашение поднайма не может быть заключено на срок, превышающий период действия договора аренды. Потенциальным субарендаторам нужно внимательно изучить условия основного соглашения о сроках его действия и возможностях досрочного расторжения. Кроме того, ограничение по времени поднайма может содержать ответ собственника на запрос арендатора с просьбой разрешить субаренду.

Недобросовестные арендаторы способны намеренно ввести потенциального субарендатора в заблуждение относительно условий и сроков основного и (или) дополнительного договора. Тогда в производных соглашениях не учитываются указания собственника. Например, он установил, что предельный срок субаренды — год, а в субарендном договоре было указано другое время — два года. Но это положение недействительно, а значит, соглашение будет работать только в пределах года. К окончанию этого срока субарендатор обязан вернуть имущество или заключить новый договор.

Чтобы не оказаться заложником ситуации, еще на стадии обсуждения условий субаренды следует ознакомиться (при участии юриста) с текстом основного договора и потребовать для изучения подлинный документ (письмо, ответ на запрос и пр.), в котором собственник дает добро на субаренду. После получения этих бумаг надо уделить особое внимание положениям о сроке субаренды и сопоставить его со сроком аренды. Если же арендатор отказывается предъявить необходимые документы, ссылаясь, например, на коммерческую тайну, лучше поискать другие варианты.

При изучении упомянутых выше документов порой удается выяснить, что субарендодатель грубо нарушает какие-то положения договора аренды (использует имущество не по назначению и пр.). Следовательно, есть риск досрочного расторжения договора по инициативе собственника (его представителя). Кроме того, даже если в отношении арендатора нет каких‑то особых ограничений, они могут быть введены специально для субарендатора, и об этом необходимо знать заранее.

В целом к соглашениям субаренды применяют правила о договорах аренды, в том числе по срокам, если, конечно, иное не установлено законодательными или другими правовыми актами. Когда собственник (его представитель) дает согласие на субаренду, он не всегда оговаривает в документах предельный срок субаренды, и тогда тот определяется субарендодателем. Последний вправе возобновлять такие соглашения в пределах срока основного договора, не спрашивая разрешения собственника.

Что делать, если основной договор расторгнут досрочно, ведь это влечет за собой прекращение дополнительного.

Как поступить добросовестному суб­арендатору, который желает еще какое‑то время распоряжаться имуществом, полученным в субаренду? Если он неукоснительно соблюдал условия соглашения субаренды и может подтвердить это документально, у него есть преимущественное право на заключение с собственником договора аренды (в пределах оставшегося срока субаренды) в отношении имущества, которым он ранее пользовался. Причем субарендатор вправе требовать, в том числе в судебном порядке, чтобы условия нового соглашения соответствовали условиям прекращенного договора аренды (хотя стороны могут достичь каких‑то принципиально новых соглашений и существенно изменить условия сделки).

Кстати, по закону арендатор и арендодатель вправе заранее предусмотреть возможность того, что при расторжении основного договора заключенные в соответствии с ним суб­арендные соглашения будут переведены в арендные. В данном случае интересы субарендатора лучше защищены, но ему не помешает заранее выяснить регламент этой процедуры. Впрочем, зачастую при расторжении основного договора аренды у субарендодателя нет никаких шансов на продолжение субаренды или на аренду — например, если собственник (бывший субарендодатель) откажется заключить с ним договор.

Ничтожный договор аренды — а что по субаренде?

Если основной договор признан ничтожным, то таковыми же будут и заключенные в соответствии с ним договора субаренды. В этом случае субарендатор не сможет принудить собственника или его представителя заключить с ним договор аренды.

Некоторые субарендаторы с самого начала прекрасно осведомлены, что подписывают липовое соглашение о субаренде. Они полагают, что никаких прав и обязанностей по нему не несут, а потому не утруждают себя аккуратным исполнением его условий. Но недобросовестные субарендаторы забывают, что даже признание договора субаренды недействительным не освобождает их от обязанности платить за пользование недвижимостью или имуществом. Эти вопросы решаются в судебном порядке

Если субарендодатель передал права

Иногда права и обязанности субарендодателя (арендатора по основному договору) переходят к какому-то третьему лицу, например при перенайме. И зачастую для субарендаторов наступают нелегкие времена. Новые арендаторы начинают качать права, ошибочно полагая, что заключенные их предшественником договора субаренды больше не действуют.

Они обращаются к пользователям с требованиями подписать новые (как правило, на менее выгодных для тех условиях), поскольку прежние больше не действуют. А бывает, правопреемники сразу же без лишних формальностей сдают недвижимость (имущество), которое еще находится у субарендаторов, в субаренду совершенно другим лицам. Но в данном случае арендаторы не принимают во внимание, что при изменении сторон основного договора соглашения о субаренде остаются в силе.

Субаренда: об оплате

Собственник недвижимости (или его представитель) и субарендатор не связаны между собой никакими договорными обязательствами, поэтому они не могут прямо предъявить взаимные требования.

Читайте также  Как взять в аренду земельный участок сельхозназначения?

Например, если суб­арендатор нарушит договор субаренды, то за его действия перед собственником отвечает субарендодатель, так как при просрочке платежей по основному договору последний не вправе ссылаться на просрочку, допущенную субарендатором, как и перекладывать на него ответственность, если вдруг обнаружится, что тот нарушил условия пользования недвижимостью (имуществом) или в результате его действий (бездействия) ухудшилось состояние переданной в пользование недвижимости.

Исходя из этого некоторые субарендаторы могут сделать неверный вывод, что, если они нарушат условия договора, их действия останутся безнаказанными. Они руководствуются железной логикой: прямого договора с собственником у них нет, поэтому последний не может предъявлять к ним претензии, а субарендодатель тоже не имеет на это права, поскольку имущество ему не принадлежит. Но по закону субарендатор несет ответственность перед субарендодателем и последний может предъявлять судебные иски.

Нередко субарендаторы считают субарендодателя лишь посредником между ними и собственником и в спорных ситуациях апеллируют к собственнику, считая, что тот принимает все ключевые решения, связанные с субарендой. Но это не так.

Очень часто собственник (его представитель) увеличивает арендную плату по основному договору. Арендатор также требует от субарендатора внести соответствующие изменения в их соглашение. Некоторыми договорами субаренды предусмотрено право субарендодателя изменять ставки в одностороннем порядке, но такое возможно только с учетом требований закона и с соблюдением установленной процедуры.

Иногда арендаторы считают, что с увеличением для них ставок аренды размер платы по дополнительному договору автоматически возрастает. И тогда они пытаются взыскать с пользователя разницу за прошедший период. Однако подобные действия незаконны.

Поиск объектов недвижимости

  • Снять квартиру
  • Снять дом
  • Участок в аренду
  • Снять помещение

Вопрос сдачи недвижимости в аренду и субаренду давно вызывал определенные разногласия у плательщиков и контролирующих органов. Дело в том, что ГНА Украины считает, что аренда и субаренда относятся к различным видам деятельности.

В связи с этим субъект хозяйствования, у которого в Свидетельстве об уплате единого налога указан такой вид деятельности, как «сдача в аренду недвижимости», не имеет права по этому Свидетельству сдавать недвижимость в субаренду.

В противном случае с доходов, полученных от сдачи недвижимости в субаренду, необходимо уплатить налог с доходов.

Источник: https://meget.kiev.ua/Statji/980-chto-takoe-subarenda/

Бухгалтерские и аудиторские термины — Audit-it.ru

Субаренда – это временная переуступка прав арендатором на арендуемое им имущество или на его часть.

Гражданско-правовые отношения

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса РФ).

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду. При этом ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор, а договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Арендатор (субарендатор) обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Цель субаренды

Это хороший способ для арендатора снизить свои затраты на аренду, если какая-то часть арендованного имущества им не используется.

Особенность субарендных договорных отношений 

По договору, заключаемому между арендатором и субарендатором, арендатор берет на себя обязательства сдавать на оговоренный срок имущество, которое находится у него в аренде в соответствии с основным договором между ним и арендодателем.

Субаренда не освобождает арендатора от тех обязательств, которые он несет перед арендодателем в соответствии с договором аренды. Эта норма установлена законодательно в пункте 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ и не может быть изменена или отменена договорами аренды или субаренды. По договору субаренды арендатор не может передать субарендатору больше прав по владению и пользованию имуществом, чем имеет их сам.

Согласие арендодателя на заключение договора субаренды

Отметим, что арендодатель является обязательным участником этой гражданско-правовой сделки.

При этом без согласия арендодателя на заключение договора субаренды, арендная сделка по закону может быть признана недействительной. Оформлено это согласие может быть как дополнительное соглашение к договору аренды, в виде заверенного письма или протокола совместного заседания. Его можно также оговорить заранее в первичном договоре аренды как право арендатора на временную передачу имущества в субаренду.

Последствия сдачи имущества в субаренду без согласия арендодателя

Рассмотрим следующую ситуацию.

Организация арендовала имущество и сдала его в субаренду. При этом по условиям договора она не имела права это делать, так как в договоре был прямой запрет арендодателя на сдачу имущества в субаренду.

Выясним юридические и налоговые последствия несогласованной субаренды для всех участников сделки.

Гражданско-правовые последствия

Арендодатель вправе проверить, как его имущество используется арендатором.

Узнав о нарушении своего запрета на субаренду, арендодатель может в определенный срок расторгнуть договор аренды и вернуть имущество или выселить субарендатора и использовать имущество в соответствии с условиями договора. Последствиями расторжения договора аренды будет возврат арендатором и, соответственно, субарендатором имущества арендодателю (Статьи 301, 303 ГК РФ). В этом случае арендные платежи, уплаченные арендатором до момента расторжения договора, арендодатель не возвращает (Пункт 4 ст. 453 ГК РФ).

Кроме этого арендодатель может:

  • потребовать от арендатора уплаты штрафа, если он был предусмотрен договором (Пункт 1 ст. 330 ГК РФ);
  • потребовать от арендатора возмещения убытков, например ущерба, причиненного имуществу арендодателя (Пункт 5 ст. 453, ст. 622 ГК РФ).

Если же арендодателю будет достаточно только выселить субарендатора, не расторгая при этом договор аренды, то он может обратиться в суд с требованием о признании договора субаренды между арендатором и субарендатором недействительным и возврате имущества арендатору (Пункт 2 ст. 167, п. 1 ст. 173.1, п. п. 2, 3 ст. 615 ГК РФ).

В случае если договор субаренды будет признан недействительным, субарендатор будет обязан возвратить арендатору (субарендодателю) арендованное имущество (Пункт 2 ст. 167 ГК РФ). При этом арендатор (субарендодатель) не должен возвращать субарендатору полученные им платежи, так как они являются платой за фактическое пользование имуществом (Постановление ФАС МО от 08.07.2014 N Ф05-6553/2014).

Налоговые последствия

Налоговые органы могут отказать субарендатору в признании субарендных платежей в составе налоговых расходов по договору субаренды и в вычетах НДС с субарендных платежей, так как согласие собственника помещения на передачу имущества в субаренду обязательно.

В налоговом учете арендатора затраты по претензиям арендодателя отражают следующим образом. Если договор аренды будет расторгнут и арендатору придется выплатить арендодателю штраф и возместить ущерб, то суммы штрафа по договору и возмещения реального ущерба можно будет включить во внереализационные расходы (Подпункт 13 п. 1 ст. 265 НК РФ). При этом размер реального ущерба должен быть подтвержден документально. Арендодателю все полученные в результате расторжения договора аренды средства (компенсации, упущенную выгоду, штрафы и т.п.) нужно включить во внереализационные доходы (Пункт 3 ст. 250 НК РФ).

А вот НДС с этих сумм начислять не надо, так как они не связаны с оплатой услуг по аренде (Подпункт 2 п. 1 ст. 162 НК РФ).

Права и обязанности субарендатора

Субарендатор получает права и обязанности, оговоренные в первоначальном основном договоре аренды.

Срок договора субаренды

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий действие первичного договора аренды. В том случае, когда срок действия договора аренды не определен, договор на субаренду также может быть заключен на том же условии.

Отметим, что договор субаренды, срок действия которого превышает 1 год, должен быть в обязательном порядке зарегистрирован в территориальном органе Росреестра.

Субаренда: подробности для бухгалтера

  • Судебные победы арендаторов … передать с согласия арендодателя в субаренду арендованное имущество. Однако способ … и сдавать арендованные помещения в субаренду. Но впоследствии арендодатель направил … , продолжал сдавать помещения в субаренду, а арендодатель обратился в … одностороннем порядке отозвать согласие на субаренду.
    Но Судебная коллегия Верховного … арендатора сдавать арендованное имущество в субаренду не противоречит требованиям ст. … позволяющем арендатору сдавать помещения в субаренду.
    Причем арендодатель на этом не …
  • О применении ставки налога на прибыль 0% сельхозпроизводителем в отношении сумм возмещения убытков … газодобывающими предприятиями заключены договоры аренды (субаренды) земельных участков, принадлежащих обществу.
    Данные … период срока действия договоров аренды (субаренды) земельных участков.
    К сведению: в … этап рекультивации), передаваемых в аренду (субаренду) ООО в 2015 году, осуществлялся … свою очередь, сдача в аренду (субаренду, временное пользование) части земельных участков … частей земельных участков в аренду, субаренду, в пользование происходило не в …
  • Как выстроить процесс аудита объектов недвижимости … арендодателя, (в т.ч. под субаренду), условий пересмотра арендной ставки, наличие … , наличие возможности сдачи площадей в субаренду,
    Также не стоит забывать о … на сдачу объекта в аренду/субаренду. Если пренебречь этим правилом, в … сдача вакантных площадей в аренду/субаренду, при этом необходимо обращать внимание …
  • Очередные изменения в порядке применения КОСГУ … от платы по договорам аренды, субаренды, являющейся платой за право пользования … исключением платы по договорам аренды (субаренды) земель, а также доходов от … в отношении доходов по договорам субаренды. Остальные изменения, внесенные в упомянутый …
  • Об учете расходов на арендные платежи … , которому запрещено сдавать площади в субаренду. В связи с этим между … том числе заключенный договор аренды (субаренды), документы, подтверждающие внесение арендных платежей … оказанных услуг по договору аренды (субаренды) для целей документального подтверждения расходов …
  • Налоговые последствия договора аренды … аренды и ищите условие о субаренде. Если субаренда договором предусмотрена, то лучше … согласие собственника на сдачу в субаренду. Тогда принятие арендной платы в …
  • Новое в бухгалтерском учете и отчетности … 25/2018 применяется для аренды (субаренды) и лизинга, если:
    Арендодатель предоставляет … аренды не предполагается сдавать в субаренду;
    срок аренды не должен превышать …
  • Обзор писем Министерства финансов РФ за декабрь 2019 … аренду (внаем), в том числе субаренду, жилого помещения, такое физическое лицо … в аренду, в том числе субаренду, нежилого помещения НПД не применяется …
  • Обзор писем Министерства финансов РФ за май 2019 … отношении операций по предоставлению в субаренду вышеуказанного имущества особенностей уплаты налога … установлено. Поэтому при передаче в субаренду федерального имущества, имущества субъектов Российской …
  • Обзор писем Министерства финансов РФ за март 2019 … отношении операций по предоставлению в субаренду муниципального имущества Республики Казахстан администрацией … оказании услуг по предоставлению в субаренду муниципального имущества Республики Казахстан администрацией …
  • НДС в 2018 году: разъяснения Минфина России … оказании услуг по предоставлению в субаренду федерального имущества, имущества субъектов Российской … , при предоставлении такого имущества в субаренду имеют право на вычет сумм …
  • Сотрудники используют личный транспорт в служебных целях: оформление аренды или безвозмездного использования для списания ГСМ … том числе заключенный договор аренды (субаренды), документы, подтверждающие оплату арендных платежей … оказанных услуг по договору аренды (субаренды) для целей документального подтверждения расходов …
  • Дробление бизнеса без налоговых потерь … , и передавал часть помещений в субаренду одному или двум взаимозависимым лицам … денежные средства по договорам аренды (субаренды) на счет ИП не поступали …
  • Уход от налогов через дробление: что ищет налоговая? … путем сдачи нежилых помещений в субаренду). Общество обжалует решение налогового органа … путем сдачи нежилых помещений в субаренду).
    Инспекция проанализировала участие учредителей данных …
  • Обзор писем Министерства Финансов РФ за ноябрь 2017 года … том числе заключенный договор аренды (субаренды), документы, подтверждающие оплату арендных платежей … оказанных услуг по договору аренды (субаренды) для целей документального подтверждения расходов …
Читайте также  Что должно быть в договоре аренды квартиры?

Источник: https://www.audit-it.ru/terms/agreements/subarenda.html

Что такое субаренда и аренда: различия, сравнение, образцы договора

Последнее обновление: 13.02.2020

В гражданском обороте существуют «аренда» и «субаренда». Они похожи между собой, юридические последствия действий одинаковы. Но не каждый знает, аренда и субаренда в чем разница? Аренда – передача конкретного имущества от одного лица другому в пользование за отдельную плату. Субаренда – это вторичное понятие, «вытекающее» из аренды.

Стороны и предмет договора

Объектом договорённости выступает любой предмет. В таких отношениях речь идёт о недвижимости – жилом или нежилом помещении, земельном участке. В некоторых случаях, документ необходимо регистрировать в Росреестре.

Сторонами в этих гражданских отношениях выступают:

  • аренда. Собственник предмета соглашения арендодатель. Он передаёт в пользование на оговоренный срок своё имущество за конкретную плату. Тот, кто берёт это имущество в наём, –арендатор. У оппонентов гражданской операции есть права и обязанности по отношению другу к другу и объекту недвижимости;
  • субаренда. Арендатор может передать предмет сделки в пользование третьему лицу на определённый срок за определённую плату. В этих отношениях он выступает субарендодателем, а тот, кто берет имущество в субаренду, – субарендатор. Но для законности сделки необходимо письменное согласие собственника.

Важно! Если договор аренды заключается сроком более чем на 1 год и предметом сделки выступает объект недвижимости, то необходимо регистрировать его в Росреестре.

Субаренда – это переуступка права пользования. Не путать с цессией! Когда в пользование передаётся объект сделки, арендатор уступает субарендатору своё право пользоваться некой недвижимостью в течение конкретного периода времени.

Сроки действия договора

Стороны могут договориться между собой о сроке действия контракта. Он может быть любым, на усмотрение. Если он превышает 12 месяцев, его необходимо регистрировать. Если не превышает, но стороны решили, что их устраивает такое сотрудничество, они могут продлить. Сделать это можно с помощью подписания дополнительного соглашения или новой договорённости.

Сдача недвижимого имущества в субаренду возможна только с согласия собственника объекта сделки. Срок действия «вторичного» контракта не может превышать срок основного документа.

Образец договора аренды

Как заключить договор аренды? Контракт об имущественном найме имеет стандартную форму. В него входят существенные и дополнительные условия. Без существенных условий он не будет считаться действительным. Его можно будет оспорить в судебном порядке. Дополнительные условия включаются в «тело» договорённости по желанию сторон.

Имеет следующие особенности:

  • если предметом договора является движимое имущество, а срок действия более 1 года – обязательна письменная форма;
  • если одно из сторон юридическое лицо любой организационно-правовой формы, письменно составленная договоренность – обязательное условие;
  • сумма арендной платы может меняться неоднократно, если это предусмотрено соглашением сторон;
  • предмет договора должен быть досконально описан. То есть, после получения сторонним лицом сведений об объекте переданного в пользование имущества, не может остаться сомнений, какое именно имущество является предметом соглашения;
  • если срок договора не определён сторонами «в теле», то прекратить отношения может одна из сторон в любой срок. Но необходимо предупредить оппонента не менее чем за месяц.

Важно! Предмет договора не должен быть изъят из гражданского договора и имущественного права. В противном случае, соглашение может быть признано недействительным в судебном порядке.

Типовой бланк договора можно скачать здесь.

Что такое субаренда

Это «вторичные» отношения, которые основываются на аренде. Что такое субаренда, понимает не каждый. Это гражданско-правовые отношения, предметом которых является вещь, ранее уже сданная в аренду. Для заключения такого соглашения необходимо составить дополнительное соглашение к первичному документу и заручиться письменным согласием собственника.

Что такое субаренда квартиры? Это отношения, предметом которых является квартира, ранее сданная в аренду. Сторонами выступают арендатор и третьи лица. Без участия арендодателя (собственника квартиры) не обойтись. Поэтому сторонами данного соглашения выступают:

  • владелец квартиры, без его согласия невозможно заключить сделку;
  • арендатор – это вторичное лицо в сделке по аренде и первичное в сделке по субаренде;
  • субарендатор – третье сторона соглашения.

Важно! Срок действия вторичного договора не может превышать срок соглашения об аренде. Если помещение передаётся во вторичное пользование более чем на 1 год, то сделку необходимо регистрировать в Росреестре.

Образец договора субаренды

При составлении соглашения определённые тонкости нужно учитывать дополнительно:

  • первичная договорённость в письменной форме обязательное условие составления вторичного контракта;
  • во вторичном документе должна быть ссылка на первичный договор;
  • срок не может выходить за рамки аренды;
  • письменное согласие собственника обязательно;
  • у собственника есть права предъявлять претензии субарендатору. Разногласия он должен решать со своим оппонентом.

Важно! Субарендатор имеет право обратиться в суд за защитой своих прав, предъявив претензии своему контрагенту. Арендатор улаживает конфликты с арендодателем.

Типовую форму договора субаренды можно скачать здесь.

Разница между арендой и субарендой

Необходимо понимать, чем отличаются арендные отношения от субарендных. Это можно увидеть в таблице:

Параметры сравнения Аренда Субаренда
Предмет сделки Любое имущество, любая вещь Преимущественно, площади в торговых центрах, многоквартирных домах, общежитиях и прочих помещениях, которые можно «раздробить» на несколько
Порядок разрешения конфликтов Досудебный и судебный Досудебный и судебный
Порядок сотрудничества Двухсторонний Трехсторонний
Согласие Подписанный контракт – согласие на операцию Необходимо дополнительно получить согласие собственника на сделку

Важно! Согласие собственника предмета сделки – не всегда необходимое условие. Например, если участок принадлежит муниципалитету или был взят в аренду сроком более чем на 5 лет.

Заключение

Чтобы не стать жертвой мошенников, необходимо попросить у арендодателя документы на предмет сделки. Особенно это важно, если речь идёт о жилом или нежилом помещении. Собственнику нужно направить письменный запрос. Если в течение 30 календарных дней ответ не будет получен, то более спрашивать и получать согласие не нужно. Но в соглашении этот нюанс необходимо отразить.

Заказать бесплатную консультацию юриста

Источник: https://urist-bogatyr.ru/article-item/chto-takoe-arenda-i-subarenda/